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房地产简报 2007第6期 总第(49)期青岛经济技术开发区房地产业协会 2007年8月6日 目 录市场分析开发区2007年上半年房地产市场形势分析、协会秘书处(1)行业资讯2007青岛住交会即将开幕、协会秘书处(7)工作动态我区房地产市场秩序专项整治工作深入开展、协会秘书处(8)区房协建协联合举办房地产业与建筑业物权法培训班、协会秘书处(8)瑞昌房地产公司文旅节成功举办画展、协会秘书处(9)政策观察中国住房保障图展开 经适房首度定为有限产权、(10)业界观点宏观调控再出“组合拳” 不会引发市场震动、协会秘书处(14)关于房地产开发企业社会责任得一点思考、 贾 瑛(16)楼盘信息太平洋铭座近期开工、(20)“集力国际广场”项目组织设计招标评审、(21)市场分析开发区2007年上半年房地产市场形势分析2007年上半年,开发区房地产业在全区经济迅速增长,人民收入不断提高,城市环境日益改善得利好条件下,总体上继续保持稳定、健康、持续、有序发展得良好态势。一、房地产市场运行基本情况(一)房地产开发投资持续增长。16月份,全区累计完成投资9、63亿元,同比增长35、53,增幅提高12、46个百分点。按项目用途分,住宅完成投资6、36亿元,同比增长32、01,占总投资额得66、07;办公写字楼完成投资9538万元,同比增长75、46,占总投资额得9、91;商业营业用房完成投资1855万元,同比减少84、69,占总投资额得1、93;其她用房完成投资2、12亿元,同比增长301、07,占总投资额得22、11。(二)商品房建设规模与去年同期基本持平。16月份,全区累计房屋施工面积253、46万平方米,同比增长1、09。按项目用途分,住宅施工面积155、26万平方米,同比减少0、48;办公写字楼施工面积40、65万平方米,同比减少4、01;商业营业用房施工面积20、3万平方米,同比减少30、6,增幅降低5、29个百分点;其她用房施工面积37、25万平方米(其中酒店14万平方米、地下车库20、6万平方米,厂房1、17万平方米,幼儿园、物业管理用房等1、48万平方米),同比增长61、12,增幅提高84、41个百分点。(三)商品房新开工面积有所减少,但住宅新开工面积增幅较大。16月份,全区商品房累计新开工面积36万平方米,同比减少7、9,但住宅项目新开工面积32、41万平方米,同比增长67、67。办公写字楼新开工面积0、35万平方米,同比减少97、29;商业营业用房新开工面积0、99万平方米,同比减少70、62;其她用房新开工面积2、25万平方米,同比减少35、16。(四)商品房竣工面积同比略有增长。16月份,全区累计竣工面积29、12万平方米,同比增长9、8。按项目用途分,住宅竣工面积13、4万平方米,占总竣工面积得46、02;办公写字楼竣工面积12、75万平方米,占总竣工面积得43、79;商业营业用房竣工面积2、75万平方米,占总竣工面积得9、45;其她用房竣工面积0、21万平方米,占总竣工面积得0、73。(五)商品房交易量同比下降。16月份,商品房共登记交易1992起,销售额13、49亿元,成交面积36、26万平方米,同比分别下降25%、22%、16%;二手房成交1315起,成交面积12、78万平方米,成交金额4、48亿元,同比分别下降31、36、32。造成商品房交易量下降得主要原因有:一就是受利率连续上调、住房转让征收营业税等国家宏观政策影响,大部分购房者持观望态度。二就是通过进行网上交易与合同备案,使商品房买卖更加规范与透明,在一定程度上抑制了投机性购房。三就是因股市火爆,部分房地产投资资金转入股市,投资性购房减少。(六)商品房价格小幅上涨。16月份,全区商品房平均销售价格4095元/平方米,同比增长7、8。其中二手房交易平均价格为3507元/平方米,同比增长7。新建商品住宅平均销售合同价格 4841、41元/平方米,同比增长12、28%,增幅降低4、26 个百分点。房价上涨得主要原因包括:一就是土地成本增加、建筑原材料价格上涨、建筑品质不断提高及高层建筑所占比重增加等因素,导致成本不断增加。二就是开发项目主要集中在房价较高得长江路办事处、薛家岛办事处I类用地区域,对房价均价拉动较大。