文案2007青岛青特汇豪景苑全案营销推广报告.pptx
《文案2007青岛青特汇豪景苑全案营销推广报告.pptx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《文案2007青岛青特汇豪景苑全案营销推广报告.pptx(98页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、 本次推广立足一期产品销售阶段,营销范畴从眼前的推广任务到整个二期产品开盘的推广任务,时间跨度比较长,目的是认清局势,理顺销售关系,合理安排资源。我们的做法是:全盘整合,根本改善。我们的做法是:全盘整合,根本改善。对现阶段的执行计划作得比较详细,对未来的营销计划也有一个策略上的安排。营销任务描述营销任务描述 2007年年1月月9日日2007.12月月31日日方案涉及的营销推广期间方案涉及的营销推广期间全盘思考全盘思考在接近一年的时间内建立分阶段销售动线,将一年的时间解散为六大阶段:1-2月3-4月5-6月7-9月10-11月12月3.115.20预热期内部认购认筹日开盘期开盘日强销期持销期一期
2、尾盘消化二期过渡形象导入形象导入强化刺激强化刺激持续延展持续延展再度强化再度强化工作重点工作重点销售部分策划部分广告部分1.规范现场管理2.统一人员培训3.强化销售控制1.了解客户情况2.规范销售系统:价格、销控3.制定整体的推广计划4.品牌树立1.整合项目新形象2.品牌树立工作重点工作重点报告构成报告构成一、市场回顾一、市场回顾二、客群定位二、客群定位三、全盘分阶段营销推广方案三、全盘分阶段营销推广方案p认筹前战略计划p认筹期战略计划p开盘期战略计划p强销期文化活动营销p促销持续期计划1 1、政策的不可预测性政策的不可预测性2 2、区域内竞争激烈区域内竞争激烈3 3、大盘对区域的拉升大盘对区
3、域的拉升市场回顾市场回顾行业动态行业动态经济经济 经济蓝皮书经济蓝皮书中国社科院发布的2007年中国经济形势分析与预测蓝皮书中,预测2007年土地调控将是最主要的宏观调控手段,并预测如果国家继续实行严厉的宏观调控态度,房价有望下降。这是官方首次表态房价具有下降可能性。中央经济工作会议中央经济工作会议中央经济工作会议12月5日7日在北京举行。会议指出,做好明年的经济工作,最重要的是保持经济平稳较快发展,防止出现大的起落。会上明确提出要加强房地产市场有效调控,要求健全廉租住房制度,改进规范经适房制度。政策政策 土地利用年度计划管理办法土地利用年度计划管理办法国土资源部昨日(25日)公布了修订后的土
4、地利用年度计划管理办法,主要有两大修改重点:新增建设用地计划指标被纳入年度计划控制,并实现指令性管理;以实际用地情况作为计划考核的依据。全国工业用地出让最低标准全国工业用地出让最低标准国土资源部日发布全国工业用地出让最低价标准,并将从年月日起实施。标准规定,工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。城市规划城市规划 12 12月月2727日,胶州湾隧道工程开工。日,胶州湾隧道工程开工。胶州湾隧道的开通可以更好地联系青岛市区和黄岛区,对黄岛区以及青岛市团岛老城区房地产的快速发展将会有较大促进作用。青岛中央居住区开工青岛中央居住区开工12
5、月27日,位于李沧区东部的青岛中央居住区举行了开工仪式。一期项目为青岛休闲商住区,位于青银高速公路以东、银川路与合川路以西,九水东路以北,天水路以南,总投资额达80亿元。该项目由绿城房地产集团于06年1月25日通过公开招标的形式获得。一期项目商品房部分将于2009年完成,整个项目计划510年内完成。小埠东旧村改造启动小埠东旧村改造启动12月27日,小埠东社区旧村改造工程正式启动,改造区域占地35亩,规划总建筑面积7万平方米,为5栋20层的高层建筑。2007楼市动态楼市动态1 1、房价在平、房价在平 稳中分化稳中分化2 2、土地市场、土地市场 稳中变奏稳中变奏3 3、热点片区、热点片区 上演血拼
