新的实务讲座下讲义.pptx
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1、三、控制性详细规划三、控制性详细规划1、内容 1、确定用地使用性质、面积、界线 2、规定建筑容量,建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求。3、确定道路红线,控制点坐标、标高、设计。4、确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。5、制定土地使用及建筑管理规定。2、深度3、编制控制性详细规划控制性详细规划一、规定性指标一、规定性指标 9 9 项项 1、用地性质 2、用地面积 3、建筑密度 4、建筑控制高度 5、建筑红线后退距离 6、容积率 7、绿地率 8、交通出入口方位(车、人)尽量避免在城市主要道路上设置车辆出入口,一般每个地块应设12个出人口。禁止机动车开口地段 9、停车泊位及其他需要配置
2、的公共设施二、指导性指标(自定)二、指导性指标(自定)掌握要点控规考题类型控规考题类型说出控规编制主要内容控规规定指标给图补指标结合管理、法规四、修建性详细规划四、修建性详细规划五、居住区(小区)规划五、居住区(小区)规划1 1、布置要求:、布置要求:使用使用户型、场地、配套、停车、管理户型、场地、配套、停车、管理卫生卫生朝向、间距、污染朝向、间距、污染安全安全消防、人防、抗震、治安消防、人防、抗震、治安经济经济公建规模、项目内容、公建规模、项目内容、美观美观绿化、地貌、景观、建筑绿化、地貌、景观、建筑结构:结构:若干小区 居住区 若干组团 居住区2 2、规模:、规模:组团组团 1000-30
3、00 1000-3000 人人 小区小区 10000 10000 15000 15000 人人 居住区居住区 30000-50000 30000-50000 人人3 3、分级配套:、分级配套:小区级半径 400-500米 组团级半径 150-200米4 4、公建设置:、公建设置:交通方便,人流集中,符合上下班走向,相对集中小区中心宜与公共绿地相邻布置,或靠近河湖水面5 5、配置项目:、配置项目:中小学、托幼所、商业、会馆、市政6 6、道路、道路 分级:居住区级红线宽2030米,车行道 9 米以上 小区级路面宽 58 米,组团级 3-5 米,宅前路 2.5米 要点:避免过境车穿行,同时避免迂回,
4、人车分流或混行 机动车出入口间距不小于150米,人行出入口不小于80米 尽端路不超过120米,并设1212米回车场 建筑长度超过80米设底层人行通道 沿街建筑超过160米时设44米消防通道 7 7、绿地:、绿地:集中与均布,重点与一般 8 8、停车:、停车:停车场、地上地下熟悉各种法规 掌握程序法1 1、违法建设查处、违法建设查处 违反了什么法?如何处理?步骤不能少 顺序不能颠倒 时限不能超 用地无证、越证 建设无证、越证、设计条件六、规划管理与法规六、规划管理与法规2 2、查处违法建设的工作程序、查处违法建设的工作程序掌握信息掌握信息 举报 主动报告 审核项目时发现准备资料准备资料 所在地规
5、划情况 所在地现状情况 否核发过规划许可证?核准内容 (无证建设?越证建设?)现场查勘(调查取证)现场查勘(调查取证)地点建设单位名称(设计单位、施工单位)工程名称、工程内容违法事实(建了多少、结构、长、宽、高、层数)是否严重(侵占道路红线、绿地、河道蓝线、市政管线高压走廊、文物保护单位、学校、体育、公共活动用地)是否经有关部门批准同意相邻居民和单位的反映现场要做记录、拍照或摄像,如证据确凿,应口头通知其停工并听候处理书面通知违法建设单位并作谈话笔录4 4、草拟报告、草拟报告内容:基本情况、违法事实、影响程度分析、处罚适用 法律内容、实施处罚意见、附图、查勘记录、谈话笔录、违法单位书面报告5
