南京房地产区位价值与空间价格分析.pptx

南京市主城区房地产南京市主城区房地产区位价值与空间价格分析区位价值与空间价格分析Research on Real Estate Location Value&Space Price Model for Nanjing City 东南大学建设与房地产研究所 李启明教授、博导 主 要 内 容1 房地产区位价值的影响因素分析房地产区位价值的影响因素分析2 房地产区位价值定级因素分析房地产区位价值定级因素分析3 房地产区位价值确定房地产区位价值确定4 区位价值、土地价格及房地产价格的关系区位价值、土地价格及房地产价格的关系5 住宅特征变量与价格实证研究住宅特征变量与价格实证研究 南京板块细分图南京板块细分图城中板块地图城中板块地图1 房地产区位价值的影响因素分析房地产区位价值的影响因素分析1.1 城市基础设施对房地产区位价值的影响城市基础设施对房地产区位价值的影响1.2 商业服务业繁华程度对房地产区位价值的影响商业服务业繁华程度对房地产区位价值的影响1.3 公共交通对房地产区位价值的影响公共交通对房地产区位价值的影响1.4 生活配套设施对房地产区位价值的影响生活配套设施对房地产区位价值的影响1.5 自然环境对房地产区位价值的影响自然环境对房地产区位价值的影响图图11 城市土地利用的经济模型城市土地利用的经济模型图图12 城市居民家庭活动范围内的主要功能设施城市居民家庭活动范围内的主要功能设施表表11 房地产区位价值评价因素因子表房地产区位价值评价因素因子表评价因素评价因素评价因子评价因子商服繁华影响度商服繁华影响度商服中心规模、等级商服中心规模、等级农贸与小商品中心规模、等级农贸与小商品中心规模、等级交通通达度交通通达度道路通达度道路通达度公交便捷度公交便捷度生活设施完善度生活设施完善度供水、供热、供气设施完备度供水、供热、供气设施完备度文体设施完备度文体设施完备度教育设施完备度教育设施完备度医疗卫生设施完备度医疗卫生设施完备度城市风景与环境质量优劣度城市风景与环境质量优劣度公园景点影响度公园景点影响度环境质量优劣度环境质量优劣度表表12 房地产区位价值评价因子权重房地产区位价值评价因子权重因素层因素层权重权重因子层因子层权重权重商服繁华影响商服繁华影响度度0.4025商服中心规模、等级商服中心规模、等级0.8165农贸与小商品中心规模、农贸与小商品中心规模、等级等级0.1835交通通达度交通通达度0.2386道路通达度道路通达度0.6230公交便捷度公交便捷度0.3770生活设施完善生活设施完善度度0.2017供水、供热、供气设施完供水、供热、供气设施完备度备度0.4309文体设施完备度文体设施完备度0.1920教育设施完备度教育设施完备度0.2060医疗卫生设施完备度医疗卫生设施完备度0.1711城市风景与环城市风景与环境质量优劣度境质量优劣度0.1572公园景点影响度公园景点影响度0.40262 房地产区位价值定级因素分析房地产区位价值定级因素分析2.1 商业服务业分布及影响度分析商业服务业分布及影响度分析2.2 交通通达度分析交通通达度分析2.3 生活设施完善度分析生活设施完善度分析2.4 城市风景与环境质量优劣度分析城市风景与环境质量优劣度分析商服中心级别的划分。各城镇根据其商服中心商服中心级别的划分。各城镇根据其商服中心相对规模、作用及水平，最多划分市级、区级、相对规模、作用及水平，最多划分市级、区级、小区级、街区级四个中心级别。小区级、街区级四个中心级别。n 市级中心：为全市服务的商服中心；市级中心：为全市服务的商服中心；n 区级中心：为市内某个区服务的商服中心；区级中心：为市内某个区服务的商服中心；n 小区级中心：为某个居民小区服务的商服中心；小区级中心：为某个居民小区服务的商服中心；n 街区级中心：为某个街、区服务的商服中心。