控制性详细规划指标的确定.docx
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1、3、具体控制指标用地性质(1)按照总体规划确定(2)城市规模、城市特征(3)所处区位、土地开发性质(4)现状用地性质用地边界1建筑高度影响:建筑高度超过一定高度时,因结构及消防的要求相应的提高,每层建筑面积必须达到某个值时才经济的。这就需要有相应大小的地块。3.22道路网密度与地块划分(1)按用地性质和功能结构做大的划分;(2)再用道路网进行细的分割;(3)综合考虑路网密度,干路保持一定间距。3.23土地产权与地块划分首先,通过对中心城区土地市场对不同地块大小的需求分析,对近5年主要两类公共设施用地和居住用地出让地的面积进行统计分析,利用spss软件算出平均值,再利用spss聚类分析算出公共设
2、施用地以及居住用地大小的中心值。其次,将地块大小的进行时间顺序分析,得出出让的商业办公地块,居住用地出让的大小的范围值。最后,与国外不同土地资源城市类比,最终确定出让地块大小(资料来源CBD密路网模式地块划分研究以琶洲-员村地区为例)。容积率控制容积率的确定(1)定性分析a城市经济发展阶段:处于不同发展阶段的城市,其土地利用方式及强度存在较大的差异,通过类比方法加以确定。b土地的使用性质:容积率的确定必须依据城市总体规划确定的土地性质来确定。c区位条件:交通区位、城市区位、环境区位等综合考虑。d人口容量:确定一个区的人口容量,估算平均的容积率。e土地的基础设施条件及周围环境状况f他规划控制指标
3、相协调g土地出让价格(二)定量分析(主要针对老城区,考虑拆迁成本)a最低经济容积率由于开发总投入利润率=总产出-总投入。因此,在利润率一定的情况下(通常以行业正常利润率为计算依据),通过计算能得出该利润率下的“最低经济容积率”,即FAR=(P1+P2+P3+P4+P5+P6)*(1+R)/S-P4(1+R)其中:P1:土地出让基准低价;P2:土地征用费;P3:动迁安置成本;P4:建安成本;P5:基础设施费用;P6开发费用;R:法定利润;S:销售价格b拆建比或者根据既定的地价、房屋重建价格等约束条件,计算单位面积上的投入、产出情况,从而得出单位面积上的拆建比,从而为既定地块的容积率确定提供技术支
4、撑。(资料来自控制性详细规划中的经济分析初探段兆广)容积率与建筑高度、建筑密度(资料来自容积率确定方法探讨咸宝林,陈晓键)容积率与车位的关系当一块用地的容积率初步确定后,我们可以通过测算车位数来确定容积率是否合理。(1)首先我们先确定用地的定位,确定用地的停车方式,是地面停车或是地下停车,地下车库一层、二层或是更多,然后假设整个地块地下车库的面积以及利用情况,这里我们初步设定车库一层实用面积为地块面积的60%(数值可通过实际情况进行调整),一个车位面积为30m(数值可通过实际情况进行调整),就可以得到最大车位数。(2)对比浙江省城市建筑工程停车场(库)设置规则和配建标准或其他相关规定的车位数据
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