盛和集团大连长兴岛项目市场可行性研究第一阶段.pptx

报告框架报告框架1 1、项目核心特性、项目核心特性3 3、系统分析研究、系统分析研究4 4、市场定位结论、市场定位结论2 2、整体分析思路、整体分析思路1.1 项目核心特性1.2 项目核心问题提出2.1 宏观环境判断2.2 用地条件分析2.3 市场环境研究2.4 潜在市场判断3.1 客户定量导向验证3.2 客户定性导向验证3.4 项目定位策略4.1 项目整体定位4.2 项目整体形象定位4.3 客户定位项目核心特性项目核心特性/核心问题核心问题1.1 项目核心特性1.2 项目核心问题提出项目核心特性项目核心特性核心特性一：区位优势核心特性一：区位优势项目位于长兴岛临海片区集高尔夫、生态居住、旅游度假、休闲娱乐、商务会议为一体的功能型复合区域长兴岛作为辽宁省重点规划“五点一线”新战略中第一站位置，以及国家级经济技术开发区政策的出台，区域未来发展潜力巨大l我们项目怎么依附在长兴岛整体区域我们项目怎么依附在长兴岛整体区域属性下发展，项目的调性是什么？属性下发展，项目的调性是什么？l我们项目能否利用经济技术开发区资我们项目能否利用经济技术开发区资源的聚集效应，吸纳产业人群，项目源的聚集效应，吸纳产业人群，项目的客群是谁？的客群是谁？跋鱼圈长兴岛项目核心特性项目核心特性核心特性二：内部功能核心特性二：内部功能规模与功能复合本项目是包含高尔夫球场、住宅、公建，物业类型复合的项目FAR本项目可开发产品丰富，是产品形式多样的复合项目l我们项目中住宅和球场与公建之间不我们项目中住宅和球场与公建之间不同物业类型之间的关系是什么？同物业类型之间的关系是什么？l我们项目住宅物业中的不同产品之间我们项目住宅物业中的不同产品之间的关系是什么？的关系是什么？住宅住宅球场球场功能复合功能复合 产品形式产品形式 价格策略价格策略 客群来源客群来源 品质提升品质提升 文化内涵文化内涵 拉动住宅拉动住宅公建公建 整体形象整体形象 功能定位功能定位 建筑形式建筑形式项目核心特性项目核心特性核心特性三：核心特性三：FAR与周边环境之间与周边环境之间的协调关系的协调关系FAR如何平衡低密度与开发率之间矛盾，体现更多的产品价值，降低项目整体运营风险，提升收益周边环境限制如何平衡较高容积率产品与球场环境之间的矛盾l如何平衡规范限制和开发高价值产品之间如何平衡规范限制和开发高价值产品之间的矛盾？的矛盾？l目前的市场环境下，低密度可以低到什么目前的市场环境下，低密度可以低到什么程度？程度？l我们项目的产品形式规模组合？我们项目的产品形式规模组合？常规住宅常规住宅产品形式产品形式常规常规容积率容积率极限极限容积率容积率高层2.02.8小高层1.52.0洋房0.91.5叠拼0.81.0联排0.60.8双拼0.50.6独栋0.30.5项目核心问题项目核心问题核心问题一：项目调性核心问题一：项目调性本项目本项目核心特性一：长兴岛区域核心特性一：长兴岛区域提出要求提出要求 整体定位 现状条件 未来规划 用地条件 产品定位 规划分期 开发策略长兴岛区域的属性是什么？如何针对已有资源，确定我们项目的调性？长兴岛区域的属性是什么？如何针对已有资源，确定我们项目的调性？项目核心问题项目核心问题核心问题二：功能定位核心问题二：功能定位本项目本项目核心特性二：规模与功核心特性二：规模与功能复合能复合关键因素关键因素 用地条件 竞争环境 潜在市场 综合因素 整体档次 居住属性 商业配套如何确定项目特性、项目指标的关系，各产品之间的关系？如何确定项目特性、项目指标的关系，各产品之间的关系？项目核心问题项目核心问题核心问题三：物业配比核心问题三：物业配比核心特性三：核心特性三：FAR与高尔与高尔夫环境夫环境本项目本项目拉动拉动区域市场研究中低密市场研究产品研究住宅产品导向配比最优解区域市场内不同产品的供给和需求特征是怎样的？我们项目物业配比的最优解？区域市场内不同产品的供给和需求特征是怎样的？我们项目物业配比的最优解？整体分析思路整体分析思路2.1 宏观环境判断2.2 用地条件分析2.3 市场环境研究2.4 潜在市场判断2.1.1 大连城市背景研究2.1.2 长兴岛区域特性解读2.1.3 用地片区特性分析宏观环境判断宏观环境判断大连城市背景研究大连城市背景研究城市概况城市概况l大连市位于辽东半岛南端，东濒黄海，西邻渤海，南与山东半岛隔海相望，北倚东北三省及内蒙古东部广阔腹地。