广州BESTGO百得购项目商业规划书.pptx

BEST GOBEST GOBEST GOBEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书康王城策划部康王城策划部 0808年年9 9月月B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书一一.关于关于BEST GOBEST GO百得购项目思路可行性的简析百得购项目思路可行性的简析 通过了解，投资方将在康王城后四区建立BEST GO百得购项目。这一部分从实际出发，对该项目的思路可行性作出论证。B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书n 投资方关于项目的思路投资方关于项目的思路核心概念一：核心概念一：女性化女性化核心概念二：核心概念二：潮流精品潮流精品核心概念三：核心概念三：批零兼营批零兼营核心概念四：核心概念四：地铁概念地铁概念 通过对项目思路四个核心概念的逐一分析讨论，来简析项目操作的可行性。B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书n 核心概念一：核心概念一：女性化女性化“她时代她时代”已经到来已经到来 在美国方言学会举行的一次有趣的“世纪之字”评选活动中，结果出人意料：“她”以绝对优势战胜“科学”等候选字，成为“21世纪最重要的一个字”。随着女性在社会地位和经济实力上的不断提高，对女性品牌消费的需求在不断变化和升级，造就了市场潜力巨大的女性消费市场，“她时代”已经悄然带来在“她时代”，“以男性为主的消费主义正在转变为以女性为中心的消费主义。”大量女性杂志、女性畅销书、女性网站、乃至女性电视频道已经或将要大张旗鼓地占据市场，这是谁也不能忽略的事实。“为她服务”已成为服务行业目前流行的经营策略。女性消费市场潜力巨大女性消费市场潜力巨大 女性是家庭消费的主要决策者，是家庭消费结构、消费方式的主要影响者，也是家庭消费品购买和消费行为的主要实施者。在消费市场日益成熟的今天，女性逐渐占据了消费市场的绝对统治地位。女性每年的消费额是男性的7倍，女性消费成为市场上一个新的经济增长点。随着女性收入的增加和地位的提高，女性消费品市场将呈现大幅度增长，女性消费市场的潜力巨大，前景广阔。康王路商圈女性商业氛围康王路商圈女性商业氛围 从上下九步行街、恒宝广场、新光百货、康王城一路走来，我们发现这里大部分的消费者都是女性，女性成为康王路商圈消费的主力军。BEST GOBEST GOBEST GOBEST GO百得购项目立足女性市场大有可为！百得购项目立足女性市场大有可为！百得购项目立足女性市场大有可为！百得购项目立足女性市场大有可为！B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书n 核心概念二：核心概念二：潮流精品潮流精品新一代的个性消费新一代的个性消费 与发达国家相比，中国的消费群体显得更为年轻，1978后，出生于婴儿潮时期的年轻一代较之父辈拥有更为稳定与良好的经济状况，完全不同的是，他们的消费观念也显得更为积极。城市白领阶层的收入在逐年稳步增长，这一群人似乎很少考虑存款，正当大多数谨慎的上一代人还坚持将收入的40%作为存款时，消费的主力军已由新一代的年轻人来充当。根据近期一次盖乐普调查显示，在过去10年中，中国的工薪族对于个人幸福和自我满足的追求更甚于发财致富。越来越多的年轻人正在通过各种品牌品牌来表达“自我”的与众不同，展示个性个性的张扬。与前三区的呼应及错位经营与前三区的呼应及错位经营 潮流精品的主力消费人群为20-30岁的潮流女性白领，相对于15-25周岁学生，她们对商品的质量和品牌要求更高，也具备更强的消费实力。康王城周边有金华小区、万科金色康苑、兰亭西津、西关新寓、嘉禾苑、新光城市广场等大型商住区，区域内不乏20-30周岁的年轻潮流女性白领。而康王城毗邻地铁1号线的优势地理位置，能有效将这群人聚集到康王城来。但是康王城前三区商铺所经营的潮流商品，普遍品牌知名度和质量都不高，很难满足这部分消费人群的需求，在消费者资源上是很大的浪费。