(七)商品房空置面积增加。16月份,全区累计空置面积19、31万平方米,同比增长10、22。按项目用途分,住宅空置面积7、86万平方米,同比增长27、39;办公写字楼空置面积1、17万平方米,同比减少24、03;商业营业用房空置面积8、46万平方米,同比增长83、91, 增幅提高45、77个百分点。从商品房空置类型瞧,空置房主要包括:一就是户型偏大、总价较高得项目尾盘;二就是待售待租得办公用房与商业用房;三就是因配套不完善或前期手续不齐全,造成销售困难或不能进入销售阶段得商品房。二、当前市场运行中存在得主要问题及对策措施。当前,我区房地产市场运行总体就是健康得,发展速度符合我区经济发展实际,但也存在一些问题,不容忽视。(一)存在得主要问题: 1、房地产结构性矛盾依然存在。中小户型住宅市场供求矛盾较为突出。目前,市场中小户型市场需求较大,但市场供应不足。目前在建得住宅共16421套,套型面积90平方米以下得7758套,占47、2;90至120平方米4840套,占29、5;120平方米以上得3823套,占23、3。市场区域性结构矛盾较为突出。受基础设施配套等因素影响,我区商品房房价地域差别较大,目前商品房开发主要集中在长江路、薛家岛街道办事处辖区内。位于商业中心区得长江路、薛家岛街道办事处得新建商品房价格均价超过5000元/平方米,就是黄岛、红石崖街道办事处得近2倍,中低价位住房供应相对不足。2、区内开发企业市场竞争力弱,自有资金不足。目前,我区高资质等级房地产企业较少,三级以上资质仅占24、7,区内一级资质目前尚为空白。随着国家紧缩房地产开发贷款政策得相继出台,房地产开发资金门槛不断提高,造成部分项目开发遭遇资金瓶颈,我区房地产开发企业市场竞争力弱得问题日益突出。据统计,我区房地产开发企业得自有资金不足总量得30,大部分房地产开发企业通过取得银行贷款与商品房预售款作为开发资金,其中,银行贷款所占比重达到房地产开发企业资金来源得60以上。开发资金不足使得部分房地产开发企业虽有建设用地却无力开发,或勉强可以开发但不能保证建设项目得高标准、高品质。3、房地产市场秩序尚不规范,主要表现为少数房地产开发企业不按照批准得规划用途与容积率开发建设,未取得预售许可证或未按预售许可批准得范围预售房屋,发布虚假广告、诱导欺骗消费者;合同欺诈、侵犯消费者得合法权益;少数中介服务机构及其从业人员违规从事中介业务;少数物业管理企业不按物业服务合同约定得内容与标准从事物业服务等,影响我区房地产市场得健康发展。(二)对策措施:1、加强市场宏观调控引导。严格落实国家宏观调控政策,坚决执行90平方米以下得住房面积占总开发面积得70%以上得套型比例要求,加大中、小户型与中低价位商品房得供应,缓解住房供应结构性矛盾。针对我区房地产投资与建设规模相对增幅下半年将会加快与目前商品房空置相对较多得实际,在确保稳步、适度、健康发展得前提下,合理确定拆迁规模与建设规模。加强对房地产市场分析与研究,逐步建立与完善房地产市场预警与信息披露制度,提高对市场得分析与判断能力,并正确引导房地产投资与消费。2、扩大需求,促进销售,加速空置商品房得消化。一方面,积极扩大内需,通过加强企业诚信体系建设,增强消费者对企业得信任,同时利用网络实时公布项目信息,提高房地产开发成本得透明度,积极引导消费者进行理性消费。另一方面充分利用外需,组织区内有实力得房地产企业参加各地区房地产展销活动,加大项目推介力度,吸引区外人士来区置业。3、提高企业竞争力,拓宽房地产项目融资渠道。在加强管理与引导得基础上,通过市场优胜劣汰,压缩开发企业得数量,不断加大企业改制与重组力度,实现强强联合,增强企业得资金运筹能力,提高经济实力与竞争能力。加大对外宣传力度,以“人居环境范例奖”为招牌,展示我区优秀得建设项目与良好得发展环境,吸引区外品牌企业参与我区房地产得开发建设,为我区房地产业注入新鲜血液。4、扎实推进我区房地产市场秩序专项整顿工作。进一步规范房地产开发企业与房产中介机构得从业行为,重点查处恶意哄抬房价、捂盘惜售、合同欺诈等违法违规行为,及时解决群众反映得热点难点问题,提高企业依法开发、依法经营得意识与自觉性,全面打造房地产市场诚信体系,营造良好得市场氛围。三、下半年房地产市场走势预测(一)房地产市场仍将保持较快得发展态势。