成都市华置西锦城客户蓄积方案.pptx
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1、西锦城客户蓄积方案西锦城客户蓄积方案 本报告主要针对项目前期蓄客工作安排做汇报,关于各阶段活动方案和价格制定策略将在以后的工作中根据实际情况陆续递交。目目 录:录:市场分析市场分析宏观市场简析竞争板块分析国宾板块分析总结项目客群定位项目客群定位本案与区域竞争项目卖点对比本案与区域竞争项目产品对比区域竞争项目成交客户分析本案目标客户定位蓄客方案蓄客方案线下蓄客方案线上蓄客方案市场分析市场分析宏观市场简析竞争板块分析国宾板块分析区域市场总结 随着4月末5月初春季房交会的结束,此轮大规模的供应将告一段落,未来一段时间市场将会以消化前期的存量房为主,短期内不会再出现井喷式的供应。供应量已经连续两月出现
2、下滑,五月市场调整的迹象明显。宏观市场简析宏观市场简析 借着春季房交会的余温,本月开发商不遗余力的进行促销活动,导致成交量再创新高。但随着时间进入六月,刚性需求释放不断减少,我司判断6月成交量将会有所回落。宏观市场总结:宏观市场总结:u供应平缓,市场销售以去化存量房为主。供应平缓,市场销售以去化存量房为主。u近期成都市场成交量有所上升,单周成交量在近期成都市场成交量有所上升,单周成交量在3500套套/周左周左右。右。u成交客户仍然以刚性客户为主,成交户型以套二和经济型成交客户仍然以刚性客户为主,成交户型以套二和经济型套三为主。套三为主。u虽然成交量有所恢复,但市场整体成交均价依然维持在今虽然成
3、交量有所恢复,但市场整体成交均价依然维持在今年年初的水平,虽有部分项目价格有所提升,但无法对整体年年初的水平,虽有部分项目价格有所提升,但无法对整体市场有效推动。市场有效推动。u目前从市场表现来看目前从市场表现来看,二次置业者和投资客户依然未进入市二次置业者和投资客户依然未进入市场,未来市场销售压力依然较大。场,未来市场销售压力依然较大。市场分析市场分析宏观市场简析竞争板块分析国宾板块分析总结高新西区板块迎宾大道板块金府路板块金沙板块茶店子板块国宾板块被四大板块所包围,客户竞争激烈。竞争板块分析竞争板块分析 成都市高新区西部园区位于成灌高速路两侧,规划面积约35.5平方公里综合产业园区。区域销
4、售均价在4200元/平米4800元/平米之间。客户以在产业园区工作的客群为主。高新西区板块高新西区板块项目名称总建筑面积产品类型总户数(套)面积区间(平米)销售情况销售均价中海国际社区橙郡总约100万电梯196989-1202期余40套4800元/新里派克公馆60万电梯200049-220余20%4200元/万景峰61万电梯478680-130余40%4500元/书香府邸34.5万电梯272084-93余40%4600元/西江月30万电梯总约190077-200余15%4150元/中海国际社区中海国际社区该项目开发周期较长,总用地约1900亩,正逐步成为高新西区的区域中心。项目地址目地址:高新
5、西区羊西线蜀西路399号占地面占地面积:净面积1,811亩总建筑面建筑面积:1,200,000 容容积率:率:2.0绿地率地率:不小于38%建筑密度建筑密度:不大于20%销售均价销售均价:二期成交均价约4800元/平米。目前橙郡三期均价未定销售情况售情况:现为橙郡三期蓄客阶段 金府路板块因有机械城和其他小型机械加工企业的存在,房地产开发较晚,而且档次都比较低。但“华侨城”的进入改变了金府路板块的整体配套和形象。区域销售均价在4500元/平米5500元/平米之间金府路板块金府路板块项目名称总建筑面积 产品类型总户数(套)面积区间销售情况销售均价华侨城62.5万电梯、多层、别墅119988-350
6、一期售罄高层:5500元/多层:7800元/嘉宇天琢城6万电梯61277-109余40%4660元/西城首峻65620万电梯60350-125余60%4800元/金府银座16.5万电梯118037-128余3%5200元/华侨城华侨城 该项目总占地600亩,配套有欢乐谷和大型商业,销售状况良好,现一期1199套住宅已全部售馨,二期208套别墅热销中.项目地址项目地址:金牛区交大立交外侧沙西线1号占地面积:占地面积:400000平方米总建筑面积:总建筑面积:625000平方米容积率:容积率:1.80绿地率绿地率:37%建筑密度建筑密度:19.8%销售均价销售均价:一期电梯成交均价约5500元/平
7、米,现在售别墅均价为15000元/销售情况销售情况:一期已销售完毕,二期208套别墅销售中。茶店子是成都传统片区之一,与国宾板块隔三环相望。其医疗卫生、文化教育、购物等生活配套齐全。区域销售均价在4600元/平米5800元/平米之间。购买人群多为区域原住民,是对国宾板块客户分流最大的区域。茶店子板块茶店子板块项目名称总建筑面积产品类型总户数(套)面积区间销售情况销售均价水岸汇景66.5万电梯465189-260余30%5800元/金璐天下6万电梯65753-99余30%4880元/西城天下10.5万电梯107272-125余20%5500元/水岸汇景水岸汇景该项目分四期开发,一期由5栋33层高