l大连市总面积12574平方公里，人口约600万,具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温10.5摄氏度，年降水量550-950毫米，全年日照总时数为2500-2800小时。l市辖10个市、县、区：瓦房店市、普兰店市、庄河市3个市，西岗区、中山区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区6个区。距沈阳约距沈阳约400公里公里是中国东三省最大的沿海开放是中国东三省最大的沿海开放城市城市 文化底蕴深厚，物产富饶文化底蕴深厚，物产富饶作为东三省最大的沿海城市，历史悠久，城市文作为东三省最大的沿海城市，历史悠久，城市文化底蕴深厚化底蕴深厚东北亚经济中心东北亚经济中心环渤海地区经济中心之一环渤海地区经济中心之一东北最大的沿海开放城市东北最大的沿海开放城市中国东北第一大港中国东北第一大港 外包产业、物流成为未来城市发展新兴动力外包产业、物流成为未来城市发展新兴动力以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络北方重要的经济中心，环渤海经济圈重点城市北方重要的经济中心，环渤海经济圈重点城市“环渤海经济产业带环渤海经济产业带”，成为继珠三角、长三角后中国经济增长第三极。，成为继珠三角、长三角后中国经济增长第三极。城市定位各经济圈各经济圈三类产业结构三类产业结构长三角4.1：55.3：40.6珠三角3.3：50.6：46.2环渤海7.07.0：45.345.3：47.647.6共计4.8：50.4：44.8城市定位城市定位大连城市背景研究大连城市背景研究城市经济城市经济东三省核心城市东三省核心城市环渤海区域统筹发展，释放大连城市发展空间。在辽宁沿海经济带发展规划和振兴东北老工业基地的大背景下，大连整体城市发展迅速。所属环渤海经济圈所属环渤海经济圈作为环渤海经济圈的重要组成部分，京津门户，发挥东北经济龙头的作用大连影响逐渐增大，城市经济增长潜力巨大连影响逐渐增大，城市经济增长潜力巨大大,随之带来了更多元化的长住人群随之带来了更多元化的长住人群；大连城市背景研究大连城市背景研究大连市经济发展水平已进入经济增长高峰期，成为国内经济最具活力、发展最为稳健的区域之一。大连经济实力排在全国大中城市前列，国内调查机构的相关统计显示，大连市在城市基础设施建设和经济总量等方面，位居全国大中城市前十强。大连市自大连市自20032003年开始经济增长速度始终在年开始经济增长速度始终在10%10%以上的高增长平台上平稳运行以上的高增长平台上平稳运行至至20082008年，大连市整体经济运行良好，人均年，大连市整体经济运行良好，人均GDPGDP突突破破3 3万元大关，且万元大关，且09GDP09GDP全市完成总额高达全市完成总额高达44104410亿元亿元增幅位于全国第六位增幅位于全国第六位 拉动大连市国民经济平稳较快发展的需求结构发生拉动大连市国民经济平稳较快发展的需求结构发生明显变化，内需特别是消费需求拉动作用上升，外明显变化，内需特别是消费需求拉动作用上升，外需拉动作用减弱需拉动作用减弱,成为大连经济持续增长的主因成为大连经济持续增长的主因截至09年，大连市整体人均GDP实现连续增长态势，而瓦房店区在长兴岛开发区的带领下，人均GDP同样实现大幅度上涨；09年瓦房店市人均GDP增长率达到20%以上，实现全面快速突破；城市经济城市经济大连城市背景研究大连城市背景研究 03年后，大连市总体固定资产投资额涨势迅速平均比例高达20%以上，0909年总值突破年总值突破30003000亿元亿元 09年固定资产投资额占同期同期GDPGDP的的53.6%53.6%，投资结构进一步调整。大连房地产开发一直保持稳定增长，09年全年累计达454.72亿元，环比增长幅度为3.8%；固定资产投资中房地产开发投资额保持16%的占比为19.2%比重；城建指标保持基本面稳定发展；城建指标保持基本面稳定发展；投资强势增长，其主因为房地产开发投资增长较快，保障性住房建设规模扩大；城建指标城建指标大连固定资产投资额走势图大连固定资产投资额走势图大连城市背景研究大连城市背景研究城市规划城市规划城市性质：城市性质：东北重要贸易、旅游、海防城市 环渤海地区经济重要组成部分 中国东北最大的沿海开放城市发展目标：发展目标：国际港口大都市（大大连）中国软件和服务外包中心 生态宜居城市区域角度：区域角度：国际旅游和会展中心 环渤海地区中转物流和南北水运物流的主枢纽 