6、5、通知停工、通知停工 经主管领导批准,及时发出停工通知书,必须送达6 6、实施处罚、实施处罚 发行政处罚决定书(一份送达,一份存档)标题,编号,被处罚单位或个人名称 违法建设地点,违法建设事实 所违反规划法律、法规的章、条、款、项、目 处罚决定所依据的章、条、款、项、目 被罚单位申请行政复议和诉讼的权利 主管部门申请法院强制执行的权利 行政机关署名,决定日期 罚款应指明银行地点七、实例分析七、实例分析(针对题型)(针对题型)实例一:实例一:项目概况:项目概况:我国东部某城总规,规划人口35万人,位于两条主要河流的交汇处,一区西侧有两处省级风景区隔江相望,受地形限制,使城市处于一个小盆地中,静
7、风频率高,城市热岛效应较强,污染不宜扩散。有一条高速公路从城市西南侧绕城而过,东南是铁路及站场。结合总规结合总规综合评析综合评析该方案该方案3 部分:优点、缺点、措施部分:优点、缺点、措施布局布局用地功能用地功能绿化绿化环境环境路网结构路网结构M3风风景区景区 迁出迁出河东河东M2环境、岸线环境、岸线 隔离隔离 生活岸线生活岸线国道国道 移走移走M2风向风向下风向下风向桥梁桥梁取消取消电站电站划入划入重点:题形理解重点:题形理解实例二:实例二:概况:概况:该市位于我国东部沿海地区,经济较发达,城市性质为该市域行政、经济、文化中心,以山水风光为特色的风景旅游城市。城市东南侧有高速公路通过,河流两
8、岸各有一个国家级风景区(含保护范围)试对该规划方案进行综合评析,并提出问题的解决方法(文字叙述即可)试对该规划方案进行综合评析,并提出问题的解决方法(文字叙述即可)合理内容:合理内容:3 点点问题及解决:问题及解决:风景区与风景区与M-移走移走变电站变电站-迁出迁出公路与城市公路与城市 道路混淆道路混淆 改改变或迁出变或迁出实例三:实例三:项目介绍:项目介绍:该城市位于我国西南部,是中国航天城,省级历史文化名城及旅游服务基地。规划人口45万人。城市周边群山起伏,东南有东海,有一个风景区根据风景区及生态园建设和保护要求,沿海岸线80米为建设控制地带。城市的对外交通有一条高速公路,城市形态呈“两片
9、四点”放射状组群。指出该方案中城市形态指出该方案中城市形态与功能布局的主要问题:与功能布局的主要问题:问题:指出即可问题:指出即可1、结构形态过于分散、结构形态过于分散2、工业交通不便,影响景观、工业交通不便,影响景观 布局太分散布局太分散3、城市中心不明确,结构不、城市中心不明确,结构不 清晰清晰4、体育场位置不当、体育场位置不当5、风景区中设施规模过大,、风景区中设施规模过大,影响环境影响环境6、生态园中不应布置工业区、生态园中不应布置工业区7、城市中心区不应布置工业、城市中心区不应布置工业实例四:实例四:城市交通城市交通指出交通系统中的主要问题指出交通系统中的主要问题对外:对外:铁路客站
10、过远 铁路货站无道路 机场选址过近 长途客站规模布局 水、陆、空联运对内:对内:路网不均匀 线形复杂 两组团与城市单线联系 无输港路 货流中心1、出入口位置不当、出入口位置不当 数量多,管理不便数量多,管理不便 (重重)2、道路系统主次不、道路系统主次不 分分 (重重)3、组团直接对外、组团直接对外(重重)4、东西向住宅过多、东西向住宅过多 (可)(可)5、公建与绿地位置、公建与绿地位置 偏僻偏僻 (重重)6、组团停车位置不、组团停车位置不 合理合理 (重重)7、只布置一座高层、只布置一座高层 空间组织不好空间组织不好(可)(可)8、小学无运动场、小学无运动场(重重)9、幼儿园位置错误、幼儿园
