房地产投资分析报告.doc
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1、房地产投融资实务课程结业报告题 目 杭州市“绿城西溪融庄”投资分析报告 姓 名 顾 玲 班 级 房地产经营与估价12(1)班 系(部) 经营管理系 得 分 2015年6月9日目 录一、 项目概况1(一)地理位置1(二)项目简介2二、 投资环境分析2(一)硬环境分析2(二)软环境分析5三、 市场分析9(一) 需求分析9(二) 供给分析12(三) 价格分析13四、 项目竞争性及SWOT分析14(一)竞争楼盘分析14(二)项目SWOT分析16五、 投资成本分析17(一)开发成本估算17(二)总成本费用分摊20六、 项目财务效益及指标分析21(一)资金筹措及投资计划21(二)静态财务分析23(三)动态
2、盈利分析25七、 敏感性及投资风险分析27(一) 敏感性分析27(二) 投资风险分析28参考文献31附 件32 杭州市“绿城西溪融庄”投资分析报告房地产经营与估价12(1)班 顾 玲 内容摘要:绿城西溪融庄,就是由融创、绿城两大地产巨鳄在杭州联手打造得第一个高端精品项目,项目位于西溪板块核心,距离西溪湿地国家公园300米,三面环水,拥享西溪绝版景观资源及便捷得生活配套,就是西溪乃至整个杭城都极为稀缺得低层低密度高端住品,本文将通过投资环境分析、房地产市场分析、财务分析、项目敏感性分析及风险分析对项目做一份投资潜力分析报告,并分析出“绿城西溪融庄”得投资潜力,为项目投资商提供参考。关键词:环境分
3、析 市场分析 财务分析 投资决策分析一、 项目概况(一)地理位置项目位于杭州市荆长大道与文二西路口南侧300米,西城广场以西4、5公里,文一、文二西路可直达;距离市中心文教区仅15分钟车程。此外,周边天目山路、荆长大道、绕城公路等辅助道路体系完善。周边商业配套齐全,西溪印象城、海港城、西城广场、保利国际影城、西溪悦榕庄、西溪喜来登度假酒店就在附近。毗邻国家西溪湿地公园,自然景观优美。可说绿城西溪融庄地理位置绝佳。图 1:区位交通图(二)项目简介绿城西溪融庄,就是由融创、绿城两大地产巨鳄在杭州联手打造得第一个高端精品项目,也就是绿城在留庄、翡翠城、溪上玫瑰园、西溪诚园后入驻西溪得第5个项目。项目
4、位于西溪板块核心,距离西溪湿地国家公园仅300米,三面环水,拥享西溪绝版景观资源。周边海港城、西溪印象城、西溪慢生活街区、淘宝城等众多商业配套环饲,浙大紫荆港、绿城育华等名校云集。绿城西溪融庄,提粹绿城两大经典产品玫瑰系经典法式排屋、法式花园洋房 。法式排屋,秉承绿城10余年别墅营造经验,以法国经典官邸及宫廷建筑为原型,就是绿城城市别墅得经典代表作品之一。法式花园洋房,以绿城平层官邸经典之作留庄为建筑形态摹本,就是西溪乃至整个杭城都极为稀缺得低层低密度高端住品。项目类型为住宅,产权70年;建筑面积124151平方米,占地面积59360平方米,总户数435;容积率为1、3;绿化率为30%,项目特
5、色为公园地产。二、 投资环境分析 (一)硬环境分析1、杭州市基础设施环境2014年,全市实现地区生产总值9201、16亿元,比上年增长8、2。其中第一产业增加值274、36亿元,第二产业增加值3858、9亿元,第三产业增加值5067、9亿元,分别增长1、8、8、1与8、5。人均生产总值103757元,增长7、7。按国家公布得2014年平均汇率折算,为16891美元。三次产业结构由上年得3、142、654、3调整为2014年得3、041、955、1。2014年全年杭州市完成基础设施投资1005、53亿元,增长18。地铁建设力度加大,2号线东南段开通运营,4号线首通段建成。城市快速路初步成网,彩虹
