商业地产经营与管理清华大学房地产总裁实战班授课原版讲义.pptx
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1、第一讲商业地产的前期开发商业地产的前期开发 Page 4商业地产的概念商业地产的概念商业地产是固化的资本价值表现商业价值影响房地产价值表现商业利润支持租金,租金支持房价。Page 5商铺和住宅的差异商铺和住宅的差异比较项目比较项目商商 业业 物物 业业居居 住住 物物 业业最终用途最终用途商业经营商业经营居居 住住评判标准评判标准商业利润或租金商业利润或租金舒适、安全、便捷、私密、舒适、安全、便捷、私密、经济、景观经济、景观升值条件升值条件经营或商业环境改善经营或商业环境改善土地或居住环境改善土地或居住环境改善消耗方式消耗方式价值转移价值转移(中间商品中间商品)终端消耗终端消耗获得方式获得方式
2、投投 资资购购 置置类类 型型经营型物业经营型物业消耗型物业消耗型物业属属 性性生产资料生产资料生活资料生活资料Page 6商铺的价值和投资价值商铺的价值和投资价值商业和商铺之间的关系:商铺对商业的有效性越大,它越有使用价值。商铺的投资价值:资本的增殖。Page 7案例案例北京:后海上海:新天地杭州:南山路三条街,三个湖结论:相同的业态,有不同的表现方式。Page 8商业地产开发的前期研究商业地产开发的前期研究当地城市的研究人口、产业、消费、收入和支出的研究当地商业房地产市场研究对商业地产项目进行研究Page 9城市的经济类型城市的经济类型不同的产业有不同的经营范围劳动力密集型知识密集型Pag
3、e 10城市的人口及消费市场研究城市的人口及消费市场研究人口多,生活水平高,商业地产的价值也比较高家庭复合比收入水平消费的研究团体消费的研究Page 11商业的层次商业的层次商圈商业街市商业企业Page 12商业未来的发展趋势商业未来的发展趋势商业集聚和扩展的发展趋势宏大化和细小化的发展趋势专业化和综合化的发展趋势有形商品和无形商品的发展趋势智能化和人格化的发展趋势文化和艺术化的发展趋势Page 13商业地产市场研究商业地产市场研究商业用地(商业地产的期货市场)在交易中的商业物业经营中的商业物业Page 14商铺租金的研究商铺租金的研究反映商业的经营状况反映区域商铺的价值反映供求关系反映商铺的
4、内在价值Page 15商业用地的价值商业用地的价值工业用地办公用地仓储地和物流用地商贸流通用地零售业和服务业用地Page 16第二讲第二讲商业地产开发的前期研究商业地产开发的前期研究商业房地产商场研究商业房地产商场研究 Page 17商业地产价格的影响商业地产价格的影响别人的租金就是我的租金规模的大小有不同的影响力人数最多、消费能力和消费量的关系Page 18角地、岐地、带地角地、岐地、带地角地:有二条以上临街道路岐地:单面临街带地:影响力最小Page 19商业用地存在的问题商业用地存在的问题商业的生态环境商业定位土地形态地段的好坏平地Page 20商业地产受到的障碍商业地产受到的障碍法律人为
5、道路Page 21土地的成本土地的成本土地的购买区块的繁荣趋势和增长趋势Page 22商业的选址商业的选址风水问题门前的路土地的形状建筑的形式,就以和谐大气为主Page 23项目的定位和决策项目的定位和决策开发什么样的商业地产?商业和房地产的双重开发政府对城市的规划政府对我们项目的要求覆盖率的问题Page 24可操作性可操作性市场接受情况市场接受情况开发效率开发效率利润的产出能力利润的产出能力商业地产开发考虑的问题商业地产开发考虑的问题Page 25商业地产开发考虑的问题商业地产开发考虑的问题商圈的合适性商圈的合适性对市场的影响力对市场的影响力市场的需求性市场的需求性市场的认同性市场的认同性P
6、age 26第三讲第三讲商业地产开发的前期研究商业地产开发的前期研究 商业地产的项目研究Page 27商业地产的开发方向商业地产的开发方向销售型:单位面积小,容易卖租赁型:大小不一,根据商业的需求进行开发销售租赁型融资型Page 28商业地产的开发类型商业地产的开发类型购物中心:shopping mall商业步行街商业市场专业卖场专业市场社区商业中心Page 29住宅街铺奥特莱斯Shopping town休闲街区超级大卖场(批零兼营)商业地产的开发类型商业地产的开发类型Page 30商铺产品的设计商铺产品的设计建筑建筑设计设计经营模经营模式设计式设计投资形投资形式设计式设计Page 31影响商
7、铺设计的因素影响商铺设计的因素商业的因素位置动线面积:大面积,小价格楼层:楼层越高,价值越低商业的景观性橱窗、广告位置等Page 32技术要素与诀窍技术要素与诀窍 商场因素多商场因素多 细节很重要;细节很重要;台阶高,客人少台阶高,客人少 立面不要太波折;立面不要太波折;角多不吉利角多不吉利 弧线巧设计;弧线巧设计;开门不可对路角开门不可对路角 路冲路冲“主入主入”要档照;要档照;动线设计扫遍角动线设计扫遍角 盲道布置不可少;盲道布置不可少;绿化档窗柱当门绿化档窗柱当门 种树对着中间柱;种树对着中间柱;剪力墙,上下道剪力墙,上下道 转换成本又很高;转换成本又很高;Page 33技术要素与诀窍技
8、术要素与诀窍剪围栏超过一米四剪围栏超过一米四 内部锐角少就好;内部锐角少就好;建筑商业相交融建筑商业相交融 商业文化更突出;商业文化更突出;小商铺要通透小商铺要通透 商场大了可封窗;商场大了可封窗;柱距不能太随意柱距不能太随意 方便布置和分隔;方便布置和分隔;层高变化对面积层高变化对面积 承重配置要合理;承重配置要合理;分时营业区域划分时营业区域划 免得阴阳不调没法做;免得阴阳不调没法做;灯光亮点不吃亏灯光亮点不吃亏 三个要素要记牢。三个要素要记牢。(交通、橱窗、广告)交通、橱窗、广告)Page 34产品的定价原则产品的定价原则商业经营者的利益点投资者的利益点开发商的利益点三点合一Page 3
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