11、位置错误 (重重)实例五:实例五:居住小区居住小区找出错误找出错误某小区,占地某小区,占地35公顷,公顷,总建筑面积约总建筑面积约 28 万平方米,万平方米,居住约居住约 8000人。人。小区环境好,交通方便小区环境好,交通方便绿地率绿地率45%以上,以上,距中心区约距中心区约20分钟。分钟。但使用中发现很多问题,但使用中发现很多问题,指出问题所在。指出问题所在。法规实例:法规实例:1.房地产开发有限责任公司于房地产开发有限责任公司于1999年年8月月9日经市规划局(日经市规划局(99)规建字)规建字 1052号号规划许可证批准,在该市东方东路建设中规划许可证批准,在该市东方东路建设中山大厦,
12、该公寓楼工程由地上山大厦,该公寓楼工程由地上18层和层和32层层两部分组成,建设规模为两部分组成,建设规模为7万平方米。但该万平方米。但该单位自主将单位自主将18层部分加高层部分加高9层(现为层(现为27层)层),违法建设面积约,违法建设面积约5400平方米。现该公寓平方米。现该公寓正被市规划局查处中。正被市规划局查处中。评析:评析:该违法事实主要市未按程序向规划行政主管部门申报修改方案,擅自加高。按照规划审批程序规定:已取得审定设计方案通知书的建设或申报单位,由于自身原因变动建筑高度、建筑密度、布局等内容时,应持函件(详细说明改变报的具体事由)和有关图纸报 规划行政主管部门,规划行政主管部门
13、协调同意后,方可受理申报,并需重新审定修改后的规划与建筑设计。该公司未经允许,修改设计,增加面积,违法事实清楚,应得到相应处罚。2.2.20012001年年1212月月2121日,日,市中级人民法院对个体工商户市中级人民法院对个体工商户林林不服规划局和环保局的行政处罚作出判决,驳回不服规划局和环保局的行政处罚作出判决,驳回上诉。至此,这起行政诉讼案以规划局和环保局的胜诉上诉。至此,这起行政诉讼案以规划局和环保局的胜诉而告终。而告终。上诉人林上诉人林在未办理报批手续的情况下,擅自于在未办理报批手续的情况下,擅自于20002000年年6 6月份将其经营的精研塑料厂从该市月份将其经营的精研塑料厂从该
14、市镇北海路镇北海路搬迁至该镇新工业区,增设了搬迁至该镇新工业区,增设了8 8台切割机,新建了挤塑车台切割机,新建了挤塑车间,且未取得建设工程规划许可证,未采取任何环境保间,且未取得建设工程规划许可证,未采取任何环境保护设施后即擅自将主体工程正式投入生产。规划局和环护设施后即擅自将主体工程正式投入生产。规划局和环保局联合执法,经过调查、取证和组织听证后,于保局联合执法,经过调查、取证和组织听证后,于6 6月月2828日做出了日做出了行政处罚决定书行政处罚决定书,认定上述行为违反了,认定上述行为违反了城市规划法城市规划法、市规划管理办法市规划管理办法、市市建设项目环境保护管理条例建设项目环境保护管
15、理条例,对上诉人做出责令停止,对上诉人做出责令停止生产,补办手续,并处罚款生产,补办手续,并处罚款3 3万元的行政处罚决定。林万元的行政处罚决定。林不服,遂于不服,遂于20012001年年7 7月月1010日向日向市人民法院提起行政市人民法院提起行政诉讼,请求判决撤销处罚决定。林诉讼,请求判决撤销处罚决定。林认为,自己是个认为,自己是个体工商户,不属于建设单位,另外,工厂搬迁经营场所,体工商户,不属于建设单位,另外,工厂搬迁经营场所,增加小型生产设备不属于要经建设管理部门、计划管理增加小型生产设备不属于要经建设管理部门、计划管理部门批准的项目,故不属于建设项目。部门批准的项目,故不属于建设项目
