投资分析模型简述.pptx
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1、1部门 文件名投资分析模型简述投资分析模型简述20112011年年4 4月月5 5日日目录目录投资分析模型简述及集团管理规定投资分析模型简述及集团管理规定投资分析模型重要经济指标说明及成功标尺投资分析模型重要经济指标说明及成功标尺投资分析模型组成日常维护投资分析模型组成日常维护3部门 文件名投资分析模型简述及集团管理规定投资分析模型简述及集团管理规定1.1 1.1 投资分析模型简述投资分析模型简述u定义:项目经济模型是带有一系列假设和运算逻辑的项目全生命周期收益测算管理工具,主定义:项目经济模型是带有一系列假设和运算逻辑的项目全生命周期收益测算管理工具,主要服务于内部管理目的,其结果与定期编制
2、据实结算的财务报表结果可以不完全一致。要服务于内部管理目的,其结果与定期编制据实结算的财务报表结果可以不完全一致。u用途:及时、准确地反映项目全盘收益指标,为项目运营决策提供支持。用途:及时、准确地反映项目全盘收益指标,为项目运营决策提供支持。u适用范围:集团范围内已中标获得的所有项目以及拟上投委会的意向项目均须编制项目经济适用范围:集团范围内已中标获得的所有项目以及拟上投委会的意向项目均须编制项目经济模型。模型。1.2 1.2 集团管理规定集团管理规定模型编制与维护原则模型编制与维护原则u投资阶段:拟新增的意向项目上报投委会资料中须包含项目经济模型,集团对模型的勾缉关系、投资阶段:拟新增的意
3、向项目上报投委会资料中须包含项目经济模型,集团对模型的勾缉关系、测算过程合规准确性进行审核。通过合规准确性审核且各项指标达到集团现金流及收益要求的项测算过程合规准确性进行审核。通过合规准确性审核且各项指标达到集团现金流及收益要求的项目,方具备上投委会的条件。目,方具备上投委会的条件。u启动会阶段:项目启动会资料须包含项目经济模型,集团对模型的勾稽关系、测算过程合规准确启动会阶段:项目启动会资料须包含项目经济模型,集团对模型的勾稽关系、测算过程合规准确性进行审核,并确定启动会后项目现金流和利润排布对集团结算利润、现金头寸及净资产负债率性进行审核,并确定启动会后项目现金流和利润排布对集团结算利润、
4、现金头寸及净资产负债率等指标的影响程度后,项目方具备上启动会的条件。等指标的影响程度后,项目方具备上启动会的条件。u项目运营阶段:启动会后所有模型均应按月回顾,及时更新,确保模型勾稽关系正确,已发生数项目运营阶段:启动会后所有模型均应按月回顾,及时更新,确保模型勾稽关系正确,已发生数据真实无误,预估数据依据清晰。据真实无误,预估数据依据清晰。u模型内所含各期均已竣备交房后,项目提交最终版模型,并在审核通过后可不再编制项目模型。模型内所含各期均已竣备交房后,项目提交最终版模型,并在审核通过后可不再编制项目模型。1.2 1.2 集团管理规定集团管理规定模型编制责任及报送方式模型编制责任及报送方式u
5、地区公司运营负责人是该地区公司模型的总负责人,各项目负责人是本项目模型的负责人,对模型地区公司运营负责人是该地区公司模型的总负责人,各项目负责人是本项目模型的负责人,对模型数据的真实性以及模型勾稽关系、测算过程合规准确性负责。数据的真实性以及模型勾稽关系、测算过程合规准确性负责。u拟新增的意向项目由地区公司投资发展部或集团投资发展中心负责编制模型。拟新增的意向项目由地区公司投资发展部或集团投资发展中心负责编制模型。u已中标获取项目由项目财务经理协助项目负责人进行总体编制,项目各职能经理(营销、成本、研已中标获取项目由项目财务经理协助项目负责人进行总体编制,项目各职能经理(营销、成本、研发、工程
6、、发展、商运)各自提供并更新其职能相关内容。发、工程、发展、商运)各自提供并更新其职能相关内容。u启动会后各项目财务经理应按月将维护更新的模型提交启动会后各项目财务经理应按月将维护更新的模型提交OAOA审批。审批。u项目财务经理每月需就截止当月项目累计净现流,全项目的销售物业总货值、销售物业毛利率、销项目财务经理每月需就截止当月项目累计净现流,全项目的销售物业总货值、销售物业毛利率、销售物业售物业IRRIRR、留存物业收益率、留存物业、留存物业收益率、留存物业IRRIRR等指标与上月进行对比,并列出变化原因。等指标与上月进行对比,并列出变化原因。7部门 文件名投资分析模型重要经济指标说明及成功
7、标尺投资分析模型重要经济指标说明及成功标尺2.1 2.1 经济指标经济指标销售物业评价指标:销售物业评价指标:u销售物业收入:销售物业的销售收入销售物业收入:销售物业的销售收入u销售物业投入:销售物业的开发成本、费用、税金销售物业投入:销售物业的开发成本、费用、税金u销售物业净利润:销售物业收入销售物业投入销售物业净利润:销售物业收入销售物业投入u销售物业毛利率销售物业毛利率:(销售物业收入销售物业成本费用资本化营业税金及附加):(销售物业收入销售物业成本费用资本化营业税金及附加)/(销售物(销售物业收入营业税金及附加)业收入营业税金及附加)u销售物业净利率销售物业净利率:销售物业净利润销售物
8、业净利润/(销售物业收入营业税金及附加)(销售物业收入营业税金及附加)u销售物业销售物业IRRIRR:销售物业从第一笔支付到最后一笔支付期间的净现金流测算的:销售物业从第一笔支付到最后一笔支付期间的净现金流测算的IRRIRR。IRR:内部收益率(内部收益率(Internal rate of return)集团成功标尺:高于集团成功标尺:高于20%2.1 2.1 经济指标经济指标留存物业评价指标:留存物业评价指标:u留存物业净现值:经营起点后留存物业净现值:经营起点后2020年每年净现金流折现到经营起点所得净现值,其中:第年每年净现金流折现到经营起点所得净现值,其中:第11-11-2020年经营
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