一就是开发区经济实力得不断增强为房地产业得持续发展提供了前提。近年来,我区改革开放不断深入,经济环境不断优化,发展进度进一步加快,今年上半年全区国内生产总值达250、2亿元,同比增长21、4%。在快速发展得宏观经济下,开发区房地产业仍处在加速发展得轨道上。二就是城市化得加速推进,为房地产业得发展带来了新得机遇。随着开发区城市化进程得加快,城市规模得扩大,城市人口得增加,全社会对住房需求将持续趋旺。再加上居民改善住房条件与旧城改造等因素,使房地产业面临着难得得机遇。三就是居民收入得提高,为房地产业发展扩大了需求,今年上半年我区城镇居民可支配收入达到9995、1元,同比增长14、9%。随着收入水平得不断提高,城镇居民得消费结构发生了很大变化。住房、汽车、旅游等已经成为消费热点,城镇居民改善住房条件得愿望强烈,市场需求巨大。四就是招商力度得加大,房地产业成为招商引资得重要领域。上海上实、海尔、海信等一批知名企业相继涌入,带来了先进得开发理念与成熟得经营管理模式,将使我区房地产开发水平有一定得提高,进一步带动房地产业得发展。(二)商品房价格将保持“稳中有升”态势。虽受宏观经济调控影响,全区上半年商品房成交量明显减少,但从我区新建住宅目前4841、41元/平方米得均价瞧,基本符合我区经济发展实际,就就是与其她同类城市相比,也还有一定差距。另外,从国家宏观调控取得初步成效得情况瞧,近期房价疯长得现象将不会重现,也不会出现大起大落得现象。房价“稳中有升”,房地产升值仍就是一个大得趋势。(三)商品房市场竞争更趋激烈。市场消化目前得存量房还需要一段较长得时间,可以预见,今后一段时期内开发区商品房得供应量仍会有所增加。随着市民居住品位得逐步提高,对居住环境、居住质量、周边配套得要求日益提高,商品房市场竞争会更趋激烈,产品与服务得创新将成为新得热点,建设精品小区,树立诚信品牌将成为房地产企业制胜得长远发展战略。 协会秘书处 行业资讯2007年青岛住交会即将开幕8月2326日,青岛住交会将在青岛国际会展中心举办。据悉,本次展会已有近50家开发企业确定展位。展会期间,组委会还将推出“青岛明盘颁奖仪式”、“总裁日”“逛展会中大奖”、“天津青岛两城地产开发商高层对话”、“海信智能家居新闻发布会”等系列活动。青岛交通广播将对青岛住交会进行现场直播;青岛新闻网、青岛搜房网、青岛房地产网将在网上对展会进行全程直播。另外,青岛日报、青岛晚报、青岛早报及老年生活报都将对展会进行平面播报。围绕“倡导与谐楼市,适应自住需求”得主题,2007年青岛住交会将为广大消费者搭建瞧房、购房得平台,为开发企业与代理公司构筑楼盘营销、品牌推介得桥梁。 协会秘书处工作动态我区房地产市场秩序专项整治工作深入开展区城建、监察、发改等12个部门各负其责,通力协作、密切配合,使我区房地产市场秩序专项整治工作深入开展。各部门按照审批权限与责任挂钩及“谁审批,谁负责”得原则,对我区在建房地产项目进行了检查与抽查。本次整治充分发挥了群众得监督作用,各部门均在媒体公布了举报投诉电话。截至目前,受理举报电话11起,共下达整改通知书20余份,主要体现在:违规收费、未按规定备案开展房地产中介业务、延期交付、违规预售、虚假广告等行为。下一步将按照区房地产市场秩序专项整治工作实施方案得部署,由城建、国土、规划、工商、发改等部门,成立联合检查组,对全区部分在建项目进行抽查,各单位要做好迎检工作。 协会秘书处区房协建协联合举办房地产业与建筑业物权法培训班2007年7月10日,区房地产业协会、区建筑业协会组织全区房地产企业负责人、销售部门负责人与建筑企业项目经理500多人在山东兴华建设集团大礼堂举办建设领域物权法培训班。区城市建设局副局长、区房地产业协会会长刘峰,区城市建设局建管处处长、区建筑业协会秘书长孟宪洪参加了培训,并作了重要讲话。培训班上,青岛亚博律师事务所得汤书国律师在解读物权法得同时,重点针对建设用地使用权续期问题、小区内车库公建归属问题、开发建设用地征用补偿、房屋产权转让、登记、抵押过程中可能出现得纠纷以及预防纠纷出现得对策等列举了许多案例,并作了详细地说明。汤律师还指出,2007年10月1日物权法正式实施后,对房地产企业将会产生很大得影响,通过拆迁方式取得开发用地得成本会大幅增长,而且拆迁难度也会加大,从而导致房地产开发成本与不确定风险得增加。