房地产项目的精细化设计与管理实施.pdf
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1、精细化设计管理如何实现产品品质落地主讲讲师:沈 源目录CONTENTS讲师站立区一、精细设计案例及分析讲师站立区讲师站立区讲师站立区讲师站立区讲师站立区我们欠缺的是什么?对设计实施的过程把握方面的差距,对方案细节的精确把控能力才是我们的欠缺。从设计方案伊始,方案设计、建筑技术,及 设计管理,就须齐头并进。(建筑创作+设计可实施性+科学的管理)讲师站立区二、并行式设计管理讲师站立区 中国(住宅产业促进中心)对部品的定义,住宅建筑中的一个独立单元,具有规定的功能,是构成住宅建筑的组成部分。住宅部品是材料、构件、零配件等系统组合件如:住宅部品有:门窗、楼板、楼梯等住宅部品材料构件产品零配件1、部品的
2、概念:在日本,部品定义为事先在工厂加工生产好的成型产品,是住宅的组成部分,属于复合性建材产品。如:整体外墙,整体卫生间、预制屋面等简而言之:毛坯住宅是工程半成品,部品品质的保障是产品品质的关键讲师站立区2、部品工作解决问题:1.解决技术标准不明确导致的质量问题;卫生间下水管件品质低启示:没有各项材料和构件的技术标准,则住宅品质会受到影响。启示:现有构件和材料自身问题影响住宅部品的品质2.解决传统材料和构件本身的问题;3.解决厂家资源影响住宅品质的问题;4.解决现有住宅部品体系存在的问题.讲师站立区3、部品工作的意义:我们可通过不同功能模块组合满足大多数客户的价值,也可以通过对单项部品的价值提升
3、完成产品升级。外维护结构 立面部品垂直交通交通模块主体结构室内部品讲师站立区时间短 设计周期短,设计师能力有限,“因为没时间而不专业”逆向操作“三同步”(同步设计/同步论证/同步实施),因为设计时间的压力,对可实施性的研判经常延迟至设计完成之后,导致逆向操作。“有没有可能是因为不专业而没时间么?”办法:前提、前置、同步目标:逆向操作正向操作 4、我们面临的问题 讲师站立区 4、部品工作流程优化 概念设计规划设计单体设计施工图部品设计实施方案概念设计规划设计实施方案施工图指导书单体设计部品设计应用技术施工图q 其目的在于方案创意真正对设计实现形成指导q 其核心在于规划、单体、部品的并行协调,缩短
4、了项目的设计周期讲师站立区三轮材料部品清单针对材料错误和做法错误方案/初设/施工图前,共三次材料清单 (与成本部的预测/预估/目标成本相对应)材料表内容:设计工程成本范例:5、对设计方案的控制办法 讲师站立区部品设计工作的具体流程 讲师站立区阳台栏杆:栏杆装配化、现场拼装、钢制、安全满足确定栏杆立挺和护拦分离,立挺统一,安装节点统一 设计栏杆并定样(提交设计组)提交采购 按项目生产安 装范 例确定符合标准载体建立标准设计载体采 购生 产安装验收交付工作流程部品设计工作的具体流程 讲师站立区序号工作内容职责部门1起草部品技术标准设计管理部/工程管理部/项目部2起草部品成本要求成本管理部部品技术标
5、准材料选择制作要求安装要求隔声性能保温性能耐久性能力学性能光学性能尺寸精度性能要求工艺要求确定符合标准载体建立标准设计载体采 购生 产安装验收交付讲师站立区序号工作内容职责部门1确定符合标准的载体设计管理部确定符合标准载体建立标准设计载体采 购生 产安装验收交付讲师站立区序号工作内容职责部门1载体设计确定设计方案(单一部品构件或模块化部品设计)设计载体深化设计设计成本合理性建议成本实体定样设计负责人或其授权人2实体安装研究设计定样研究设计施工安装研究工程、设计管理3编制部品施工说明工程、设计管理确定符合标准载体建立标准设计载体采 购生 产安装验收交付万象城冰场为防止因北方天气温差大,实木易开裂
