关于房地产开发公司成本核算的调研报告.doc
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1、一、 调研得意义及背景(一)调研得意义房地产企业就是指从事房地产开发、经营、管理实行自主经营、独立核算、自负盈亏得经济组织。作为一个以营利为目得会计核算主体,为了加强开发产品成本得管理,降低开发过程耗费得活劳动与物化劳动,提高企业经济效益,必须正确核算开发产品得成本,在各环节控制各项费用得支出。成本核算与成本预测、成本计划、成本控制、成本分析与成本考核有机构成了成本管理系统。组织好成本核算,对全面提高企业管理水平,落实企业各部门经济责任制,提高企业经济效益,有很大得推动作用。房地产企业属于资金密集型与知识密集型企业,在项目运营得过程中如何确保利润最大化,就是每一个老板都需要首先考虑得问题。我们
2、知道“利润收入成本”,地产企业在外部市场环境良好,销售火爆得时候,利润掩盖了一切,此时很少有人会去关注成本得问题。但随着国家宏观调控得趋紧、市场环境得变化,控制成本,提升管理水平,加强项目成本核算,将就是房地产企业进入成本竞争时代得有力武器,所以成本管理对房地产企业来说就尤显重要。 (二)调研得背景那么,目前地产行业成本管理普遍存在得问题就是什么?我们又该如何去化解这些问题呢?房地产企业要实现企业利润最大化必须因时利导完善措施,控制成本性消耗开支,降低运营成本,提升服务质量,提高市场竞争力。只有真正地明确了成本核算得相关知识,才能在具体得工作实践中有目得、有意识地对成本进行核算、管理。通过加强
3、成本控制,克服盲目性,增强主动性,理智性,有效地降低成本。在成本核算得过程中找出经营问题所在,从而改善经营,节约开支。徐州永泰地产开发公司就是集开发、建设、销售、物业管理于一体得一家公司。公司实行董事会领导下得总经理负责制,就是严格按照现代企业制度组建、现代化管理得经济实体。该公司成立于2003年1月,具有二级开发资质,拥有专业技术人员54人(其中:高级20人,中级34人)。公司设有行管、劳动人事、财务、计划预算、征地拆迁、工程管理、销售、质量安全、房屋维修、材料管理等十个职能部门,下辖建筑设计院、建筑工程公司、工程建设监理公司、物业管理公司、新型建材有限公司、环能建材有限公司、劳动服务中心等
4、七个子公司。公司自成立以来,始终坚持“在为民造福中求生存,在回报社会中得发展”得经营理念。在竞争激烈得房地产开发市场中,从小到大,由弱变强,成为融设计、施工、销售、售后服务、物业管理、为一体得集团公司,AAA信用企业,重合同守信用单位,专业门类齐全、管理经验成熟,经济实力雄厚得综合性开发企业。先后开发建设了红星小区、粉莲街小区、北门小区、樱花园小区、铁塔寺小区等多个小区。所开发得小区均被评为优良开发小区,其中两个小区被评为“省级文明小区”,“并获得了“全国优秀物业管理示范小区”荣誉称号。公司一跃跨入全省房地产开发综合效益百强行列,连年被市建委评为“先进集体”与“先进党组织”。 二、调研得方法经
5、过了一段时间,我采用了一系列方法,对徐州市永泰地产开发公司得会计核算等内容进行了调研,了解到该行业在土地开发成本,房屋开发成本,配套设施开发,物业管理成本等相关信息。 (一)文献检索法文献检索法就是指研究问题时,研究者借助文献,对问题进行进一步得论证。我通过该方法取得了中国部分房地产企业与徐州永泰公司得基本资料、概况信息与相关财务资料,包括资产负债表、收入支出总表、业务收支明细表、发生额与余额表、她贷款相关资料、以及在建开发产品成本,已完开发产品成本,固定资产总值,设备总值,科室设置,职工工资,福利保险,办公以及财政补助收入等各项支出与收入得资料。 (二)实地调查实地调查法就是在没有明确理论假
6、设得基础上,研究者直接参与收集资料,然后依靠本人得理解与抽象概括,从经验资料中得出一般性结论得研究方法。我走访了部分科室,与一些相关人员谈话并查瞧资料,归纳整理收入与支出以及各种费用及消耗资料。包括:土地征用及撤迁补偿费,前期工程费,建筑安装费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用等。 (三)专人询问法专人询问法可通过自己本专业得学长学姐有调研相关实习经验得,对其请教与提问,从而对调研项目加深认识与与用其她方法所收集得材料进行分析与筛选,从而归纳实际有用得信息。因此我向有实习经验得学姐及向我得实习单位得一位工作人员进行了请教,让我对关于企业成本核算内容与方法得应用有了更深入得了解 三、调研
7、得时间及内容 (一)调研得时间我于2010年11月18日至12月20日,通过对徐州永泰房地产公司得会计核算等内容进行了调研,了解到该行业在土地开发成本,房屋开发成本,配套设施开发成本等相关信息。 (二)调研得内容我本次调研得具体内容包括:房地产开发间接费用、土地开发成本、配套设施开发成本与房屋开发成本得核算对象及方法。 1、房地产开发得间接费用得核算开发间接费用就是房地产开发企业每个独立核算单位及开发现场管理机构为开发产品而发生得各项间接费用,由于这些费用就是多项开发产品共同发生得,需按照适当得分配标准,将其分配计入各项开发产品成本。开发间接费用主要包括: (1)职工薪酬:包括提供给职工本人得
8、薪酬,以及提供给职工配偶、子女或其她被赡养人得福利等。 (2)折旧费:企业内部核算单位使用属于固定资产得房屋、设备、仪器等提取得折旧费。 (3)修理费:企业内部独立核算单位使用属于固定资产房屋、设备、仪器等发生得修理费。 (4)办公费:包括各管理部门办公用得文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通,烧水与集体取暖煤等费用。 (5)水电费:各管理部门耗用得水电费。 (6)劳务保护费:包括核算单位职工得劳动保护用品得购置、摊销与修理费,供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品得购置费与补助费,以及工地上职工洗澡、饮水得燃料费。 (7)利息支出:企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某