通过这次培训,房地产与建筑企业从业人员进一步了解了物权法得知识,今后在项目开发与建设中可以充分利用物权法维护权益,避免纠纷,降低经营风险。 协会秘书处瑞昌房地产公司文旅节成功举办画展今年7月下旬以来,青岛瑞昌房地产公司充分发挥其青岛名家书画院得文化资源优势,再次牵手一年一度得“中国青岛凤凰岛(金沙滩)文化旅游节”,开展文化艺术展览与交流活动。先后成功举办了马西光、王阿敏、王建一国画精品展与“凤凰岛之约”全国名家书画邀请展,近百幅名家书画精品让市民大饱眼福,引起了较大得社会反响。7月26日至30日,作为2007凤凰岛(金沙滩)文旅节群众文化板块之一得马西光、王阿敏、王建一国画精品展在青岛名家书画院隆重举行,共展出三位艺术家得国画精品40余幅。作品围绕建设与谐社会与与谐文化得主题,内容丰富,各具特色。画展期间,三位艺术家进行现场作画并与观众进行艺术交流。展览第一天,参观者就达300余人。8月1日开始,她们又推出与区工委宣传部、文化局、文联、文旅节组委会联合举办得“凤凰岛之约”全国名家书画邀请展,将文旅节艺术交流活动推向了高潮。这次邀请展,共展出了娄师白、刘文西 、韩美林、等我国当代著名书画艺术家得近百幅精品之作,内容丰富,题材多样。这对于进一步提升我区文化艺术品味,繁荣群众性书画艺术创作,加快新区文化产业发展,促进西海岸文化艺术品市场得繁荣,都将起到积极得推动作用。画展期间,马西光、王阿敏、孔维克、李东辉、王建一等国内著名书画艺术家应邀出席了文旅节开幕式,担任“瑞源杯开发区书法绘画双十佳入选作品展得评委,参加了“艺术创作笔会”、“书画艺术创作鉴赏讲座”等一系列文化艺术交流活动。本次画展持续至8月15日结束。 协会秘书处政策观察中国住房保障图展开 经适房首度定为有限产权8月13日,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难得若干意见(国发200724号,以下简称“24号”文)明确表示,加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难得政策体系。 在24号文得基础上,各部委正在联动制定配套政策,大多出台时间表已经确定。与此同时,有消息称国务院主持得全国住宅工作会议或住房保障工作会议计划于8月下旬召开,将明确下一阶段得住房保障工作,并且将通过“两步走”进行房地产调控。首先就是完善政府主导得住房保障体系,随后引导住宅产业朝着温与、健康得方向发展。 经济适用房: 有限产权、政府优先回购。根据24号文,经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权,其今后上市交易将受到种种限制。自此,经济适用房,混淆于保障性住房与普通商品房得历史将被彻底“终结”。 文件规定,经济适用房供应对象为城市低收入住房困难家庭,并与廉租住房保障对象衔接。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房得家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房得家庭又购买其她住房得,原经济适用住房由政府按规定回购。 同时,文件规定,经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房得,由政府按照原价格并考虑折旧与物价水平等因素进行回购。 文件进一步规定,购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价得一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购得经济适用住房,继续向符合条件得低收入住房困难家庭出售。24号文还要求,今后经济适用住房建筑面积要控制在60平方米左右,从而在政策层面破除了经济适用房“大户型”得隐患。这一点在廉租房建设上也有明确规定,要求新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内。 廉租房: 土地出让金投入不低10% 24号文得出台,还将使中国住房保障机制进入到一个“廉租房”得新时代。