街区级中心：为某个街、区服务的商服中心。2.1 商业服务业分布及影响度分析商业服务业分布及影响度分析南京市主城区范围内划分的市级商服中心三个：南京市主城区范围内划分的市级商服中心三个：n 新街口商圈、新街口商圈、n 山西路（湖南路）商圈、山西路（湖南路）商圈、n 夫子庙商服中心；夫子庙商服中心；区级商服中心区级商服中心10个：个：中央门、瑞金路、迈皋桥、热河路、中央门、瑞金路、迈皋桥、热河路、龙江商业区、中保、江东门、龙江商业区、中保、江东门、安德门、石门坎、孝陵卫。安德门、石门坎、孝陵卫。图图21 南京主城区商服中心分布图南京主城区商服中心分布图表表21 南京市主城区商服中心分级表南京市主城区商服中心分级表级别级别商商 服服 中中 心心 名名 称称商服中心商服中心个数个数商业铺面平商业铺面平均租金（元均租金（元/月月/）一级一级新街口新街口1500二级二级湖南路（山西路）、珠江湖南路（山西路）、珠江路路2400三级三级中央门、鼓楼、夫子庙中央门、鼓楼、夫子庙3250四级四级银桥市场、热河南路、长银桥市场、热河南路、长虹路、迈皋桥、丹凤街、虹路、迈皋桥、丹凤街、盐仓桥、堂子街、三牌楼盐仓桥、堂子街、三牌楼大街、孝陵卫、板仓街、大街、孝陵卫、板仓街、新庄汽配商城、卫岗、汉新庄汽配商城、卫岗、汉口西路、汽车东站、龙江口西路、汽车东站、龙江151502.2 交通通达度分析交通通达度分析经过统计分析南京市主城区现有道路中：经过统计分析南京市主城区现有道路中：混合型主干道混合型主干道19条（占所有道路的条（占所有道路的12.46%），），生活型主干道有生活型主干道有32条（占条（占20.38%），），交通型主干道有交通型主干道有45条（占条（占29.01%），），生活型次干道生活型次干道29条（占条（占18.7%），），交通型次干道有交通型次干道有13条（占条（占8.28%），），其余为支路（占其余为支路（占11.37%）。）。快速道路采取高架与地面相结合，交叉口全部采快速道路采取高架与地面相结合，交叉口全部采用立交形式。形成主城用立交形式。形成主城“经五纬八经五纬八”的主干道系统，的主干道系统，主干道的平均间距为主干道的平均间距为2公里公里。图图22 南京主城区交通线路图南京主城区交通线路图表表22 南京主城区主干道一览表南京主城区主干道一览表方向方向道路名称道路名称道路长度道路长度（km）南南北北向向中山北路中山北路中山路中山路中山南路中山南路雨花西路雨花西路宁丹公路宁丹公路16.7大桥南路大桥南路虎踞北路虎踞北路虎踞路虎踞路虎踞南路虎踞南路凤台路凤台路凤台南路凤台南路16.6中央北路中央北路中央路中央路雨花西路雨花西路宁丹公路宁丹公路16.4（建宁路）红山路（建宁路）红山路龙蟠路龙蟠路龙蟠中路龙蟠中路龙蟠南路龙蟠南路雨花南路雨花南路16.5热河路热河路热河南路热河南路江东北路江东北路江东南路江东南路10.19北安门街北安门街御道街御道街大明路大明路宁南大道宁南大道12.02太平北路太平北路太平南路太平南路3.86东东西西向向定淮门大街定淮门大街模范西路模范西路新模范马路新模范马路玄武大道玄武大道东杨坊立交东杨坊立交13.42草场门大街草场门大街北京西路北京西路北京东路北京东路6.9清凉门大街清凉门大街广州路广州路珠江路珠江路7.1汉中门大街（江东北路）汉中门大街（江东北路）汉中路汉中路新街口新街口中山东路中山东路中山门大街中山门大街（孝陵卫）（孝陵卫）12.3水西门大街（江东北路）水西门大街（江东北路）升州路升州路大光路大光路苜蓿园大街苜蓿园大街9.8集庆门大街集庆门大街集庆路集庆路长乐路长乐路6表表23 南京主城区次干道一览表南京主城区次干道一览表道路名称湖南路、云南路、珠江路、长江路、洪武路淮海路、中华路、汉口西路、光华路和燕路、建宁路、莎家湾、三牌楼大街、江苏路、西康路、宁海路、广州路、上海路平江府路、江边路、后标营路、尧新路、拉萨路、惠民路高楼门、丹凤街、进香河路、华侨路宁夏路、福建路、燕江路、苜蓿园大街经过调查，南京市主城区共有经过调查，南京市主城区共有153条公交线路。