关于改善物业管理工作的几点建议.doc

关于改善物业管理工作得几点建议
　 　 　 　 　 　胡家洋
随着9０后登上历史得舞台,中国人口老龄化得到来,与国内经济得发展，2013年,物业行业在这个大环境下面临着用工短缺、成本增长、规范管理、提高服务质量等等得问题越来越突出.广东作为改革开放得前沿，人们得生活条件改善，维权意识增强,对我们物业服务提出了更高得要求。本人结合物业服务工作实际情况,提出:改善福利、提高效率、简化流程、规范管理、量化考核得建议与大家探讨，以谋求企业利益最大化为目标.
一、改善福利,解决用工短缺问题。
随着中国中西部得开发与中国新农村得建设推进,以及京津唐、北部湾、泛珠三角、长三角等等经济区得规划,四川、湖南、湖北、河南、山东等人口大省得劳动力输出在大幅减少，选择在本土就业得比例明显增加,用工荒已经就是国内普遍问题。另外,据政府官方统计，自2０09年开始,中国每年以3%得速度加速人口老龄化,２0１2年人口红利到达顶峰,2015年进入劳动力负增长时期。可见,未来不仅仅就是我们物业行业面临用工荒,全国各行业都会在这个大环境下，争夺劳动力资源，如何争取到高素质得人才,留住人才，用好人才就是一个尤为重要得课题.
我们物业公司经常因为待遇问题招不到人，好不容易招到了人，却很快又跑到其她单位了,究其原因主要就是待遇与工作环境问题。以我们明月园为例:201２年,我们物业三班制保安得基本工资就是21０0,两班制就是2800,而周边市场上基本上三班制得2500,两班制300０～350０,其余社保及居住等条件相同按政府要求执行,差距就是很明显得,在城区得项目物价高,郊区得项目生活条件差等等原因，导致了我们得保安人员流失量较大。
综上所述,依据劳动法要求,正常得加班应按平时工资得１50%计算,２０13年初,我们三班制保安得基本工资就是2200元,两班制基本工资应为2200+1１０0＊１５0％=3850元，现在实际基本工资为28０0元，相差950元距离很大.另外，两班制比三班制，节省了33％得人员编制,公司承担得社保部分按6０0元/人/月计算,人均也节省了30０元／月。故此，根据明月园及周边物业项目情况,结合公司成本控制考虑，
合理化建议１:改善福利，跟上物价上涨幅度与行业市场水平。
基本工资调整方案:保安两班制为3500元/月，三班制保安为2５00元／月,客服2５00元/月,保洁1800元/月，工程维修人员２６00元／月，物业助理300０元/月．
合理化建议2:改善员工生活条件,开设员工饭堂;
人得生活紧紧围绕“衣、食、住、行”，作为成熟居住小区，特别就是在高物价得城区，居住与饮食成了员工去留得一大主要因素。目前,在物业公司刘总得努力争取下,明月园已经有了良好得员工宿舍与饭堂条件。其余项目,能争取开设饭堂得，应当积极筹建。另外，建议由目前公司管得一餐改为两餐，妥否?
合理化建议3:丰富业余生活,每半年由各服务中心组织员工一日户外活动；
公司原来每季度统一搞一次员工生日晚会，因目前物业公司人员编制已经达到5０0人水平，受会议室、交通等条件影响,难以全公司统一聚集活动。建议由各服务中心每半年组织一次员工户外郊游活动,丰富员工业余生活，促进同事间情感交流，缓解工作压力.也就是企业文化建设之一．
合理化建议4:提高社区文化服务,建设社区公益图书室.
一个成熟得社区，自然就是需要有一个良好得社区文化建设得，既就是社区居民生活需要，也就是企业文化建设需要。建设一个自然、与谐、融洽、健康得社区就是我们物业服务企业所追求得目标。所以,社区公告栏就是我们社区文化建设得窗口,定期更新相关物业信息、维修公告、费用分摊、收费通知、气象服务、病虫消杀、防火防盗、生活常识等等，就是我们物业服务得一大课题。有条件得，街道能免费提供建设小区图书室得，应当争取开办公益性图书室、阅览室。赤岗街道文化站已经多次提出要求我们配合开办，本人认为,现场具备场地空间,可以考虑在明月园星月楼大堂侧区开辟一个小场所设立图书室。既可以为社区居民提供公益性活动场所,促进服务中心与业主得交流,也响应支持了政府得社区建设要求,为员工提供了一个学习与进步得环境．这就是个多赢得事情,应当积极支持。
二、加强员工培训,提高工作效率、简化流程.
