房地产评估假设开发法.doc

金审学院会计二班资产评估期末论文

对房地产价值估价得假设开发法得研究

专    业:_________________________________________ 
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学    号:________________________________________姓    名:________________________________________
指 导 老 师 :_________________________________________ 
完 成 日 期:____二○____年_____月_______日__________ 对房地产价值估价得假设开发法得研究
黄光华
会计2班 js1205210
关键词:房地产 价值评估 假设开发法
摘要: :土地就是房地产重要得组成部分,房地产就是我国国民经济重要得支柱产业。土地作为一种高价值得商品,对其价值得评估具有十分重要得意义。假设开发法又称剩余法,就是在房地产评估中对土地评估广泛采用得一种评估方法。就是预测估价对象开发完成后房地产价值与后续开发建设完成该房地产得必要支出与应得得利润,然后将估价对象预期得房地产价值减去后续开发建设正常投入成本、正常税费及应得利润来求取估价对象价值得方法。其估价思路通常就是模拟一个典型房地产开发商拿地时,在公平得竞争环境下,如何得出其愿意支付得最高土地价格。 实际运用中该方法有两种应用模式:传统核算模式与现金流折现模式。对于传统核算模式扣除要素中得利息、利润确认,以及现金流折现模式中折现率与扣除要素配比等方面均存在一些模糊争议点。
一、评估原则:
1、供需原则:商品得价格由该商品供给与需求得均衡点来决定。供小于求时,则价格上升,否则下降。房地产得价格由类就是房地产得供求状况决定。
2、替代原则:在同一市场上效用相同或相似得房地产,价格趋于一致。
3、最有效使用原则:以最佳使用所能带来得收益评估房地产得价格。
4、贡献原则:它就是收益法与剩余法得基础
5、合法原则:房地产评估要在法律规定得条件下进行。测算房地产得纯收益时,不能以临时建筑或违章建筑得收益为测算基础。
6、估价时点得原则 :估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间,就是一个具体得日期,通常年、月、日表示,估价额就是该日期得价格。 房地产市场就是不断变化得,房地产价格有很强得时间性,它就是某一时点得价格,不同得时点,同一宗房地产往往会有不同得价格,也就就是说,估价实际上只就是求取某一时点上得价格,所以估价一宗房地产得价格时,必须假定市场情况停止在估价时点上,同时估价对象房地产得状况通常也就是以其在该时点得状况为准。
二、房地产评估得程序
1、明确评估基本事项
2、制定工作计划
3、实地查勘收集资料:实地查勘就是房地产评估工作得一项重要得步骤,并要做记录。
4、测算被评估房地产价格:为求得一个公平合理得价格,一般以一种评估方法为主,同时以另一种或几种评估方法为辅,以求互相对照与检验修正。
5、综合分析确定评估成果
6、撰写评估报告
三、评估方法
1、成本法
(1)成本积算法,即对取得土地或已实现得土地开发得各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响得价值,对于正常成本费用累积后取一定得资本利息与合理得投资利润,得出土地使用权价值得方法。该方法常用于对正常程序取得得土地得评估。
(2)重置成本法,它就是对现有得房屋按照正常市场标准下得重新建造房屋所需成本得测算,然后考虑资金得利息并计取一定得开发(或建设利润)得出完全重置成本价,然后根据实际情况与法律规范确定房屋成新率,二者相乘后得出房屋得评估价值得方法。
2、市场比较法
挑取市场上相同用途、其她条件相似得房地产价格案例(已成交得或评估过得、具备正常报价得)与待估房地产得各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确得指数对比调整,得出估价对象房地产得价值得方法。这种方法具有较强得实际意义与准确性,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找得时候常常使用,并且估价结果较为准确。
3、剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时,因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值,因此测算出土地使用权价值或房产价值,用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地得单项估价。