条公交线路。n 其中旅游线路其中旅游线路5条，条，n 夜间线路夜间线路18条，条，n 连接主城区和郊区的线路连接主城区和郊区的线路8条，条，n 其余其余122条线路均为主城区内部线路。条线路均为主城区内部线路。上述公交线路共有上述公交线路共有583个公交站点个公交站点。从行为感应地理角度分析，公交站点的辐射半径从行为感应地理角度分析，公交站点的辐射半径大于大于500m时，居民乘行出车就感觉不方便，因此时，居民乘行出车就感觉不方便，因此将公交站点的最大影响半径定为将公交站点的最大影响半径定为500m。从公交线路的密度来看，公交线路密集的从公交线路的密度来看，公交线路密集的街道主要有中山东路、中山南路、中山北路、街道主要有中山东路、中山南路、中山北路、龙蟠路、龙蟠中路、北京东路和珠江路等。龙蟠路、龙蟠中路、北京东路和珠江路等。从公交站点的分布情况来看，老城区（城从公交站点的分布情况来看，老城区（城墙、秦淮河以内）公交站点较密集，共有墙、秦淮河以内）公交站点较密集，共有250个，占公交总数的个，占公交总数的42.88%。图图23 南京主城区公交站点分布图南京主城区公交站点分布图2.3 生活设施完善度分析生活设施完善度分析生活设施完善度因素主要包括：生活设施完善度因素主要包括：n 供水、供热、供气设施完备度；供水、供热、供气设施完备度；n 文体设施影响度；文体设施影响度；n 教育设施影响度；教育设施影响度；n 医疗卫生设施影响度医疗卫生设施影响度南京市市级医院有：南京市市级医院有：军区总院、市第一医院、市第二医院、市第三医军区总院、市第一医院、市第二医院、市第三医院、省人民医院、省中医院、江苏省省级机关医院、院、省人民医院、省中医院、江苏省省级机关医院、鼓楼医院、八一医院、儿童医院、脑科医院、省中鼓楼医院、八一医院、儿童医院、脑科医院、省中医研究所附属医院、省红十字医疗服务中心、中大医研究所附属医院、省红十字医疗服务中心、中大医院等等；医院等等；南京市市级体育场所：南京市市级体育场所：南京奥体中心、五台山体育馆等；南京奥体中心、五台山体育馆等；南京市市级图书馆：南京市市级图书馆：南京图书馆、金陵图书馆等；南京图书馆、金陵图书馆等；表表24 南京市重点小学一览表南京市重点小学一览表区域区域学校名称学校名称学校地址学校地址鼓楼区鼓楼区南京市琅琊路小学南京市琅琊路小学琅琊路琅琊路7号号南京市力学小学南京市力学小学汉口西路汉口西路120号号南京市拉萨路小学南京市拉萨路小学拉萨路拉萨路7号号鼓楼第一中心小学鼓楼第一中心小学上海路上海路42号号玄武区玄武区南京市长江路小学南京市长江路小学长江路长江路260号号南京师范大学附属小学南京师范大学附属小学四牌楼四牌楼4号号南京市北京东路小学南京市北京东路小学北京东路北京东路47号号南京市成贤街小学南京市成贤街小学太平北路太平北路120号号南京市逸仙桥小学南京市逸仙桥小学中山东路中山东路281号号白下区白下区南京市游府西街小学南京市游府西街小学游府西街游府西街12号号南京市五老村小学南京市五老村小学大杨村大杨村16号号南京瑞金路小学南京瑞金路小学瑞金路瑞金路38号号南京瑞金北村小学南京瑞金北村小学瑞金北村大清河瑞金北村大清河18号号表表24 南京市重点小学一览表南京市重点小学一览表建邺区建邺区南京市石鼓路小学南京市石鼓路小学天妃巷天妃巷1号号南京市南湖第一小学南京市南湖第一小学南湖东路南湖东路29号号南京市莫愁新寓小学南京市莫愁新寓小学莫愁新寓汉北街莫愁新寓汉北街11号号秦淮区秦淮区南京市夫子庙小学南京市夫子庙小学瞻园路瞻园路22号号南京市小西湖小学南京市小西湖小学堆草巷堆草巷29号号秦淮区第一中心小学秦淮区第一中心小学健康路健康路181号号南京市考棚小学南京市考棚小学许家巷许家巷15号号下关区下关区南京市天妃宫小学南京市天妃宫小学建宁路建宁路292号号下关区第二实验小学下关区第二实验小学东井村东井村3号号表表25 