广东阳江阳光半岛国际酒店公寓项目营销策略建议案.pptx
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1、阳光半岛国际酒店公寓阳光半岛国际酒店公寓项目营销策略建议案项目营销策略建议案20092009年年2 2月月1313日日前言前言毋庸置疑,阳光半岛项目(以下称本项目)的核心价值是海的价值。相信,这也是被所有客户认可的。据销售现场反映,本项目目前的销售均价也是能够被客户接受的,至少阳江之外的周边城市的投资客是能接受的。然而,在美丽的海岸边,对于价格并不高的本项目,销售却受阻。原因何在?对于投资性物业,客户是否投资,取决于:其一,客户其本身的投资欲望;其二,投资物业的升值前景;其三,投资物业的经营信心。因此,本项目所要解决的问题是如何将项目的核心价值提炼,并如何将项目的核心价值提炼,并让客户心领神会
2、的接受让客户心领神会的接受如何建造合理的经营规划,并让如何建造合理的经营规划,并让客户接受,提升投资信心客户接受,提升投资信心如何向客户煽情的讲述项目的美如何向客户煽情的讲述项目的美好未来,点燃客户的投资欲望好未来,点燃客户的投资欲望对价值本身的认识和注意感性的激发的欲望理性的选择过程本案目录本案目录一、项目核心价值提炼及营销主题三、项目形象包装二、项目经营规划四、项目营销推广节奏一、项目核心价值提炼及营销主题项目的资源:临海临海 靠山靠山 这是一项具有颠覆任何理由的资源优势,是无可匹敌的一、项目核心价值提炼及营销主题海的价值稀缺环境优美生态物以稀为贵物以美为优物以性为乐海是优质的、养性的、价
3、高的海在今天可以轻松拥有,在明天是用金钱都很难获得的拥有海的可能每天都在递减,拥用海的代价每天却在递增海的天性给了我们投资的能量海的天性给了我们投资的能量一、项目核心价值提炼及营销主题海陵岛,大角湾海的价值挖掘政府给予的评价:广东唯一的国家广东唯一的国家AAAA海边旅游区海边旅游区旅游者给予评价:大角湾的海是广东最美的海大角湾的海是广东最美的海历史赋于的内涵:大角湾的海是最有文化的海大角湾的海是最有文化的海。“南海一号”出水,水晶宫博物馆即将开馆,中国的水上丝绸之路,即将吸引大批游客的目光时代赋于的机会:大角湾的海是最具投资时机的海。大角湾的海是最具投资时机的海。已经通过的规划设施正在建设,建
4、成后的大角湾会更美、旅游资源更丰富、游客成倍增长,届时土地资源更紧缺,房价数倍提升。现在的海陵岛房产,短期内便可成为黄金屋。大角湾的土地价值是稀缺的,不可再生的,是一天比一天贵的,是过时就没有的。一、项目核心价值提炼及营销主题总结性口号海的天性给了投资的能量海的天性给了投资的能量项目自身价值:唯一、高尚唯一、高尚项目具有海陵岛标杆意义海边酒店公寓的价值度假功能经营功能珍藏功能是良性资产是商业资产是珍藏资产因为海、公寓便可成为赚钱机器因为海、公寓便可成为赚钱机器因为海、公寓便可成为心灵的后花园因为海、公寓便可成为心灵的后花园因为海、公寓便可成为稀世珍品因为海、公寓便可成为稀世珍品一、项目核心价值
5、提炼及营销主题海陵岛目前唯一的五星级酒店公寓海陵岛目前唯一的五星级酒店公寓海陵岛目前最高的建筑(可观海陵岛全景)海陵岛目前最高的建筑(可观海陵岛全景)户户都有山海景公寓户户都有山海景公寓海陵岛唯一具有旅游景点的建筑海陵岛唯一具有旅游景点的建筑海陵岛最佳海岸位置的建筑海陵岛最佳海岸位置的建筑可同时看山、看海、看海陵岛全景的建筑可同时看山、看海、看海陵岛全景的建筑可同时看日出、日中、日落、月夜四中海色的建筑可同时看日出、日中、日落、月夜四中海色的建筑 海陵岛最早开发的旅游地产项目海陵岛最早开发的旅游地产项目项目价值关键词唯一具有旅游景点唯一具有旅游景点户户有景户户有景最佳位置最佳位置最高建筑最高建