6、,故特意在间隔3200mm处留出3mm缝隙;采取5mm钢板做连接基层,并用长孔进行固定,便于拉伸;讲师站立区序号工作内容职责部门1提交招标图纸和样板设计管理部2完成招标技术要求终稿工程管理部、设计管理部3招标单位的考察与确认工程管理部4招投标手续工程管理部5招标分析工程、成本、设计管理部6招标返回样板确认设计管理部7确定中标单位招投标小组8签定合同工程管理部9封样工程管理部、设计管理部精细化设计-地插:反复推敲,控制尺寸较小,且不锈钢饰面,易于周边氛围统一确定符合标准载体建立标准设计载体采 购生 产安装验收交付讲师站立区序号工作内容职责部门1确定选型设计管理部2知会供应商工程管理部3产品进度与
7、质量控制供应商确定符合标准载体建立标准设计载体采 购生 产安装验收交付讲师站立区 沈阳万象城为确保装修材料的加工质量和进度,应设专职装修材料工程师,负责甲供材和主要乙供材料的加工进度和质量管理 甲供:地面人造石、墙面人造石、灯具、洁具等 乙供:玻璃、不锈钢拦河、铝板、天然石材等案例说明:首先甲供材料的质量必须保证,防止施工单位不收货;乙供关键材料如拦杆不锈钢。讲师站立区万象城中庭不锈钢拦杆立挺讲师站立区万象城中庭不锈钢拦杆立挺讲师站立区检测结果照片万象城中庭不锈钢拦杆立挺讲师站立区“精细化控制没有捷径”确定符合标准载体建立标准设计载体采 购生 产安装验收交付讲师站立区序号工作内容职责部门1进场
8、验收(含质量抽检)工程管理部、项目部、施工单位、供应商、监理公司2安装前准备、培训3安 装4安装质量监控5成品保护6安装验收7结算8安装问题的收集和设计完善设计管理部栏杆工程控制要点:从上到下放通线根据现场尺寸确认加工夹胶玻璃,并在工程内完成玻璃的开孔成品保护确定符合标准载体建立标准设计载体采 购生 产安装验收交付讲师站立区确定符合标准载体建立标准设计载体采 购生 产安装验收交付讲师站立区三、精益设计&工程实施讲师站立区 我们的目标 图纸中少出现待定项目及二次设计内容设计院目标 图纸深度延续到装修层面精细化设计图纸各专业施工图部品预埋件图分色施工图装修铺贴图现场指导 给了工程什么?讲师站立区详
9、图的深化以阳、露台大样图为例详图的深化以阳、露台大样图为例面砖铺贴反映了实际施工和实际采购的真实情况在施工图设计阶段已考虑了踢脚线的做法 明确标注了出水口的准确位置及做法较传统施工图的优化讲师站立区避免部品安装与土建施工交叉作业,保证成品保护及最终品质楼梯栏杆、扶手预埋件图阳、露台栏杆、扶手预埋件图雨棚安装预埋件图部品预埋件图讲师站立区楼梯间铺贴图装修铺贴图讲师站立区外墙铺贴图立面铺贴图讲师站立区彩色分色图立面分色研究在施工图阶段完成,在经过充分的研究的基础上确定了分色方案,并以施工图形式表达。既保证方案的合理,又为施工及采购预留了足够的时间平面分色施工图各立面彩色分色图彩色立面分色图的补充立
10、面分色施工图讲师站立区空调室外机100雨水管50冷凝水管确定空调位平面尺寸3月20日样品制作4月2日图纸深度要求4月10日3030角铝1.5厚镀锌铁片5#自攻螺钉射钉5#不锈钢螺栓空调百叶安装方式研究材料部品定样&定板讲师站立区部品的定样多与施工图设计同步进行且力求同步结束部品的研究成果必须以施工图的形式体现用现场样板区验证部品的安装方式样板先行讲师站立区工程现场支持之材料管控讲师站立区 凡经过审批合格的材料,将样品封样留存,作为日后材料进场验收的依据。目前经审批、留存封样的材料样品超过200种。工程现场支持之材料管控讲师站立区面临的问题:n 高品质项目对材料及部品的质量和观感要求高,如何确保