6、上演血拼4 4、外地大颚、外地大颚 集体发力集体发力5 5、品质地产、品质地产 高奏凯歌高奏凯歌6 6、郊区楼市、郊区楼市 理性反思理性反思在售项目成交动态在售项目成交动态项目项目统计时间统计时间成交价格(元成交价格(元/平米)平米)成交量(套)成交量(套)加州枫景加州枫景2006-12-154734473414142006-12-31474547453030瑞麟公馆瑞麟公馆2006-12-15466146614 42006-12-31468646866 6世正爱丽安世正爱丽安2006-12-159744974429292006-12-31956695667272盛世民生花园盛世民生花园200
7、6-12-15/2006-12-31500550054444备注:备注:1 1、1212月月3131日统计数据为日统计数据为1212月月1 1日日-12-12月月3131日成交的信息日成交的信息 2 2、世正爱丽安的成交数据中包括商住楼和网点、世正爱丽安的成交数据中包括商住楼和网点行业动态行业动态潜在项目动态潜在项目动态项目项目动态动态都霖美景都霖美景工程建设中无报广推广万科万科-魅力之城魅力之城工程建设中2006-12-12开始报广推广(广告语:生活是有限的吗?)在报广推广的同时发表系列软文:万科地产在中国系列报道之一:三城记户型公开户型公开报广宣传配合报广宣传配合“万客会万客会”的成立(广
8、告诉求语:你在哪?)的成立(广告诉求语:你在哪?)万客会成立万客会成立宝龙城市广场宝龙城市广场工程建设中无报广推广活动行业活动行业活动项目项目活动详情活动详情瑞麟公馆瑞麟公馆活动名称:瑞麟公馆活动名称:瑞麟公馆万邦王府家装设计博览活动万邦王府家装设计博览活动活动时间:活动时间:20062006年12月31日至2007年1月3日活动地点:城阳区春城路东段售楼中心活动地点:城阳区春城路东段售楼中心活动内容:展示百余幅优秀家装设计作品,以作为各位业主家装参考活动内容:展示百余幅优秀家装设计作品,以作为各位业主家装参考万科万科-魅力之城魅力之城活动名称:活动名称:“和你在一起和你在一起”PARTY活动
9、时间:活动时间:20062006年12月29日活动地点:青岛香格里拉大饭店活动地点:青岛香格里拉大饭店活动内容:正式成立活动内容:正式成立“青岛万科地产客户俱乐部青岛万科地产客户俱乐部”青岛和北京万科的负责人和来自青岛媒体界的来宾将欢聚一堂,在轻松、高雅的酒会中拉开青岛万客会的序幕。万客会是由万科企业股份有限公司发起的消费者俱乐部,1998年8月在深圳创立。作为中国房地产行业的第一个客户俱乐部组织,目前,在上海、北京、天津、沈阳、成都等27个城市已经拥有超过14万会员。据悉,万客会成立会,万科将正式推出寻找岛城万科迷活动。学府康庭活动名称:开盘活动名称:开盘活动时间:活动时间:20062006
10、年12月29日活动地点:售楼处活动地点:售楼处活动内容:开盘一周内购房均可享受九八折优惠;开盘当天凡参加幸运转活动内容:开盘一周内购房均可享受九八折优惠;开盘当天凡参加幸运转转活动购房者均有转活动购房者均有100%机会获赠名牌家电。城阳市场新起项目较多,竞争压力较大。因此,城阳市场新起项目较多,竞争压力较大。因此,如何快速抢占市场,形成市场口碑是本项目营销的关如何快速抢占市场,形成市场口碑是本项目营销的关键,也是快速消化的出路。键,也是快速消化的出路。中产阶层中产阶层 主要是民营企业及小型私营企业的管理层、金融、贸易、传媒、高科技、咨询服务业等行业的从业人员,尤其以区域民营企业家及事业单位人士
11、为主;社会地位在社会权力分布的层次中处于中间位置。客群定位客群定位目标人群特征目标人群特征工作态度工作态度中产阶层相对优越的生活是以超时间工作为前提,以承担更大工作压力及工作强度为代价。具有危机感、成就感双重感受,收入较丰厚,有事业基础中产阶层的忧虑和对策中产阶层的忧虑和对策忧虑:对衰老尤为恐惧,不论在生理、年龄上,还是在心理、知识上对策:加强个人培训、交际活跃是中产阶层为化解生存危机感而普通采用的方式 中产阶层的生活方式中产阶层的生活方式城阳的中产之家,餐饮及置装方面的投入不高,但在自身教育、子女教育等方面则相对舍得投入家庭理财方面选择股票不普及,而是更倾向于风险较小的储蓄和购买保险选择买房