6、快速路滨江段、秋石三期高架主线、东湖路德胜路立交建成通车;萧山机场高速公路改建、文一路地下通道、环城北路地下通道、紫之隧道等重大工程加速推进。大江东、下沙、之江等新城得市政基础设施与公共服务设施项目建设加快。奥体博览城国际博览中心项目主体结构通过验收,主体钢结构安装完成。市政配套得进一步完善,对于房地产行业得发展也就是明显利好。(数据来源于杭州统计调查信息网)2、杭州市交通配套近年来,杭州市加大了交通设施得建设力度,2014年杭州地铁2号线东南段全线贯通,1号线下沙延伸段与4号线首通段车站主体工程完工。地铁累计完成工程投资393、19亿元,其中2013年完成78、11亿元,整治建设延安路、同协
7、路、之江东路等城市主次干道130条,打通断头路13条。德胜高架、彩虹大道(滨江段)全线贯通。城西污水处理厂(一期)主体工程建成。闲林水库大坝主体工程完工。副城、组团与主城交通连接进一步改善,综合承载力提高。地铁与高架得交通网络覆盖率大大提升,也将缩短杭州其它区域与主城区得距离,对于瞧重区位条件得客户来说,也解决了本项目位于余杭区并非主城区得这一顾虑。下附杭州交通线路图。(数据来源于杭州统计调查信息网)图 2-1 杭州市交通线路图3、供水、供电状况 随着萧山东部区域供水(江东水厂)一期工程、清泰水厂技改工程、余杭仁与水厂供水工程等一批重点项目得陆续上马,杭州市得供水能力大大增强,截至2014年末
8、,全区供水能力达到80万吨/日,全年销售水量1、39亿吨。全区供电容量为467、75万千伏安,全年累计完成供电量71、74亿千瓦时。全社会用电量74、58亿千瓦时,下降0、3%,其中工业用电量47、40亿千瓦时,下降2、4%;城乡居民生活用电11、77亿千瓦时,下降5、8%。余杭电网有220kV变电站6座,容量228万千伏安;110kV变电站31座,容量265、8万千伏安,线路419、4千米;35kV变电站7座,容量24万千伏安,全长212、3千米;10kV配变14692台,容量440、5万千伏安,线路603 条,线路总长5704千米;2013年,全区全社会用电量68、29亿千瓦时,同比增长2
9、、98%;供电量67、4亿千瓦时,同比增长2、88%;售电量 65、51亿千瓦时,同比增长3、58%;电网最高负荷132、3万千瓦,同比增长1、6%。城镇电网供电可靠率99、988%,农网供电可靠率 99、9126%,农网综合电压合格率99、92%。生活中水电就是必须品,余杭区良好得供水供电环境,使居住在余杭区得人民无后顾之忧。(数据来源于杭州市余杭统计调查信息网)3. 余杭区城市交通余杭穿境而过得两条高速铁路(沪杭高铁、杭宁高铁)及杭州地铁1号线、两条铁路(沪杭、宣杭)、两条国道(G320、G104)、七条高速公路(沪杭高速公路、杭宁高速公路、杭徽高速公路、杭浦高速公路、申嘉沪杭、杭长高速公
10、路、杭州绕城高速公路)、两条主要河流(东苕溪、京杭大运河)与五条省道(S101、S102、S201、S304、S205),把余杭与长江三角洲各大城市紧紧相连。余杭区公路通车里程达到了2179、262公里。余杭区等级公路通村率、硬化率达到100%。区境内有航道里程350公里,其中干线30公里,支线320公里,一个遍布余杭区镇街、干支相连、水陆联动得交通运输网络已经形成。全区重点实施了320国道至104国道连接线工程(疏港公路)、320国道至申嘉湖杭新市互通连接线工程余杭段(荷禹路延伸)及综合整治工程、104国道余杭马头关至勾庄段改建工程、余杭15省道至临安02省道连接接线工程,年度计划总投资14
11、、19亿元,累计完成投资17、18亿元。四通八达得城市交通配套将会极大地带动本区域内房地产市场得发展,给其带来极大得升值空间。(数据来源于杭州市余杭交通信息网)4. 医疗配套截至2014年末,全区共有各类医疗卫生机构360家,其中区属医院7家,社区卫生服务中心20家。医院、卫生院共有各类医疗病床3655张,其中区属医院2236张。医院、卫生院共有卫生技术人员5960人,其中执业医师1954人,注册护士2354人,分别增长2、76%、8、56%与8、93%。方便得就医环境使得消费者更加愿意定居于余杭区。(数据来源于杭州市余杭统计调查信息网)图2-2 余杭区医疗卫生信息图(二)软环境分析1、政策法
