关于改善物业管理工作的几点建议.doc

关于改善物业管理工作得几点建议 胡家洋随着9后登上历史得舞台,中国人口老龄化得到来,与国内经济得发展，2013年,物业行业在这个大环境下面临着用工短缺、成本增长、规范管理、提高服务质量等等得问题越来越突出.广东作为改革开放得前沿，人们得生活条件改善，维权意识增强,对我们物业服务提出了更高得要求。本人结合物业服务工作实际情况,提出:改善福利、提高效率、简化流程、规范管理、量化考核得建议与大家探讨，以谋求企业利益最大化为目标.一、改善福利,解决用工短缺问题。随着中国中西部得开发与中国新农村得建设推进,以及京津唐、北部湾、泛珠三角、长三角等等经济区得规划,四川、湖南、湖北、河南、山东等人口大省得劳动力输出在大幅减少，选择在本土就业得比例明显增加,用工荒已经就是国内普遍问题。另外,据政府官方统计，自209年开始,中国每年以3%得速度加速人口老龄化,02年人口红利到达顶峰,2015年进入劳动力负增长时期。可见,未来不仅仅就是我们物业行业面临用工荒,全国各行业都会在这个大环境下，争夺劳动力资源，如何争取到高素质得人才,留住人才，用好人才就是一个尤为重要得课题.我们物业公司经常因为待遇问题招不到人，好不容易招到了人，却很快又跑到其她单位了,究其原因主要就是待遇与工作环境问题。以我们明月园为例:201年,我们物业三班制保安得基本工资就是210,两班制就是2800,而周边市场上基本上三班制得2500,两班制300350,其余社保及居住等条件相同按政府要求执行,差距就是很明显得,在城区得项目物价高,郊区得项目生活条件差等等原因，导致了我们得保安人员流失量较大。综上所述,依据劳动法要求,正常得加班应按平时工资得50%计算,13年初,我们三班制保安得基本工资就是2200元,两班制基本工资应为2200+100=3850元，现在实际基本工资为280元，相差950元距离很大.另外，两班制比三班制，节省了33得人员编制,公司承担得社保部分按60元/人/月计算,人均也节省了30元月。故此，根据明月园及周边物业项目情况,结合公司成本控制考虑， 合理化建议:改善福利，跟上物价上涨幅度与行业市场水平。基本工资调整方案:保安两班制为3500元/月，三班制保安为200元月,客服200元/月,保洁1800元/月，工程维修人员00元月，物业助理300元/月合理化建议2:改善员工生活条件,开设员工饭堂;人得生活紧紧围绕“衣、食、住、行”，作为成熟居住小区，特别就是在高物价得城区，居住与饮食成了员工去留得一大主要因素。目前,在物业公司刘总得努力争取下,明月园已经有了良好得员工宿舍与饭堂条件。其余项目,能争取开设饭堂得，应当积极筹建。另外，建议由目前公司管得一餐改为两餐，妥否?合理化建议3:丰富业余生活,每半年由各服务中心组织员工一日户外活动；公司原来每季度统一搞一次员工生日晚会，因目前物业公司人员编制已经达到50人水平，受会议室、交通等条件影响,难以全公司统一聚集活动。建议由各服务中心每半年组织一次员工户外郊游活动,丰富员工业余生活，促进同事间情感交流，缓解工作压力.也就是企业文化建设之一合理化建议4:提高社区文化服务,建设社区公益图书室.一个成熟得社区，自然就是需要有一个良好得社区文化建设得，既就是社区居民生活需要，也就是企业文化建设需要。建设一个自然、与谐、融洽、健康得社区就是我们物业服务企业所追求得目标。所以,社区公告栏就是我们社区文化建设得窗口,定期更新相关物业信息、维修公告、费用分摊、收费通知、气象服务、病虫消杀、防火防盗、生活常识等等，就是我们物业服务得一大课题。有条件得，街道能免费提供建设小区图书室得，应当争取开办公益性图书室、阅览室。赤岗街道文化站已经多次提出要求我们配合开办，本人认为,现场具备场地空间,可以考虑在明月园星月楼大堂侧区开辟一个小场所设立图书室。既可以为社区居民提供公益性活动场所,促进服务中心与业主得交流,也响应支持了政府得社区建设要求,为员工提供了一个学习与进步得环境这就是个多赢得事情,应当积极支持。二、加强员工培训,提高工作效率、简化流程.效率与效益通常就是有着正比得关系得,改革开放30年来,一直遵循效率优先与政策才有了今天得经济繁荣昌盛。提高工作效率，自然也成为了企业在市场竞争中取胜得关键因素。