辽东半岛综合性物流中心 东北经济区国际物流中心自身角度：自身角度：以现代商贸、现代物流、金融保险、房地产、旅游会展、信息咨询 等产业为主的区域性服务中心；历史文化名城 生态环境良好的宜居城市l国际港口大都市国际港口大都市l中国软件和服务外包中国软件和服务外包中心中心l生态宜居城市生态宜居城市大连城市背景研究大连城市背景研究大连将成为环渤海大连将成为环渤海经济发展带中至关经济发展带中至关重要一环，一跃转重要一环，一跃转型成为现代复合型型成为现代复合型经济发展综合体；经济发展综合体；大连城市发展动因大连城市发展动因大连城市发展动因大连城市发展动因大连城市发展动因大连城市发展动因城市定位城市定位城市定位城市定位更高更高更高更高经济增长第三极经济增长第三极环渤海经济圈发展环渤海经济圈发展城市化进程加速城市化进程加速经济增长全面提速经济增长全面提速经济发展经济发展经济发展经济发展更快更快更快更快产业拉动产业拉动产业拉动产业拉动更强更强更强更强五点一线功能带动五点一线功能带动大连经济发展引擎大连经济发展引擎北部沿海区域跳上大连发展核心舞台北部沿海区域跳上大连发展核心舞台为本项目创造了一个良好的开发背景为本项目创造了一个良好的开发背景一个结果一个结果大连城市背景研究大连城市背景研究概况概况长兴岛区域特性解读长兴岛区域特性解读l长江以北第一大岛，中国第五大岛；l位于辽东半岛中西部，大连瓦房店市西侧，四面环渤海，仅一桥与陆地相连。全岛面积 252.5 平方公里，为长江以北第一大岛，人口 5 万人。l全岛东西长 30 公里，南北宽 11 公里，环岛岸线 91.6 公里，所属海域 100 平方公里，滩涂 1500 公顷。岛上地势呈丘陵地貌特点，西部较高，中东部较低，平均海拔 55 米，最高山峰塔山 328.7 米。l2010年，经国务院批准，大连长兴岛临港工业区升级为国家级经济技术开发区，定名为大连长兴岛经济技术开发区，实行现行国家级经济技术开发区的政策面临由单一旅游与制造业转型为面临由单一旅游与制造业转型为多元化发展国家多元化发展国家级经济技术开发区级经济技术开发区的重大机遇。的重大机遇。跋鱼圈长兴岛区位区位多城市规划组团环绕国家经济产业规划省内轴心双极引擎特殊的地理区位决定了项目与全省整体经济发展规划的关系极为密切特殊的地理区位决定了项目与全省整体经济发展规划的关系极为密切沈大高速沿途重要区域沈大高速沿途重要区域长兴岛区域长兴岛区域瓦房店瓦房店普兰店普兰店庄河庄河“北三市组团北三市组团”金州金州开发区开发区“金州新区组团金州新区组团”大连新市区组团大连新市区组团长兴岛区域特性解读长兴岛区域特性解读辽宁省沿海经济带“五点一线”第一站“五点一线五点一线”战略第一战略第一站站交通交通l 沈大高速公路关屯出入口至长兴岛省一级公路将长兴岛至大连行车时间缩短至 50 分钟；l 2010年将建成长兴岛北高速，起点为长兴岛大桥南，经仙浴湾，复州城北，终点于复州河服务区与沈大高速相连接，进一步缩短与大连市内行车时间；l 岛内双向疏港高速顺利推进，大连方向预计将于2011年竣工通车，沈阳方向即将动工；l 连接长兴岛与西中岛海底隧道工程2011年即将动工；l 长兴岛中心港口拥有 5 万吨级以下泊位 10 个，3年内将扩建成为大连散装货物专项大港，预计年吞吐货物将达到1000万吨；l 与新建哈大铁路相连的入港铁路将于未来2-3年内竣工通车；水陆交通便捷，已形成一定规模立体交通水陆交通便捷，已形成一定规模立体交通网，新建高速项目将长兴岛纳入网，新建高速项目将长兴岛纳入“大连一大连一小时经济圈小时经济圈”长兴岛区域特性解读长兴岛区域特性解读经济经济l 09年地区生产总值34.4亿元，增长62%；l 社会固定资产投资132亿元，增长65%，多于06-08年三年总和（129.1亿元）；l 地方一般财政收入9亿元，增长86%，多于06-08年总和（8.15亿元）；l 实际使用内资50亿元，增长67%，多于06-08年总合（48.8亿元）；l 实际使用外资10亿美元，增长89%，多于06-08年总和（8.47亿美元）；l 全省沿海经济带29个重点发展与支持区域共使用外资29亿美元，本区域占据1/3；0909年地区经济取得了突飞猛进发展，年地区经济取得了突飞猛进发展，20102010政府将为实现更高目标而努力，长兴岛已政府将为实现更高目标而努力，长兴岛已成为东北最优化的经济发展高地成为东北最优化的经济发展高地长兴岛区域特性解读长兴岛区域特性解读产业与经济产业与经济“强二、兴三、优一强二、兴三、优一”的产业发展思路，三项产业结构趋于稳定与合理的产业发展思路，三项产业结构趋于稳定与合理 