土地估价师继续教育培训.pptx
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1、如何写好土地估价报告如何写好土地估价报告辽宁辽宁.沈阳沈阳一、估价报告的标准是什么?一、估价报告的标准是什么?逻辑正确逻辑正确方法得当方法得当价格合理价格合理一、估价报告的标准是什么?一、估价报告的标准是什么?v估价人员资格。估价人员资格。v估价对象界定。估价对象界定。v估价所依据资料的质量。估价所依据资料的质量。v估价假设前提和限制条件。估价假设前提和限制条件。v市场分析。市场分析。v估价技术路线、方法选择及运用。估价技术路线、方法选择及运用。v地价确定的理由。地价确定的理由。v估价结果。估价结果。v估价报告的逻辑性。估价报告的逻辑性。v估价报告的完整性。估价报告的完整性。一、估价报告的标准
2、是什么?一、估价报告的标准是什么?依据充分依据充分内容全面内容全面分析深入分析深入说明严谨说明严谨格式规范格式规范审查要点审查要点审查要点审查要点(标准)(标准)(标准)(标准)方法适当方法适当一、估价报告的标准是什么?一、估价报告的标准是什么?一等报告一等报告v不仅要格式规范,内容全面,估价目的、估价对象不仅要格式规范,内容全面,估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确,估价方法选择及应用及价格定义界定清楚、准确,估价方法选择及应用合理,各项参数选取依据充分、合理,还要针对特合理,各项参数选取依据充分、合理,还要针对特定估价对象进行深入细致地分析,资料充实、时效定估价对象进行深入细致地分析
3、,资料充实、时效性强,对特殊问题的处理恰当、合理,且有独到之性强,对特殊问题的处理恰当、合理,且有独到之处。处。v整个报告分析论证严谨、逻辑性强,没有明显瑕疵,整个报告分析论证严谨、逻辑性强,没有明显瑕疵,估价结果可信度高。估价结果可信度高。一、估价报告的标准是什么?一、估价报告的标准是什么?二等报告二等报告v要求格式规范,内容全面;估价目的、估价对象及要求格式规范,内容全面;估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确;估价依据充分、合理,价格定义界定清楚、准确;估价依据充分、合理,市场及影响因素分析较全面、合理,能体现政策变市场及影响因素分析较全面、合理,能体现政策变化对土地价格的影响;估价
4、方法选择及应用合理,化对土地价格的影响;估价方法选择及应用合理,各项参数选取依据较充分、合理;各项参数选取依据较充分、合理;v整个报告分析较严谨、逻辑性较强,估价结果有较整个报告分析较严谨、逻辑性较强,估价结果有较高的可信度,估价过程不存在明显错误。高的可信度,估价过程不存在明显错误。一、估价报告的标准是什么?一、估价报告的标准是什么?三等报告三等报告v报告格式规范,内容全面;估价目的、估价对象及报告格式规范,内容全面;估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确;估价依据较充分、合价格定义界定较清楚、准确;估价依据较充分、合理,市场及影响因素分析较全面、合理;估价方法理,市场及影响因素分析较
5、全面、合理;估价方法选择及应用基本合理,各项参数选取有依据、理由;选择及应用基本合理,各项参数选取有依据、理由;v报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。法选择和应用错误。一、估价报告的标准是什么?一、估价报告的标准是什么?四等报告四等报告v报告格式规范,内容全面;估价目的、估价对象及报告格式规范,内容全面;估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚;估价依据较充分、合理,价格定义界定基本清楚;估价依据较充分、合理,市场及影响因素分析较全面;估价方法选择及应用市场及影响因素分析较全面;估价方法选择及应用基本合理,各项参数选取、地价
6、确定等有依据,不基本合理,各项参数选取、地价确定等有依据,不存在明显质量缺陷。存在明显质量缺陷。一、估价报告的标准是什么?一、估价报告的标准是什么?审查要点审查要点1不符合不符合土地估价报告规范格式土地估价报告规范格式要求要求 4地价定义、土地权利界定存在严重错误地价定义、土地权利界定存在严重错误53年前基准地价未进行期日修正年前基准地价未进行期日修正6会审中认为的其他问题会审中认为的其他问题2报告、附件不齐全报告、附件不齐全 3估价方法存在严重技术错误估价方法存在严重技术错误一、估价报告的标准是什么?一、估价报告的标准是什么?不合格报告不合格报告v(1 1)报告格式不规范,内容不全,有明显缺
7、漏项。如估价对象、地价)报告格式不规范,内容不全,有明显缺漏项。如估价对象、地价定义界定不清,缺少土地权属状况说明等。定义界定不清,缺少土地权属状况说明等。v(2 2)估价结果内涵与地价定义不一致,或前后矛盾。如设定土地权利)估价结果内涵与地价定义不一致,或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。v(3 3)估价方法选择或应用明显不合理。如商业用地采用成本逼近法评)估价方法选择或应用明显不合理。如商业用地采用成本逼近法评估,现有房地产项目按待开发土地评估(剩余法)等。估,现有房地产项目按待开发土地评估(剩余法)等。v(4 4)修正