BEST GO百得购项目的建立将与康王城前三区形成呼应，而在商品质量和品牌上又与康王城前三区形成差异，这样的错位经营更能够吸引年龄在20-30岁的潮流女性白领，有效利用她们的消费力。BEST GOBEST GOBEST GOBEST GO百得购项目的潮流精品定位能合理利用周边消费者资源百得购项目的潮流精品定位能合理利用周边消费者资源百得购项目的潮流精品定位能合理利用周边消费者资源百得购项目的潮流精品定位能合理利用周边消费者资源B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书n 核心概念三：核心概念三：批零兼营批零兼营商圈固有批发形态提供了先天优势商圈固有批发形态提供了先天优势大面积商场形成规模效应大面积商场形成规模效应BEST GOBEST GOBEST GOBEST GO项目批零经营的业态在商圈内的优势将更突出项目批零经营的业态在商圈内的优势将更突出项目批零经营的业态在商圈内的优势将更突出项目批零经营的业态在商圈内的优势将更突出 BEST GO百得购时尚精品城所在的康王城负一层，总面积超过13000平方米，按平均每个商户50平米（算公摊面积）来算，招商完成后将有260个左右专业精品商户入驻，将形成一个规模化的专业精品市场，对聚集商流、人流都非常有利。BEST GO百得购时尚精品城位于康王城后四区，地处康王路商业圈北端，康王商业城前三区、上下九步行街、荔湾广场、赛博数码生活广场、恒宝广场等商业中心的精品商家成为BEST GO百得购时尚精品城的首要辐射对象。商圈内已形成的人流，为BEST GO百得购时尚精品城的零售商业提供了现成的消费者。而荔湾广场、华林玉器街、十甫名都、清平路水族世界、南方名酒批发中心、杨巷服装配件街等批发业态的存在，但是又没有专业的精品批发类别，使BEST GO百得购时尚精品城这个专业精品批发市场在康王路商圈出现成为大势所趋，理所当然。B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书n 核心概念四：核心概念四：地铁概念地铁概念地铁成为周边居民与上班族的聚集地地铁成为周边居民与上班族的聚集地地铁带来庞大的区域外人流地铁带来庞大的区域外人流 根据调查，康王路商圈范围约4.5平方公里，居住人口约40万人，通勤人口约20万人，商用面积约80万平方米。商圈交通主要靠公交车及地铁，自驾车购物较少。地铁成为商圈周边居民与上班族的聚集地。由于临近地铁，并连接地铁与周边多个写字楼和住宅小区，康王城内能保证稳定的人流量，据统计，康王城日平均人流量超过3万人。BEST GO落户康王城后四区，将有效利用区域内人流形成消费，并借助这些人的口碑力量，让品牌得到广泛传播。“坐上地铁，走遍广州”这句流传甚广的顺口溜非常直接地表现了地铁给市民们带来的便利。由于临近地铁，来BEST GO逛街就非常方便。一旦BEST GO在广州消费群中具有一定的知名度以及很好的美誉度后，地铁将为项目带来庞大的区域外人流，对项目的经营及品牌形成很好的良性循环，使项目在不知不觉中得到最大化的推广。毗邻地铁的优势，使毗邻地铁的优势，使毗邻地铁的优势，使毗邻地铁的优势，使BEST GOBEST GOBEST GOBEST GO的项目推广相对更加容易的项目推广相对更加容易的项目推广相对更加容易的项目推广相对更加容易B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书n 结论结论 BEST GO BEST GO百得购项目抓住女性化、潮流精品、百得购项目抓住女性化、潮流精品、批零兼营、地铁概念这四个核心概念，是立足于项批零兼营、地铁概念这四个核心概念，是立足于项目自身优势，并且符合现代消费潮流趋势的，是切目自身优势，并且符合现代消费潮流趋势的，是切实可行的。实可行的。B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书二二.BEST GOBEST GO百得购项目分析百得购项目分析 对BEST GO百得购项目所处的区位、商圈情况，以及竞争情况、自身的SWOT进行分析。