城市房地产管理12月.pptx
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1、第 9 章 城市房地产管理9.1 城市土地权利制度9.1 9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度9.1.1 9.1.1 城市土地的特征城市土地的特征 城市土地是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上、地下空间的总和。广义的城市土地有三层含义:a、城市建成区范围内的用地;b、城市规划区内未建成的土地;c、城市行政辖区内的全部土地;狭义的城市土地是指城市市区(建成区)范围内的土地,即城市建设用地。9.1 城市土地权利制度n n9.1.1 9.1.1 城市土地的供给与需求城市土地的供给与需求n n1 1、城市土地的特征、城市土地的特征(1 1)城市土地的自然特征)城市土地的自然特征 a a、土地位置
2、的固定性、土地位置的固定性 b b、土地适用的差异性、土地适用的差异性 c c、土地利用的耐久性、土地利用的耐久性(2 2)城市土地的经济特征)城市土地的经济特征 a a、土地供给的稀缺性、土地供给的稀缺性 b b、土地价值的区位效益性、土地价值的区位效益性 c c、边际效益的递减性、边际效益的递减性 d d、土地价值的资本性、土地价值的资本性9.1 城市土地权利制度n n9.1.1 城市土地的供给与需求n n2、城市土地的供需关系(1 1)城市土地的需求)城市土地的需求 土地需求受到空间区位、基础土地需求受到空间区位、基础设施和公共服务设施状况、邻近的设施和公共服务设施状况、邻近的土地使用状
3、况、地区社会环境、经土地使用状况、地区社会环境、经济发达程度等多方面因素的影响。济发达程度等多方面因素的影响。海口世纪大桥9.1 城市土地权利制度n n9.1.1 城市土地的供给与需求n n2、城市土地的供需关系(2 2)城市土地的供给)城市土地的供给 a a a a、自然供给是一种无弹性供给,即可供、自然供给是一种无弹性供给,即可供、自然供给是一种无弹性供给,即可供、自然供给是一种无弹性供给,即可供土地面积不断减少。土地面积不断减少。土地面积不断减少。土地面积不断减少。b b b b、经济供给的目的在于提高土地的经济、经济供给的目的在于提高土地的经济、经济供给的目的在于提高土地的经济、经济供
4、给的目的在于提高土地的经济效益,它存在相互竞争和相互置换的情况,效益,它存在相互竞争和相互置换的情况,效益,它存在相互竞争和相互置换的情况,效益,它存在相互竞争和相互置换的情况,从而可使同一地块的土地从某种用途转变成从而可使同一地块的土地从某种用途转变成从而可使同一地块的土地从某种用途转变成从而可使同一地块的土地从某种用途转变成另一种用途。另一种用途。另一种用途。另一种用途。9.1 城市土地权利制度n n9.1.1 城市土地的供给与需求n n2、城市土地的供需关系(3 3)城市土地的供求平衡)城市土地的供求平衡 自由市场主义者认为,自由市场主义者认为,在公开、公平和竞争在公开、公平和竞争条件下
5、,土地供求关系决定土地价格,土地价格影条件下,土地供求关系决定土地价格,土地价格影响土地供求关系,只要实行土地竞标的响土地供求关系,只要实行土地竞标的“出价高者出价高者优先获取优先获取”原则,就能够实现城市土地的合理配置。原则,就能够实现城市土地的合理配置。政府干预市场的政府干预市场的目的目的在于弥补市场失败,避免因在于弥补市场失败,避免因土地市场中单纯追求经济效益而损害公共利益,遏土地市场中单纯追求经济效益而损害公共利益,遏制市场不公平竞争和防止由于市场投机性带来的土制市场不公平竞争和防止由于市场投机性带来的土地配置失误,并提供市场所不能提供的公共物品。地配置失误,并提供市场所不能提供的公共
6、物品。9.1 城市土地权利制度9.1.3 城市土地的产权关系1、城市土地的所有权 土地所有权是土地所有关系在法律上的体现,是土地所有者依法对土地享有占有、使用、收益和处分,并排除他人干涉的权利。多数国家土地所有制的具体形式:a、私人部门所有 b、国家或公共部门所有9.1 城市土地权利制度n n9.1.3 9.1.3 城市土地的产权关系城市土地的产权关系 2 2、城市土地使用权、城市土地使用权 土地使用权土地使用权是指使用人根据法律或合同的规定,是指使用人根据法律或合同的规定,在法律允许的范围内,对国家、集体或私人所有的在法律允许的范围内,对国家、集体或私人所有的土地享有使用经营的权利。土地享有
