弘宇地产巢湖项目推广思路.pptx
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1、从老城区到城东南区从地产新秀到人居领航从区域引擎到城市引擎是城市的开拓者,更是巢湖未来的领航者大巢湖格局呈现凭借巢湖水的名气与合肥经济副中心的崛起正在向特大区域性城市进军以引领城市发展为己任弘宇地产在巢湖的核心区域将成为都市化发展的擎旗者因此,这绝不是一个普通的房地产开发项目而是一次升级城市为使命的企业战略超越一次升级人居生活价值的对接与实践核心问题1、如何跳脱片区的区域弱势形象?2、如何对接裕溪河景观带的城市价值?3、如何以我为主造区域人居中心?4、如何应对未来巢湖一线品牌竞争?思 路项目解读广告攻略活动研发市场解读第二部分第三部分第四部分第五部分城市研究第一部分第一部分 城市研究巢湖地处皖
2、江开发开放的中心地带,是安徽“金三角”的腹地,水运航道四通八达,水陆交通快捷。著名的“鱼米之乡”,盛产大米、油料、棉花、蔬菜、家禽、水产品,“巢湖三珍”(银鱼、白米虾、螃蟹)享有盛誉。国家级风景名胜区,湖光、温泉、山色是“巢湖风景三绝”。根据合肥都市规划,合肥都市圈包括合肥、淮南、六安、巢湖四市及桐城市,土地面积约3.86万平方公里。合肥都市圈从以合肥为区域对外开放的龙头城市。合肥、淮南、六安、巢湖、桐城五市中心城区通达运输通道的平均时间控制在20分钟以内,全力打造合肥经济圈“1小时通勤圈”和“1小时生活圈”。巢湖市地处皖江开发开放的中心地带,是安徽“金三角”的腹地,也是合肥都市圈成员城市之一
3、。现在正是巢湖大建设时期,本项目就是大建设中一颗璀璨明珠。大巢湖正在崛起 2008年全年地区生产总值(GDP)479.33亿元,比上年增长13.2%。按常住人口计算,人均地区生产总值11634元,比上年增加1825元,居民消费全年上涨5.5%。2009年全地区生产总值530亿元,增长12.4%;城镇居民人均收入12032元,比去年同期增加1710元,增长16.6%。2010年全区生产总值615亿元,增长12.8%,城镇居民人均可支配收入16167元,人均消费支出8683元,增长37.8%。巢湖市总人口约458.60万。居巢区总人口约88万,常驻人口33万。(注:以上数据来自巢湖政府网)根据以上
4、数据可以看出巢湖市GDP一直保持稳定快速的增长趋势。增长率均在12%以上。2010年GDP突破600亿,全省地市排名第9。人均收入全省各地市排名第5。消费能力全省排名第5。巢湖人口全省排名第7。巢湖市依托芜湖朱家桥外贸码头和合肥、南京两个航空港,可借“船”出海。巢湖已成为合肥都市经济圈重要成员城市之一。宏观经济形式巢湖市宏观经济形势良好,正是房产行业快速发展的黄金时期。规划期末2030年,巢湖城市人口规模90万人,人均城市建设用地指标为100平方米/人。打造沿江沿河“一带一轴”的港口发展空间格局。“一带”指沿长江的港口发展带,“一轴”指沿裕溪河、沿巢湖岸线的港口发展轴。皖江北岸核心城市,合肥经
5、济圈副中心,以休闲旅游为主要特色的滨湖宜居城市。巢湖综合规划一轴是指沿裕溪河的发展轴,本项目隶属一轴发展主范围。规划布局“一主三副”的城市级公共中心主:旧城人民路商业中心为依托的市级老城商业综合公共中心副:市级滨湖商务休闲公共副中心副:市级北岸体育休闲公共副中心副:市级半汤行政商务公共副中心一主:城中心,本项目隶属主城范围内。巢湖近期规划本项目位于大巢湖一主城地段,一轴裕溪河港口发展轴城市总结巢湖跻身区域大城市板块合肥都市圈成员城市之一本项目实属一主、一轴核心区域时代给了我们最好的机遇我们就应该肩负责任去改变城市第二部分 市场解读2010总预售套数9566,总预售面积859835。2010年巢
