度假目的地新城建设模式分析.pptx
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1、本报告是严格保密的。1综合分析国内外旅游度假目的地新城发展,综合分析国内外旅游度假目的地新城发展,我们认为主要有三种模式我们认为主要有三种模式模式一:增长极模式模式一:增长极模式模式二:中心区带动模式模式二:中心区带动模式模式三:滨海飞地开发模式模式三:滨海飞地开发模式度假目的地新城建设模式分析度假目的地新城建设模式分析本报告是严格保密的。2旅游度假目的地新城发展的三种模式旅游度假目的地新城发展的三种模式增长极模式增长极模式中心区带动模式中心区带动模式滨海飞地开发模式滨海飞地开发模式直接动因直接动因产业发展、城市功能提升和空间结构延伸,引发对新的增长极的推动中心城区发展膨胀、缓解压力的必然结果
2、特殊资源和市场环境促发的滨海地区综合开发建设规模区建设规模区间间规模较大,15-70KM2分期逐步开发,每期规模一般相对较小,1-10KM2规模不确定,但首期一般小于1KM2空间特征空间特征靠近旧城区,并与旧城区保持适当距离,通过快速路连接紧邻旧城区延伸发展位于距离城市较远的陌生区,一般紧邻海岸线开发产业特征产业特征融合和提升周边产业基础,并通过自身产业发展强化所在区域竞争力区域以居住区开发为主,其他功能不作为发展重点具备自循环的娱乐和旅游服务产业功能定位功能定位最终成为辐射区域内旅游综合服务业发达的核心区成为旧城区的延展区,度假居住为主的功能区相对独立的综合开发区,功能相对综合,但一般以居住
3、为主规划要点规划要点作为增长点充分考虑对周边地区的辐射,各功能区整体协调强调与主城区之间的功能分工和紧密联系,社区规划强调宜居性强调外部的进入性和社区的内部协调,规划理念贯彻整个区域典型案例典型案例Ewa,Oahu,HawaiiCentral Oahu,HawaiiGold coast,AustraliaSeaside Florida,USA山东乳山本报告是严格保密的。3EwaEwa背景及发展预测背景及发展预测ewaOahu岛岛坎贝尔工业园KapoleiKapolei城城预测u人口:到2020年,人口增长到12.5万人;u住房:到2020年,增加2.8万套新住房;u就业:到2020年,工作岗位
4、超过6.4万个;u区域发展:旅游区Ko Olina resort、Ewa Marina,Kapolei region park;经济区city of Kapolei;工业区Barbers Point、Honouliuli模式一:增长极模式模式一:增长极模式背景背景uEwa位于oahu岛西南部;uEwa的经济在60年代以前是以制糖和种植业为主,坎贝尔工业园的建立带来了新的产业发展和就业;u70年代,ewa在Makakilo和Ewa Beach 上的居民开始增长;u1977年,在oahu岛新的总体规划中将ewa定位为第二大市镇中心,Kapolei城是ewa的核心区域;uEwa作为第二市镇中心主要集
5、中发展经贸、住宅和政府服务中心;u在ewa大量发展住宅满足了oahu市民的需求。本报告是严格保密的。4EwaEwa规划发展的关键理念规划发展的关键理念规划制定的几个关键要点:规划制定的几个关键要点:l将发展成为第二市镇中心作为目标l确定发展和辐射的边界l总体规划的社区l分阶段发展基建设施Ewa的总体规划图本报告是严格保密的。5EwaEwa用地规划布局定位为市镇中心和增长用地规划布局定位为市镇中心和增长极极ewa用地规划增长极模式增长极模式建设建设强度强度低密度住宅社区分布于ewa北面和东面;高密度住宅区沿交通干道两侧分布;核心核心区区中心位置的Kapolei城是高密度的居住和商业中心;商业商业
6、中心中心商业分级,核心区布置中心服务商业,规划有5个社区商业中心娱乐娱乐区区两个较大的度假娱乐区,分别为ewa西部的KoOlina和东部的ewa码头;高尔夫球场散布在社区内工业工业项目项目西南面有1个大型工业园Campbel工业园,东面及南面分布有两大军事基地交通交通开放的空间和林荫道社区的无车设计高速的交通干道连接社区和外界Ewa海岸沿线为连续的海边公园保存和保护自然和历史文化资源保持主要的农业土地本报告是严格保密的。6开发次序开发次序沿交通干道扩展城市区域,沿交通干道扩展城市区域,之后进一步发展腹地区域之后进一步发展腹地区域u沿主干道设置中等密度的商业和住宅u鱼骨状开发,主干道发挥快速路的
7、功能u规划沿主干道延伸,增强连通性和可达性u主干道使社区成为一个整体,而不是割裂社区的统一性u支路注重小镇的尺度感,主要的节点之间步行可以到达开发阶段本报告是严格保密的。7新镇核心区新镇核心区KapoleiKapoleiuKapolei城是ewa城市的核心;uKapolei城成为第二大就业中心,促进了人口从主城区(puc)向本地的转移;u在Kapolei城周边集中了大量的产业人口、旅游人口、政府服务和高等教育中心,使它成为了办公和零售活动的重要市场;uKapolei 城由6个不同的区域组成,分别是市中心,商业区,市民中心,混合功能区,村中心区和居住区;uKapolei城建立开放城市空间的几个要
8、点:lKapolei区域公园(周边区域中最大的公园)lWai Aniani路lPalaila商场l乡村步行道本报告是严格保密的。8核心城镇核心城镇KapoleiKapoleiKapoleiKapolei的规划理念:的规划理念:l一座夏威夷花园城市l健康的生活l完善的社会服务l易于到达l能够反映过去并适应现在和未来的发展l环境敏感l考虑运输道路和方向Kapolei各区域密度与高度本报告是严格保密的。9EwaEwa住宅的建设强度住宅的建设强度u低密度住宅区每英亩5-12个单元,建筑不超过两层;u中密度住宅区每英亩10-30个单位,建筑不超过3层;u高密度住宅区每英亩25-90个单元,建筑不超过90
9、英尺ewa的住宅密度与高度本报告是严格保密的。10EwaEwa各功能物业开发建设占地比例各功能物业开发建设占地比例u住宅用地比例为79%;u度假区用地比例为1.2%;u商业用地比例为8%;u工业用地比例为12%本报告是严格保密的。11增长极模式的开发要点增长极模式的开发要点l新市镇规划要建立开放的空间网络,通过道路、公园等公共空间的设计增加开放性;l要保存和保护自身自然、历史、文化资源,并建立与周边环境的和谐互动;l社区整体规划,保持社区特征的统一与和谐;l设计集中的主干道,减少社区内的车辆穿行,增加人行道和自行车道;l要分阶段、有步骤地进行开发建设。模式一:增长极模式模式一:增长极模式A.新
10、城开发强调整体协调基础上的功能分区和分期开发;B.由于自身产业的发展,中心区新城本身是度假和日常居住的混合功能,二者均不能过分强调和忽略;C.新城开发注重混合功能和社区氛围,大力建设社区配套;国际案例在新城开发上的共同经验国际案例在新城开发上的共同经验本报告是严格保密的。12汇报内容汇报内容整体规划的市场评价整体规划的市场评价1.项目解析和关键问题的提出项目解析和关键问题的提出2.区域竞争关系和新城的发展方向区域竞争关系和新城的发展方向3.新城发展的模式选择新城发展的模式选择4.本项目的规划评价和建议本项目的规划评价和建议度假目的地新城建设模式分析度假目的地新城建设模式分析海坡地区的情境分析海
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