8、系数取值与说明不符,或有计算错误。造成估价结果存在误)修正系数取值与说明不符,或有计算错误。造成估价结果存在误差,使可信度降低。差,使可信度降低。v(5 5)估价过程过于简略,缺少取值依据和必要的说明。)估价过程过于简略,缺少取值依据和必要的说明。v(6 6)影响因素分析前后矛盾,缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域)影响因素分析前后矛盾,缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个别因素分析,与市场比较法或基准地价系数修正法中的分析不因素与个别因素分析,与市场比较法或基准地价系数修正法中的分析不一致,影响了估价结果的可信度。一致,影响了估价结果的可信度。v(7 7)其他问题。)其他问题。格式不格
9、式不规范范二、估价二、估价(技技术)报告中存在告中存在问题1依据依据针对性差性差2地价定地价定义不全面、混不全面、混乱乱3因素描述冗因素描述冗长、混、混乱乱、简单、现势性差性差4附件不全、附件不全、顺序序错位位56估价方法估价方法应用中存在用中存在较多多问题7前后前后逻辑不一致不一致三、估价(技术)报告写作要点三、估价(技术)报告写作要点封面标题封面标题项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全;号、提交报告日期是否齐全;关键词关键词估价对象所在市、县全名(与项目名称中市、县全名是估价对象所在市、县全名(与项目名称中
10、市、县全名是否一致)、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完否一致)、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整。整。第一部分第一部分 总述总述项目名称项目名称项目名称是估价报告的主题项目名称是估价报告的主题。该项描述要简要说明评估目的、估价对该项描述要简要说明评估目的、估价对象价格类型象价格类型。委托估价方委托估价方说明该估价项目的委托单位或个人,可说明该估价项目的委托单位或个人,可描述机构地址、法人代表、联系人和联系电描述机构地址、法人代表、联系人和联系电话等。话等。受托估价方受托估价方说明受托估价机构、机构地址、机构资说明受托估价机构、机构地址、机构资质级别、资格证书获得时间、资质
11、有效期、质级别、资格证书获得时间、资质有效期、资质证书编号、法人代表、联系电话等。资质证书编号、法人代表、联系电话等。估价目的估价目的明确估价目的,才能有的放矢,正确、客观、明确估价目的,才能有的放矢,正确、客观、合理地进行估价。合理地进行估价。v描述简单描述简单v与项目名称所阐述目的有出入与项目名称所阐述目的有出入v如何正确描述?规程要求该项要说明委托方为规程要求该项要说明委托方为了何种需要委托估价,有何依据了何种需要委托估价,有何依据(注明文注明文号、批准单位、批准时间等号、批准单位、批准时间等)、估价结果、估价结果的应用方向等。的应用方向等。例:公司因企业经营需要融资,意向银行申请贷公司
12、因企业经营需要融资,意向银行申请贷款,经该公司与款,经该公司与银行协商并向银行协商并向国土资源局国土资源局提出申请,拟抵押提出申请,拟抵押公司使用的位于公司使用的位于的一宗的一宗国有出让工业土地使用权以获贷款,特委托国有出让工业土地使用权以获贷款,特委托评评估有限公司评估拟抵押所涉及的土地资产价格,为抵估有限公司评估拟抵押所涉及的土地资产价格,为抵贷双方确定客观、公正、合理的土地使用权价格并办贷双方确定客观、公正、合理的土地使用权价格并办理相关抵押登记手续提供价值参考依据。理相关抵押登记手续提供价值参考依据。估价依据估价依据说说明明估估价价行行为为的的依依据据,包包括括,法法律律政政策策依依据
13、、技术依据、现场调查资料等。据、技术依据、现场调查资料等。v一般性法律政策太多,估价对象方面的太少一般性法律政策太多,估价对象方面的太少v少项、不全少项、不全v涉及法律、法规、政策文件的,不注明生效日涉及法律、法规、政策文件的,不注明生效日期期v法律及政策调整后没有更新法律及政策调整后没有更新v缺乏针对性缺乏针对性地价定义地价定义地价定义是估价报告的地价定义是估价报告的核心。地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权与用途、
14、法定最高年限内一定年期的土地使用权(或包括其它内容)价格。(或包括其它内容)价格。1、基准日、基准日2、利用条件(现状利用或规划利用)、利用条件(现状利用或规划利用)3、用途(实际用途、设定用途)、用途(实际用途、设定用途)4、开发程度(实际开发程度、设定开发程、开发程度(实际开发程度、设定开发程度)度)5、年期(实际年期、评估年期)、年期(实际年期、评估年期)6、土地使用权。、土地使用权。v存在问题1、描述的不全面、少项。、描述的不全面、少项。2、设定的个别利用条件错误。、设定的个别利用条件错误。3、层次不清。、层次不清。例:依据委托方提供的资料和估价人员实地勘察,估价基准日:估价对象的土地