7、使用经营的权利。使用经营权分两种情况:使用经营权分两种情况:a a、土地所有人的使用权、土地所有人的使用权 b b、非土地所有人的使用权、非土地所有人的使用权 土地使用权包括土地使用权包括支配支配、收益收益和和处分处分三项权利。三项权利。9.1 城市土地权利制度n n9.1.3 城市土地的产权关系 3、城市地租 地租是土地使用者向所有者支付的使用费,是土地所有权在经济上的实现方式。地租可分为绝对地租和级差地租两种形式。地租可分为绝对地租和级差地租两种形式。绝对地租是指不论土地本身条件优劣,只要所有权与使用权发生分离,使用者向土地所有者租用土地所必须支付的费用。级差地租是指土地使用者因为土地等级
8、不同而向所有者支付的数量不等的费用。9.1 城市土地权利制度9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 土地管理法规定:“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”9.1 城市土地权利制度9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 1 1、城市土地有偿使用制度的概念、城市土地有偿使用制度的概念 城市土地有偿使用制度,城市土地有偿使用制度,是指获得国有是指获得国有土地使用权的单位和个人,按照国家规定土地使用权的单位和个人,按照国家规定的标准和方法,向国家缴纳土地出让金、的标准和方法,向国家缴纳土地出让金、土地使用税、土地使用费、土地收益金、土地使用税、土地使用
9、费、土地收益金、新增建设用地使用费等制度安排的总称新增建设用地使用费等制度安排的总称。9.1 城市土地权利制度9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 1 1、城市土地有偿使用制度的概念、城市土地有偿使用制度的概念 土地管理法规定,以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,必须在缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费之后,方可使用土地。9.1 城市土地权利制度9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 1 1、城市土地有偿使用制度的概念、城市土地有偿使用制度的概念 现行宪法规定:“城市的土地属于国家所有”,“农村和城市郊区的土地,除有法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山
10、,也属于集体所有”,“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。9.1 城市土地权利制度9.1.4 9.1.4 我国城市土地有偿使用制度我国城市土地有偿使用制度 1 1、城市土地有偿使用制度的概念、城市土地有偿使用制度的概念 19821982年,年,深圳特区率先按城市土地的不同等深圳特区率先按城市土地的不同等级,向使用者收取不同标准的使用费,它拉开了级,向使用者收取不同标准的使用费,它拉开了国有土地有偿使用的改革序幕。国有土地有偿使用的改革序幕。19881988年年4 4月,月,全国人大通过的宪法修正案规定,全国人大通过的宪法修正案规定,“土地的使用权可以依照
11、法律的规定转让土地的使用权可以依照法律的规定转让”。19881988年年1212月,月,修改后的修改后的土地管理法土地管理法规定,规定,“国家依法实行国有土地有偿使用制度国家依法实行国有土地有偿使用制度”。9.1 城市土地权利制度9.1.4 9.1.4 我国城市土地有偿使用制度我国城市土地有偿使用制度 1 1、城市土地有偿使用制度的概念、城市土地有偿使用制度的概念n n 1990199019901990年年年年5 5 5 5月,月,月,月,国务院发布了国务院发布了国务院发布了国务院发布了城镇国有土地使城镇国有土地使城镇国有土地使城镇国有土地使用权出让和转让暂行条列用权出让和转让暂行条列用权出让