8、层组成。项目位置项目位置西二环营门口立交桥占地面占地面积:200亩总建筑面建筑面积:66万平方米建筑建筑形形态:33F高层电梯公寓总户数数4600户容容积率:率:4绿化率化率:48面面积区区间:89-150销售均价销售均价:5800元/销售情况售情况:现该项目一期销售中 金沙区域房地产开发较早,目前新房开发主要集中在日月大道(清江路)以北、摸底河以南、青羊大道和三环路之间,该区域基础设施完善、社区环境清幽,商业配套和生活便利度都比迎宾大道更有优势。区域销售均价在5400元/平米6000元/平米之间。金沙板块金沙板块项目名称总建筑面积产品类型总户数(套)面积区间销售情况销售均价祥域63.69亩电
9、梯99689-180余6%6000元/仁和金沙3万电梯39045-72余40%5600元/金沙蜜地4.6万电梯55057-79余20%5400元/金沙西园50万电梯450089-1284期余1%5900元/祥域祥域该项目地理优势明显,项目小区环境打造得到市场广泛认可,现处于尾盘销售阶段。项目地址目地址:青羊金沙金凤路1号占地面占地面积:共63.69亩总建筑面建筑面积:17.8111万平米容容积率:率:4.67绿化率化率:26建筑密度建筑密度:16.92销售均价销售均价:6000元/销售情况售情况:现该项目尾盘销售阶段板块代表项目建筑形态均价高新西区中海国际社区叠拼、联排、多层、8+1电梯洋房、
10、18F高层4800元/金府路华侨城别墅、洋房、高层高层暂未销售 现联排均价15000元/茶店子水岸汇景高层5600元/金沙祥域高层6000元/项目周边板块在售项目众多,市场客户分流严重,项目销售时面对较大销售压力。因此本案在定价和销售前除了考虑区域内主要竞争项目情况外,同时也需要考虑到版块间的相互竞争性。区域小结:区域小结:市场分析市场分析宏观市场简析竞争板块分析国宾板块分析总结西锦城金域西岭西岸观邸 国宾板块是政府近年打造的低密度高档住宅区,因板块位置敏感国宾板块是政府近年打造的低密度高档住宅区,因板块位置敏感规划较晚,目前在售项目仅有规划较晚,目前在售项目仅有“金域西岭金域西岭”和和“西岸
11、观邸西岸观邸”两个项目。两个项目。国宾板块分析国宾板块分析金域西岭金域西岭项目地址目地址:迎宾大道99号占地面占地面积:118亩总建筑面建筑面积:40万平方米容容积率:率:5.00 绿化率化率36.10%价格价格:6300元/(精装)销售情况售情况:现所推出房源已销售60%开发商万科品牌实力较强,但该项目推出精装房,市场接受度不高,然而随着近期价格的下调,销售速度有所回升,平均每周销售25套-30套。西岸观邸西岸观邸 该项目在同区域内,以相对较低的价格及开发商品牌取得较好的销售成绩,但因品质形象树立偏低,套三户型销售相对缓慢,平均每周销售10套-15套。占地面积:占地面积:66667平方米总建
12、筑面积:总建筑面积:329094平方米容积率:容积率:5绿地率绿地率:31%面积区间:面积区间:80-140销售均价销售均价:5200元/销售情况销售情况:现项目一期销售中市场分析市场分析宏观市场简析竞争板块分析国宾板块分析区域市场总结u区域市场客群受其他板块项目分流严重,市场竞争激市场竞争激烈。烈。u政府国宾板块规划和地铁的开工,区域未来房产市场未来房产市场发展潜力巨大。发展潜力巨大。u因国宾板块为新规划板块,并受金牛宾馆周边建筑规划规范的影响,区域内生活配套相对比较匮乏。生活配套相对比较匮乏。u万科“金域西岭”未能有效树立起国宾板块高档形象;而“西岸观邸”的促销政策却将区域内价格降低。因项
13、目未来面临激烈市场竞争,所以在项目正式面因项目未来面临激烈市场竞争,所以在项目正式面市前需要先行组织线下客户蓄积,以保证后期项目意向市前需要先行组织线下客户蓄积,以保证后期项目意向客群数量。客群数量。区域市场总结:项目目目目标客客户定位定位项目客群定位项目客群定位与区域竞争项目卖点对比与区域竞争项目产品对比区域竞争项目成交客户分析本案目标客户定位西岸观邸西岸观邸定位:城市适居型景观住宅产品特征:点式围合布局、户型经济紧凑主力户型区间:8389平米套二、124128平米套三销售情况:一期套二售罄、套三销售50%,共计已销售75%。竞争项目分析:竞争项目分析:万科金域西岭万科金域西岭定位:城市高档