12、更普遍中产阶级的生活态度中产阶级的生活态度 追求享受“自己工作那么辛苦,就应该享受好一些”“享受多一些,享受好一些”是他们的人生信条 想方设法于都市化生活之外体验一种更原始、更本能、更单纯的 生活目标人群消费目标人群消费 房产、汽车、旅游成为消费主体 健身成为一项生活内容;保龄球、网球等深受中产阶层的欢迎 消费取向更专注专家的建议,对消费品的质量及服务有更专业化的要求,对 美感的要求提到了与实用价值相等甚至更高的地步 购物的时间在缩短,消费的方式力求简化。中产阶层的消费类型属于淡漠购物的高档消费型 一般选择大商场购买有一定档次的名牌产品或进口产品目标人群对房产的要求目标人群对房产的要求对区位的
13、要求对区位的要求u既是都市又是自然的地块,其独特性,珍贵性,满足成功人士对地位的要求。u拥有珍稀、绝版自然资源:山、水、林、湖之美。对社区的要求对社区的要求u社区在城市中心,又真正封闭,享受悠然自在的主人感觉u对房子有超乎功能与价格之上的要求u充分考虑社区配套u社区人文环境的纯度,完美度,不受杂质干扰。对社区环境的要求对社区环境的要求u山水、园林环境:珍稀的第一自然u建筑:把建筑作为第二自然来规划u人 :主动性的第三自然对物业的要求对物业的要求一切服务围绕主人,由看不见的管理和无处不在的服务组成,给予主人充分自由和享受。从现在这一秒钟开始,在这样一个时间跨度内,我们要做2件核心事:u项目快速上
14、市,形象导入项目快速上市,形象导入u认筹前目标客户积累认筹前目标客户积累2007.12007.12007.32007.3月月1010日对我们意味着什么?日对我们意味着什么?认筹前战略计划认筹前战略计划1月 2月 3月文化行销蓄势期文化行销蓄势期认筹准备期认筹准备期认筹认筹认筹认筹2月3月生活享受形象导入期生活享受形象导入期市场启动前基础准备工作为项目正式入市做好各方面准备客户积累工作营销目的工程进度基础施工吸引市场关注积累客群销售目标销售执行对项目的理解和培训均应充分到位;完善并确定本阶段销售说辞;做好客户积累接待回访客户本阶段全程行销节奏概述 推广主线:前期预热,集中爆发 青特V.S目标客群
15、:借青特的影响力关系感性诉求为主 预期目标:开始关注 产生兴趣广告推进节奏广告推进节奏 逐步升温 热点出现 以活动带出利益点及优势核心,同时显露品质保障 整合媒介能力,全面推出产品,为销售发力营销对策营销对策主线:大众撒网主线:大众撒网A A、青特、青特汇豪景苑园林环境设计赏鉴会汇豪景苑园林环境设计赏鉴会时间安排:时间安排:20072007年年3 3月月1010日日地点:香格里拉(暂定)活动目的:扩大项目市场知名度,积累目标客户前提条件前提条件:景观规划确定宣传资料配合B B、产品推介会(项目规划、景观设计、智能配套、装修标准、户型特、产品推介会(项目规划、景观设计、智能配套、装修标准、户型特
16、点、工程进度、认筹信息告知等具体展示)点、工程进度、认筹信息告知等具体展示)时间安排:时间安排:20072007年年4 4月月1010日日地点:香格里拉(暂定)活动目的:扩大项目市场知名度和美誉度,积累有效客户前提条件:项目推介因素确定 工程进度配合 客户积累一定数量 项目上市宣传一定程度广告宣传计划广告宣传计划“生活享受生活享受”形象导入期形象导入期广告目标广告目标第一时间传达项目形象气质,扩大知名度,锁定目标客户群,促成认筹。广告策略广告策略从生活享受的价值观入手,结合客户群的心理特征,导出本项目的形象气质,本阶段广告以形象广告为主。诉求方向诉求方向以一篇整体形象稿反复刊登,宣告项目整体气