B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书n 项目区位项目区位天河城商圈天河城商圈江南西商圈江南西商圈英雄广英雄广场商圈场商圈北京路商圈北京路商圈康王路商圈康王路商圈环市路商圈环市路商圈项目区位项目区位项目位于康王路商圈北端B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书n 商圈分析商圈分析康王路商圈概况康王路商圈概况 荔湾区俗称“西关”，是最具广州民俗风情的地区，也是广州传统的商业区，广州素有“东山少爷，西关小姐”之说。康王路位于荔湾区的中心，北起东风西路，南接人民桥，全长2.8公里，路宽40米，双向八车道，是荔湾区的南北向主干道。荔湾区商业基本围绕康王路沿路及通过康王路四个重要节点（陈家祠地铁站、康王中路工艺街玉器街、下九路步行街、沙面、西堤）向东西两个方向放射分布。整条康王路及围绕其四个重要节点产生的商业，统称“康王路商圈”，康王路商圈基本代表了荔湾区的商业情况。B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书康王路商圈四个重要节点康王路商圈四个重要节点A A、陈家祠地铁站：、陈家祠地铁站：主要物业有：陈家祠、康王商业城、世纪广场、新光城市广场、西门口广场、富力儿童用品商城、东浚荔景苑万佳百货等。B B、康王中路工艺街、玉器街：、康王中路工艺街、玉器街：主要物业有：惠城花园玉器城、源胜工艺玉器街等。C C、下九路步行街：、下九路步行街：主要物业有：荔湾广场、名汇商城、赛博数码生活广场、华林寺、恒宝广场、华林玉器街、十甫名都、清平路水族世界、南方名酒批发中心、杨巷服装配件街等。D D、沙面、西堤：、沙面、西堤：主要物业有：白天鹅宾馆、沙面公园、沙面西餐走廊、文化公园、水蛇村、南方大厦、爱群大厦、广州电影院、清平路药材批发中心等。东风西至中山七路路段为康王北路，长700米中山七路至长寿路路段为康王中路，长1000米长寿路至六二三路路段为康王南路，长1100米n 商圈分析商圈分析B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书康王路商圈总体情况一览表康王路商圈总体情况一览表范围：范围：康王路、上下九路十字交叉路段及联系路段，约4.5平方公里。商用物业总面积：商用物业总面积：超过80万平方米总客流量：总客流量：黄金周超150万人次/日，周六、日约100万人次/日，平时约60万人次/日 地铁站客流量：地铁站客流量：长寿路站约40000人次/日，陈家祠站约20000人次/日核心商圈居民人口约40万人通勤人口约20万人商圈商业定位：商圈商业定位：利用西关文化和商业资源以现代化与传统风貌充分协调的方法，发展成为以观光旅游、商业贸易、休闲购物为主导的商圈商圈形象定位：商圈形象定位：西关文化旅游商业、市民消费、岭南风情商圈内标志性建筑：商圈内标志性建筑：上下九商业步行街商圈民俗风貌特色：商圈民俗风貌特色：骑楼、西关大屋、西关小姐雕塑、西来初地、西关小吃 康王路商圈范围占荔湾区总面积的1/3有多，同时也是荔湾区居民密集区，本地人占80以上，是广州最本地化的老城区。通勤人口大多从事商业。n 商圈分析商圈分析B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书交交通通状状况况公交巴士线路多路公交车途经，通往全市各地地铁站及乘客特征陈家祠站（康王路上）、长寿路站（距康王路约5分钟不幸路程）以区域内居民、从事商业的通勤人口及来商圈旅游、休闲、购物消费人士为主。步行舒适安全度康王路路面较宽，车速快，沿路基本没有遮阳挡雨的地方，舒适度较差。而横跨康王路呈东西走向的上下九舒适度较好。康王路商圈交通状况一览表康王路商圈交通状况一览表 康王路商圈公交车线路较密集，主要集中在六二三路、中山路、康王路、而长寿路、十八甫路等由于是单行线，公交线路较少。区域内除康王路较宽外，其他路段较窄，而停车场较少，自驾车不方便。所以，到商圈消费的人群基本以公交车为主，地铁为辅，而本区居民则喜欢步行。n 商圈分析商圈分析B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书商圈情况小结：商圈情况小结：商圈范围约4.5平方公里，居住人口约40万人，通勤人口约20万人，商用面积约80万平方米。