6、湖全市共成交6444套新房住宅,成交面积766684.58平方米,成交均价3818.5元/平方米,成交总额共27.5亿元。截止12月底巢湖市区住宅实际成交均价4214元/平米。2010年巢湖房产行业总共成交8529套房子,剩下1037套。总成交面积903131.39,超预售面积43296.36。数据来源巢湖市房管局2010年巢湖房产市场总体为供不应求局面。剩下的1037套是因在11、12月开盘的项目以及大户型房子。总供应量总销售量2010年巢湖楼市表现分析:2010年1月巢湖市住宅成交均价3422元,12月增长到4214元,成交均价上涨800元。数据来源:巢湖房管局2010年巢湖住宅成交均价走
7、势从上图看出2010年巢湖市住宅成交均价稳步上升态势。这种发展趋势对本项目是有利的。2010年,随着全国房地产调控政策的连续出台,巢湖房地产行业也随着全国的走势起起伏伏,2010年全年巢湖市共成交8529套,相比2009年的9043套稍有逊色。2010年成交面积:903131.39,而09年成交面积为97.4万平方米。2010年成交总额:约41.8亿,2009年成交总额约41.6亿。2010年成交均价4214元/,2009年3216元/。涨幅到达1000元/。数据来源:巢湖房管局时间销售套数销售面积销售总额成交均价2009904397.4万41.6亿3216元/2010852990.3万41.
8、8亿4214元/2009年与2010年巢湖楼市信息对比2010年在国家政策调控下房产市场表现出的来是巢湖市消费者对住房的”刚性需求”。注:2011年2月由于官方原因没有数据。数据来源:巢湖房管局2010年与2011年住宅月度成交对比近期房产的泡沫论、降价论、拐点论四处传播,国家对房价监控政策,市场降价舆论泛滥,准备买房客户的均持币观望态度。导致2011年14月销售不及2010年14月。2011年14月巢湖楼市成交均价2011年第一季度巢湖楼市销售量在下降,价格仍然上涨!1月成交471套房源。其中住宅364套,商铺78套,写字楼成交0套,现房成交29套,住宅成交均价:4443元/平米,同比上月增
9、长200元/。3月成交635套房源。其中住宅564套,商铺35套,写字楼成交12套,现房成交24套。巢湖市主城区住宅成交均价:4702元/,与1月相比增长300元/。4月份共成交391套房源。其中住宅354套,商铺15套,写字楼成交7套,现房成交15套。住宅成交均价4667元,与3月相比略降一些。注:2011年2月由于官方原因没有数据,因此不准确。数据来源:巢湖房管局据巢湖房地信息网不完全统计目前巢湖在售楼盘共57个。2011年即将上市的新楼盘有:世纪王巢、新巢国际、德胜中央城、合肥城建香山美墅、华邦世家、银屏雅苑、都市乐府、天瑞凤鸣花园、金巢建材大市场及2010售出地块项目5个预计总的新盘上
10、市量200多万平方。2011年巢湖开发量已超过09、10两年销量之和,再加上已开发小区和即将上市的部分,估计市场存量高达180万平方。意味着2011年巢湖房产销售量要接近09、10两年总和才能消化2011年的房产开发量。2011年巢湖楼市竞争形势分析2011年巢湖楼市竞争越演越烈!从巢湖市2010年房产市场供销总量来看,巢湖房产市场处于供不应求局面。市场为卖房市场,即是开发商开发多少盘子就能销售多少盘子,消费者选择性小。2010年巢湖市房产成交均价4200元/平米,巢湖市房价以每年1000元/的速度增长,以此来推测2011年房产成交均价将达到5200元/。受到“限购令”、“限贷令”、”降价论”
