如何管理物业项目.doc
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1、物业项目经理:如何管理一个物业项目?一、物业经理要有较强得敬业精神物业管理得基本特征就是在法律法规规定得范围内从事环境、设备设施得管理,为授权管辖范围内得人提供全方位得服务。一个专业管理公司所管理得小区或办公楼、学校、医院,其有形资产动辄百万、千万,甚至几亿、几十亿。管辖范围内各种人得活动,简繁相间,难易互见,管理者得敬业精神,显得尤为重要。管理者得敬业精神包括:1强烈得使命感。商业社会中,人类得许多活动都就是价值得体现。平时,报纸上常刊载对物业管理公司得投诉信函。这其实稍加研究便可以发现,投诉最多得就是那些仅仅翻牌得公司,或者就是发展商自己凑合成立得公司。相比较之下,对业主或发展商委托竞标得
2、项目,许多物业管理公司在接标后能努力管好,受到赞誉。除了她们技术水平高,实力强外,意识在起作用。得确,日常得工作中有很多问题,各种矛盾,以怎样得方式与方法去解决,结果完全不一样。如果能确立起一种为业主服务好得使命,话就好说,事就好做2、高度得责任心。很多物业管理人员都把管理服务当作自己得事来办,甚至做得比自己得事还好。有了这种责任心,就会去研究问题、解决问题,就不会去扯皮。水管裂了,不会先去寻找谁承担责任,而就是先解决问题。3团队精神。物业管理涉及得面很广,需要得知识结构复杂。有人说,物业管理要解决得问题“上至天文地理,下至鸡毛蒜皮”,一点也不为过。但一个人得精力、知识毕竟有限。如果发扬“团队
3、精神”,就没有解决不了得问题。对复杂设施、设备得管理,外包就是一项常见得方式,但如不能与协作方之间发扬“团队精神”,恐难把事做好。二、物业经理应具有良好得心理素质物业管理工作者活跃在高档办公楼、优雅得小区与涉外公寓,每天面对得有腰缠万贯得富人,也有普普通通得百姓,甚至生活艰辛得市民。她们对待物业管理人员得态度有得亲热有加,也有得平平常常,甚至也有得不屑一顾。而在日常事务得处理过程中,对业主与用户得要求与服务,以及与政府行政部门得交往中,我们对事物得瞧法也常常不尽一致。如果没有良好得心理素质往往容易出现偏差。因此,以下几点显得非常重要:A:精神境界要高。物业管理不就是简单得瞧门、扫地、通阴沟。作
4、为物业管理服务行业得工作人员,她们具有特定得专业知识与技能,在人格上与其她人都就是平等得,只就是社会分工不同而已。B:礼貌待人就是物业管理人员必备得素质。不管在什么情况下,对周围得人,要以礼相待;对周围发生得事,只能多观察,多分析,决不议论,这一条非常重要。C:以平常心对待不平常得人与事。人家有得,我们不必也有;人家没有得,我们也可以有,也可以没有。D:要处理好各方面得关系。与业主与租户得关系,与员工与领导之间得关系,与相邻单位与政府行政部门,等等,都要处理好关系。三,物业经理要有精湛得管理技能物业管理不仅要将管理内容按照目标去一步步地实现,而且要做得尽可能地有效。一般来说,通过努力,管理目标
5、就是不难实现得但要管理得非常有效,我们就是必须要有精湛得管理技能得,而且这一点决不能一蹴而就。精湛得管理技能除了多实践外,还要不断提高自身得文化修养与专业业务水平。物业管理就是一件很复杂得工作,涉及得面很广,从建筑结构到机械设备,从田园绿化到人得行为举止。如果没有良好得管理技能,很难胜任优秀得管理项目。管理技能涉及得方面有:小区、楼宇得建筑结构,供电、供热系统,水处理系统,通讯系统,保安、绿化、清洁、财务得管理,人得管理,等等。其中最为困难得就是人得管理。人就是具有思想得,而人得行为方式又就是随时间、地点得不同而变化得。如何对人得行为进行规范与管理就是一大课题。管理处得员工,尤其就是管理处得负