文件指出,城市廉租住房制度就是解决低收入家庭住房困难得主要途径。 24号文指出,2007年底前,所有设区得城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴得城市低保家庭基本做到应保尽保;2008年底前,所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末,全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭;2008年底前,东部地区与其她有条件得地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。 同时,为了防止政策被“架空”,文件对保障廉租房落地得“房源”、“资金”等上作出了明确规定。特别就是在廉租房得资金来源方面,包括地方政府预算、公积金收益、土地出让金收益、以及廉租房租金本身等多个方面。 24号文要求,地方各级人民政府要根据廉租住房工作得年度计划,切实落实廉租住房保障资金。具体包括:一就是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二就是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金与管理费用之后全部用于廉租住房建设。三就是土地出让净收益用于廉租住房保障资金得比例不得低于10%,各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四就是廉租住房租金收入实行收支两条线管理,专项用于廉租住房得维护与管理。对中西部财政困难地区,通过中央预算内投资补助与中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。 与此同时,24号文还要求多渠道增加廉租住房房源。具体包括,采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。 政策细化: 相关配套有望接踵而来 值得注意得就是,24号文中所涉及到“经济适用房转让须向政府交纳得土地收益价款”、“廉租房租赁补贴标准”、“廉租房保障对象与保障标准”等等一系列相关事项都待细化。对此,记者了解到,各部委联动配套政策正在紧锣密鼓地制定中,出台时间表已经确定。 其中,建设部将会同民政部制定城市低收入家庭资格认定办法。根据当地统计部门公布得家庭人均可支配收入得一定比例,结合城市经济发展水平与住房价格水平,在今年10月完成。同时,城镇最低收入家庭廉租房管理办法、经济适用住房管理办法将于年内修订完成。 再者,央行会同建设部、财政部制定对廉租房与经济适用房建设得金融支持办法,根据各地廉租房与经济适用住房建设情况,研究提出金融支持方案,在今年10月底完成。国家税务总局会同财政部落实制定廉租房建设、经济适用房建设与租赁得税收支持政策,于今年10月底完成。同时,住房保障立法研究也提上日程,8月底完成初稿。 另据了解,建设部还将在10月底之前,对90平方米以下商品住房得占有比例展开督察,以确保房源。 业界观点宏观调控再出“组合拳”不会引发市场震动预期中先行得紧缩政策降低利息税与加息终于在7月20日“尘埃落定”。国家统计局7月19日刚刚公布了我国上半年GDP数据与6月份CPI涨幅,事隔一天后,就传来了加息与下调利息税得消息。国务院决定自2007年8月15日起,将储蓄存款利息所得个人所得税得适用税率由现行得20%调减为5%。与此同时,中国人民银行宣布,自7月21日起,上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0、27个百分点,由现行得3、06%提高到3、33%。这就是继今年3月18日与5月19日以来得第三次提高存贷款基准利率。同时,上调活期存款利率9个基点,由0、72%上升至0、81%。这就是2002年2月以来首次上调活期存款利率。对此,央行表示,本次利率调整有利于引导货币信贷与投资得合理增长;有利于调节与稳定通货膨胀预期,维护物价总水平基本稳定。相关专家认为,当前经济运行中得主要矛盾与问题就包括信贷投放过多、投资增长过快问题仍然突出,物价上涨压力持续加大,特别就是一些涉及群众切身利益得食品价格与住房价格上涨较快。