6、筑最多景致最多景致最早开发最早开发将来不能超越将来不能超越标志性标志性唯一五星唯一五星起点低,升值能力最强,买进最合算起点低,升值能力最强,买进最合算经营空白,经营能力强经营空白,经营能力强品质高,性价比高品质高,性价比高均好,可选择性强均好,可选择性强卖点多,经营价值高卖点多,经营价值高总结性口号海陵风水至高点海陵风水至高点 赚钱赚景赚心情赚钱赚景赚心情项目投资价值:升值、增值升值、增值投资就是为了赚钱,房地产项目的投资方式,第一是物业升值赚物业升值赚钱钱,第二是商业经营赚钱商业经营赚钱物物业业升升值值能能力力海陵岛正处在刚开发时期,地价一定能翻倍增长有海的地方,土地就能升值最好的海岸位置是
7、增值最快的地方南海一号的文化价值力促升值大量地产商的涌入为升值推波助澜政府大力投资的地方,就是升值最快的地方项目物业升值能力的关键词升值速度:升值速度:第一个项目,最快速度第一个项目,最快速度升值保证:升值保证:政府、开发商、旅游者的财富汇聚政府、开发商、旅游者的财富汇聚升值空间:升值空间:起步阶段,门槛低,空间宽起步阶段,门槛低,空间宽项项目目经经营营回回报报每年每年300万游客,并且以每年增长万游客,并且以每年增长30%的迅的迅速递增中速递增中科学预计年营业收入一亿元保证回报无忧科学预计年营业收入一亿元保证回报无忧15年每年年每年8%,12年无需打理便可通过经营年无需打理便可通过经营赚回一
8、套房。赚回一套房。比任何投资都稳定比任何投资都稳定无需打理,无需其它额外投资无需打理,无需其它额外投资只用付首期,回报付月供还有剩余只用付首期,回报付月供还有剩余投投资资风风险险保保证证发展商保留发展商保留50%产权,多数风险由发产权,多数风险由发展商承担,小业主风险几乎为零展商承担,小业主风险几乎为零发展商回购计划,保证零风险发展商回购计划,保证零风险回购价格回购价格=(首次成交价格首次成交价格-业主未付款业主未付款)*(1+0.02*年限年限)业主历年实收租金总额业主历年实收租金总额购买业主在购买购买业主在购买3年以后,年以后,15年反租期内可选择要求发展商无条件回购房屋年反租期内可选择要
9、求发展商无条件回购房屋n3年时间项目经营基本成熟,客户要求回购的可能性较小,我们只是做一个经营承诺,以提升其投资信心;n3年时间海陵岛开发已成熟,地价必将翻升,房价成倍增长,发展商回购房屋将无任何风险;n回购时收回每年8的反租回报,并给予业主每年2的利率回报,双方损失均较小。总结性口号09年投资法则年投资法则 多、快、好、稳多、快、好、稳项目经营价值:唯一,五星,产权式唯一,五星,产权式经营价值重点突显在二个方面,第一,项目自己;第二,客源二、项目经营规划莞深经营调查目前,东莞、深圳酒店式公寓的营销方式主要有三种:序序经营模式经营模式性质性质项目项目1业主购买产权后自住,提供酒店式服务;业主购
