商业广场营运方案.doc

商业广场营运方案
金世界商场营运方案
根据金世界广场的工程进度，9月将全线竣工、交付使用。商场竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作业展开策划，并提出本策划方案以供参考
一、 市场分析
1. 1商业概况
1、商圈构成
运城市商业主要集中于以南风广场为中心的商业区和以禹都市场为中心的禹都商业区。
在商业形态方面，以南风广场为中心形成了以 天泰商城，凯越商城及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是运城市最繁华的商业区。IiGvDDq。
在南风广场周边，还形成了以水晶服饰、水晶故事，温州小商品批发城三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。3snNg5k。
以禹都市场为中心的禹都商圈，1由禹都市场13个区构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。pOya5pK。
从上述运城市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。NDJoDYk。
但从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。
1．2、市场消费状况
1、消费水平
运城市城市人口少，人均收入水平低，旧城改造比例小，致使商业消费水平较低，消费能力有限，成为运城市商业发展的瓶颈。ipeN09V。
2、经济水平
运城市及周边县乡仍是经济落后地区，城市规模小，低收入人口占总人口比列高，商品的消费仍以中低档商品为主。中高档消费主要集中于煤、石油、行政事业单位及外来高收入人群。MbX62ck。
3、城市经济结构
运城市产业主要依赖农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，进一步制约了商业的发展。9W0QLsY。
4、消费发展趋势
运城市人口有限，经济发展缓慢，缺乏强势产业支撑，再加上大量新型商业市场的进驻，预计未来几年，运城市的商业经营状况将很难改观，商业竞争将更趋激烈，专业化、细分化的市场运作已成必然。9N5hfTU。
二、 SWOT分析
2．1优势与机会
1、 规模优势，具备了成为一个商圈的硬件条件；
2、 商业形态优势，以金世界为龙头带动周边潮流街、金海岸的发展，最具发展潜力的商业形态；
3、 购物环境优势，独具魅力的建筑风格，一流的休闲环境；
4、 政府支持，给市场的招商和经营带来政策上的机会；
5、 旧城改造，为该片区的发展创造了条件；
6、 餐饮娱乐业合理的利润水平和良好的发展空间，为商场招商和经营奠定了基础；
2．2劣势与威胁
1、 区位劣势，与商业中心相距较远；
2、 交通条件单一，对商场人流量是一个威胁；
3、
4、 商业市场过度竞争，使招商和经营面临极大的威胁；
5、 消费水平的低下和消费增长有限，限制了商业市场的发展；
6、 商户经营信心和市民消费信心的不足，导致商业前景暗淡；
三、 市场定位
1、第一目标主力店
第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。pCbaPKt。
第一目标主力店以服装服饰为经营主体；
2、第二目标主力店
第二目标主力店是超市，美食。为商场提升人气，完善商品结构
第二目标主力店以经营服装、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、化装饰品等为主。
3、第三目标主力店
第三目标主力店作为金世界商圈结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。
第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。
四、 经营布局
为使商业街整体的消费功能趋于完善，建立起真正意义上的品牌市场，完全有必要对商场的经营布局和功能分区进行规划和引导。6LSUOYd。
4．1商品布局
4．3经营布局遵循原则
1、 符合整个商场战略定位的原则，集购物、餐饮、休闲功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发；jK5BIjs。
2、 尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；
3、 合理有效使用空间的原则，必须从商品经营的空间利用出发；
4、 经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面；
5、 关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，关联性商品可在同一功能区经营；
6、 大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升商场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑；cIolVaH。
7、 充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成；JRXPCRy。
8、 方便顾客消费的原则，在商场商品布局及业态分布方面，体现了两个原则，其一是充分享受一站式消费的乐趣，其二是先购物、后休闲观光，再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯；llacXyu。
9、 视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意；
五、 经营策略
经营布局规范了商场的硬件功能，而经营模式则是了完善商场的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，大十字商业街才能获得良好的招商和经营成果。NV6rGxD。
在经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了的经营模式：