以铸造、建材等为主的第二产业快速稳步增长，结构不断优化 涌现出一批新型重点工业企业 临港产业园区临港产业园区建设已初具规模 运输仓储业及“第三方”物流有一定的发展基础 新型商业业态大量涌现 区域市场体系初步形成 旅游度假村为龙头的旅游业旅游业颇具增长潜力 港口经济产业不断优化 高附加值工业产业高附加值工业产业发展迅速 主要港口相关上下游产业链形成 相关产业向集约化规模化快速发展 l 第二产业稳步增长l 第三产业持续快速发展l 第一产业向区域化、特色化、优质化、产业化的方向发展 长兴岛区域特性解读长兴岛区域特性解读规划规划l全面对接辽宁省环渤海经济圈重点建设区，对接辽宁省环渤海经济圈重点建设区，借助借助“国家级经济技术开发区国家级经济技术开发区”概念全速发概念全速发展展l转变经济发展方式，优化提升经济结构l加快城市化进程，建设宜居型中等港口城市建设宜居型中等港口城市l集成式推进科技创新，提高临港产业园区的质量和水平l集约化开发资源环境，开展资源节约型环境友好型社会的实验l推进政府职能转变，促进社会事业大发展建设国际型、集约型、生态型的三建设国际型、集约型、生态型的三型现代化经济技术开发区型现代化经济技术开发区北部旅游度假资源区域北部旅游度假资源区域港口重点建设区域港口重点建设区域重点规模重点规模化集约型化集约型产业园区产业园区现代化生活配套核心区现代化生活配套核心区长兴岛区域特性解读长兴岛区域特性解读长兴岛区域特性小结长兴岛区域特性小结l区位：区位：大连北部重要经济发展核心大连北部重要经济发展核心l交通：交通：“大连一小时经济圈大连一小时经济圈”；沈大连线重要支点；沈大连线重要支点；l经济：经济：经济高增长；经济高增长；全市先进区行列；全市先进区行列；l规划：规划：国家级经济技术开发区国家级经济技术开发区；加快城市化进程，建设宜居加快城市化进程，建设宜居 中等现代化港口城市；中等现代化港口城市；建设国际型、知识型、生态建设国际型、知识型、生态 型的三型现代化沿海重点产型的三型现代化沿海重点产 业园区；业园区；1、两极强力带动、两极强力带动2、产业强势影响、产业强势影响3、国家政策强烈、国家政策强烈影响影响l思考：思考：l从区域的角度把从区域的角度把握项目的定位握项目的定位l目前项目与城市目前项目与城市物理属性较远，物理属性较远，但已成为政策导但已成为政策导向下重点待发展向下重点待发展区域；区域；长兴岛区域特性解读长兴岛区域特性解读概况概况l 片区位于长兴岛西北部，临近东山北海景区；l 区域属暖温带湿润大陆性季风气候，具有一线海景与临近西山原始森林景观双重旅游资源景观优势；l 区域规划中全长36公里旅游生活型海岸线将建设包括高尔夫球场、森林植物园、特色植物园和跑马场、风车广场，植物采摘园、特色渔业农家乐等众多旅游度假资源项目，具有海滨度假性质等多重景观，集旅游、娱乐、休闲功能具有海滨度假性质等多重景观，集旅游、娱乐、休闲功能大全大全。具备先天生态休闲、旅游度假资源优势具备先天生态休闲、旅游度假资源优势用地片区特性分析用地片区特性分析自然资源自然资源稀缺性的背山面海资源，自然资源优势显著，区域隶属于“北部生活度假区”范围内，拥有稀缺的纯旅游性保留海景资源，所在区域处内陆海域湾区，属暖温带湿润大陆性季风气候。年平均气温在11度以上；年降水超过500600mm雨量充足。空气质量优良；区域拥有细沙、湿地、礁石三种海滨形态；植被资源、动物资源、昆虫资源、鱼类资源丰富。自然赋予本区域自然赋予本区域不可复制的生态资源不可复制的生态资源，区域在人们心中已成为首席的生态旅游度假自，区域在人们心中已成为首席的生态旅游度假自然资源聚集区，然资源聚集区，容易实现外部人群对区域的认同感；容易实现外部人群对区域的认同感；用地片区特性分析用地片区特性分析规划范围：规划范围：东至碾盘石、西至腊木沟，南邻313省道规划面积：规划面积：规划总面积约85.51平方公里，其中建设用地约30平方公里规划人口：规划人口：规划远景常住人口为20万人 依托经济技术开发区建设，建设成为新的、重要的生态宜居居住区生态宜居居住区；依托以临港工业区为主的产业功能区，建设成为高档配套服务区高档配套服务区；依托丰富自然资源资源，建设成为特色特色旅游休闲渡假区旅游休闲渡假区。