10、买产权后,交给管理公司统一酒店式经营,业主定期收投资收入。酒店式公寓与公寓式酒店集一体国际市长交流中心丹枫白露2业主购买产权后自住,提供酒店式服务。酒店式公寓京基御景华庭京基东方华都3业主购买产权后,交给管理公司统一酒店式经营,业主定期收投资收入。(强制性返租)公寓式酒店国泰公寓酒店盈峰国际商务酒店阳光半岛国际公寓1、酒店式公寓的付款方式基本与普通住宅的方式一致酒店式公寓的付款方式基本与普通住宅的方式一致付款方式也是首付20%,30年按揭,部分为首付30%,20年按揭。2、东莞地区酒店式公寓一般实行返租,部分甚至强制性返租、东莞地区酒店式公寓一般实行返租,部分甚至强制性返租与普通住宅一样,公寓
11、式酒店也是按照投资方式进行销售,购买后即签9-10年租赁合同,由开发商酒店管理公司经营。每年按78%的回报收益。合同期满后,或租或住由业主自定。3、阳光半岛项目基本属于第三种经营模式,即,强制反租,统一经营,统一管理阳光半岛项目基本属于第三种经营模式,即,强制反租,统一经营,统一管理度假式五星级度假式五星级各种配套:商务会议设施,特色餐饮设施,各种配套:商务会议设施,特色餐饮设施,水疗水疗SPA、康体会所等休闲娱乐设施配套、康体会所等休闲娱乐设施配套为一体。为一体。景观点:观景台景观点:观景台东方酒店顾问经营东方酒店顾问经营高标准管理机构高标准管理机构专业的服务培训机构专业的服务培训机构15年
12、经营计划年经营计划发展商保留发展商保留50%产权的产权式产权的产权式硬 件软 件模式反租反租15年后的保证年后的保证“海上丝绸博物馆海上丝绸博物馆”逐步开放带动的宣传会议,考察,科研,观光客源;逐步开放带动的宣传会议,考察,科研,观光客源;商务会议商务会议/奖励旅游活动客源。奖励旅游活动客源。不断增长的度假旅游观光客源。不断增长的度假旅游观光客源。周末,假期、暑假带动的亲子旅行团,自驾车游客源。周末,假期、暑假带动的亲子旅行团,自驾车游客源。中国西南部(云贵川等)及北方的避寒旅游观光客源中国西南部(云贵川等)及北方的避寒旅游观光客源阳江市及海陵区的富裕居民,商家等的休闲、娱乐,餐饮客源。阳江市
13、及海陵区的富裕居民,商家等的休闲、娱乐,餐饮客源。海陵区未来开发带动的商务长租客户。海陵区未来开发带动的商务长租客户。自架游联络点自架游联络点垂钓联络点垂钓联络点摄影联络点摄影联络点政府工作会议点政府工作会议点商务度假点商务度假点高档旅游团结洽点高档旅游团结洽点客客 源源渠渠 道道n n将海陵岛整体规划用广告的语言表达,塑造其未来将海陵岛整体规划用广告的语言表达,塑造其未来的旅游能量无穷。的旅游能量无穷。n n完成海陵岛区域内一份酒店经营的市场调研报告,完成海陵岛区域内一份酒店经营的市场调研报告,说明未来的经营能量。说明未来的经营能量。n n完成本项目未来完成本项目未来1010年的经营目标和经
14、营计划,放大年的经营目标和经营计划,放大1515年年8 8反租的可能性。反租的可能性。n n制订本项目制订本项目3 3年后无条件回购计划,建立客户投资信年后无条件回购计划,建立客户投资信心。心。n n反租反租1515年期满后的投资保证年期满后的投资保证对于投资者来说,经营良好才是他们最大的投资信心。因此,建议本案在营销过程中要完成有关经营的如下规划:二、项目经营规划经营信心二、项目经营规划15年后的经营保证 15年反租期满后,只要业主无异议,则可与酒店公司按条件续年反租期满后,只要业主无异议,则可与酒店公司按条件续签租赁协议。直至产权期满。签租赁协议。直至产权期满。租赁期内酒店客房的重新装修,
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