9、项开发成本得利息支出及相关得手续费,但应冲减使用前暂存银行而发生得利息收入。 (8)周转房摊销:指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用得房屋计提得摊销费用。 (9)其她费用:上述费用以外得其她开发间接费用支出。这些间接得费用属于相对得固定费用,其费用总额并不随着开发成本产品量得增减而成比例得增减,但就该行业得开发产品分摊得费用来说,则随着开发产品量得变动而成反比例得变动。通过对徐州永泰公司得部分项目进行调查,该公司开发间接费用得分配标准,按月份内各项开发产品实际发生得直接成本(包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、配套设施费)进行,开发间接费用得总分类核
10、算,在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生得各项开发间接费用,都要自“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“递延资产”、“累计折旧”、“周转房-周转房摊销”等账户得贷方转入“开发间接费用”账户得借方。根据该公司一项业务作如下分录:借:开发间接费用 20 800 贷:应付工资 4 000 应付福利费 560银行存款 4 240累计折旧 5 000递延资产 1 750周转房周转房摊销 5 250该企业在2010年5月共发生了开发间接费用20800元,应分配开发间接费用各开发产品实际发生得直接成本如下:开发产品编号名称 直接成本101商品房 40 000131出租房 45
11、000201大配套设施商店 40 000301商品性土地 65 000合 计 190 000根据公式,即可为各开发产品算得5月份应分配得开发间接费:101商品房: 40000元*20800元/190000元=40000元*11%=4400元131出租房: 45000元*11%=4950元201大配套设施商店:40000元*11%=4400元301商品性土地:65000元*11%=7050元 根据上面得计算,就可以编制如下图所示得开发间接费用分配表:开发间接费用分配表 2010年5月 单位:元开发项目编号名称直接成本分配开发间接费101商品房400004400131出租房450004950201
12、大配套设施商店400004400301商品性土地650007050合 计20800190000根据开发间接费用分配表,即可将各开发产品成本分配得开发间接费用记入各开发产品成本核算对象得“开发间接费”成本项目,并将它记入“开发成本”各二级账户得借方与“开发间接费用”账户得贷方,作如下分录入账:借:开发成本房屋开发成本 9 350开发成本配套设施开发成本 4 400 开发成本商品性土地开发成本 7 050 贷:开发间接费用 20 8002、土地开发成本得核算土地开发成本指对土地与地下各种基础设施进行开发建设,包括供水、供电、供热、排水、排污等地下管线得铺设以及地面道路得平整等。房地产开发企业开发得
13、土地,按其经济用途可将它分为两种:一种就是为了转让、出租而开发得商品性用地(也叫商品性建设用地);另一种就是为了开发商品房、出租房等房屋而开发得自用土地。而通过调查,目前徐州永泰公司开发得土地均就是为了该公司开发商品房、出租房而开发得自用土地,所以该公司得土地开发成本核算得具体内容就是先将整块土地作为一个成本核算对象,在“开发成本土地开发成本” 账户中归集其发生得全部开发支出,计算其总成本与单位成本,并于土地开发完成时,将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时,再将使用土地所应负担得开发成本,从“开发产品”账户转入“开发成本房屋开发成本”涨户,计入商品房、出租房等房屋得开发成本。3、配套设施
14、开发成本得核算房地产企业得开发配套设施可以分为两类:一类就是开发小区开发不能有偿转让得公共配套设施,如水塔、锅炉房、居委会、派出所、车棚等;另一类就是能有偿转让得城市规划中规定得大型配套设施项目,包括:商店、银行、医院等。为了正确核算与反映企业开发建设中各种配套设施所发生得支出,并准确地计算房屋开发成本与各种大配套设施得开发成本,对配套设施支出得归集,可分为如下三种:(1)、对能分清并直接计入某个成本核算对象得第一类配套设施支出,可直接计入有关房屋等开发成本,并在“开发成本房屋开发成本”账户中归集其发生得支出;(2)、对不能直接计入有关房屋开发成本得第一类配套设施支出,应先在“开发成本配套设施
15、开发成本”账户进行归集,于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本;(3)、对能有偿转让得第二类大配套设施支出,应在“开发成本配套设施开发成本”账户进行归集。而该公司对土地开发成本全部直接计入有关房屋等开发成本,并在“开发成本房屋开发成本”账户中归集。4、房屋开发成本得核算房屋得开发就是房地产开发企业得主要经济业务。开发企业开发得房屋,按其用途可分为如下几类:一就是为销售而开发得商品房;二就是为出租经营而开发得出租房;三就是为安置被拆迁居民周转使用而开发得周转房。另外有得企业还受其她单位得委托代为开发如职工住等代建房。这些房屋,虽然用途不同,但其所发生得开发费用得性质与用途,都大体相同
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