规划规划生态、宜居、休闲生态、宜居、休闲度假的概念已成为北海片区的基本调性度假的概念已成为北海片区的基本调性用地片区特性分析用地片区特性分析l“两个区域两个区域一个核心一个核心”宜动宜静，全方位诠释生态之秀、文化之韵。l生态宜居生态宜居临海居住，亲近自然，尽享花园式城市品味。l滨水、亲水滨水、亲水龙型景观布局、片区持续优化，完美展现海景风采。l四位一体四位一体倾力打造国际峰会中心、国际峰会中心、旅游休闲中心、养生康体中心、文化创意旅游休闲中心、养生康体中心、文化创意产业中心。产业中心。规划规划文化、养生、会议等概念的植入文化、养生、会议等概念的植入，更提高了片区的整体品质，更提高了片区的整体品质用地片区特性分析用地片区特性分析l区位：区位优势明显，具备强大的区位：区位优势明显，具备强大的发展潜力发展潜力l交通：外部交通状况良好为引入区交通：外部交通状况良好为引入区域外部客群提供市场机会域外部客群提供市场机会 l自然资源：山海等资源优势明显，自然资源：山海等资源优势明显，具备打造生态宜居的环境基础具备打造生态宜居的环境基础1、发展潜力强大、发展潜力强大3、生态宜居环境、生态宜居环境4、引入高端服务、引入高端服务l思考：思考：l把握片区整体规把握片区整体规划和已形成的基本划和已形成的基本调性调性l融入生态休闲、融入生态休闲、宜居度假的大背景宜居度假的大背景l通过高端配套服通过高端配套服务提升项目形象务提升项目形象片区分析小结片区分析小结l片区规划：植入旅游、文化、养生、片区规划：植入旅游、文化、养生、会议等概念，提高片区的整体品质会议等概念，提高片区的整体品质 2、具有较强吸附力、具有较强吸附力l生态、休闲度假的概念已成为片区生态、休闲度假的概念已成为片区基本调性基本调性用地片区特性分析用地片区特性分析用地片区特性分析用地片区特性分析区域发展运行规律区域发展运行规律待发展区域发展模式情况待发展区域发展模式情况定性阶段 实现阶段1年1-2年1-2年初具规模逐步成熟跨越发展明确发展方向政策+环境逐步拉动区域发展成熟明确规划营造环境制定发展规划逐步细化发展脉络逐渐磨合成本投入创建环境l 随区域政策不断明确，国家建设不断投入，区域成熟化需要时间逐步实现；随区域政策不断明确，国家建设不断投入，区域成熟化需要时间逐步实现；l 区域发展成熟拉动整体市场与土地属性不断升值；区域发展成熟拉动整体市场与土地属性不断升值；l 整体市场升值对区域市场形成再促进作用，形成良性循环；整体市场升值对区域市场形成再促进作用，形成良性循环；预计预计5-65-6年后，长兴岛区域将发展成为成熟化热点经年后，长兴岛区域将发展成为成熟化热点经济技术开发区，人口结构发展更加优化；济技术开发区，人口结构发展更加优化；目前目前阶段阶段人口以本岛内原人口以本岛内原住人为主住人为主产业、旅游开发等逐渐拉动一批产业产业、旅游开发等逐渐拉动一批产业人群与阶段性度假类人群产生人群与阶段性度假类人群产生真正在岛内形成稳定的多元真正在岛内形成稳定的多元化人口比例与结构化人口比例与结构区域背景分析小结区域背景分析小结l站在城市的角度把握整个站在城市的角度把握整个项目，本案开发节奏应充项目，本案开发节奏应充分与城市开发脚步契合分与城市开发脚步契合大连城市背景研究大连城市背景研究长兴岛区域特性解读长兴岛区域特性解读l站在区域的角度把握站在区域的角度把握项目的定位项目的定位北海片区规划分析北海片区规划分析l把握北海片区整体规划把握北海片区整体规划l结合中心城区和北部经济结合中心城区和北部经济产业带发展推进项目开发产业带发展推进项目开发l将项目规划与城市整体规将项目规划与城市整体规划结合划结合l借助产业集群，结合借助产业集群，结合产业推进产业推进l与国家级经济技术开与国家级经济技术开发区接轨，引入国际化、发区接轨，引入国际化、生态化理念生态化理念l考虑引入高端休闲度假、考虑引入高端休闲度假、人文价值、会议理念、人文价值、会议理念、通过高端配套服务提升通过高端配套服务提升项目形象项目形象l借势区域环境，打造生借势区域环境，打造生态宜居环境态宜居环境项目开发宏观环境背景良好，项目开发宏观环境背景良好，具有极大先天优势和价值潜质具有极大先天优势和价值潜质用地片区特性分析用地片区特性分析宏观环境判断宏观环境判断项目定位思考项目定位思考本项目地处长兴岛未来规划生态宜居、旅游本项目地处长兴岛未来规划生态宜居、旅游本项目地处长兴岛未来规划生态宜居、旅游本项目地处长兴岛未来规划生态宜居、旅游渡假资源核心区域渡假资源核心区域渡假资源核心区域渡假资源核心区域定位应考虑借势与造势并举定位应考虑借势与造势并举定位应考虑借势与造势并举定位应考虑借势与造势并举借助区域已形成的认知基础发展，同时借助长兴岛整体规划与借助区域已形成的认知基础发展，同时借助长兴岛整体规划与策利好为区域和本项目注入新的活力策利好为区域和本项目注入新的活力生态生态宜居宜居多极联动多极联动多元化复合型多元化复合型高品质配套体系高品质配套体系具有高尔夫球特具有高尔夫球特色的，主题型的色的，主题型的高端标签高端标签2.2.1 