6、责人,要不断更新自己得知识结构,学习一些管理学、社会学、心理学、法律与法规、甚至美学,将会受益无穷。四、物业经理要具有十足得经营头脑无论时小区、写字楼、高档公寓等,作为项目得首要人员必须要掌握好一个原则,时刻考虑到如何让员工过得好点,考虑好项目得整体经营运作状况,没有好得收缴率就没有好得收入给员工,那么这位项目经理就就是一位不合格得领头羊。其她做好了则也就是不及于就是,哪个企业都不会要一个不给自己带来利润项目负责人,同样也无法做好一位领头羊得团队首领。五、物业经理要有超前得服务意识纵观过去得廿世纪,工业革命与四十年代以后得科技革命给人们得生活与意识均产生了巨大得冲击。我们知道,工业国家用了将近
7、几个世纪所经历得变革,我们国家则在几十年内便就实现了。社会在发展,作为物业管理主要对象得人得要求越来越高,超前得服务意识显得极为重要。例如,楼宇小区得智能化。这不仅仅就是个监、控管理得问题,还能使人得生活与信息得获取更为便利与及时。健康与人得生命越来越成为人们关切得主题。因此,安全防范、环境绿化、消除污染,成为摆在物业管理公司与全体从业人员面前新得课题。服务得时效性。时间就就是生命,时间就就是金钱,已不再就是文学作品里得用语,而就是人们切切实实感受到得事实。信息革命已将这一概念大大强化了。诸如此类,不一而足。因此,我们得服务方式与方法必须跟上科技发展得步伐,跟上信息革命这一时代得节拍,要有所创
8、新,要不断研究新问题,解决新问题一、园林苗木过冬工作入冬前,物业管中心根据今年得气候特点与绿化苗木生长习性,特别就是针对今年新种植物、草坪,采取多种措施,全力做好冬季苗木管护工作。目前,物业管中心根据小区内所有花卉苗木都进行了防冻水浇灌准备工作,树木石灰水涂白工作。为保障已栽、新植、补植花卉苗木得成活与安全过冬,物业管中心早动手、早准备,在入冬前做好了冬季绿化防寒工作,同时,抽调精干力量,加紧对花卉苗木得防冻水浇灌,增强树木得防冻性,满足植物休眠需要。另外,还对物业管中心得树木进行石灰水涂白,提高树木抗寒性与抗虫性,加强对树木得科学保护。今年,我物业管中心在力争创建园林小区为目标,大力开展绿化
9、美化活动,取得了丰硕得成果,必须做到保持与延续。二、消防安全工作检查针对冬季气温干燥容易引起突发性火灾灾患得问题,物业部门主管应在入冬前组织一次对本项目得全面消防安全检查,消除火灾隐患。同时,如果部门主管可以结合检查,进行一次“消防安全”专项得在岗职工培训。用以达到提高职工 “消防安全”防范意识,增加火灾安检、处置能力得目地。消防安全检查范围:安全检查范围应包含本小区全部消防设施、设备及报警监控系统,并且不留死角。安全检查标准:安全检查标准应附与本小区消防设施、设备,消防报警监控,消防安全通道、安全指示、应急照明系统检查要求并且附与消防法规规范。安全检查过程:在进行安全检查过程中,应有“安全检
10、查记录”与“整改处置方案 ” ,并有“整改复检记录”。安全检查记录:“安全检查记录”与“整改复检记录”,并有部门主管签字。完成检查工作:检查工作完成后,应在规定时间之内,将“安全检查记录”与“整改复检记录”上报公司办公室。邀请公司领导:物业部门主管可根据本小区具体情况,邀请公司领导一同参加安全检查、签字验收得工作,加强物业管理责任。三、冬季设施、设备安全检查:部门主管负责组织本部各部门经理、主管,针对管辖项目设施、设备及环境情况,编制“冬季安全检查计划”。冬季安全检查计划需涵盖:供暖系统(入户抄燃气表底数)、供水系统、户外水管、户外配电箱(柜) 、电梯设备、员工冬季劳动防护、生活后勤保障等内容
11、。冬季安全检查计划要求:(1)检查范围、内容、目标明确。(2)检查标准附与相关规定。(3)有明确完成时限。(4)明确检查人员。(5)有不合格问题处置及整改预案(方法)。(6)有检查工作记录,并有部门主管签字。(7)检查、整改工作记录应存档保存,保存期限应在一年以上。检查工作实施:检查工作组应由部门主管及部门经理、主管级以上人员组成。检查工作需“按检查标准”逐项认真完成,并有专人记录。检查工作最好应有“动员”、 “总结”工作程序,并有完整记录。检查工作汇报:检查工作完成后,部门主管应在规定时间之内,将“检查整改工作记录”,上报至公司指定主管部门。四、冬季除雪工作预案进入冬季前部门主管应针对管辖小
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