商圈交通主要靠公交车及地铁，自驾车购物较少。商圈功能定位：观光旅游、商业贸易、休闲购物。商圈形象：西关文化、旅游商业、市民消费、岭南风情。消费者特征：年龄：1625岁，4560岁；职业：学生及工薪阶层、荔湾区个体户、部分年轻白领；区域：以主次排序：荔湾区、越秀区、海珠区西北部、南海黄歧、广州其他区域、珠三角、港澳及华侨、省外。商业气氛南浓北淡。主要是南段有西堤、沙面及上下九步行街等成熟商圈带动，而北段由于开通时间较短，且商业分布零散，未能产生集聚效应。其中主要物业：康王商业城、新光城市广场、世纪广场等 从总体上看，康王路商圈的商业环境相对较好，有稳定的消费群、便利的交通、成熟的商业氛围、独特的文化定位。这样的环境比较利于项目的发展。而价格实惠、款式时尚的商品比较受本商圈消费人群的青睐。n 商圈分析商圈分析B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书n 项目规模项目规模 BEST GO百得购项目位于康王城负一层，总面积约24000平米。按照商业地产运作的规律：项目的规模大小与业态有较大的关系。按照商业地产运作的规律：项目的规模大小与业态有较大的关系。15-20万平大型购物中心在进行业态定位时休闲娱乐与餐饮业态会占较大的面积比例；5-10万平的中型购物中心零售业态会占较大比例；5万以下的小型购物中心大部分以零售业态为主。由于BEST GO百得购项目体量相对较小，项目将以特色经营的批零业态为主，餐饮、休闲业态仅非常小的比例。B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书分布情况分布情况周边商业项目分布相对零散，各商业项目之间都有一定的距离；商业项目规模都比较小，大部分是群楼底商发展起来，对外辐射能力有限，如环球广场、荔景商场等；经营情况经营情况都是社区型商业项目，主要经营大型餐饮、超市、康体美容、日常生活用品等，为附近的老城区居民提供生活配套服务或日常生活消费；难以吸引跨区消费群体，目前宣传推广最多的新光城市广场和新大新，新光的宣传效果比较理想；由于有巨大的固定居民作支撑，因此区域商业的发展一直处于比较温和的状态。n 市场竞争市场竞争B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书n 市场竞争市场竞争项目概况项目概况位于康王中路，距离康王城100米，商业经营面积5万，分北区和南区两部分；定位为广州西城区中高档次的现代区域型时尚休闲购物中心，为西城区居民全力打造了一个集衣、食、娱乐为一体的现代区域型购物中心，引导西城区的时尚消费潮流；经营时间不够3年，目前主要经营业态有大型超市、时尚百货、大型电器卖场、大型娱乐餐饮等；目标消费人群在18-40岁之间的，主要面对区域内的高消费居民。新光城市广场新光城市广场B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书功能分布功能分布新新光光城城市市广广场场楼层楼层业态业态商家商家业种业种经营面积（）经营面积（）-2/F超市家乐福生鲜类、食品类11000-1/F超市家乐福日用品、影音书籍、床上用品和服饰110001/F百货、餐饮KFC西式快餐500新光百货化妆品、鞋、内衣、高档酒45002/F百货新光百货青春淑女装35003/F百货新光百货名媛服饰、童装35004/F百货新光百货男士服饰、运动用品及服装35005/F餐饮海鲜火锅城大型特色餐饮3500楼层楼层商家商家业种业种经营面积（）经营面积（）1/F棒！约翰西餐1000仙踪林时尚餐饮500苏宁电器电器1002/F苏宁电器电器35003/FCEOKTV3500北区北区南区南区n 市场竞争市场竞争B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书经营情况经营情况每日客流量在2-3万，与康王城相当；家乐福超市的人流占主要部分，新光百货的人流相对较少，其经营情况也很一般；超市的主要客流以荔湾和芳村居民为主，新光百货则以消费力比较强的年轻女性为主，尤其是居住在周边的年轻白领；在经营稳定下来后，百货的招商门槛正逐步提高，目前已经只有国际品牌或国内大品牌才能进驻；开展VIP会员活动,巩固固有的客户群体。