御苑呼和浩特市房地产报告.pptx

呼和浩特房地产市场【御 苑】11月以前，房地产市场在政策的宏观调控下进入淡季起伏不大，但是进入11月国家严格的执行房地产宏观调控政策使的房地产市场出现两个极端，先是11、12月份成交量的巨涨后是1、2月份成交量的暴跌6月10月从成交均价来看只有7月份因为商业地产的开盘把均价拉高其余时期浮动不大，11月以后成交均价却出现下跌，总成交金额也出现两个极端先是11、12月份成交量的巨涨后是1、2月份成交量的暴跌610月，呼和浩特房地产在国家宏观调控的政策下虽然市场低迷，但也波动不大，从成交量、总成交金额和成交均价来分析，是按着正常的淡旺季销售动态来变化的。从11月份起，国家加大了政策力度并严格实行，使得原本的在观望保价的房地产开发商不得不加大优惠力度进行促销降价来快速的回笼资金，也就造成了1112月呼和浩特房地产成交量和总成交金额大幅度的提升但是成交均价却下降的现象。12月为我国传统节日元旦、春节所在的月份，全国均在放假，房地产市场进入淡季，这也就造成了，在成交均价浮动不大的情况下成交量和总成交金额出现了巨大反差的现象。3月春季大地复苏，房地产市场也即将回暖，但是随着北京首都“两会”的召开使得我们不得不有了一丝担忧与期盼，去年的政策是严厉的，市场是惨淡的，今年的房地产市场将何去何从使我们对“两会”敬请期待。总结分析呼和浩特房地产市场呼和浩特房地产市场1 1月城市月报月城市月报呼和浩特商品房呼和浩特商品房呼和浩特商品房呼和浩特商品房1 1月份成交情况月份成交情况月份成交情况月份成交情况回民区赛罕区玉泉区新城区总和住宅套数14239383259商业套数010805113住宅成交均价2946.86元/4956.18元/4075.67元/5962.74元/4485.36元/商业成交均价07522.75元/09109.5元/8316.13元/总体来看，首府市民依旧钟情赛罕区、新城区作为最佳置业地点总体来看，首府市民依旧钟情赛罕区、新城区作为最佳置业地点 呼和浩特商品房呼和浩特商品房呼和浩特商品房呼和浩特商品房1 1月份成交面积情况月份成交面积情况月份成交面积情况月份成交面积情况回民区赛罕区玉泉区新城区总和住宅成交面积1828.3132885.318989.3222.7143925.63商业成交面积020829.79282.99021112.78从历史发展的角度看，玉泉区相对落后的硬件设施和城乡发展速度较慢的原因，导致着其成交量相对一直走低从历史发展的角度看，玉泉区相对落后的硬件设施和城乡发展速度较慢的原因，导致着其成交量相对一直走低 从从20122012年首月呼市市场表现看，单月成交量持续出现萎缩；年首月呼市市场表现看，单月成交量持续出现萎缩；这里面既有调控政策的持续影响，又有北方年初置业时机选择的这里面既有调控政策的持续影响，又有北方年初置业时机选择的因素。但从区域划分来看，赛罕区依然是热点区域，多项数据均因素。但从区域划分来看，赛罕区依然是热点区域，多项数据均列首位，占据呼市楼市半壁江山。列首位，占据呼市楼市半壁江山。从全国市场春节期间成交惨淡来看，后市量价齐跌可能成为共从全国市场春节期间成交惨淡来看，后市量价齐跌可能成为共识，房地产市场将迎来一轮较大规模的调整，全年明显呈现出：识，房地产市场将迎来一轮较大规模的调整，全年明显呈现出：去化存量房、去除房价泡沫这样的一种趋势。去化存量房、去除房价泡沫这样的一种趋势。市场总结市场总结呼和浩特房地产市场呼和浩特房地产市场2 2月城市月报月城市月报呼和浩特商品房呼和浩特商品房呼和浩特商品房呼和浩特商品房2 2月份成交情况月份成交情况月份成交情况月份成交情况回民区赛罕区玉泉区新城区总和住宅套数491615265480商业套数01941538住宅成交均价2595.504844.643766.005936.265160.71商业成交均价0.006847.508630.758626.907806.23赛罕区和新城区依旧成为购房者的最佳选着，赛罕区以改善为主，新城区则以刚需为主呼和浩特商品房呼和浩特商品房呼和浩特商品房呼和浩特商品房2 2月份成交面积情况月份成交面积情况月份成交面积情况月份成交面积情况回民区赛罕区玉泉区新城区总和住宅成交面积6181.2220204.69614.5426464.8853465.33商业成交面积01312.91193.74964.872471.52由于大市场的调控的影响，刚需客户已经超高改善型客户 从从20122012年年2 2月呼市市场表现看，单月成交量持续出现回升，月呼市市场表现看，单月成交量持续出现回升，这是房地产市场经过元旦春节等假期淡季所回暖的必然现象。