六、 招商计划
制定详细可行的经营和招商政策，并展开操作和执行。
1、 确立市场经营模式
经营模式决定了商场经营的方式，经营模式确立，方可确定招商的政策，是联营还是引资、是租赁还是自营、或多种方式的结合。因此，经营模式必须尽快确立，否则具体的招商工作将很难展开；7Oru6ey。
2、 制定具体的招商政策
——招商的目标和原则；
——招商工作的各项规章制度；
——制定不同商户（规模和经营商品等）的招商政策；
——制定不同商户的准入条件；
——确定招商合同样本；
——确定租金标准和联营等条件；
——确定优惠幅度和条件；
——部分大项目的招商方案；
3、 招商区域和目标客户确定
——招商区域以运城为主，大客户和品牌客户的招商区域为全国；
——招商的目标客户参见市场定位；
4、 大客户及品牌商户的招商
——招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提高市场招商效果，因此针对大客户及品牌商户的招商工作应提前展开，预计在九月末即可展开；dgBhMxi。
——收集大客户及品牌商户的招商的资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商；HL3yCDC。
——由公司抽调专业人才，成立大客户及品牌商户的招商招商小组，负责客户的招商和合作谈判；
5、 市场招商的全面展开
——针对大客户及品牌商户的招商工作启动后，面向中小商户的招商工作全面启动；
——针对中小商户招商，主要利用各种媒体发布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开人员推介；
——该阶段工作在十月十五日前应全面展开；
6、 商户的登记和初选
——制定商户登记表（主要包括经营商品和面积等）；
——所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案；
——对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；
——对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划；
7、 商户资格审查
——审查经营类型；
——审查经济实力；
——审查经营能力；
——审查品牌优势；
——优先商户和淘汰商户确定；
——确定首披进驻商户；
——其余商户视招商情况决定是否入场；
8、 与商户签定合同
——交纳租金或保证金；
——签定正式合同（联营或租赁等）；
9、 自营项目确定
对招商效果不佳，但有必要经营的项目，确定自营的范围和规模，展开筹备；
10、 开业筹备
——一次装修标准（初装修），建议由公司进行统一装修，一次装修以地面的铺装、墙面处理和水暖等管线的美化为主；CBKEW9h。
——二次装修（精装修），由商户自己装修，市场方可提供装修设计、材料供应和装修施工方面的支持；
——统一街道广告牌制作，进行街道的美化和亮化，烘托购物气氛；
——组织和督促商户进货；
——进行店堂的布置及商品陈列；
——进行开业活动的筹备；
11.经营活动展开
详细的经营活动参见经营策略；
七、 招商策略
7．1广告策略
1、 广告形式
以硬广告传播为主，充分告之招商信息，期间配合新闻造势；
2、 诉求内容
以对招商政策的诉求为主，配合物业优势的诉求；
3、 广告媒体及投放规格
——报纸广告，以报纸投放为主，在大客户招商阶段，配合一定量的TM单广告投放；
——影视广告，以运城电视台放为主；
投放规格以30秒招商广告、配合15秒购物广告和5秒形象标板广告投放，并依据招商进度，随时投播字幕广告；X7azGgz。
——印刷品广告，建议印制5000份招商手册，规格为16开、12—16个P，主要向大客户和品牌商户邮寄和推介使用；l2Sfshe。
印制20000份海报，用于夹报、派送和针对中小商户推介使用；
制作招商政策说明书100份，主要用于对准客户或大客户推介和谈判；
——户外广告，以广告牌、布标、巨副、展板、彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告为主；
广告牌以利用现阶段发布广告的广告牌为主，招商期间更换为招商广告即可；
布标、巨副、展板主要在促销期间加以应用，以扩大传播效果；
彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告等主要应用于商业街现场，用来烘托现场气氛；
7．2促销策略
A、公关活动
1、 活动主题
金世界商场招商经营推介会
2、 活动目标
——借经营推介会，加强与经营商户间的沟通，获取大量准客户资料，促进招商；
——借经营推介会，对商场招商政策进行全方位的推广；
——引起社会广泛关注，提高传播效果；
——邀请各媒体参与，进行新闻炒作；
3、 活动内容
——发布招商信息和招商政策公告；
——展开客户登记和预定；
——邀请知名商界人士发言，活跃现场气氛；
——进行自营项目的供应商投标；
4、 活动地点
建议在鼎元公司举办；
5、 活动时间
活动时间建议在九月二十日展开；
B、开业庆典
1、活动主题
空港商业第一城——金世界开业庆典
2、活动目标
——借庆典传达开业信息，强化市场信心；
——借开业庆典提升市场品牌形象；
——借开业庆典吸引大量消费者前来购物、消费，提升市场人气，增强商户信心；
——借庆典形成良好的经营势头，促进未完成招商目标的商户进驻；
3、活动内容
——在金世界广场举行竣工典礼；
——邀请市政领导及佳宾现场参与，并致贺词、剪彩；
——剪彩完毕后，举办为期15天的文艺汇演，以此聚拢人气，活跃现场气氛；
——开业期间举行购物、消费中巨奖的促销活动，购物和消费客户品凭消费小票，均可在商场处领取奖券若干（依消费金额而定），凭此奖券可在促销结束后兑奖；H3nc0VA。
——一等奖一名，奖品为摩托车一辆，二等奖及其它奖数量和奖品另定；
——邀请新闻媒体现场采访报道；
4、活动地点
金世界广场现场，主会场选择在正门进行；
5、活动时间
预计在元旦左右举行，具体时间依据招商成果而定；
C、开业后的促销活动
主要参照经营策略中协助经营部分展开，详细的操作方案依据时间进程提交。