新光城市广场新光城市广场n 市场竞争市场竞争 新光城市广场是距BEST GO百得购项目最近的商业项目（马路对面），经营情况也比较理想。BEST GO可以借助其带来的区域外消费群，差异化经营，有效避开竞争，而形成双赢。B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书n SWOT SWOT分析模型分析模型B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书1 1）交通优势：）交通优势：BEST GO百得购项目位于康王城后四区，地铁，多路直达公交车为区域外消费者前来购物提供了交通的便利。2 2）低租金、低经营成本：）低租金、低经营成本：相对周边其他项目的商铺来看，BEST GO百得购项目所提供的商铺租金相对便宜很多，对商户来说可以有效地降低他们的经营成本。3 3）康王城知名度：）康王城知名度：经过6年的经营，已经让BEST GO百得购项目所在地康王城在周边居民中有了一定的知名度。经过对周边居民及康王城商户的调查，很多人认为康王城拥有很好的地段，认为只要能有特色经营和良好的管理，就可以聚集到人气。4 4）人群优势）人群优势 康王城连通周边多个住宅小区、写字楼和陈家祠地铁站C出口，相对于马路上，康王城步行环境比较好，康王城主通道是许多居民和上班族出门或上班的必经之地，这为项目保证了人流量。项目只需要用特色的经营和完善的服务来吸引更多的驻足率就可以了。a.a.项目优势项目优势(Strength)(Strength)B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书b.b.项目项目劣势劣势(Weak-ness)(Weak-ness)1 1）运营经验缺乏）运营经验缺乏 项目投资方及康王城缺乏精品专业市场运营经验。为了保证项目各项工作的有序开展，以及开业后的顺畅经营，需要引进具有丰富经验专业的人才对该项目进行顾问指导。2 2）商铺布局环境不理想）商铺布局环境不理想 与其他百货中心对比，康王城的格局以及地下商场本身的特质，很难突出品质，不适合做高端定位的商品销售。且按照商场现有布局来看，商铺之间过于拥挤，不利于商品的形象展示。商铺之间过道过窄，非常容易造成拥挤，人流不畅的情况。3 3）物流配套设施不完善）物流配套设施不完善 如果做以量取胜的传统批发市场，康王城现有的物流配套设施上存在很大的劣势。1.不能为商户提供大面积的仓储空间；2.无大型停车场、大型物流通道，商户入货出货都很不方便。在商场的后期筹备中，需要对根据商场的定位，对商场布局进行相关的改造。B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书c.c.项目机遇项目机遇(Opportunity(Opportunity)BEST GO百得购时尚精品城虽然在发展过程中将面临多方挑战，但机遇同时存在。通过研究分析机遇归纳起来主要表现在以下几个方面:1 1）精品量贩的市场空缺）精品量贩的市场空缺 通过调查，在整个康王路商圈没有任何一个商业项目定位于潮流精品量贩，BEST GO百得购项目以实惠的价格为消费者带来时尚、潮流的精品，将受到区域内时尚消费者的欢迎。2 2）推广方面的机遇）推广方面的机遇 根据调查，类似BEST GO百得购时尚精品城这样的地产项目在推广上的力度都相对较小，也没有能够让人眼前一亮的推广模式，因此，BEST GO百得购时尚精品城只要在推广方面加大投入、作出新意，不难在广州类似的商业地产项目中脱颖而出。B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书d.d.项目威胁项目威胁(Threat)(Threat)1 1）地产商的快速跟进造成的威胁）地产商的快速跟进造成的威胁 从房地产行业的发展来看，很多地产商都在项目规划上都习惯采用快速跟进的方法，一旦发现某个项目有利好趋势，就快速跟进，选择同样的策略，BEST GO百得购时尚精品城投入招商后，一旦招商形式比较乐观，必然会有地产商快速跟进，对项目造成一定的冲击。