从这是房地产市场经过元旦春节等假期淡季所回暖的必然现象。从区域划分来看，新城区成为呼和浩特房地产销售的冠军，这是因区域划分来看，新城区成为呼和浩特房地产销售的冠军，这是因为这是回暖的主力军是大众的刚需客户。为这是回暖的主力军是大众的刚需客户。市场总结市场总结案名案名万达广场万达广场开发商开发商呼和浩特万达房产投资有限公呼和浩特万达房产投资有限公司司投资商投资商大连万达集团大连万达集团代理商代理商自销自销物业管理物业管理万达广场物业管理有限公司万达广场物业管理有限公司地理位置地理位置如意开发区新华东街26号建筑风格建筑风格ArtDecoArtDeco物业类型物业类型城市综合体城市综合体占地面积占地面积400000 400000 建筑面积建筑面积1300000 1300000 容积率容积率3.803.80绿化率绿化率30%30%物业管理费物业管理费2.72.7元元/总户数总户数59005900刚需盘案例近期动态活动主题活动主题万达广场三期认筹万达广场三期认筹推广形式推广形式活动（排号）活动（排号）活动时间活动时间2012年年2月月18日日活动地点活动地点万达广场售楼部万达广场售楼部活动人数活动人数500人次人次邀请方式邀请方式置业顾问邀请函置业顾问邀请函来人区域来人区域呼和浩特呼和浩特媒体配合媒体配合网络、报纸网络、报纸活动销售政策活动销售政策排号金交排号金交2万抵万抵5万万销售政策销售政策抽出抽出100名客户给予了一个点的优惠名客户给予了一个点的优惠活动策略活动策略春节过后，第一时间以少量的优惠抢占春节过后，第一时间以少量的优惠抢占刚需客户刚需客户整体策略整体策略整体价格定制在中端之上，高端之下，整体价格定制在中端之上，高端之下，利用地段和商业优势，使得中高端客户利用地段和商业优势，使得中高端客户都购买这里都购买这里市场反馈市场反馈当天认筹当天认筹400组组活动主题活动主题万达广场三期认筹万达广场三期认筹推广形式推广形式活动（排号）活动（排号）活动时间活动时间2012年年2月月18日日活动地点活动地点万达广场售楼部万达广场售楼部活动人数活动人数200人次人次邀请方式邀请方式置业顾问邀请函置业顾问邀请函来人区域来人区域呼和浩特呼和浩特媒体配合媒体配合网络、报纸网络、报纸活动销售政策活动销售政策排号金交排号金交2万抵万抵5万万销售政策销售政策1、一期住宅、公寓业主持本人身份证即可至售楼一期住宅、公寓业主持本人身份证即可至售楼部领取购房一万元抵值卡；部领取购房一万元抵值卡；2、凡认筹客户持认筹收据及凡认筹客户持认筹收据及VIP卡即可到售楼处卡即可到售楼处领取万达电影票领取万达电影票3张；张；3、3月月3日日3月月4日到访客户均可参与现场抽奖日到访客户均可参与现场抽奖活动活动活动策略活动策略春节过后，第一时间以少量的优惠抢占刚需客户春节过后，第一时间以少量的优惠抢占刚需客户整体策略整体策略整体价格定制在中端之上，高端之下，利用地段和整体价格定制在中端之上，高端之下，利用地段和商业优势，使得中高端客户都购买这里商业优势，使得中高端客户都购买这里市场反馈市场反馈当天认筹当天认筹150组组近期动态竞争个案动态分析竞争个案动态分析销售月份东岸国际销售套数麦迪逊花园销售套数1月002月003月004月105月006月417月108月209月4310月4211月1012月001月002月00东岸国际总销售17套总销售金额1.8亿麦迪逊花园总销售6套总销售金额8千万11月国家宏观调控政策开始严格执行，对其高端项目也颇具影响案名案名东岸国际东岸国际开发商开发商内蒙古雅世春华置业有限公司内蒙古雅世春华置业有限公司投资商投资商雅世置业（集团）有限公司雅世置业（集团）有限公司代理商代理商自销自销物业管理物业管理雅世酒店物业管理有限公司雅世酒店物业管理有限公司地理位置地理位置如意开发区东五纬路如意开发区东五纬路1818号号建筑风格建筑风格欧式建筑欧式建筑物业类型物业类型别墅、高层别墅、高层占地面积占地面积276014 