项目用地指标2.2.2 项目用地条件分析用地条件分析用地条件分析项目用地条件项目用地条件宏观宏观l 瓦房店：连接大连和沈阳的重要经济区，大连北三市中最具发展力县级市。项目位于沈大发展轴线与辽宁环渤海发展轴线交汇位置，发展潜力巨大项目位于沈大发展轴线与辽宁环渤海发展轴线交汇位置，发展潜力巨大城市格局城市格局l 长兴岛区：新兴国家级经济技术开发区，大连北部未来重要生态宜居型中等港口城市。l距大连市中心130公里l距大连机场120公里l距瓦房店市约40公里l沈大高速官屯出口30公里l北距省会沈阳312.6公里目前与城市中心距离较远，后期随交通状况提升有望改善现状目前与城市中心距离较远，后期随交通状况提升有望改善现状距离距离周水子国际机场周水子国际机场40公里120公里130公里项目用地条件项目用地条件宏观宏观区域对外交通区域对外交通外部路网情况外部路网情况区域对外交通条件逐渐成熟，规划路网发达，路况等级良好区域对外交通条件逐渐成熟，规划路网发达，路况等级良好周水子国际机场周水子国际机场沈大高速沈大高速S 313S 313G 201G 201长兴岛北高速长兴岛北高速疏港高速疏港高速 大连大连疏港高速疏港高速 沈阳沈阳项目用地条件项目用地条件宏观宏观区域内部交通区域内部交通内部道路尚未形成，但已建成外部核心道路品级较好内部道路尚未形成，但已建成外部核心道路品级较好津岐公路疏港路疏港路地块西端地块西端疏港路疏港路地块东端地块东端地块内部部分地块内部部分施工通道施工通道l地块区域内只有海滨路贯穿东西，将地块整体一分为二；l规划的地块内部道路尚未完成，仅有地块西端边缘部分有少量施工通道；地块一地块一地块二地块二项目用地条件项目用地条件中观中观区域开发现状区域开发现状区域已建成部分渡假氛围浓厚，但项目其他参照缺失，周边荒凉区域已建成部分渡假氛围浓厚，但项目其他参照缺失，周边荒凉l区域内建成项目形成高尔夫休闲渡假氛围高尔夫果岭高尔夫果岭高尔夫海景高尔夫海景高尔夫会所高尔夫会所项目用地条件项目用地条件中观中观区域规划区域规划项目位置目前面临配套不足问题，需要通过一定手段解决项目位置目前面临配套不足问题，需要通过一定手段解决l从规划上看，项目位于大面积山体绿化环境之间，生态氛围浓厚；l项目一线海景相对较少，西南侧与仓储物流区域相邻，后期需使用区隔化手段提升项目环境纯度；l上风处有化工产业规划，后期有受化工污染影响风险，建议与政府协调解决；l项目距岛内的公共配套资源区有一定距离，也需要通过自身的规划解决生活等配套问题。PA项目用地条件项目用地条件中观中观四至条件四至条件海景营造与维护与地块开发价值有密切关系，海景营造与维护与地块开发价值有密切关系，先天条件优良先天条件优良l西北侧一线海景，海内有部分养殖设施；l东北侧与日本高尔夫球场隔路相望；建议：建议：l与政府协商将目前海域内养殖设施清楚，维修沙滩，形成良好海景资源；l建议在路北侧地块与日本高球场相邻区域以高密绿化带作为区隔。本本 案案北侧临海北侧临海目前有部分养目前有部分养殖设施殖设施日本高球场日本高球场绿化带绿化带绿化带绿化带项目用地条件项目用地条件微观微观边缘用地应充分利用其特性进行设计，提升溢价，平衡容积率边缘用地应充分利用其特性进行设计，提升溢价，平衡容积率四至条件四至条件本本 案案西侧西侧少量待拆迁房少量待拆迁房南侧南侧与大岭子山相邻与大岭子山相邻l地块西南侧资源性相对较差，需做好与未来物流仓储园区区隔工作；项目用地条件项目用地条件微观微观将市政路进行包装，将市政路进行包装，建立项目专属属地感建立项目专属属地感，并同时通过其他方式，并同时通过其他方式尽量削弱其对项目完整性的破坏力，同时便于与政府沟通；尽量削弱其对项目完整性的破坏力，同时便于与政府沟通；l用地内部有规划市政道路穿过，破坏了土地的完整性l解决方案：将市政路进行包装，强化私属感觉；用地内部用地内部市政路内部化市政路内部化处理处理本本 