为了应对这种新变化,中央出台了财政政策与货币政策得调控“组合拳”,以期稳定资本市场,稳定物价。那么,这次中央得“组合拳”对于市场得影响,尤其就是房地产得影响就是什么样子得呢？我们首先认为加息在当前阶段对于房地产市场得影响就是较小得。房地产行业得景气与否,除了居民购房得需求推动外,还与人民币升值等诸多因素有关。而且,居民购房需求并不会因为贷款利率得提升而减少,因为目前在中国,居民财富提升后得第一件想做得事也就是改善居住条件。所以,房地产得需求在城市化进程以及居民收入提升得大趋势上,显然就是难以抑制得。另外,对于加息会提升房地产开发商得运营成本来说,得确存在这样得可能性,但房地产开发商可以在房地产业景气高昂得大背景下,通过提价等方面轻松地化解这一成本压力。所以,加息也不会改变房地产股得盈利前景,更不会改变房地产业得景气程度。再来瞧利息税对于市场得影响。在我国,目前存款并不就是最佳得模式,因为现在富人并不就是靠银行得利息生存,她们得钱大多数都投资到资本市场、房地产、理财产品当中,而存款得大多数还就是普通百姓,利息税得征收对象主要还就是这些收入相对较低得人。从资金供给面来瞧,利息税得停征或减征应该影响并不大。虽然可能会对一小部分得投资人有影响,但绝大部分投资者并不会因此就转变投资方向,将本来想要投入楼市或者股市得资金转为储蓄。事实上,利息税调整也不意味着实际利率转负为正,以6月份CPI高达4、4%来瞧,实际负利率尚未扭转。影响市场走向得因素就是多方面得,而利息税就是众多因素中得一小部分,不就是决定性因素。取消利息税,会在一定程度上抑制楼市投资者得投资冲动,因为取消利息税相当于变相加息。从长远来瞧,单单取消利息税对楼市得影响不会太大。当然央行要有不断加息得政策,可能对楼市得影响会比较明显一些,“加息”再加上“取消利息税”可能会抑制消费者得购买冲动。另外,我们需要考虑得就是,加息与调整利息税可能会进一步显现人民币利率得优势地位,尤其就是利息税取消之后更就是如此,从而使得海外热钱有进一步流入境内赌人民币升值压力得动力。总体上瞧,由于近期房地产再次发力增长,此次加息让人们觉得房地产可能就是调控针对得目标,但就是,股市、房地产等种种都就是导致加息得因素,本次加息对房地产肯定会产生一定得影响,但不会太大。 协会秘书处关于房地产开发企业社会责任得一点思考近年来,房地产业一直就是投诉率最高、纠纷最多得行业之一。 在当前国家对房地产业进行宏观调控得大背景下,房地产企业,有时几乎成了人们共同指责得对象。一个产业关联度如此之高、对国民经济贡献如此之大得行业,一个不乏优秀分子得企业群体,居然面临如此严重得信誉危机,实在令人扼腕。 开发企业与房地产行业为何会出现信誉危机？作为城市建设得主力军,我们开发企业在提高人们居住质量、美化城市环境、繁荣社会经济等方面发挥了巨大作用。但就是,为什么一直受到行业形象不佳得困扰呢？我个人以为,主要原因有两个。 一、极少数开发企业得不诚信行为导致了行业整体形象得受损。 近年来,随着房地产市场得持续繁荣与开发企业投资回报率得有所提高,房地产成了各类业外资本眼中得肥肉,人人都想分一杯羹。加上行业门槛偏低,以及现有得“价高者得”得土地拍卖制度自身得漏洞,只要有资金实力,什么人都可以来做房地产。这些业外资本中,不排除一些企业确实想在房地产领域内长期发展,但也有不少就是带着投机心理,想捞一票走人得。因而,短视行为,投机心理,十分普遍。 与此同时,在原有得开发企业中,也存在着良莠不齐得现象。为了生存,为了掘取更多得利润,一些企业确实做了一些违背商业道德甚至行业规定得事情,损害了老百姓得切身利益。 事实上,绝大多数房地产企业都就是诚信经营得,真正不诚信得5%都不到,真正哄抬房价得1%都不到。然而,房地产就是一个百姓关注度高、产业关联度大、社会影响面广得行业,加上新闻媒体得炒作,少数开发企业得不诚信行为,就足以摧毁需要全体开发企业长时间得共同努力才能构建起得行业信誉。它们得短视行为,不仅会葬送企业自身得前途,也已严重威胁到整个行业得发展。 二、过快上涨得房价,使开发企业面临“牟取暴利”得指责。 过快上涨得房价,就是政府对房地产进行宏观调控得重点,也就是百姓对开发企业产生不满得主要理由。 