控制性详细规划指标的确定.docx

3、具体控制指标
用地性质
（1）按照总体规划确定
（2）城市规模、城市特征
（3）所处区位、土地开发性质
（4）现状用地性质
用地边界
1建筑高度影响：建筑高度超过一定高度时，因结构及消防的要求相应的提高，每层建筑面积必须达到某个值时才经济的。这就需要有相应大小的地块。
3.22道路网密度与地块划分
（1）按用地性质和功能结构做大的划分；
（2）再用道路网进行细的分割；
（3）综合考虑路网密度，干路保持一定间距。
3.23土地产权与地块划分
首先，通过对中心城区土地市场对不同地块大小的需求分析，对近5年主要两类公共设施用地和居住用地出让地的面积进行统计分析，利用spss软件算出平均值，再利用spss聚类分析算出公共设施用地以及居住用地大小的中心值。
其次，将地块大小的进行时间顺序分析，得出出让的商业办公地块，居住用地出让的大小的范围值。
最后，与国外不同土地资源城市类比，最终确定出让地块大小
（资料来源《CBD密路网模式地块划分研究——以琶洲-员村地区为例》）。
容积率控制
容积率的确定
（1）定性分析 
a城市经济发展阶段 ：处于不同发展阶段的城市，其土地利用方式及强度存在较大的差异，通过类比方法加以确定。
b土地的使用性质 ：容积率的确定必须依据城市总体规划确定的土地性质来确定。 
c区位条件 ：交通区位、城市区位、环境区位等综合考虑。
d人口容量：确定一个区的人口容量，估算平均的容积率。
e土地的基础设施条件及周围环境状况
f他规划控制指标相协调 
g土地出让价格
（二）定量分析（主要针对老城区，考虑拆迁成本）
a．最低经济容积率
由于开发总投入×利润率=总产出-总投入。因此，在利润率一定的情况下(通常以行业正常利润率为计算依据)，通过计算能得出该利润率下的“最低经济容积率”，即
FAR=(P1+P2+P3+P4+P5+P6)*(1+R)/[S-P4(1+R)]
其中：P1：土地出让基准低价；P2：土地征用费；P3：动迁安置成本；P4：建安成本；P5：基础设施费用；P6开发费用；R：法定利润；S：销售价格
b．拆建比
或者根据既定的地价、房屋重建价格等约束条件，计算单位面积上的投入、产出情况，从而得出单位面积上的拆建比，从而为既定地块的容积率确定提供技术支撑。
（资料来自《控制性详细规划中的经济分析初探》段兆广）
容积率与建筑高度、建筑密度

（资料来自《容积率确定方法探讨》咸宝林，陈晓键）
容积率与车位的关系
当一块用地的容积率初步确定后，我们可以通过测算车位数来确定容积率是否合理。
（1）首先我们先确定用地的定位，确定用地的停车方式，是地面停车或是地下停车，地下车库一层、二层或是更多，然后假设整个地块地下车库的面积以及利用情况，这里我们初步设定车库一层实用面积为地块面积的60%（数值可通过实际情况进行调整），一个车位面积为30m²（数值可通过实际情况进行调整），就可以得到最大车位数。
（2）对比《浙江省城市建筑工程停车场(库)设置规则和配建标准》或其他相关规定的车位数据，可以得出容积率的设定是否合理。
日照约束容积率
城市房地产开发中考那个容积率和基地周边建筑日照标准经常发生矛盾，按容积率上限开发会出现周边建筑（主要是住宅）的日照到不到国家标准。应估算日照约束下的容积率，估算方法主要有三种：
（1）相似基地参照法：选择若干情况相近、已开发的基地，对容积率、日照、建筑布局进行评价，获得经验性的结论，作为新基地规划设计条件的参照。
（2）设计方案试做法。试做基地的建筑布局方案，对日照、容积率检验，得出可行的容积率指标。
（3）最大容积率估算法。在满足标准、规范的条件下，估算最大容积率，再根据经验进行调整。
（资料来自《日照标准约束下的建筑容积率估算方法探讨》宋小冬孙澄宇）
建筑密度控制
（1）建筑密度与绿化绿及停车：建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。
（2）建筑密度与建筑高度关系：
层数
建筑密度关系特点
底层
相同容积率，层数越少，建筑密度越大，占地面越多；容积率增加，占地面积明显增加
多层
层数越少，占地面积越大，建筑密度越大，容积率增加，占地面积仅次于底层
小高层
8-17层建筑占地面积随层数的变化而变化，层数越少，占地越大；层数越多，占地越小
高层
18层以上，占地面积变化不大，不显著
（3）建筑密度与容积率
容积率
层数
建筑密度

底层（层，其中别墅1-3层，联排层）
12%-35%

多层（4-7层）
15%-23%

小高层（8-17层）
12%-23%

高层（18-33层）
7%-18%
5
控制在15层以上，甚至可以做到高层34层以上
6%-15%
（资料来自《对我国住宅合理密度的初探》杨松筠陈伟）
3.5 建筑高度
对于建筑高度的确定，国内各种研究提出过不同的方法，归结起来就是选取山体水体、公园广场等公共空间、文物古迹、历史街区、机场、微波通道等因子绘制图纸并定量分析，加权整合生成允许高层建筑建设区域，得出建筑高度控制模型。一共分为三步：
（1）建立模型，明确高度控制要求。
（2）分区分控，提出分级控制类型。
（3）分级控制，规划管理刚柔并济。
高度控制评价因子一览表
研究形态
评价因子
点
土地功能因子、土地区位因子、土地价格因子、公共设施因子、历史文化因子、建设潜力因子、市政设施因子
线
微波通道因子、城市发展轴线因子、景观视廊因子、交通容量因子
面
天际轮廓线、自然生态因子
建筑高度分级分控一览表
控制类型
控制地区
强制性控制
航空港、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑，当其处在各种技术作业控制区范围内时应按有关净空要求控制建筑高度，历史文化保护区、文物保护单位的保护范围和风景名胜区等地区，与城市设计要求相关的一些城市视觉通廊及城市重点风貌控制地区
（资料来自《控规建筑高度弹性控制方法探讨》杨新海平茜）
3.6建筑间距
影响建筑间距的主要因素有：
⑴日照影响的因素：⑵消防安全的因素：⑶卫生防疫的因素：⑷施工安全的因素：⑸空间关系的因素：⑹其他方面因素：如通道的安排、工程管线的布置也会影响建筑间距。
（具体参照《天台市乡规划管理技术规定》）
3.7建筑后退
如果规划部门没有对相邻地块作出性质确定，则按本地块确定，本地块为高层住宅，那相邻地块也当成是高层住宅进行考虑。本地块为多层住宅，那相邻地块也按多层住宅考虑。
（具体参照《天台市乡规划管理技术规定》）