11、设计品质,是项目部在工程管理中面临的重大挑战。n 在项目中运用大量的天然石材,存在较大的纹理和颜色偏差。n 部分工艺在规范或图集没有详细做法,而根据以往经验,这些工艺易发生质量问题,如:穿梁套管跑位。n 工人素质低,交底流于形式,验收时一次合格率不高,大大降低了工作效率。工程现场支持之施工定板讲师站立区解决措施:n 在现场专辟样板试验区,对涉及观感的材料及部品进行实景打样。n 通过专题研讨,确定解决办法,并通过现场打样来确定做法。如穿梁套管样板。n 严格按照施工工艺及技术标准的要求实地完成施工样板,要求操作工人现场学习,面对实物讲解,使工人能轻松接受,清楚工艺将要达到的标准。如地热施工样板。工
12、程现场支持之施工定板讲师站立区施工图现场指导讲师站立区墙砖铺贴原则:1.严格按照或参考排砖施工图施工。2.大面积铺贴前,须排尺。3.转角砖须使用在关键墙面的阳角。不能使用转角砖的阳角,须碰角铺贴。.须重点关注的部位收口处理:如压顶、顶棚;阳角铺贴.施工图现场指导讲师站立区1、尽量避免不同材料的平面交接,不可避免时,以装饰线区分2.分隔墙、挡墙的朝内面用涂料。墙的端头包进半砖3.空调位内不施用涂料,也不铺贴墙砖 材料平接处以勾缝衔接讲师站立区墙砖铺贴原则之收口处理:宜采用切砖,采用窄边宽度的碎砖封口(由于防水需要,第五立面和第六立面处理手法,详图略有差别)错误:用整砖压边,消弱了砖的立体感。正确
13、:采用窄边宽度的碎砖封口,保留砖的立体感。第五立面的处理讲师站立区墙砖铺贴原则之收口处理第六立面的处理错误:用整砖压边,消弱了砖的立体感。正确:采用窄边宽度的碎砖封口,保留砖的立体感。讲师站立区 墙砖铺贴原则之阳角铺贴:1)为保证最佳效果,通常选用转角砖 2)不用转角砖时,一定要碰角,切忌平角相接。3)阳角切忌镜像铺贴。(这是现场铺贴时易犯的错误)转角砖讲师站立区墙砖铺贴原则之阳角铺贴:1)为保证最佳效果,通常选用转角砖 2)不用转角砖,一定要碰角,切忌平角相接。3)阳角切忌镜像铺贴。(这是现场铺贴时易犯的错误)碰角平角由于此处系平角相接,造成漏缝,现场效果较差。讲师站立区墙砖铺贴原则之阳角铺
14、贴:1)为保证最佳效果,通常选用转角砖 2)不用转角砖,一定要碰角,切忌平角相接 3)阳角切忌镜像铺贴。(这是现场铺贴时易犯的错误)交接砖,一定要半砖和整砖相接。案例中采用半砖与半砖相接、整砖与整砖相接的镜像铺贴。造成“砖”的规格不一的错觉。讲师站立区 通过学习总结,绘制节点详图并进行实体打样工艺工法的研究外墙节点讲师站立区四、典型设计科目(幕墙)管理讲师站立区幕墙工程(尤其是复杂幕墙)属于一个专业性较强,既要求美观、又涉及功能性且投资较大的分项,建筑方和业主方工程设计人员专业程度不足,幕墙工程设计和承包产业分工欠细,实施者常处于图纸不可控、成本不可控、工期不可控及质量不可控的窘境。而我们的目
15、标就是在现有管理环境下,尝试解决幕墙工程涉及相关问题,建立一套有效过程控制为导向的管理体系,提升幕墙工程质量和性价比。讲师站立区综合体幕墙特点及难点分析1.幕墙设计造型复杂:l单元式幕墙(多用于主楼酒店和办公楼);玻璃框架幕墙;天窗系统;U型玻璃幕墙;石材幕墙多为开放式;铝板幕墙;系统型金属屋面;拉索、点式幕墙 l各类型幕墙交替布置,造型错综复杂,很少有幕墙系统连续设置多于1000,各不同幕墙系统交接节点多;l出屋面幕墙多:以万象城为例,裙楼屋面包括9个天窗,5个玻璃廊,3个大型构筑物,高低交错。a)漏水隐患大;b)屋面断水,为精装提供工作面任务量大;c)交叉施工给屋面大面防水施工影响大;l外
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- 房地产项目 精细 设计 管理 实施
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