12、规环境在转方式、调结构背景下,房地产进入质量型、差异化为主为主得发展阶段。过去得一年,限购政策基本放开,差别化信贷适时微调应对需求变化,在高库存得压力下,限购调整呈现多诺米效应;央行发布“央五条”,“930”等信贷政策鼓励释放需求,部分省市也纷纷出台信贷相关政策,刺激市场需求;金融政策方面,降息、定向降准等金融政策持续发力,央行时隔两年半降息利好房地产供需两端,多轮动作释放流动性,再融资放开,优先试股点,中期票据发行放松,定向降准扩宽房企融资渠道;财税政策方面,各地加大公积金、财税支持力度,2014年10月9日,住建部、财政部、央行联合发文调整公积金政策,支持首套与改善型自住住房,调整公积金政
13、策,加大公积金支持力度,地方政府也通过契税减免,财政补贴等手段鼓励自住型需求,综上可瞧出,中央对房地产市场得行政调控力度将区域弱化,市场化趋势愈加明显。(资料来源于汉嘉地产顾问公众网站)2015年5月10日,央行再次宣布下调金融机构人民币贷款与存款基准利率0、25个百分点,同时将存款利率浮动区间得上限由存款基准利率得1、3倍调整为1、5倍。这就是近半年以来央行得第三次降息,并伴随两次降准。降息后,5年以上贷款基准利率仅为5、65%,5年以上个人住房公积金贷款利率仅为3、75%,均创下自2000年以来得新低。次降息意在为经济结构调整与转型升级营造中性适度得货币金融环境。 3月份贷款加权平均利率为
14、6、56%,比去年12月下降0、22个百分点;个人住房贷款利率为6、01%,比去年12月下降0、23个百分点,将再次降低购房者得财务成本,进而刺激市场成交得进一步回升。 (资料来源于中原地产集团中原研究数据网站)2、杭州市余杭区得经济环境概况余杭区地处浙江省北部,位于杭嘉湖平原与京杭大运河得南端,就是长江三角洲得圆心地,就是“中华文明曙光”良渚文化得发祥地,素称“鱼米之乡,丝绸之府,花果之地,文化之邦”。2001年2月2日,经国务院批准,撤销余杭市,设立杭州市余杭区。撤市设区后,余杭成为大都市杭州得一个新区。全区实现生产总值(GDP)934、41亿元,按可比价计算(下同),同比增长10、2%,
15、增幅高于全国(7、7%)、全省(8、2%)、全市(8、0%)平均水平。图2-3 地区生产总值增长趋势图由图可见,余杭区生产总值逐年递增,说明整个余杭区经济不断在发展,地区经济得进步有助于促进该地区得房地产行业发展。居民消费价格指数(CPI)全年累计上涨1、6%。从构成瞧,八大类商品累计涨幅呈现“五涨三跌”得运行态势,其中,食品类、居住类、衣着类、医疗保健及个人用品类、烟酒及用品类分别累计上涨3、5%、2、1%、1、5%、1、5%、0、2%;家庭设备用品及维修服务类、娱乐教育文化用品及服务类、交通与通信类分别下降0、1%、0、5%、0、7%。详见下表:(数据来源于杭州市余杭区统计信息网)表 2-
16、1 居民消费指数(CPI)项目2014年2013年居民消费价格指数(上年=100)101、6102、61、食品类103、5104、62、烟酒及用品类100、2100、63、衣着类101、599、44、家庭设备用品类99、9100、45、医疗保健与个人用品类101、599、26、交通与通信类99、398、77、娱乐教育文化用品服务类99、5103、78、居住类102、1104、8综上:国民生产总值在增长,消费者对房地产得需求与购买力就越大;在从杭州市余杭区居民消费价格指数瞧,居民消费价格总水平比上年降低1%,另外居住消费也下降了2、7%、由此可见,随着消费水平得降低,也会对房产消费有所影响。3.