14、精装住宅+城市别墅产品特征:平行排列布局、人体功能学装修设计主力户型区间:别墅:307390平米高层:89平米左右套二、130平米左右套三、170平米左右套四销售状况:现已推出3栋楼共计780套房源,目前已推房源销售超过60%。本案特点分析:本案特点分析:开发商资金实力雄厚,准现房发售。项目施工管理规范,建筑用材档次较高。项目为圆形围合布局,中央拥有特色水景园林空间。围合布局形态最大程度确保了每户的采光和观景效果。每户均有入户花园和储藏间,保证项目居住品质。配有高档社区运动会所,提升生活品质。主力户型以8389平米套二、123136平米套三为主,强调居住舒适性。项目名称目名称西西锦城城金域西岭
15、金域西岭西岸西岸观邸邸开放商品牌无明显品牌号召力品牌号召力较强无品牌号召力建筑规划圆式围合,楼间距较宽,视野开阔点式平行布局,朝向较差,对视严重点式围合布局,楼间距较宽,视野开阔景观效果有大面积特色水景景观无主题园林无大面积园林户型设计每户均有入户花园和储藏间设置,提升生活品质户型比较方正,精装修设计,产品差异化竞争户型经济适用,强调性价比社区配套运动主题会所无小型休闲会所主要卖点总结规划优势明显,户型适居性强,品质较高开发商品牌、精装修户型紧凑、性价比高区域竞争项目卖点对比区域竞争项目卖点对比项目自身的特点决定了其市场客户的构成。项目客群定位项目客群定位与区域竞争项目卖点对比与区域竞争项目产
16、品对比区域竞争项目成交客户分析本案目标客户定位竞争项目产品对比:竞争项目产品对比:项目金域西岭西岸观邸西锦城户型面积段()套数及所占比例面积段()套数及比例面积段()套数及所占比例套二87-89534套68%84-89360套37.7%86-88490套40.4%经济套三/112-119149套15.6%110-119181套14.9%舒居套三130-139126套16%120-135299套31.3%122-139459套37.9%套四169-172126套16%14688套9.2%17252套4.2%跃层/150-230 58套6%170-29027套2.2%注:以上竞争项目数据均根据各项
17、目已推出房源所统计产品解析:产品解析:从产品形态来对比,西锦城的户型最为丰富,在为消费者在为消费者提供更多的选择性的同时,也增加了项目推广和精准营销提供更多的选择性的同时,也增加了项目推广和精准营销时客户细分的难度;时客户细分的难度;从各户型所占比例来对比,西岸观邸与西锦城项目较为接近,因此,西岸观邸各户型的销售情况对西锦城项目最具西岸观邸各户型的销售情况对西锦城项目最具参考价值,同时也会对本项目构成直接竞争。参考价值,同时也会对本项目构成直接竞争。项目客群定位项目客群定位与区域竞争项目卖点对比与区域竞争项目产品对比区域竞争项目成交客户分析本案目标客户定位区域竞争项目客群分析区域竞争项目客群分
18、析西岸观邸成交客户分析:西岸观邸成交客户分析:年龄以3140岁的客群为主,占成交总量的43.48%。成交客户的工作所在地多为城西(占50%);其次是市中心(占23.5%);居住地片区多为国宾片区(占20.59%);其次是茶店子片区(占17.59%)和羊西线片区(占11.76%)。西岸官邸客户以首次置业客群为主。其销售较好的户型为套二和经济型套三。客群注重性价比,家庭年收入主要在5万8万之间金域西岭成交客户分析:金域西岭成交客户分析:年龄工作区域成交客户的年龄以3545岁为主,占43.11%;工作地片区多为城西占42%,其次是市中心和城南。西岭客户以首改为主,畅销户型为精装修89平方套二。客户更
19、注重开发商品牌,家庭年收入多在8万15万之间。国宾板块区域内虽然目前售项目只有两个,但却包括号召力强、品质高的“金域西岭”项目和走性价比快销的“西岸观邸”项目。其客户范围几乎囊括了市场上所有购房客群。从这两个项目的销售状况来看,80平米两房销售状况明显好于120平米以上舒适型三房,而本项目120平米以上三房比例超过了40,由此可见,如何吸引购如何吸引购买舒适型三房的客户,将是销售工作重点买舒适型三房的客户,将是销售工作重点。项目客群定位项目客群定位与区域竞争项目卖点对比与区域竞争项目产品对比区域竞争项目成交客户分析本案目标客户定位项目目标客群分析项目目标客群分析核心客户核心客户重要客户重要客户
20、偶得客户偶得客户年年龄3145岁之之间区域内首改或二次区域内首改或二次购房房客客户在在项目区域附近生活或目区域附近生活或工作工作周周边区域区域购房者和城房者和城南客南客户城城东及外地客及外地客户根据区域购房客户分析并结合项目产品特性得出根据区域购房客户分析并结合项目产品特性得出项目客群特征如下分析:项目客群特征如下分析:主力客群年龄31岁45岁之间。主要来源为板块原住民和周边区域换房客户。置业目的多以“首改”、二次置业为主和部分对项目品质有要求的“终置”养老客户。客群不仅对项目品质和服务要求比较严格,而且对价格的敏感度也比较高。主力客户群家庭年收入预计在7万15万之间。区域目标客群差异化比较区
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