17、质和产品形象,加深客户印象,产生兴趣。广告主题广告主题生活中有些东西能真正感动人,譬如一所好房子。汇豪景苑,献给懂得享受生活的人!人生上了境界,享受生活就是最大的事业!汇豪景苑,生活,可以如此享受!在路上,拼搏了这么久,也到了享受生活的时候!汇豪景苑,生活,可以如此享受!文化行销续势期文化行销续势期广告目标广告目标以“园林环境设计鉴赏会园林环境设计鉴赏会”为主导,活动广告(软文为主)与卖点广告交叉,将项目热点升温,为开盘蓄势。广告策略广告策略本阶段广告以形象广告为主,同时结合活动信息,提升广告的事件影响力和新闻效应。广告主题广告主题 汇豪景苑,献给懂得享受生活的人!汇豪景苑,献给懂得享受生活的
18、人!“青特汇豪景苑项目园林环境设计评审会”于3月10日在香格里拉倾情展开,欢迎关注青特汇豪景苑的朋友们预约参加。认筹准备期认筹准备期广告目标广告目标以“产品推介会产品推介会”为主导,活动广告(软文为主)与卖点广告交叉,将项目热点升温,为开盘蓄势。广告策略广告策略本阶段广告以活动信息渗透为引,提升广告的事件影响力和新闻效应。广告主题广告主题 汇豪景苑,献给懂得享受生活的人!汇豪景苑,献给懂得享受生活的人!“青特汇豪景苑项目产品推介会”于4月10日在香格里拉倾情展开,欢迎关注青特汇豪景苑的朋友们预约参加,届时将有精彩演出和精美礼品赠送。广告设计展示广告设计展示售楼处展板报广形象墙户型单页手提袋纸杯
19、指示牌媒体发布计划媒体发布计划平面宣传推广部分平面宣传推广部分时间时间工作项目工作项目宣传主题宣传主题费用(万元)费用(万元)1月18日半岛都市报软宣,通讯稿140001月25日半岛都市报(整版)汇豪景苑,献给懂得享受生活的人!汇豪景苑,献给懂得享受生活的人!280002月1日青岛早报(整版)汇豪景苑,献给懂得享受生活的人!汇豪景苑,献给懂得享受生活的人!250002月8日半岛都市报(整版)汇豪景苑,献给懂得享受生活的人!汇豪景苑,献给懂得享受生活的人!280003月8日半岛都市报(整版)汇豪景苑,献给懂得享受生活的人!汇豪景苑,献给懂得享受生活的人!28000合计合计123000其他配合媒体
20、其他配合媒体1月202月20日15秒广播广告SIMULRADIO项目形象诉求250001月-12月高炮项目形象诉求8000001月-12月道旗项目形象诉求待定1月-12月工地围挡项目形象诉求150000 合计合计975000(未含道旗费用)(未含道旗费用)总计总计1098000销售策略销售策略客户挖掘策略客户挖掘策略明星制行销系统数据库行销系统3小众目标营销即圈层行销(宣传途径:汽车品牌4S店、商务俱乐部、高档百 货、高档餐饮,娱乐、高尔夫,网球俱乐部等)推售房源推售房源 6#、7#可根据实际情况,加推1#或5#推售价格策略推售价格策略 以6#、7#的实际底价为基准,对外报价可提升3%。6#6
21、#、7#7#价格表(附文本文稿)价格表(附文本文稿)现场形象现场形象 工地围挡树立 临时售楼处使用认筹期战略计划认筹期战略计划1月 2月 3月内部认筹期内部认筹期开盘准备期开盘准备期5.205.20开盘开盘开盘开盘5月4月3.113.11认筹认筹在市场上树立本项目高档次/稀缺的形象,最大任务完成实现销售目标积累更多的目标客户,并促成快速签约营销目的销售执行对客户进行追踪,为开盘做好客户积累/维护工作确定价格策略进一步加强培训,完善销售队伍;执行围点打援的策略,针对高端消费场所进行定点直投进行圈层营销,制定相应的营销优惠政策本阶段全程行销节奏概述推广主线:具体卖点渗透,快速形成客户忠诚度;目标客
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 文案 2007 青岛 青特汇豪景苑全案 营销 推广 报告
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【a199****6536】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【a199****6536】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。