16、。评析:根据城市规划法,规划区范围内,任何建设都必评析:根据城市规划法,规划区范围内,任何建设都必须符合城市规划,都必须按法定程序进行报批,这包括单位须符合城市规划,都必须按法定程序进行报批,这包括单位和个人(个体经济和其他各种不同经济类型的开发活动)。和个人(个体经济和其他各种不同经济类型的开发活动)。因此,林因此,林以个体工商户为借口,想跳过规划报建程序,以个体工商户为借口,想跳过规划报建程序,是明显不符合城市规划法的要求。另外,林是明显不符合城市规划法的要求。另外,林工厂的搬迁工厂的搬迁是不是属于建设项目,依据城市规划管理条例,城市建设项是不是属于建设项目,依据城市规划管理条例,城市建设
17、项目是指一切新建、扩建、改建、翻建的房屋建筑目是指一切新建、扩建、改建、翻建的房屋建筑(包括工业包括工业建筑、公共建筑、住宅建筑、仓储建筑等建筑、公共建筑、住宅建筑、仓储建筑等)、地下建筑、围、地下建筑、围墙建筑、大门建筑、小品建筑、人防工程、消防工程、防洪墙建筑、大门建筑、小品建筑、人防工程、消防工程、防洪工程、公用设施、铁路、地铁、公路、城市道路、桥梁、涵工程、公用设施、铁路、地铁、公路、城市道路、桥梁、涵洞、机场、码头、广场、停车场、公园、城市绿地、市政管洞、机场、码头、广场、停车场、公园、城市绿地、市政管线等。林线等。林工厂异地搬迁,涉及到建设用地的重新选址、工厂异地搬迁,涉及到建设用
18、地的重新选址、建筑工程的重新设计、建设项目的环境保护、建设工程竣工建筑工程的重新设计、建设项目的环境保护、建设工程竣工验收等问题,均需要重新按新建项目的规划审批程序进行报验收等问题,均需要重新按新建项目的规划审批程序进行报建。否则,就是属于违法建设,违法生产,必须依法处罚。建。否则,就是属于违法建设,违法生产,必须依法处罚。3.3.在大城市边缘的小河坝村委会为了加快农业结构调整,在村北约3330平方米的用地上,盖蔬菜大棚,蔬菜大棚占了1500平方米,经村委会集体研究,报镇政府同意,利用剩余1830平方米建自用的工业厂房,该市规划监督检查大队发现后,责令其立即停止施工,等待处罚。评析评析 :村委
19、会利用集体土地盖蔬菜大:村委会利用集体土地盖蔬菜大棚,进行农业生产,这属于农业结构内部的棚,进行农业生产,这属于农业结构内部的产业调整,是允许的,而建设工业厂房,则产业调整,是允许的,而建设工业厂房,则是违法的。因为,该地区是位于城市规划区是违法的。因为,该地区是位于城市规划区范围以内,按照城市规划法,规划区内任何范围以内,按照城市规划法,规划区内任何建设活动,必须经规划行政主管部门批准同建设活动,必须经规划行政主管部门批准同意才能建设,建设工业厂房属于非农建设,意才能建设,建设工业厂房属于非农建设,虽然,村委会报镇政府同意,但未经上级规虽然,村委会报镇政府同意,但未经上级规划行政主管部门的批
20、准,未履行合法的报批划行政主管部门的批准,未履行合法的报批手续,擅自开工建设村工业厂房,因此属违手续,擅自开工建设村工业厂房,因此属违法建设,应给予立即拆除。法建设,应给予立即拆除。4.某市90年代初期,城市供电紧张,市政府招商准备建设1座5万千瓦燃油发电厂,作为城市补充电源。当时,可以提供选址的用地经过比较只有靠近市区边缘的一处准备搬迁的工厂,但该工厂周边是职工宿舍区,如果发电厂建设上马,势必会给临近的居住小区造成很大的污染,市政府为此召开多次会议,各方面的意见争执不下,最后决定暂缓发电厂的建设,2年过后,该市通过省电网提供了足够的电量,彻底解决该市长期电力不足的困难。评析:评析:该项目选址