12、和转让暂行条列用权出让和转让暂行条列。它规定,国家按照。它规定,国家按照。它规定,国家按照。它规定,国家按照所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。境内外的公司、企业、使用权出让、转让制度。境内外的公司、企业、使用权出让、转让制度。境内外的公司、企业、使用权出让、转让制度。境内外的公司、企业、其他组织和个人,可依照规定取得土地使用权,其他组织和个人,可依照规定取得土地使用权,其他组织和个人,可依照规定取得土地使用权,其他组织和个人,可依照规定取得
13、土地使用权,进行土地开发、利用、经营。该条例还规定,取进行土地开发、利用、经营。该条例还规定,取进行土地开发、利用、经营。该条例还规定,取进行土地开发、利用、经营。该条例还规定,取得土地使用权的土地使用者,其使用权的在使用得土地使用权的土地使用者,其使用权的在使用得土地使用权的土地使用者,其使用权的在使用得土地使用权的土地使用者,其使用权的在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。活动。活动。活动。9.1 城市土地权利制度9.1.4 我国城市土地有偿使用制度
14、 2 2、城市土地有偿使用的原则、城市土地有偿使用的原则 1)坚持城市土地单一的国家所有制;2)土地所有权与使用权相分离;3)国有土地有偿使用;4)特殊用地无偿划拨。9.1 城市土地权利制度9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 3 3、城市土地有偿使用的形式、城市土地有偿使用的形式 1 1)土地使用权的出让;土地使用权的出让;2 2)土地使用权的出租;土地使用权的出租;3 3)土地使用权折价出资(入股);土地使用权折价出资(入股);4 4)土地使用权授权经营;土地使用权授权经营;5 5)收缴土地使用费或场地使用费。收缴土地使用费或场地使用费。9.1 城市土地权利制度9.1.4 我国城市土地有偿
15、使用制度 4 4、城市土地有偿使用的税费、城市土地有偿使用的税费 1 1)土地出让金;土地出让金;2 2)土地使用税;土地使用税;3 3)土地使用费;土地使用费;4 4)土地收益金;土地收益金;5 5)新增建设用地使用费。新增建设用地使用费。9.1 城市土地权利制度9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 5 5、城市土地有偿使用的作用、城市土地有偿使用的作用 1 1)有利于增加税收;有利于增加税收;2 2)促使土地集约使用;促使土地集约使用;3 3)促进产业合理布局;促进产业合理布局;4 4)控制城市规模膨胀;控制城市规模膨胀;5 5)调节收入分配。调节收入分配。9.2 城市土地市场管理9.2.
16、1 城市土地管理原则 土土土土地地地地管管管管理理理理法法法法规规规规定定定定:“十十十十分分分分珍珍珍珍惜惜惜惜、合合合合理理理理利利利利用用用用土土土土地地地地和和和和切切切切实实实实保保保保护护护护耕耕耕耕地地地地是是是是我我我我国国国国的的的的基基基基本本本本国国国国策策策策。”基基基基于于于于这这这这一一一一指指指指导导导导思思思思想想想想,中中中中国国国国城城城城市市市市土土土土地地地地管管管管理理理理必必必必须须须须遵遵遵遵守守守守以以以以下下下下基本原则:基本原则:基本原则:基本原则:1 1)合理利用土地;合理利用土地;合理利用土地;合理利用土地;2 2)切实保护耕地;切实保护
17、耕地;切实保护耕地;切实保护耕地;3 3)土地用途管制;土地用途管制;土地用途管制;土地用途管制;4 4)土地有偿使用;土地有偿使用;土地有偿使用;土地有偿使用;5 5)城市土地统一管理;城市土地统一管理;城市土地统一管理;城市土地统一管理;9.2 城市土地市场管理9.2.2 城市土地规划管理 土土土土地地地地管管管管理理理理法法法法规规规规定定定定,直直直直辖辖辖辖市市市市的的的的土土土土地地地地利利利利用用用用总总总总体体体体规规规规划划划划,报报报报国国国国务务务务院院院院批批批批准准准准。省省省省、自自自自治治治治区区区区政政政政府府府府所所所所在在在在地地地地的的的的市市市市,人人人
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