南京市重点中学一览表南京市重点中学一览表区域区域学校名称学校名称学校地址学校地址鼓楼区鼓楼区南京师范大学附属中学南京师范大学附属中学察哈尔路察哈尔路37号号南京市金陵中学南京市金陵中学中山路中山路169号号南京市宁海中学南京市宁海中学宁海路宁海路39号号江苏教育学院附属中学江苏教育学院附属中学玉泉路玉泉路1号号南京市第二中学南京市第二中学长江新村长江新村8号号南京市第五十中学南京市第五十中学司背后司背后12号号南京南大附属中学南京南大附属中学鼓楼街鼓楼街83号号南京市第四中学南京市第四中学汉中门龙蟠里汉中门龙蟠里5号号南京市第八中学南京市第八中学萨家湾萨家湾46号号玄武区玄武区南京市第九中学南京市第九中学碑亭巷碑亭巷51号号南京市第十三中学南京市第十三中学玄武区西家大塘玄武区西家大塘14号号南京市外国语学校南京市外国语学校北京东路北京东路30号号南京市第三十四中学南京市第三十四中学太平门农场巷太平门农场巷124号号南京市人民中学南京市人民中学中山路中山路178号号南京市梅园中学南京市梅园中学大悲巷大悲巷13号号表表25 南京市重点中学一览表南京市重点中学一览表白下区白下区南京航空航天大学附属中学南京航空航天大学附属中学御道街御道街35号号南京市第一中学南京市第一中学府西街府西街14号号南京市第三中学南京市第三中学白下路白下路117号号南京市第六中学南京市第六中学白下路白下路193号号南京市行知实验中学南京市行知实验中学光华东街光华东街17号号建邺区建邺区南京市第五中学南京市第五中学莫愁路天妃巷莫愁路天妃巷121号号南京市第二十八中学南京市第二十八中学安品街安品街58号号南京市南湖第一中学南京市南湖第一中学南湖文体村南湖文体村20号号秦淮区秦淮区南京市中华中学南京市中华中学中华路中华路369号号南京市第十九中学南京市第十九中学仙鹤街仙鹤街68号号南京市第二十七中学南京市第二十七中学乌衣巷乌衣巷11号号下关区下关区南京市第十二中学南京市第十二中学中山北路中山北路408号号南京市第三十九中学南京市第三十九中学新民路新民路150号号2.4 城市风景与环境质量优劣度分析城市风景与环境质量优劣度分析依据依据南京市主城绿地系统规划南京市主城绿地系统规划（南京市规划局、（南京市规划局、南京市园林局）：南京市园林局）：南京主城绿地系统规划布局以钟山、夹江、幕燕、南京主城绿地系统规划布局以钟山、夹江、幕燕、雨花台四大风景名胜区为主体；雨花台四大风景名胜区为主体；以明城墙风光带为绿色内环，以绕城公路绿带与主以明城墙风光带为绿色内环，以绕城公路绿带与主城滨江绿带为绿色外环、主城中各种大小公园、街城滨江绿带为绿色外环、主城中各种大小公园、街头绿地星罗棋布；头绿地星罗棋布；以内外秦淮河、金川河、护城河等滨河水系和路网以内外秦淮河、金川河、护城河等滨河水系和路网组成城市生态廊道和绿色纽带，形成环网带相连、组成城市生态廊道和绿色纽带，形成环网带相连、点线面结合的园林绿地体系点线面结合的园林绿地体系。图图24 南京市主城区公园景点和绿化分布图南京市主城区公园景点和绿化分布图表表26 南京市主城区景点和公园一览表南京市主城区景点和公园一览表级别级别名称名称4A级景级景点点雨花台景区、夫子庙秦淮风光带、南京总统府、阅雨花台景区、夫子庙秦淮风光带、南京总统府、阅江楼、秦淮河、中山陵江楼、秦淮河、中山陵区级景点区级景点石臼湖、紫霞湖公园、南京明城墙、国民大会堂旧石臼湖、紫霞湖公园、南京明城墙、国民大会堂旧址、王谢故居、江南贡院、玄武湖、莫愁湖、明孝址、王谢故居、江南贡院、玄武湖、莫愁湖、明孝陵、钟山风景区、栖霞山、梅园新村纪念馆、鸡鸣陵、钟山风景区、栖霞山、梅园新村纪念馆、鸡鸣寺寺市级公园市级公园 