2 2）人流过旺带来的威胁）人流过旺带来的威胁 由于康王城连接陈家祠地铁站C出口与周边多个商业写字楼及住宅小区，康王城内每天都能保证稳定的人流，无论购物与否，他们每天都会出现在康王城内（康王城是他们每日的必经之地）。BEST GO开业前期，他们的出现将为场内租户带来经营的信心；但是一两个月后，生意好转，外来人流更多，加上货流，将会使商场内非常拥挤，形成商场环境的隐患。B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书三三.BEST GOBEST GO百得购项目定位百得购项目定位 根据前期的项目思路以及对项目情况的分析，将项目整体定位为“潮流精潮流精品量贩中心品量贩中心”。B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书n 什么是量贩？什么是量贩？什么是量贩什么是量贩?量贩一词，最早来源于日语，是大量批发的意思。“量”是指商品的数量，“贩”是低价销售，是一种以量定价的经营形式。量贩一词也出自中国台湾，只不过为了适应中国人的购买习惯，成“打”出售演变为以“五”或“十”为购买基数。常见有量贩式KTV、量贩式医药超市、量贩式书店和量贩式海鲜等。量贩的起源与发展量贩的起源与发展 源于1963年法国的一家超大型类似超级市场的大卖场，后来日本把这种购物经营业态叫做量贩，日语中“量贩”的意思是指“大量批发的超市”，由此引申的量贩式经营，指的就是透明、自助和平价的消费方式。1983年量贩出现在台湾目前量贩已在上海、武汉、成都、郑州等城市扎根,当地的不少大型百货公司都通过量贩运作获得成功，营销量实现了规模扩张。量贩店量贩店 量贩店是便利超市的一种 所谓量贩，就是一种以量定价的经营形式，比如：如果你买1个，就给你1个的价格；如果你买5个，就给你比一个优惠的价格；如果你买50个，就给你更优惠的价格。量贩店的特点量贩店的特点 量贩店兼具大型零售商场和专业批发市场的优点,而又摒弃了二者的不足之处。就产品(Product)而言,品种全,质量高,档次适中,尤以居民生活必需品为主;就价格(Price)而言,大大低于大型零售商，与专业批发市场接近;就地点(Place)而言，位置靠近或就选在居民密集区,方便居民购买;就促销(Promotion)而言,随报邮发宣传品,费用低、影响面广、信息量大、居民感受直观;定期推出特价商品,能有效刺激消费者的购买欲望,促进连带消费。B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书n 潮流精品量贩中心潮流精品量贩中心的具体阐释的具体阐释 根据前期的项目思路以及对项目情况的分析，将项目整体定位为一个以商品展示和外贸业务为主的“潮流精品量贩中心潮流精品量贩中心”，具体表现为：经营商品：经营商品：时尚潮流精品商品档次：商品档次：中高档经营模式：经营模式：批零兼营，批发方面以展示和外贸为主商品价格：商品价格：根据购买数分为零售价和量贩价（商户规定起量标准），零售价相对于其他商业中心价格略便宜。B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书n形象定位形象定位 BEST GOBEST GO百得购项目的形象定位：商场外观、经营特色、宣传推广百得购项目的形象定位：商场外观、经营特色、宣传推广原则各方面，都要突出其潮流精品商城的主题定位特点，体现精致、时原则各方面，都要突出其潮流精品商城的主题定位特点，体现精致、时尚、女性化的特点。尚、女性化的特点。VI部分，LOGO设计方面：融入女性化、潮流、精致、地铁概念的元素。LOGO的应用方面：LOGO在各处的应用，如名片、包装袋、礼品、平面广告等，必须保持一致性与延续性；项目场内的布置及场外霓虹灯招牌指引的形象上，也必须体现BEST GO百得购项目精致、时尚、女性化的特点；商场所经营的商品，必须符合时尚、潮流、精品这几项标准。