案案项目用地条件项目用地条件微观微观用地现状用地现状用地现状全荒，处于尚未启动阶段用地现状全荒，处于尚未启动阶段l用地内部基本平整，部分区域有较深沟壑，可能影响产品排布，建议部分填平l目前项目内部道路尚未修通，仅有一条小路可以车行靠近用地南端l用地目前仍呈最原始的荒地状态，土地一级开发尚未完成南侧地块内输电线南侧地块内输电线北侧地块内沟壑北侧地块内沟壑南侧地块内信号塔南侧地块内信号塔本本 案案项目用地条件项目用地条件微观微观用地价值用地价值 B1C1A1C3C2,B1C1A1C3C2,需根据地块价值进行产品规划排布需根据地块价值进行产品规划排布南侧地块具有作为项目展示面优势条件，北部地块海景资源良好；南侧地块具有作为项目展示面优势条件，北部地块海景资源良好；用地价值分析用地价值分析市政路北侧唯一地块，市政路北侧唯一地块，具有一线海景资源，具有一线海景资源，但存在地势低洼不平、但存在地势低洼不平、北风与潮湿多重影响；北风与潮湿多重影响；lA1地块：优势：海景资源，临近酒店，通达性高劣势：地势低体量小，与主要住宅区隔受海风直接影响；适宜产品：利润率或现金流产品lB1地块：优势：临近会所，处于地块核心位置，周边球场规划良好；劣势：通达性较差；适宜产品：低密度，标杆性产品lC1地块：优势：通达性高，高端组团氛围塑造性强；劣势：球场景观资源少；适宜产品：低密度，主力产品；lC2、C3地块：优势：展示型良好，球场景观规划优；劣势：通达性较差，临近项目边缘；适宜产品：标杆产品搭配主力产品；体量较大，应综合考体量较大，应综合考虑容积率平衡等问题，虑容积率平衡等问题，多产品线搭配，建立多产品线搭配，建立丰富的别墅类产品组丰富的别墅类产品组团；团；临近未来球场会所，临近未来球场会所，展示面良好，属资源展示面良好，属资源较高地块，应打造项较高地块，应打造项目标杆产品；目标杆产品；产品规划布局产品规划布局A1B1C1C2C3用地条件小结用地条件小结用地优势用地优势用地劣势用地劣势用地区位认知度相对较高用地区位认知度相对较高区域已建成的球场具备一定度假氛围区域已建成的球场具备一定度假氛围对外交通条件规划成熟，有助于未来项目客群对外交通条件规划成熟，有助于未来项目客群的放大的放大项目周边具有极高的景观价值和生态价值项目周边具有极高的景观价值和生态价值用地容积率较易实现中低密度的产品以及具备用地容积率较易实现中低密度的产品以及具备实现多种产品的可能实现多种产品的可能周边现状初级，用地尚未启动周边现状初级，用地尚未启动目前面临配套不足的问题，需要项目后期自身目前面临配套不足的问题，需要项目后期自身解决或等待市政规划跟进解决或等待市政规划跟进用地内部有规划市政道路穿过，破坏了土地的用地内部有规划市政道路穿过，破坏了土地的完整性完整性思考：思考：具备低密基础具备低密基础产品灵活度高产品灵活度高低密客群维度广低密客群维度广受市政道路分割受市政道路分割塑造时间相对长塑造时间相对长缺乏完善配套设施缺乏完善配套设施项目用地条件分析项目用地条件分析项目用地指标再分析项目用地指标再分析用地指标分析用地指标分析密度较低，低密度产品实现基础较好，可实现产品组合的可能性较多密度较低，低密度产品实现基础较好，可实现产品组合的可能性较多常规住宅常规住宅产品形式产品形式常规常规容积率容积率极限极限容积率容积率高层2.02.8小高层1.52.0洋房0.91.5叠拼0.81.0联排0.60.8双拼0.50.6独栋0.30.5可能实现的可能实现的产品组合形式产品组合形式独栋+联排+叠拼独栋+联排+叠拼+洋房联排+叠拼独栋+洋房在在FAR=0.8FAR=0.81.01.0的情况下的情况下在本项目容积率限制的条件下：l出现纯别墅社区对可开发用地资源浪费较高；l就项目规模而言，应采取多产品线的策略房地产市场分析房地产市场分析2.3.1 区域住宅市场2.3.2 大连别墅市场分析 三堂板块：三堂板块：长兴岛门户位置，岛内原居住核心区域，商业中心，各项配套相对齐全，自住人群为主，投资客逐渐开始涉足；楼区板块沙包板块三堂板块 沙包板块：沙包板块：岛内新兴居住区域，属于长兴岛中心地带，项目个数少且规模普遍较大，受到政府开发倾斜，板块内配套设施将会得到大幅改善；楼区板块：楼区板块：依托于产业园区的新兴居住区域，目前供应不足，预计未来将成为产业人群集中置业板块；区域住宅市场分析区域住宅市场分析板块划分板块划分 