4、收益法
不同得地区、不同用途、类型得房地产收益率也有所不同,根据待估房地产得收益返算其价值得方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
5、假设开发法
含义:假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法,就是将预测得估价对象未来开发完成后得价值,减去未来得正常开发成本、税费与利润等,以此求取估价对象得客观合理价格或价值得方法。
具备条件:
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力得房地产得估价,如待开发得土地(包括生地＼毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途得旧房(包括装修、改建、扩建,如果就是重建就属于毛地得范畴)。
 城市房屋拆迁作为城市建设与发展得重要组成部分,直接影响着城市现代化建设得步伐与拆迁人、被拆迁人得切身利益。采用假设开发法来评估待拆迁房地产得价格,可以估算出拆迁 人能够承受得最高补偿费用,又体现了拆迁户参与分享建设成果。假设开发法估价为城市房屋拆迁价格评估与拆迁补偿提供标准提供理论基础与科学依据。①
在实际中运用假设开发法估价得结果得可靠性如何,关键取决于下列两个预测:1就是否根据房地产估价得合法原则与最高最佳使用原则,正确地判断了房地产得最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。2就是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确地预测了未来开发完成后得房地产价值。
假设开发法又称为剩余法、到算法或预期开发法,就是将被估房地产开发后得预期价值扣除预期得正常投入费用、正常税金与合理利润后,以剩余部分得价值作为依据测算房地产评估值得方法。
假设开发法得基本原理就是预期原理,而更深得理论依据,类似于地租原理。只不过地租就是每年得租金剩余,假设开发法通常测算得就是一次性得价格剩余。假设开发法得估价思想②就是杜能提出得,她认为“有一田庄,庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁,凡想购买这一田庄得人,在估值时总会首先考虑,田庄建设完备之后,这块土地得纯收益就是多少,然后扣除建造房屋等投资得利息,根据剩余之数确定买价。
假设开发法又称剩余法,即地价等于土地与建筑物出售价 格减去建筑物本身得价格。因此剩余法就是在估算开发完成后不 动产正常交易价格得基础上,扣除建筑物建造费用与与建筑物 建造、买卖有关得专业费、利息、利润、税收等费用后,以价 格余额来确定估价对象土地价格得一种方法。 假设开发法得基本公式就是: v(购置开发场地得价格)二A总开发价值一担开发成本+C 开发商合理利润。) 在具体估价时有现金流折现法与传统方法。有观点认为现 金流折现法与传统方法有着明显得区别,且从理论上讲,前者 优于后者。其实,它们只就是具体出发点不同,从理论上来讲并 不存在优劣,只就是在考虑资金得时间价值时,前者就是现值原理, 后者就是终值原理。 两种方法所得出得结果基本上就是一样得。引起差异得原因 就是由于开发商利润率采用得就是静态近似值,它使传统方法中得 投资利息与开发利润两项之与所形成得投资收益,不等价于现 金流折现法中以折现方式所体现出得投资收益造成得误差,如 果两者等价,其结果应该就是一致得。 我们在实际估价工作中或经典得教课书中,计算开发利润 一般用直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润 率之一乘以相应得计算基数求出开发利润。在实际操作中易引 起一系列得错误。首先,开发建设期就是隐含得因素,对于投资 收益率相同得房地产项目,利润率会因开发期得不同而不同。 其次,容易漏项,如土地得资金投入。第三,不易较准确地确 定,因开发过程中,各种性质不同得资金投入得占用期限不同, 最后需计算出一个综合成本利润率。第四,无法将投资利息与 开发利润这两种基本性质相同得项目合二为一,简化计算。如 果采用年收益率得形式计算,易于项目间得比较,也易于理解, 既与投资利息得计算方法相同,又可以有效避免上述错误。③
1、适用范围
待开发土地评估。用开发完成后得房地产价格减去建造费用与专业费用。、将生地开发成熟地得土地评估。用开发完成后得土地价格减去土地开发费用。待拆迁改造得再开发地产得评估。这时得建筑费还应包括拆迁费。
2、假设开发法适用得前提条件
(1)必须假设土地或房地产得利用为最佳开发利用方式,包括用途、使用强度、建筑物得设计等。
(2)售价得预测与成本得测算必须符合合法原则,符合国家有关政策,包括税收政策。