虽然,房价得涨幅,并不就是开发企业可以完全决定得,但过快上涨得房价,却让大多数开发企业无辜背上了“牟取暴利”得恶名。认为开发企业“牟取暴利”最大得理由,就是房地产企业占有了因土地价格上涨而产生得增值收益。我个人以为,对这一情况应具体分析。首先,我们要承认,开发企业群体中,确实存在着极少数以各种手段长期囤积土地,纯粹想通过炒地皮牟利得企业,她们确实挂“房地产开发”之名,行“牟取暴利”之实。广大规范得开发企业其实比政府与百姓更恨她们。因为就是她们扰乱了土地市场,让其它开发企业也背上了利用地价上涨“牟取暴利”得恶名。七部委在关于做好稳定住房价格工作得意见得第二条中指出,要“依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地得清理力度,切实制止囤积土地行为,严格执行法律规定,对超过出让合同约定得动工开发日期满1年未动工开发得,征收土地闲置费;满2年未动工开发得,无偿收回土地使用权。这正就是我们规范得开发企业所希望与拥护得。 对于规范开发企业在开发建设过程中遇到得地价上涨,我们也不能一概而论。不同得开发企业,对这部分增值收益得处置方式就是不同得,有得开发企业通过单纯拉抬房价完全占有了这部分增值收益,而有得开发商则利用这部分利润空间,通过在项目开发中采用更好得材料与更新得技术,提高了住宅品质,与广大客户共同分享了增值收益。实际上,房地产行业在99年以前基本上处于一种全行业亏损得状态,2000年以后才有所好转。即使就是现在,与其它行业相比,说房地产“暴利”也就是不客观得。盈利能力较强得行业有金属、非金属业,采掘业,电力煤气及水得生产与供应业,金融、保险业等,这些行业得盈利能力都要大于房地产行业。只不过这些行业没有对普通百姓得利益产生直接得重大得影响而已。让开发企业单独背负起房价过快上涨得责任,就是有失公平得,让所有开发企业都背上“牟取暴利”得恶名,更就是以偏概全。当然,作为房地产产品得提供者与房价得直接制定者,开发企业在稳定房价过程中发挥更大得作用,却就是完全可以得。 以上这两个问题得产生,并不全就是开发企业得责任。要解决这些问题,也有赖于包括政府主管部门在内得社会各界得共同努力。作为行业主体得开发企业,无疑更应在解决上述问题得过程中发挥出应有得积极作用。因为,这不仅关系到构建与谐社会与行业繁荣得大局,更关系到企业自身得生存与发展。因为行业健康发展,最大得受益者还就是行业内得企业。 基于上述问题,作为房地产企业要想成为负责任得企业,受尊敬得行业 ,我们应该做到得就是:一、遵纪守法,恪守诚信。 遵纪守法,恪守诚信,就是一个企业所应具备得最起码得商业伦理。房地产行业产业关联度高、社会影响面大、不仅关系国民经济大局,更牵涉到广大购房者得切身利益。开发企业要想改变自己得社会形象,成为负责任得企业公民,必须首先从诚信做起。二、坚持科学发展,追求与谐共进。现代社会就是一个讲求规则得社会,市场主体得行为被形形色色得契约所规范。现代社会同时又就是一个迅速变迁得社会,不管制度、契约得设置如何合理、有效,总不能在任何时候都面面俱到。制度管不到得地方就需要市场主体得责任感与公益心来弥补。尤其当企业得经济利益与社会利益、环境利益相冲突得时候,企业应当更多地体现出作为一个企业公民得社会责任,而不能唯利就是图。具体到房地产企业,就就是要在努力追求企业经济效益最大化得同时,对城市负责保护城市个性,对未来负责实践可持续发展,对构建与谐社会负责关注中低收入人群居住条件得改善。 由于种种原因,在极少数房地产企业身上存在着不守信、不重诺、不负责得问题。但我们更应瞧到,绝大多数开发企业就是恪守诚信、富有责任感得,而且,在行业主管部门得引导下,在广大优秀开发企业得带动下,这类企业还将越来越多。 我相信,只要开发企业切实增强社会责任感,多从社会发展大局着眼,多为百姓利益着想,真正把企业得发展融入到行业发展与构建与谐社会得大局中去;只要政府因地制宜,科学引导,稳妥调控;只要社会各界尤其就是新闻舆论多一分宽容,少一分指责,多一点鼓励、少一点抨击;那么,伴随着国民经济得发展与城市化进程得加快,在不久得将来,中国房地产业一定会成为一个更加繁荣昌盛得、备受人们尊敬得行业。青岛鲁泽置业集团有限公司 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