区域内供应以高层、小高层70-85平米产品为主，平均单价3800-4200；去化速度较快，目前已开盘存量仅1.1万平米，目前供应相对不足；板块内未来潜在供应较大，业态丰富，长兴湾碧海华城总建面约65万平，其中包含10万平商业；三堂板块逐步向东拓进，长兴岛大桥东侧宏润金港海岸项目，规划为建面160万平大盘,启动区为15万平米高层公寓产品，预计一期高层产品2010年内入市；三堂板块三堂板块区域住宅市场分析区域住宅市场分析项目名称项目名称占地占地/建面建面/容积率容积率总户数总户数产品形式产品形式面积面积区间区间主力主力户型户型所占所占比例比例均价均价元元/平平主力总主力总价价(万万)开盘时间开盘时间销售销售率率存量套数存量套数存量面积存量面积万平万平嘉恒国际嘉恒国际10/25/2.51126一期loft376套二期平层400套,三期7栋高层350套30-16060-8080%4100(loft6500)24.6-32.8一期2009.4 二期2009.8 三期2010.690%375套，loft产品剩余25套，三期7栋高层350套84-163平，四期未规划约8.5兴港府督花兴港府督花苑苑6.7/16/2.4600一栋兴港大厦和三栋26层兴港公寓73-1189065%420037.82007.12.2684%98套，接近尾盘，剩余不到100套房源0.9合美华庭合美华庭4/6.8/1.7654共12栋，4栋6层的多层、5栋10层的小高层组成和3栋17层高层30-13065-8775%400026-34.8一期2009.8 二期2010.662.5%184套，一期14套，二期170套，面积75-130平2翠岛经典翠岛经典14/22/1.6103015栋，多层6层、小高层9层、11层45-21077-8580%385029.6-33.8一期2008.4二期2008.9 2009.3三期2010.698%493套，一期二期售罄，三期493套，户型偏大5.3区域总计区域总计34.7/69.834.7/69.8341016.716.7为岛内后发区域，目前在售存量约1.46万平米，以高层小户型住宅产品为主；板块内潜在供应相对较少，部分海滨住宅出现外来投资度假置业趋势；区域内出现少量约130平米三居产品，但受总价原因影响，市场去化速度相对缓慢；沙包板块沙包板块区域住宅市场分析区域住宅市场分析项目名称项目名称占地占地/建面建面/容积率容积率总户数总户数产品形式产品形式面积面积区间区间主力主力户型户型所占所占比例比例均价均价元元/平平主力总主力总价价(万万)开盘时间开盘时间销售销售率率存量套数存量套数存量面积存量面积万平万平汇益华庭汇益华庭10/7.9/0.877807栋小高层和6栋带电梯多层67-1488860%390034.32009.687%100套左右清盘0.9长兴铭岛仕长兴铭岛仕家家13.6/21.44/1.582300B区（一期）3栋小高层，6栋多层，658套。A区（二期）3栋小高层，13栋多层，820套。A区（三期）3栋小高层，16栋多层，830套50-977760%370028.5一期2007.6二期2007.9三期2009.395%40套左右清盘，存量94平为主0.36敦豪海郡敦豪海郡6/11/1.8108010栋三层公建，5栋6层多层住宅，两栋11层小高层住宅，1栋18层高层住宅40-13592-10270%460042.3-46.92009.4.167%680套，一期600套剩余1/3房源，二期480套4.2万平未开盘6.2区域总计区域总计29.6/40.329.6/40.341604160820820套套7.467.46为岛内后发区域，但07-08年经历了大批量开发，同质化竞争严重，一度导致供大于求；后来随09年拆迁拉动市场红火，消化大批房源，存量供应基本去化完毕；由于单价低廉，起价3300元左右，吸引了岛内大量拆迁购房客户，自住和改善为主；兰亭假日是原新港假日开发商在此区域打造的又一产品，建面12万平，目前已进行线上宣传，预计10年9月份开盘；楼区板块楼区板块区域住宅市场分析区域住宅市场分析项目名称项目名称占地占地/建面建面/容积率容积率总户总户数数产品形式产品形式面积面积区间区间主力主力户型户型所占所占比例比例均价均价元元/平平主力主力总价总价(万万)开盘时间开盘时间销售销售率率存量套数存量套数存量面存量面积万平积万平新湾花园新湾花园4/7.6/1.986817栋，13栋多层，4栋小高层52-20080-11060%395031.6-43.5一期2008.5二期2008.10100%仅剩余4套公建，7000元/平0兰亭假日兰亭