玄武湖公园、钟山风景区玄武湖公园、钟山风景区区级公园区级公园狮子山公园、绣球公园、古林公园、清凉山公园、狮子山公园、绣球公园、古林公园、清凉山公园、莫愁湖公园、白鹭洲公园、菊花台公园、月牙湖公莫愁湖公园、白鹭洲公园、菊花台公园、月牙湖公园、红山森林动物园、幕府山园、红山森林动物园、幕府山南京市主城区已建成了比较完善的环境质南京市主城区已建成了比较完善的环境质量监测网，每天向市民发布空气质量和水量监测网，每天向市民发布空气质量和水质质量预报。质质量预报。南京市主城区共有六个环境质量监测点，南京市主城区共有六个环境质量监测点，本文在统计南京市本文在统计南京市2005年年1月月1日日11月月30日数据的基础计算出各个监测点的平均空日数据的基础计算出各个监测点的平均空气环境质量指数（空气污染指数气环境质量指数（空气污染指数API）。）。表表27 南京市主城区空气环境质量指数表南京市主城区空气环境质量指数表 （空气污染指数（空气污染指数API）测点测点名称名称玄武湖玄武湖瑞金路瑞金路中华门中华门草场门草场门山西路山西路迈皋桥迈皋桥质量质量指数指数838384747876根据国家根据国家环境空气质量标准环境空气质量标准规定：规定：空气污染指数空气污染指数API在（在（0，50）区域时，空气质量状况）区域时，空气质量状况为优；为优；空气污染指数空气污染指数API在（在（51，100）区域时，空气质量状）区域时，空气质量状况为良；况为良；空气污染指数空气污染指数API在（在（101，200）区域时，空气质量）区域时，空气质量状况为普通（轻度污染）；状况为普通（轻度污染）；空气污染指数空气污染指数API在（在（201，300）区域时，空气质量）区域时，空气质量状况为不佳（中度污染）；状况为不佳（中度污染）；空气污染指数空气污染指数API300时，空气质量状况为差（重度时，空气质量状况为差（重度污染）。污染）。南京市各监测点的空污染指数在南京市各监测点的空污染指数在7483之间，空气质之间，空气质量状况为良。量状况为良。南京市各个区域的饮用水水质均为合格。南京市各个区域的饮用水水质均为合格。3 房地产区位价值确定房地产区位价值确定3.1 南京市主城区商服繁华度作用分值图南京市主城区商服繁华度作用分值图图图32 南京市主城区交通通达度作用分值图南京市主城区交通通达度作用分值图图图33 南京市主城区市级医院影响度作用分值图南京市主城区市级医院影响度作用分值图图图34 南京市主城区重点中、小学作用分值图南京市主城区重点中、小学作用分值图图图35 南京市主城区公园景点影响度作用分值图南京市主城区公园景点影响度作用分值图图图36 南京市房地产区位价值分值空间分布图南京市房地产区位价值分值空间分布图 3.6 南京市主城区房地产区位价值空间分布特征南京市主城区房地产区位价值空间分布特征第一：总体上，城市发展符合第一：总体上，城市发展符合E.W.伯吉斯的伯吉斯的“同心圆同心圆”模型。从图模型。从图36可以看可以看出，以新街口为圆心，南京市主城区的房地产区位价值随着距离的增加而逐出，以新街口为圆心，南京市主城区的房地产区位价值随着距离的增加而逐步降低，具体表现为区位价值分值的降低。步降低，具体表现为区位价值分值的降低。