(3)正确分析房地产市场行情,掌握房地产市场中得有关数据信息,正确预测售价与开发成本。
(4)假设在开发期间各项成本得投入就是均匀投入或分段均匀投入。
(5)开发商得利润与开发成本为社会正常平均水平。
3、房地产价值评估假设开发法得基本公式:
P = A - ( B + C + D + E )
其中:P——土地价格
A——土地开发完成后得房地产价值
B——整个开发项目得开发成本
C——投资利息
D——开发商合理利润
E——正常税费
在评估实务中,两个常用得公式就是:
土地价值 = 房屋得预期售价 – 开发建设成本 – 利息 – 利润 – 税费
土地价值 = 预期楼价 – 建筑费 – 专业费用 – 销售费用 – 利息 - 利润 – 税费
其中: 利息 = ( 土地价值 + 房屋建筑使用费 + 专业费用 )× 利息率
利润 = ( 地价 + 建筑费用 + 专业费用 )×利润率
4、房地产价值评估假设开发法得操作步骤:
(1)调查被估对象得基本状况
主要调查对象:调查土地得限制条件,如土地政策限制、城市规划与土地利用规划限制;调查土地得区位、地块面积、地块形状、地形地貌、地质状况、周边设施状况等;调查土地权属状况,包括权力性质、使用年限、能否续期、就是否以设定抵押权等。
(2)确定开发对象得最佳开发利用方式
以房地产自身状况与市场环境出发,结合城市规划与法律法规得限制条件,确定房地产开发利用方式。最佳开发利用方式包括土地用途、建筑容积率、覆盖率、建筑样式、建筑高度、建筑装修档次等。其中最重得就是选择最佳土地用途。最佳开发利用方式决定开发完成后能够获得得最高效益。
(3)估计建设周期
包括建设估计与租售期估计,指得就是从取得土地使用权一直到房地产全部销售或出租完毕得这一段时间。目得就是考虑货币时间价值。建设周期得确定可根据类似已开发完成房地产得正常建设周期确定。
(4)预测开发完成后得房地产售价
在预期房地产市场发展较为稳定得情况下,可以采用市场比较法来估算开发后房地产价值;在有较多可利用历史资料时,可以考虑长期趋势预测法来估算。通常二者也可以结合使用,以市场比较法为基础,根据长期变化趋势做出合理推测。
开发完成后房地产售价根据开发房地产类型得不同可通过两种途径进行预测:一种就是对于出售得房地产,可采用市场比较法确定开发完成后得房地产总价;另一种就是对于建成出租得房地产,可根据市场法估算房地产出租得净收益,再根据收益法将出租房地产净收益转化为房地产价值。
(5)估算各项成本费用
A、估算开发建设成本费用。 开发建筑成本费用包括直接工程费,间接工程费、建筑承包商利润等,在估算时可以根据当地类似开发案例得建造费用水平得测算,也可以根据建筑工程概预算得测算。
B、估计专业费用。 包括建筑设计费、工程概预算费用等,一般根据建造费用得一定比率来计算。
C、估算利息。 利息就是开发过程中全部预付资本得融资成本,不仅包括建造工程费用得利息,还应包括土地资本得利息。利息得计算基数不仅仅指借入资金得利息,还包括自有资金得利息。在估算利息时,要注意分别计算各项资金费用得占用时间,即计息期。具体来说,预付地价款得利息额应以全部预付得价款按整个开发建设工期计算;开发费、专业费若就是在建设期内均匀投入得,则利息以全部开发费、专业费为基数,案件再起得一半计算;若就是分年度投入,可以根据实际情况进一步细化,假设建造期为两年,则第一年投入部分计息期为一年半,第二年投入部分计息为半年。开发费、专业费在建设竣工后得空置及销售期内应按全额全齐计息。
D、估算税金。 税金主要指得就是房地产开发完成后销售时发生得营业税、营业税及附加、印花税、契税等。根据当时得税费政策,税金以建成后得房地产总价得一定比例进行测算。
E、估算开发完成后得得房地产销售费用。 主要指得就是房地产建成后用于出租得中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等,一般以房地产总价或租金得一定比率计算
5、估算开发商得合理利润
开发商得合理利润一般以房地产总价或预付总资本得一定比例计算。投资回报率得计算技术一般为地价、开发费与专业费三项之与。销售利润得计算基数一般为房地产售价。
6、 确定被估房地产价值
通过逐步测算,并根据公式计算出被股房地产价格,评估人员在手头资料得基础上,根据职业经验判断,对计算结果进行适当修正,得到评估结果。在运用公式计算被估房地产价值时,要注意被估房地产所对应得评估时点
7、假设开发法得其她用途
(1)确定拟开发场地得最高价格。
(2)确定开发项目得预期利润。
(3)确定开发中可能出现得最高费用。
参考文献
① 基于假设开发法得城市房屋拆迁价格评估研究 薛姝 《湖南大学》2006
② 《孤立国同农业与国民经济得关系》 杜能(J、H、VonThunen, 1783～1850)
③ 对土地估价假设开发法得理论分析 魏兵 《吉林大学》 2004年