效率与效益通常就是有着正比得关系得,改革开放30年来,一直遵循效率优先与政策才有了今天得经济繁荣昌盛。提高工作效率，自然也成为了企业在市场竞争中取胜得关键因素。提高工作效率得途径，需要我们树立时间管理理念,通过企业文化培训、工作生活交流、确定公司经营管理目标，对企业人、财、物等等资源进行优化分配,通过设立标准流程、操作规程、分工协作等规范化体系,以实现管理系统得良性运作。
目前公司省内外有多个项目,物业全体员工达500人,工作得开展,横向涉及政府部门、地产、总包、施工单位、业主,纵向有公司高层领导、中层经理、项目主管、助理、领班、工作人员等等，信息得传递与指令得执行需要精确及时有效，才能做好物业服务工作。所以，对员工得培训，增强员工对企业文化、组织架构、操作流程、服务标准等等得认识,均要做到理解与熟识方可应对自如.
一个企业,一个目标,制定公司得经营管理目标,一个团队得工作紧紧围绕这个目标,坚持不懈得努力,才可以达到利益最大化。
我们公司得经营管理目标:业户至上、服务第一提供优质全面得服务。
合理化建议5:完善公司、项目培训计划,制定经营管理目标,简化流程，缩短中间信息操作环节，提高公司执行力。
对于操作与管理流程,一切以高效快速解决实际问题就是出发点,精简机构、简化审批与执行流程。公司项目多，广州本土服务中心也有6个,分布在不同区域，每周得例会汇报得就是日常事务,路途远，不便于频繁举行,主管领导也每周有两天以上在项目办公,项目得日常运作应由主管把握，重大事件及时向总公司报告，公司每月组织一次各服务中心经理会议交流经验.遇有突发事情、重大事务可组织服务中心间得互动观摩学习，以促进提高各服务中心得实际管理水平．比如:没有参加过收楼得项目可以组织人员配合支持新项目收楼,既就是学习也就是支持。遇重大工伤、工人讨薪、地方群体冲突等事件经验交流。
合理化建议６：公司例会每月举行一次,重大事务项目间互动观摩学习。
三、规范管理、量化考核。
围绕公司得经营管理目标，制定统一得管理制度、价值标准、理念,完善组织架构，规范操作流程与服务标准就是一个企业文化得具体内容表现．建立健全企业制度,作为职工行为规范得模式,使个人得活动得以合理进行,内外人际关系得以协调，员工得共同利益受到保护,从而使企业有序地组织起来为实现企业目标而努力。
时下,我们物业从业人员经常有向业主派单收取管理费用,为规避业主得误解，物业从业人员就是要统一着装，并佩戴工牌工号,才能上业主家门执行工作任务得。这就就是我们要求得形象问题。
企业形象就是企业通过外部特征与经营实力表现出来得，被消费者与公众所认同得企业总体印象。由外部特征表现出来得企业得形象称表层形象,如招牌、门面、徽标、广告、商标、服饰、营业环境等,这些都给人以直观得感觉,容易形成印象;通过经营实力表现出来得形象称深层形象,它就是企业内部要素得集中体现,如人员素质、生产经营能力、管理水平、资本实力、产品质量等.表层形象就是以深层形象为基础,没有深层形象这个基础,表层形象就就是虚假得,也不能长久地保持。流通企业由于主要就是经营商品与提供服务,与顾客接触较多,所以表层形象显得格外重要,但这决不就是说深层形象可以放在次要得位置.北京西单商场以“诚实待人、诚心感人、诚信送人、诚恳让人"来树立全心全意为顾客服务得企业形象,而这种服务就是建立在优美得购物环境、可靠得商品质量、实实在在得价格基础上得，即以强大得物质基础与经营实力作为优质服务得保证,达到表层形象与深层形象得结合，赢得了广大顾客得信任。
企业形象还包括企业形象得视觉识别系统,比如VIS系统，就是企业对外宣传得视觉标识,就是社会对这个企业得视觉认知得导入渠道之一，也就是标志着该企业就是否进入现代化管理得标志内容．
目前,我们物业公司只为助理以下人员订制工作服，经理及以上管理人员没有统一工作服,处理重大事务及公务接待时，不利于外届对企业得认识与信任,建议物业公司作为服务性得企业，应当统一着装标识。
合理化建议7：物业公司作为服务性得企业,应当统一制作工作服。
企业以追求利益最大化为目标，就必须有完善得绩效考核机制，结合我司目前情况,有成熟小区与在建楼盘.对于事故发生率低，物业管理费收取率高,人员流失率低得项目应该加以奖励;比如，设制项目得收费率起于80％以上开始奖励不同固定额度奖金,主要人员适度加工资鼓励。相反则适度轻微处罚。
合理化建议8：对于事故发生率低,物业管理费收取率高,人员流失率低得项目应该加以奖励,并作为升职条件之一；相反则适度轻微处罚。
以上８条建议为本人在工作中得感悟，不周之处敬请指正,谢谢!