21、,市政府还是考虑到了城市长期该项目选址,市政府还是考虑到了城市长期发展的需要,判断有严重污染的项目,即使近期发展的需要,判断有严重污染的项目,即使近期有上马的必要,也还需要重点考虑项目的环境保有上马的必要,也还需要重点考虑项目的环境保护措施,如果措施不当,或措施不配套,污染项护措施,如果措施不当,或措施不配套,污染项目将会给城市带来长期严重的危害,在项目选址目将会给城市带来长期严重的危害,在项目选址上,首先应严格按照城市总体规划统一安排,其上,首先应严格按照城市总体规划统一安排,其次,应处理好近期利益与城市可持续发展的关系,次,应处理好近期利益与城市可持续发展的关系,只有多方面比较,经过合法程
22、序,采用科学方法,只有多方面比较,经过合法程序,采用科学方法,项目选址才会合理可靠。上述例子由于市政府采项目选址才会合理可靠。上述例子由于市政府采纳了专家意见,采取了暂缓建设的计划,从而避纳了专家意见,采取了暂缓建设的计划,从而避免了今后拆迁和重复建设。免了今后拆迁和重复建设。5.5.某沿海地级市某沿海地级市9090年代初期,根据自身发展需要,准备在城市东部规划建年代初期,根据自身发展需要,准备在城市东部规划建设中心区,主要目的是疏解旧城区人口、商业和行政办公的压力,用以发展设中心区,主要目的是疏解旧城区人口、商业和行政办公的压力,用以发展城市新的商务中心、金融服务中心、大型会展文化中心和部分
23、市级行政办公。城市新的商务中心、金融服务中心、大型会展文化中心和部分市级行政办公。当时,该城市东部正处于城市主要发展地区,面积约当时,该城市东部正处于城市主要发展地区,面积约3 3个平方公里,面对内海个平方公里,面对内海湾,与原有旧城既有一段距离,又有比较方便的交通联系,是该市中心区建湾,与原有旧城既有一段距离,又有比较方便的交通联系,是该市中心区建设理想的选址地点,市政府随后组织编制中心区详细规划和城市设计,开始设理想的选址地点,市政府随后组织编制中心区详细规划和城市设计,开始对外招商。但是随着国家治理宏观经济过热和对外招商。但是随着国家治理宏观经济过热和97979898年的亚洲金融危机,不
24、年的亚洲金融危机,不少原准备进驻开发的投资方,纷纷撤资或停工等待。中心区只建成了一个会少原准备进驻开发的投资方,纷纷撤资或停工等待。中心区只建成了一个会展中心、一个图书馆和一个中心广场,市政府为了继续推动该地区的开发,展中心、一个图书馆和一个中心广场,市政府为了继续推动该地区的开发,匆忙修改规划,将原来准备建设商务和商业服务的大片土地性质改作为居住匆忙修改规划,将原来准备建设商务和商业服务的大片土地性质改作为居住用地,重新招商,开发房地产,陆续在中心区的周边建起了三个住宅小区。用地,重新招商,开发房地产,陆续在中心区的周边建起了三个住宅小区。但是但是20002000年以后,随着经济形势的逐渐好
25、转,全市性的商务办公和金融服务年以后,随着经济形势的逐渐好转,全市性的商务办公和金融服务的需求又重新上升,申请建设的项目增加不少,可是,这些好项目苦于找不的需求又重新上升,申请建设的项目增加不少,可是,这些好项目苦于找不到合适的选址,原中心区的土地已经有相当部分被转让给居住,该市政府开到合适的选址,原中心区的土地已经有相当部分被转让给居住,该市政府开始着急了,一方面,原中心区实际上只建成一半,城市中心职能远远没有发始着急了,一方面,原中心区实际上只建成一半,城市中心职能远远没有发挥出来,几乎没有剩余的土地,而另一方面,新的建设项目又没有地方建设,挥出来,几乎没有剩余的土地,而另一方面,新的建设
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