15、登记和实际用途均为工业用地;土地权属类型为国有出让土地,土地使用权终止日期为年月日,剩余使用年限为N年;基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气),宗地红线内“七通一平”即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通天然气)及场地平整;现状容积率为X。宗地内“七通设施”已计入资产评估值中,为避免重复计算,本次评估不予考虑。考虑该项目估价目的和委托意向,本次评估地价定义为土地用途为工业、土地使用年期为N年、土地开发程度为“七通一平”(宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气和宗地内场地平整)、容积率为X、于年月日现状利用条件下及现
16、状利用条件下的国有土地使用权价格。例:依据委托方提供的资料和规划与国土资源局的规划意见以及估价人员实地勘察情况,估价对象为国有储备空地,规划用途为住宅用地,拟拍卖(招标或挂牌)出让;规划容积率、建筑密度、绿化率分别为X、不大于X%、不小于X%;基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气);宗地红线内基础设施现状未通,场地为空地,待开发。根据估价规程和有关国有土地使用权出让规定,考虑估价目的和委托意向,本次评估土地价格为以下设定及规划利用条件下的国有土地使用权价格:用途:住宅(以规划用途为准)土地使用年期:70年(住宅法定最高使用年期)土地开发程
17、度:“七通”即宗地红线外市政“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气),宗地内“待开发”。(现状开发程度)容积率:X(以规划为准)估价基准日:年月日 估价结果表达所估价值大小,包括价值量、表达所估价值大小,包括价值量、单位、币种等。单位、币种等。存在的主要问题主要是有的报告无存在的主要问题主要是有的报告无估价结果一览表。估价结果一览表。需要特殊说明的事项(1)前提条件和假设条件)前提条件和假设条件 前提条件前提条件:如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地持续利用等。假设条件假设条件:估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等。(2)估价结果和估价报告的使用)估价结
18、果和估价报告的使用主主要要是是一一些些限限制制性性条条件件,包包括括:报报告告的的法法律律效效力力、使使用用者者、使使用用目目的的、估估价价对对象象市市场场环环境境变变化化、估估价价对对象象条条件件变变化化、报报告告有有效效期期、完完整整使使用用报报告告的的要要求求、违违规规使使用用报报告告的的后后果等。果等。(3)对需要特殊说明的事项)对需要特殊说明的事项v有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项;事项;v对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项;对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项;v估价对象的特殊性、估价中未考虑
19、的因素及采取的特殊处理,估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理,必要时说明原因或依据;必要时说明原因或依据;v其它需要特殊说明的问题。其它需要特殊说明的问题。问题:问题:阐述内容无关轻重;阐述内容无关轻重;不合理说明;不合理说明;分类不清,混淆。分类不清,混淆。第二部分第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述一、估价对象描述1、土地登记状况、土地登记状况说明估价对象的来源及历史沿革,估价对象的地理位置、说明估价对象的来源及历史沿革,估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变土地用途、四至、面积、土地级别、
20、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等籍图号、宗地号等.建议说明是否登记,登记时间,登记机关建议说明是否登记,登记时间,登记机关不全面不全面v2、土地权利状况、土地权利状况v说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况,说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况,以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定,对估价对
21、象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁殊规定,对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明.v缺少出让内容缺少出让内容3、土地利用状况、土地利用状况说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等,重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、绿化率等,重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设已使用年限、建筑面积、
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