房地产开发流程中风险防范典型案例分析.pptx
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1、房地产开发流程中风险防范房地产开发流程中风险防范典型案例分析典型案例分析商品房销售中的风险防范案例一案例一房屋毁损、灭失的风险与房屋交付的关系?房屋毁损、灭失的风险与房屋交付的关系?2010年年3月月1日,张某购买了甲开发商的房屋一套。合同约定的日,张某购买了甲开发商的房屋一套。合同约定的交房日期为:交房日期为:2010年年6月月10日。日。2010年年6月月5日,甲开发商的工作日,甲开发商的工作人员在当地的报刊上发出通知。通知的大体内容是:包括张某在人员在当地的报刊上发出通知。通知的大体内容是:包括张某在内的购房人购买的楼盘已具备交付条件。请各位购房人务必于内的购房人购买的楼盘已具备交付条件
2、。请各位购房人务必于2010年年6月月10日到甲公司办理交房手续,逾期责任自负。日到甲公司办理交房手续,逾期责任自负。2010年年6月月4日张某已前往北京出差。日张某已前往北京出差。2010年年6月月12日,张某所购房屋所在日,张某所购房屋所在楼层发生火灾而导致张某购买的房屋被烟熏黑并且墙体开裂。楼层发生火灾而导致张某购买的房屋被烟熏黑并且墙体开裂。2010年年6月月13日,张某出差回家,得知房屋发生火灾后,以房屋日,张某出差回家,得知房屋发生火灾后,以房屋尚未交付为由,要求与甲开发商解除购房合同并退还所交的购房尚未交付为由,要求与甲开发商解除购房合同并退还所交的购房款。款。问:问:1、张的要
3、求能否成立?、张的要求能否成立?(该请求能否成立,关键在于张某要求解除合同的条件是否具备、(该请求能否成立,关键在于张某要求解除合同的条件是否具备、风险是否转移给了张某)风险是否转移给了张某)最高法院关于商品房若干问题的解释第十条第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。的商品房买卖合同无效的,应予支持。第十一条第十一条 对房屋的转移占有,视为房屋的交付
4、使用,但当事人另有约定的对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条第十二条 因房屋主体结构质量不合
5、格不能交付使用,或者房屋交付使用后,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。应予支持。第十三条第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以
6、自行或者委托出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案能给甲开发商带来什么启示?因房屋交付的时间关系到业主支付物业费及其他费用。另外就是因房屋交付的时间关系到业主支付物业费及其他费用。另外就是房屋的交付时间关系到房屋的风险转移时间。因此,开发商一定房屋的交付时间关系到房屋的风险转移时间。因此,开发商一定要(在与购房人签订合同时,在交付房屋的时间条款中作出特别要(在与购房人签订合同时,在交付房屋的时间条款中作出特别说明,如约定说明,如约定“甲方所开发某楼盘(小
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