276014 建筑面积建筑面积430000 430000 容积率容积率1.101.10绿化率绿化率38%38%物业管理费物业管理费2.82.8元元/总户数总户数20392039物业形态栋数户数剩余均报价成交均价格双拼别墅480-13000元/四联排别墅1144820000元/18000元/六联排别墅318720000元/18000元/类独栋别墅18181030000元/26000元/独栋别墅363691240000元/35000元/高层住宅634417213000元/12800元/物业形态销售户数单体面积成交均价单体总价成交总价高层520312800元/260万1300万1月5日3月1日销售情况东岸国际整体销售情况近期动态与分析分析：东岸国际近期没有销售活动的原因是根据全国市场低迷和大批购房者的观望情况而采取的低调蓄客集中爆发的整体销售策略有关。去年东岸国际总销售达11个亿其中别墅项目占3个亿，而近期高层正在集中讨论制定几年的销售指标和详细的销售策略。1、近期东岸国际没有销售活动、近期东岸国际没有销售活动2、5套高层成交套高层成交分析：5套成交客户均为改善型客户，整体的市场环境对改善型客户没有太大影响。改善型客户以外地的居多，以鄂尔多斯、乌海、巴盟、包头为主。改善理由以孩子上学为主。案名案名金泰中心金泰中心开发商开发商内蒙大伟房地产开发有限公司内蒙大伟房地产开发有限公司投资商投资商北京金泰地产集团、北京太伟北京金泰地产集团、北京太伟控股（集团）有限公司控股（集团）有限公司代理商代理商自销自销物业管理物业管理第一太平戴维斯第一太平戴维斯地理位置地理位置如意开发区如意广场南侧如意开发区如意广场南侧建筑风格建筑风格ArtDecoArtDeco物业类型物业类型城市综合体城市综合体占地面积占地面积69000 69000 建筑面积建筑面积280000 280000 容积率容积率3.353.35绿化率绿化率35%35%物业管理费物业管理费2.982.98元元/总户数总户数572572物业形态栋数户数剩余均报价成交均价格平层住宅6（22层）1209015000元/13000元/跃层住宅2（22层）2020-塔顶楼王8（顶端）88-商业2（写字楼）-15000元/-1月5日3月1日销售情况物业形态销售户数单体面积成交均价单体总价成交总价高层320613000元/280万840万金泰中心整体销售情况近期动态与分析分析：金泰中心因为春节时期的房地产淡季才采用低调蓄客集中爆发的销售策略金泰中心写字楼的销售刚刚开始运作，处于开始蓄客时期，报价15000元/（西楼），18000元/（东楼靠如意河），整层出售。1、近期金泰中心没有销售活动、近期金泰中心没有销售活动2、3套高层成交套高层成交分析：3套成交客户均为1为改善型客户（乌海），2为关系户（未知）消息：据统计金泰中心已销售30户左右，但是由于市场关系，出现了客户退房情况，退房客户均为关系户，先销售在20户左右。案名案名御龙湾御龙湾开发商开发商呼和浩特市中海宏洋地产有限呼和浩特市中海宏洋地产有限公司公司投资商投资商中海地产中海地产代理商代理商自销自销物业管理物业管理中海物业中海物业地理位置地理位置赛罕南二环路与丰州路交汇处赛罕南二环路与丰州路交汇处往南往南500500米米 建筑风格建筑风格新古典新古典物业类型物业类型别墅，高层住宅别墅，高层住宅占地面积占地面积-建筑面积建筑面积-容积率容积率-绿化率绿化率40%40%物业管理费物业管理费-总户数总户数8282（别墅）（别墅）物业形态栋数户数剩余均报价成交均价格双拼别墅9189020000元/-四联排别墅72820-六联排别墅6368-高层住宅6-中海御龙湾整体销售情况中海御龙湾整体销售处于蓄客阶段，根据中海置业顾问了解有效蓄客数目达到50组+。