图中的图中的黑色区域是新街口和珠江路一带黑色区域是新街口和珠江路一带，该区域是南京市的商业中心区，完，该区域是南京市的商业中心区，完善的商业配套，便捷的交通，优越的学区，使该区域的房地产区位价值分值善的商业配套，便捷的交通，优越的学区，使该区域的房地产区位价值分值在在90分左右；分左右；红色区域主要是山西路、鼓楼、夫子庙、中央门的部分地区红色区域主要是山西路、鼓楼、夫子庙、中央门的部分地区，该区域的分值，该区域的分值在在8090分之间；分之间；蓝色区域主要是玄武区、鼓楼区及白下区的部分区域蓝色区域主要是玄武区、鼓楼区及白下区的部分区域，该区域的房地产区位，该区域的房地产区位价值分值在价值分值在7080分之间；分之间；房地产区位价值分值在房地产区位价值分值在6070分之间的区域分之间的区域主要有中央门、中山北路、岗子主要有中央门、中山北路、岗子村、鼓楼的龙江地区、夫子庙、月牙湖地区等区域，该区域的主要特点是交村、鼓楼的龙江地区、夫子庙、月牙湖地区等区域，该区域的主要特点是交通方便，但离新街口通方便，但离新街口CBD有一定距离，区域环境较好，南京市的公园景点一有一定距离，区域环境较好，南京市的公园景点一般位于该区域；般位于该区域；房地产区位价值分值在房地产区位价值分值在5060分之间的区域分之间的区域主要有迈皋桥、晓庄广场、大桥主要有迈皋桥、晓庄广场、大桥南路、热河南路、江东北路沿线、雨花区、秦淮区和白下区的部分区域；南路、热河南路、江东北路沿线、雨花区、秦淮区和白下区的部分区域；图中图中绿色部分绿色部分主要是下关区沿江一线、栖霞区、玄武区的孝陵卫、建邺区的主要是下关区沿江一线、栖霞区、玄武区的孝陵卫、建邺区的河西部分、雨花区的安德门和铁心桥一带等区域，该区域的分值在河西部分、雨花区的安德门和铁心桥一带等区域，该区域的分值在40分分左右；左右；栖霞区的沿江一线工业地块、沿环城高速一线、建邺区的奥体中心以南等区栖霞区的沿江一线工业地块、沿环城高速一线、建邺区的奥体中心以南等区域的房地产区位价值分值在域的房地产区位价值分值在2030分分之间。之间。第二：商业用地区域不尽合理，就总量而言，市区商业网点的第二：商业用地区域不尽合理，就总量而言，市区商业网点的数量与现有经济的发展水平是相适应的，但是随着经济的发展，数量与现有经济的发展水平是相适应的，但是随着经济的发展，南京市老城区的拆迁改造，必将有大量的人口外迁，而从图南京市老城区的拆迁改造，必将有大量的人口外迁，而从图55可以看出，南京市主城区外围商业服务业繁华度作用分值普遍可以看出，南京市主城区外围商业服务业繁华度作用分值普遍偏低，例如玄武区沿紫金山一线虽然有便捷的交通、优美的环偏低，例如玄武区沿紫金山一线虽然有便捷的交通、优美的环境，但是该区域的商服繁华度作用分值仅有境，但是该区域的商服繁华度作用分值仅有30分左右；分左右；主城区的商服繁华度作用分值随着距离主城区的商服繁华度作用分值随着距离CBD的增加而迅速减少，的增加而迅速减少，但由于南京市主城区道路网的密集，交通发达，因此，南京市但由于南京市主城区道路网的密集，交通发达，因此，南京市主城区房地产区位价值的分值并没有随着距离主城区房地产区位价值的分值并没有随着距离(CBD)的增加而的增加而迅速衰减，而是缓慢地减少，这给城市规划和城市建设一个启迅速衰减，而是缓慢地减少，这给城市规划和城市建设一个启示：道路通达和交通便捷可以很大程度地提高该区域的区位价示：道路通达和交通便捷可以很大程度地提高该区域的区位价值，特别是城市外围房地产的区位价值值，特别是城市外围房地产的区位价值。4 区位价值、土地价格及房地产价格的关系区位价值、土地价格及房地产价格的关系4.1 区位价值与土地价格的关系区位价值与土地价格的关系图图41 南京市住宅地价等高线图南京市住宅地价等高线图 图图42 南京市商业地价等高线图南京市商业地价等高线图 注：图中的数字单位为元/m2 图图43 南京市土地级别分布图南京市土地级别分布图4.2 区位价值与房地产价格的关系区位价值与房地产价格的关系图图44 南京市房地产价格空间模型图（注图中的数字单位元南京市房地产价格空间模型图（注图中的数字单位元/m2）图图45 南京市房地产价格等高线图南京市房地产价格等高线图 以金陵王府为坐标圆点的剖面分析以金陵王府为坐标圆点的剖面分析 东东西向房价较高，下降较慢西向房价较高，下降较慢 