11、等因素的影响2011年巢湖市前四月个销售不及2010年前四月,传统”金三银四“销售旺季没有达到预期效果。销售市场虽然下降,但房价涨势不变,继续稳步增长态势。2011年房产市场供应总量大。市场转变买方市场,即是有限的消费需求情况下,涌现出很多产品,消费者选择性更强。2011年巢湖楼市竞争激烈,主要表现在产品品质战、价格战、广告创意战、媒体抢夺战、营销公关活动战等领域。巢湖楼市总结2011年市场将转换为买方市场,竞争将异常激烈,价格走势良好,销售走势堪忧。竞争对手解析楼盘名称楼盘名称占地占地总建总建容容绿化绿化均价均价项目位置项目位置销售情况销售情况巢湖碧桂园997亩/1.0850%4800元巢庐
12、路军分区教导队西侧现在均价4600-5000元左右。5月开”山语“洋房。中凯景湖豪庭17021922.9万1.2342%4600元健康西路与银屏路交口三期即将上市世达翡翠华庭60931123123/40%一房一价银屏西路与龟山路交口四期建设中,尚未上市丽景国际14万134971.2536.70%5050元龟山路与银屏路交口小高层仅剩141平米湖畔名郡12702426万1.7531.68%5650元巢湖路与龟山路交汇处/城市之光28万5122411.4531.40%5400元巢湖路与半汤路交口D区36套多层8月18日盛大开盘天巢广场11万1658021.4530.70%5500元东塘路与长江路交
13、叉口10、11幢正火热销售中人民路商业街3970021万/5.6万人民路上纯商业,2009年商铺售价3.5万,现价在7万左右。徽商御花园300亩28万1.3630%4800元居巢区城北小王庄少量顶层房源热销中,总价70万左右。汇豪天下97.051561831.9530%6400元世纪大道北团结路南侧一拖二沿街商铺1.8万,7#、9#楼多层住宅均价6400元,4.23开盘豪盛百合丽城33386558211.4435%4400元裕溪路城东小学旁多层即将开盘力和裕景4090481808235%4700元裕溪路与向阳路交叉口一期房源9月27日盛大开盘巢湖市在售楼盘信息表太阳岛花园105456/1.07
14、42%4700世纪大道市一中斜对面多层2、3、7栋,小高层21、22、23栋,新开盘9、12、15、17栋智汇广场230072800/1.5万健康东路世纪大道交口共有33家商铺在售金科世家53764/30%5350火车站附近仅剩少量100平以上小高层房源凤凰名城106亩13万1.8645%4300市政府斜对面精品小高层1#8#即将登场,VIP卡火热认领中远洲玫瑰园190亩1393841.2239%4600金湖大道与华阳路交口顶楼复式总价19.2万起热销中,36-39#楼130-138小高层热销中均价4650元 丽晶华庭293亩2825071.248%4600金湖大道南侧去年11月开盘,主力94
15、-165平,目前仅剩大面积,二期今年12月开盘绿源聚龙湾100646/1.9935%4700金湖与金巢大道交口去年11月开盘,开盘价4300,现售高层4600,多层4800,仅剩大面积。名仕嘉苑73641959151.336%4600紫薇路与半汤路交口小高层135平米仅存6楼以上,60多平米公寓在售中,半汤路高层即将上市。四海花园182亩2120001.335%4600半汤路与金巢大道交口一期已交付,1#、10#楼6月30日交付,38#综合楼即将登场。银屏雅苑29080511071.3230%6140巢湖中路以西1、9栋小高层、2栋高层在售半汤国际870亩/一房一价半汤空疗地块/在销售楼盘中,