近期动态活动主题活动主题中海中海凯旋门婚房认筹活动凯旋门婚房认筹活动推广形式推广形式活动（认筹）活动（认筹）活动时间活动时间2012年年2月月11日日活动地点活动地点凯旋门销售大厅凯旋门销售大厅活动人数活动人数100人人邀请方式邀请方式置业顾问邀请函置业顾问邀请函来人区域来人区域呼和浩特呼和浩特媒体配合媒体配合网络网络活动销售政活动销售政策策2月月11号排号期间小高层交号排号期间小高层交5万抵万抵8.6万，高万，高层交层交2万抵万抵5.6万，万，“日增日增1000金金”优惠直优惠直至开盘，参加婚房活动赠送至开盘，参加婚房活动赠送2万万销售政策销售政策全款全款97折，按揭折，按揭99折折活动策略活动策略以以2月月14日情人节为背景，以婚房为主题，日情人节为背景，以婚房为主题，在春节后市场淡季的时期针对刚需客源的在春节后市场淡季的时期针对刚需客源的一次有效的活动策划一次有效的活动策划整体策略整体策略低销低走快速回笼资金，加快销售速度低销低走快速回笼资金，加快销售速度市场反馈市场反馈当天认筹当天认筹60套套活动主题活动主题中海中海凯旋门开盘凯旋门开盘推广形式推广形式活动（开盘）活动（开盘）活动时间活动时间2012年年3月月3日日活动地点活动地点凯旋门销售大厅凯旋门销售大厅活动人数活动人数350人人邀请方式邀请方式置业顾问邀请函置业顾问邀请函来人区域来人区域呼和浩特呼和浩特媒体配合媒体配合网络网络活动销售政活动销售政策策2月月11号排号期间小高层交号排号期间小高层交5万抵万抵8.6万，高层万，高层交交2万抵万抵5.6万，万，“日增日增1000金金”优惠直至开优惠直至开盘，参加婚房活动赠送盘，参加婚房活动赠送2万万销售政策销售政策全款全款98折，按揭折，按揭99折折活动策略活动策略经过经过20天的认筹阶段，日增千金达到两万，天的认筹阶段，日增千金达到两万，所正是开盘，积攒人气，集中爆发所正是开盘，积攒人气，集中爆发整体策略整体策略低销低走快速回笼资金，加快销售速度低销低走快速回笼资金，加快销售速度市场反馈市场反馈当天卖出当天卖出250套套近期动态消息与分析1、中海去年总销售、中海去年总销售12个亿，今年总销售指标个亿，今年总销售指标25（20）个亿（中海职业顾问了解）个亿（中海职业顾问了解）分析：2011年在政策的调控下，整体的房地产市场均显低迷的情况，中海却采用中价开盘，高度优惠的销售政策，底价速销取得了12个亿的销售成绩，而今年的房地产行情依然不乐观，中海却开出了25（20）个亿的销售指标，这说明今年他们仍然要实行底价速销的销售策略。中海地产就是要在别的房地产开发商观望保价的时期，促销降价吃掉刚需客户。2、中海御龙湾报价、中海御龙湾报价20000元元/均价，根据客户了解成交价均价，根据客户了解成交价1500018000元元/分析：中海高层对别墅项目的销售保密措施极其严格，现了解中海置业顾问均在蓄客时期，报价20000元/，但是中海的高层却已经在接触意向客户，并且可以接受预定成交价1500018000元/（详细情况有待核实），这就说明中海御龙湾的销售策略是以低价格进行促销，集中一起高爆发产生销售热度案名案名麦迪逊花园麦迪逊花园开发商开发商呼和浩特市麦迪逊置业有限公呼和浩特市麦迪逊置业有限公司司投资商投资商华勘集团华勘集团代理商代理商自销自销物业管理物业管理呼和浩特市泽居物业服务公司呼和浩特市泽居物业服务公司地理位置地理位置如意开发区腾飞路党政办公区如意开发区腾飞路党政办公区公交总站南公交总站南5050米米建筑风格建筑风格西班牙西班牙物业类型物业类型别墅、多层住宅别墅、多层住宅占地面积占地面积227869 227869 建筑面积建筑面积310000 310000 容积率容积率0.80.8绿化率绿化率56.9%56.9%物业管理费物业管理费3.03.0元元/总户数总户数192192户户物业形态栋数户数剩余均报价成交均价格独栋别墅43433425000元/20000元/平层住宅81497013000元/12000元/麦迪逊花园整体销售情况麦迪逊花园近期无销售1月5日3月1日销售情况近期动态与分析分析：麦迪逊花园是我呼和浩特典型的失败作品，建筑质量不过关，小区绿化跟进不到位，从上层到一线职业顾问就没有销售气氛，无活动只有坐销，跟其置业顾问了解情况，一个人一个说法，毫无准确性可言，报价与关系客户的实际成交价格变化太大，唯一的优点就是关系客户的价格便宜，基本上已经与我项目无竞争了1、近期麦迪逊花园没有销售活动、近期麦迪逊花园没有销售活动thanks