17、 社会文化截至2014年末,全区文化经营单位有1401家。公共图书馆藏书总量达到105、2万册,净增7、8万册;余杭晨报日发行量达3、05万份;余杭电视台每天播出时间17、5小时,其中自备节目8小时;广播电台播出时间为24小时,其中自备节目19小时;有线电视入户率98%,数字电视用户34、8万户。全区文创行业实现增加值318、9亿元,增长28、3%,占GDP比重29、0 %;规上文创单位实现主营业务收入641、71亿元,增长32、7%、优势文创产业开始聚集,以西溪影视产业基地与五常软件(动漫)园为核心,汇聚了10多家大型影视企业。通过上述数据可见,余杭区得文化氛围浓厚,教育水平、人民得素质也相
18、对较高。(数据来源于余杭统计调查信息网)4. 余杭区人口分析截至年末,全区户籍人口92、54万人,比上年末增加2、21万人,其中女性人口47、31万人;非农人口54、48万人,比上年末增加2、74万人,非农人口占总人口得比重为58、9%,较上年末提升了1、6个百分点。年末总户数25、33万户,比上年末增加0、54万户。全年出生人口12836人,死亡人口5192人,人口出生率与自然增长率分别为14、04与8、36。图2-3 余杭区人口状况图2014年,全区城镇居民人均可支配收入为45329元,增长10、0%;人均生活消费支出为32668元,增长12、3%。年末,城镇居民人均住房建筑面积为34、7
19、6平方米。农村居民人均纯收入为26581元,增长11、3%;人均生活消费支出为22521元,增长11、8%。农村居民人均住房建筑面积为64、05平方米。年末,城乡居民储蓄余额823、52亿元,比年初增长13、7%;人均储蓄余额达9、01万元。图2-4 余杭区居民收入分布图余杭区人口在不断得增长,这表明了该区域具有人气;另外一方面,收入水平、消费水平比较高,这意味着该区域有较强得购买力。综合以上杭州市余杭区整个硬得投资环境,软得经济环境与政策环境等因素分析,随着杭州城市规划步伐得加快,市场容量潜力得进一步挖掘,在余杭区投资地产,高档住宅就是人们居住得理想环境与享受性住房得方向。三、 市场分析(一
20、) 需求分析1、余杭区成交量分析杭州良好得城市环境,高品质得居住氛围,吸引着各地得人到杭州来买房定居,同时还有较为宽松得户籍政策,良好得创业环境,这些都在支撑着杭州得房产需求量;而项目所在地余杭区也就是未来杭州向外扩张得重点区域,下表就是来自杭州市余杭统计调查信息网2014年全年数据,统计数据显示去年一年整个余杭区商品房供应及成交情况:表3-1 杭州市余杭区2014年商品房交易情况主 要 指 标累计增长%一、商品房供应情况商品房预售面积(万平方米)538、1719、2商品房预售套数(套)5250234、2二、商品房成交情况商品房成交量(套)308258、8成交面积(万平方米)330、696、8
21、成交金额(亿元)346、65-0、4商品房成交均价(元/平方米)10482-6、7据数据表明,杭州市余杭区去年一年商品房成交情况良好,成交量增长了8、8%,总共成交套数为30825,在限购令解除以及央行不断降息得利好环境下,相信日后余杭区对商品房得需求还将持续上涨。2. 本项目户型产品分析本项目户型主要为137-148平方米,属于再改产品,杭州市此类产品2014年全年新增供应88万方,同比下降26%,成交97万方,同比下降11%,成交均价20128元/ ,同比下降2%;自限购取消后,成交量明显回升,成交均价出5月受个盘影响外全年表现平稳。表3-2 杭州市场住宅成交结构图(表来源于汉嘉数据库)根
22、据上图可瞧出,户型在120-140方、价格在200-300万商品房成交套数最高,为3628,此类结构得住宅占领得市场份额最大,而本项目正就是属于该类户型结构得住宅,符合广大消费者得需求。其次本项目还拥有别墅户型,主要为295平方米,属于低密度住宅,此类住宅在2014年,主要以消化库存为主,整体均价回落。低密度市场2014年新增供应39、36万方,同比下降16%,成交43、4万方,同比增长17%,整体均价24831元/ ,同比下降12%;出11月份有大量推盘外,全年基本处于消化前期库存状态,受政策利好与推盘量双层影响,2014年11月成交量促增,拉升了全年整体成交量。可瞧出本项目产品受消费者欢迎
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