16、从体量上对比,巢湖碧桂园、湖畔名郡、城市之光、丽晶华庭、四海花园等具有可比性;从住宅品质和价格上看,汇豪天下、银屏雅苑、巢湖碧桂园、翡翠华庭等项目为重点竞争对手。巢湖市在售楼盘信息表(续)楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型占地占地总建总建容积容积绿化绿化预计开盘预计开盘均价均价项目位置项目位置华邦世家高层/综合楼156.45亩27万2.335.20%5月中旬6000以上向阳南路与裕溪路交口德胜中央城高层/小高层62亩/2.530%/一房一价健康路与团结路交口都市乐府小高层21.4亩174881.9530%/一房一价健康路与向阳路交口东方曼哈顿小高层/多层822361866052.2733%/一房
17、一价健康路与环城路交汇处世纪王巢多层/小高层125亩1096201.3535.50%/一房一价世纪大道与长江路交口琥珀香山美墅别墅/小高层230亩/1.1535.50%/一房一价油泵厂地块天瑞凤鸣花园多层/洋房54亩2269851.62536%/一房一价龟山路与银屏路交汇处新巢国际综合楼/小高层50亩8048(住)1.9930%/一房一价汽车站对面金巢建材家居大市场综合楼/小高层450亩40万/金湖大道东南侧力龙置业项目/半汤路与姥山路交口巢湖尚成项目/凤凰山路与半汤路交口弘宇雍景湾高层/综合楼91586.7318194335.56%11月份6000以上裕溪路与巢湖南路交口巢湖市新楼盘信息表华
18、邦世家一期开盘共6栋18层纯住宅,预计开盘价为6000左右,地价140万/亩。在即将上市楼盘中,具有可比性的楼盘只有华邦世家、天瑞凤鸣花园。其他楼盘规模上不具有可比性。2010 年成交套数最高项目为巢湖碧桂园项目,为705 套;其次为碧桂园滨湖城项目,为701 套;湖畔名郡项目位列第三,为462套;徽商御花园的成交套数为411套,中凯景湖豪庭项目成交套数为405套,鼎力明珠宝邸项目的成交套数为18套。数据来源:巢房网2010年巢湖楼盘销售前30名数据来源:巢房网2010 年成交均价最高项目为碧桂园滨湖城项目(包含别墅均价5600元/平方米、小高层均价3500元/平方米等),为4992 元/;其
19、次为东方新世界项目(包含精装公寓(均价5500元/平米)、小高层住宅(5300元/平米)),为4878 元/;汇豪天下项目(包含多层、小高层)位列第三,为4600元/;徽商御花园(包含多层、小高层)的成交均价为4151元/,四海花园(包含多层、小高层)项目的成交均价最低,仅为3255元/;截止12月底巢湖市区住宅成交均价(不包含乡镇项目)为4214元/平米2010年巢湖楼盘均价前20名巢湖碧桂园项目,为705 套碧桂园滨湖城项目,为701 套湖畔名郡项目位列第三,为462套徽商御花园的成交套数为411套中凯景湖豪庭项目成交套数为405套3660元/4990元/3999元/4150元/3460元
20、/2010年销售前四名成交均价分析价格比碧桂园便宜的楼盘很多。但消费者依然选择碧桂园,这是为什么?巢湖人对巢湖有感情的,品质生活是每个人都向往的。本项目在巢湖之游-裕溪河畔必将是巢湖人首选的人居之地。楼盘楼盘定位推广语定位推广语解析解析城市之光50万首席超大高层社区表达项目为全市首席高层建筑,50万的大规模楼盘。天巢广场大型复合BLOCK现代城突出后期完善的生活配套,给购房者营造对未来成熟生活配套便利的想象。嘉正国际尊崇名筑 一生典藏突出该项目的尊贵性,一生典藏更加突出这一特点,给人留下尊贵的印象。感性诉求,便于产生共鸣。丽景国际宜居生活新里程,20万都市双景花园主区生活的舒适性,20万双景花
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