商场对外宣传方面，选择女性接触率高的媒体形式，突出BEST GO百得购的女性化、潮流、精品等元素；B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书批发方面：批发方面：荔湾商圈的潮流精品零售商是第一目标群；海珠区、芳村区、白云区、越秀区潮流精品零售商是第二目标群；广州周边卫星城市番禺市、从化市、增城市、花都市以及佛山南海的潮流精品零售商是第三目标群。（外贸客户需要根据入驻商户的实际情况来定）零售方面零售方面:相对于一般的潮流商品，潮流精品在品牌和质量方面相对较高，价格方面也稍高一些。因此，在主力消费人群方面，潮流精品的消费人群主要为18-35周岁，对品牌和质量要求更高，具有一定的消费能力的时尚女性。n 目标消费群定位目标消费群定位 不同于传统批发市场的以量取胜，BEST GO百得购是以质取胜的新型批发市场。因此招商方面，我们的目标商户必须有一定的实力，其经营的商品必须符合时尚潮流精品的定位。n 招商定位招商定位B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书四四.项目经营业种规划项目经营业种规划 根据项目定位对项目所在7个区空间的经营业种的限定和功能划分进行规划。B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书n 项目经营业种规划项目经营业种规划 区域区域 馆名馆名 经营品种经营品种 美国区美国区 品牌展示中心品牌展示中心 知名品牌潮流精品知名品牌潮流精品 中国区中国区 潮流饰品中心潮流饰品中心 饰品、化妆品及工具饰品、化妆品及工具 澳洲区澳洲区 时尚文体中心时尚文体中心 玩具、文体用品玩具、文体用品 法国区法国区 工艺礼品中心工艺礼品中心 工艺品、礼品工艺品、礼品 意大利区意大利区 珠宝玉器中心珠宝玉器中心 古玩、珠宝、玉器古玩、珠宝、玉器 泰国区泰国区 靓丽家饰中心靓丽家饰中心 干花、家饰、瓷器、玻干花、家饰、瓷器、玻璃器皿璃器皿 日本区日本区 外贸尾单中心外贸尾单中心 特价促销区特价促销区BEST GOBEST GO百得购时尚精品城商业业种的划分：百得购时尚精品城商业业种的划分：B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书五五.项目商业空间装饰方案项目商业空间装饰方案 根据项目空间的具体情况及区域功能划分来设计空间装饰方案。B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书n商业空间设计内容及要求商业空间设计内容及要求商业空间装饰设商业空间装饰设商业平面布置方案商业空间视觉中心方案主要出入口效果天花及地面效果柱子造型效果墙面效果生间效果扶梯及电梯效果中庭效果商业空间视觉中心效果服务设施规划计服务设施规划计总服务台设计顾客收银台设计顾客休息设施设计室内景观设计监控系统设计员工办公系统设计导购系统设计导购系统设计标识指示系统设计促销空间设计广告位设计橱窗设计花车设计店铺及专柜形象设计店铺及专柜形象设计专卖店形象专卖店室内展示设计、专柜形象设计专柜灯光设计陈列道具设计 商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求，结合现有的建筑艺术，对空间环境进行艺术处理，营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间环境。设计要求：设计要求：（1）着力渲染商业气息，创造大气、时尚的销售空间和极富冲击力的视觉效果。（2）结合项目品质，全面打造现代简约，自然高雅，潮流时尚的气息。（3）充分利用空间，精心布局，满足功能需求。（4）保持整体风格的一致性和延续性。需要专业建筑装饰公司提供设计方案需要专业建筑装饰公司提供设计方案需要专业建筑装饰公司提供设计方案需要专业建筑装饰公司提供设计方案B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书六六.项目商业外环境设计项目商业外环境设计 以体现项目定位为大前提，醒目为原则设计商业外环境。