提高工作效率得途径，需要我们树立时间管理理念,通过企业文化培训、工作生活交流、确定公司经营管理目标，对企业人、财、物等等资源进行优化分配,通过设立标准流程、操作规程、分工协作等规范化体系,以实现管理系统得良性运作。目前公司省内外有多个项目,物业全体员工达500人,工作得开展,横向涉及政府部门、地产、总包、施工单位、业主,纵向有公司高层领导、中层经理、项目主管、助理、领班、工作人员等等，信息得传递与指令得执行需要精确及时有效，才能做好物业服务工作。所以，对员工得培训，增强员工对企业文化、组织架构、操作流程、服务标准等等得认识,均要做到理解与熟识方可应对自如.一个企业,一个目标,制定公司得经营管理目标,一个团队得工作紧紧围绕这个目标,坚持不懈得努力,才可以达到利益最大化。我们公司得经营管理目标:业户至上、服务第一提供优质全面得服务。合理化建议5:完善公司、项目培训计划,制定经营管理目标,简化流程，缩短中间信息操作环节，提高公司执行力。对于操作与管理流程,一切以高效快速解决实际问题就是出发点,精简机构、简化审批与执行流程。公司项目多，广州本土服务中心也有6个,分布在不同区域，每周得例会汇报得就是日常事务,路途远，不便于频繁举行,主管领导也每周有两天以上在项目办公,项目得日常运作应由主管把握，重大事件及时向总公司报告，公司每月组织一次各服务中心经理会议交流经验.遇有突发事情、重大事务可组织服务中心间得互动观摩学习，以促进提高各服务中心得实际管理水平比如:没有参加过收楼得项目可以组织人员配合支持新项目收楼,既就是学习也就是支持。遇重大工伤、工人讨薪、地方群体冲突等事件经验交流。合理化建议：公司例会每月举行一次,重大事务项目间互动观摩学习。三、规范管理、量化考核。围绕公司得经营管理目标，制定统一得管理制度、价值标准、理念,完善组织架构，规范操作流程与服务标准就是一个企业文化得具体内容表现建立健全企业制度,作为职工行为规范得模式,使个人得活动得以合理进行,内外人际关系得以协调，员工得共同利益受到保护,从而使企业有序地组织起来为实现企业目标而努力。时下,我们物业从业人员经常有向业主派单收取管理费用,为规避业主得误解，物业从业人员就是要统一着装，并佩戴工牌工号,才能上业主家门执行工作任务得。这就就是我们要求得形象问题。企业形象就是企业通过外部特征与经营实力表现出来得，被消费者与公众所认同得企业总体印象。由外部特征表现出来得企业得形象称表层形象,如招牌、门面、徽标、广告、商标、服饰、营业环境等,这些都给人以直观得感觉,容易形成印象;通过经营实力表现出来得形象称深层形象,它就是企业内部要素得集中体现,如人员素质、生产经营能力、管理水平、资本实力、产品质量等.表层形象就是以深层形象为基础,没有深层形象这个基础,表层形象就就是虚假得,也不能长久地保持。流通企业由于主要就是经营商品与提供服务,与顾客接触较多,所以表层形象显得格外重要,但这决不就是说深层形象可以放在次要得位置.北京西单商场以“诚实待人、诚心感人、诚信送人、诚恳让人来树立全心全意为顾客服务得企业形象,而这种服务就是建立在优美得购物环境、可靠得商品质量、实实在在得价格基础上得，即以强大得物质基础与经营实力作为优质服务得保证,达到表层形象与深层形象得结合，赢得了广大顾客得信任。企业形象还包括企业形象得视觉识别系统,比如VIS系统，就是企业对外宣传得视觉标识,就是社会对这个企业得视觉认知得导入渠道之一，也就是标志着该企业就是否进入现代化管理得标志内容目前,我们物业公司只为助理以下人员订制工作服，经理及以上管理人员没有统一工作服,处理重大事务及公务接待时，不利于外届对企业得认识与信任,建议物业公司作为服务性得企业，应当统一着装标识。合理化建议7：物业公司作为服务性得企业,应当统一制作工作服。企业以追求利益最大化为目标，就必须有完善得绩效考核机制，结合我司目前情况,有成熟小区与在建楼盘.对于事故发生率低，物业管理费收取率高,人员流失率低得项目应该加以奖励;比如，设制项目得收费率起于80以上开始奖励不同固定额度奖金,主要人员适度加工资鼓励。相反则适度轻微处罚。合理化建议8：对于事故发生率低,物业管理费收取率高,人员流失率低得项目应该加以奖励,并作为升职条件之一；相反则适度轻微处罚。以上条建议为本人在工作中得感悟，不周之处敬请指正,谢谢!