以金陵王府为坐标圆点的剖面分析以金陵王府为坐标圆点的剖面分析 南南北向房价落差较大北向房价落差较大 以金陵王府为坐标圆点的剖面分析以金陵王府为坐标圆点的剖面分析 西南西南东北向房价相差不大，但西南向房价总体东北向房价相差不大，但西南向房价总体 下降水平要慢于东北向下降水平要慢于东北向 以金陵王府为坐标圆点的剖面分析以金陵王府为坐标圆点的剖面分析 西北向较东南向房价较高，东南向下将较快西北向较东南向房价较高，东南向下将较快 主要干道房价分布分析主要干道房价分布分析 地铁沿线的房价分布分析地铁沿线的房价分布分析 5 住宅特征变量与价格实证研究住宅特征变量与价格实证研究 5.1 建筑特征建筑特征众多研究显示：众多研究显示：房间总数、卧室的数目、浴室的数目和建筑面积房间总数、卧室的数目、浴室的数目和建筑面积跟住宅价格有正的关系；跟住宅价格有正的关系；一般认为建筑年龄跟住宅价格负相关一般认为建筑年龄跟住宅价格负相关；另外宗地大小、地下室、车库、热水系统、壁炉、另外宗地大小、地下室、车库、热水系统、壁炉、建筑材料、空调系统等建筑特征跟住宅价格显著建筑材料、空调系统等建筑特征跟住宅价格显著相关。相关。5.2 邻里特征邻里特征从以往文献中可以把邻里特征分为三类：从以往文献中可以把邻里特征分为三类：n 社会经济变量，如邻里的社会阶层分社会经济变量，如邻里的社会阶层分 布，小区居布，小区居 民的职业特征；民的职业特征；n 地方政府或市政公共服务，如学校，医院，教地方政府或市政公共服务，如学校，医院，教 堂；堂；n 外在性，如犯罪率，交通噪声，机场噪声，繁华外在性，如犯罪率，交通噪声，机场噪声，繁华 程度。程度。在美国新泽西州，白人对邻里的非白人所占的比例在在美国新泽西州，白人对邻里的非白人所占的比例在住宅价格上表现更为敏感。对其他一些地方的研究发住宅价格上表现更为敏感。对其他一些地方的研究发现，现，非白人愿意支付更高的价格去购买白人作为邻里非白人愿意支付更高的价格去购买白人作为邻里的住宅的住宅。住房价值和学生平均花费之间具有正的关系住房价值和学生平均花费之间具有正的关系。一般而一般而言，考试成绩对住宅价格有正的影响言，考试成绩对住宅价格有正的影响，学校质量每提学校质量每提高高1，相应住宅总价平均上涨，相应住宅总价平均上涨0.26 道路交通噪音通常对住宅价格有负的影响道路交通噪音通常对住宅价格有负的影响。英国学者研究表明：住宅住宅周围道路噪音每增加周围道路噪音每增加1分贝，房产价格分贝，房产价格平均下降平均下降1.07%，而道路的视觉影响可使房价平均下，而道路的视觉影响可使房价平均下降降2.5%。机场对住宅价格的影响，机场对住宅价格的影响，Daniel P McMillen（2004）认为认为受严重噪音影响的住宅价格降低受严重噪音影响的住宅价格降低9.2。购物中心的可达性和规模，对周围住宅价格有影响购物中心的可达性和规模，对周围住宅价格有影响。在住宅小区内在住宅小区内设施的提供设施的提供，如会所、游泳池、花，如会所、游泳池、花园、健身房、运动设施，园、健身房、运动设施，一般会增加住宅的价格一般会增加住宅的价格，因为运动设施等与生活质量紧密联系在一起。因为运动设施等与生活质量紧密联系在一起。电车轨道电车轨道0.250.5英里的环内：环内的酒店式公英里的环内：环内的酒店式公寓总价上涨寓总价上涨26，普通公寓总价上涨，普通公寓总价上涨418，独立式住宅下降，独立式住宅下降4以内，通勤轨道沿线，酒以内，通勤轨道沿线，酒店式公寓总价上涨店式公寓总价上涨46，普通公寓下降，独立式，普通公寓下降，独立式住宅上涨到站点距离住宅上涨到站点距离500米内的独立式住宅总价上米内的独立式住宅总价上涨涨10.6。有地铁站的社区的独立式住宅比没有站点的高有地铁站的社区的独立式住宅比没有站点的高6.7等等。谢谢 谢！谢！Thank You for Your Attention!