B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书n商业外环境设计内容及要求商业外环境设计内容及要求 商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括：外立面形象设计外立面形象设计商业建筑外立面设计商业建筑外立面夜景设计外立面商业气氛设计外立面广告位设计外部环境设计外部环境设计周边交通组织设计绿化及铺地设计休息空间设计外部展示及促销空间设计环境照明系统设计室外指示及引导系统设计设计要求：设计要求：（1）体现项目定位为大前提（2）遵循醒目原则（3）保持整体风格的一致性和延续性。需要专业景观公司提供设计方案需要专业景观公司提供设计方案需要专业景观公司提供设计方案需要专业景观公司提供设计方案B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书七七.商业管理模式商业管理模式 为规范商场各部门的工作职能、加强对工作流程各环节的控制与管理、明晰工作权责划分以提高工作效率，采用规范化的管理系统。B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书n商业管理模式商业管理模式 商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。我们的管理理念是：以商场的管理模式来经营批发市场，利用商场管理的先进经验，为批发市场摆脱“脏乱差”的固有形态，打造全新的面貌。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：组织体系设计、制度体系设计、流程体系设计。每个体系设计的具体内容如下：（一）组织体系：（一）组织体系：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。（二）制度体系：（二）制度体系：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。（三）流程体系：（三）流程体系：业务流程体系、物业服务流程。要求每个部门，根据部门的实际情况，撰写部门岗位职责、部门管理制度、要求每个部门，根据部门的实际情况，撰写部门岗位职责、部门管理制度、要求每个部门，根据部门的实际情况，撰写部门岗位职责、部门管理制度、要求每个部门，根据部门的实际情况，撰写部门岗位职责、部门管理制度、工作流程等。具体内容可参照工作流程等。具体内容可参照工作流程等。具体内容可参照工作流程等。具体内容可参照商场推广策划部文件管理系统商场推广策划部文件管理系统商场推广策划部文件管理系统商场推广策划部文件管理系统商场推广策划部文件管理系统商场推广策划部文件管理系统商场推广策划部文件管理系统商场推广策划部文件管理系统.doc-.doc-商业管理理念：商业管理理念：以商场的管理模式经营批发市场以商场的管理模式经营批发市场B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书八八.商业动线规划商业动线规划 人在空间内移动的点连合起来就成为动线。优良的动线设计在商场的展示空间中特别重要，如何让顾客在移动中感到舒服，没有障碍物；让顾客看到各个销售点，是一门很大的学问。B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书n商业动线规划商业动线规划1、以顾客（吸引顾客）为第一宗旨;2、以商品（销售量）为第一宗旨;3、以卖场员工管理为第一宗旨;如果以吸引顾客为第一宗旨，那么在规划商业设施时应当注意所有的设施、设备的规划都应便于顾客辨别、理解，出入和走动安全方便。一、考虑因素一、考虑因素1、用地形态2、用地与周边道路的连接3、设施的规模体量4、停车场5、顾客的流线6、商业设施后勤业务流线7、周边道路8、与城市主干道间的关系9、来店手段（公共汽车、私人汽车、自行车、步行等）10、短时可能会涌入大量人流等 二、设计宗旨二、设计宗旨B BE ES ST T G GO OB BE ES ST T G GO O百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书百百得得购购项项目目商商业业规规划划书书n商业动线规划商业动线规划原则一：原则一：方便顾客识别。原则二：原则