房地产基础知识大全.pptx
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1、房地产行业基础知识房地产行业基础知识主讲人:xxx 一、房地产名词一、房地产名词二、房地产建筑形态二、房地产建筑形态三、三、房屋分类房屋分类四、何为五证二书四、何为五证二书五、何谓物业管理五、何谓物业管理六、何谓智能化六、何谓智能化七、住宅基础配置七、住宅基础配置八、认八、认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具(一)房地产名词(一)房地产名词p1 1、房房地地产产:主主要要是是指指土土地地建建筑筑和和固固定定在在土土地地上上不不可可分分割割的的部部分分,由由于于其其位位置不可移动,因而又称为不动产置不可移动,因而又称为不动产p2 2、土土地地使使用用权权:使使用用国国有有土土地地所
2、所使使用用的的权权利利,主主要要指指建建筑筑内内容容,使使用用年年限限。土土地地使使用用权权出出让让年年限限:(最最高高年年限限)1 1、居居住住用用地地7070年年;2 2、工工业业用用地地5050年年;3 3、商商业业、旅旅游游、娱娱乐乐用用地地4040年年 ;4 4、教教育育、科科技技、文文化化、卫卫生生、体体育育用用地地5050年年;5 5、综综合合或或其其他他人人用用地地5050年年。但但土土地地使使用用者者在在使使用用期期满满时时申申请请续续期期,可重新签定合同,支付出让金,并办理登记,继续享受土地使用权。可重新签定合同,支付出让金,并办理登记,继续享受土地使用权。p3 3、房房产
3、产证证:是是房房屋屋竣竣工工验验收收后后,由由房房管管部部门门合合法法拥拥有有房房产产的的最最主主要要证证明明材材料料p4 4、三通一平:水,电,路、三通一平:水,电,路(通通),),场地平整场地平整p5 5、配套设施:主要是为满足小区内的使用功能提供的各种设施、配套设施:主要是为满足小区内的使用功能提供的各种设施p6 6、容容积积率率:规规划划地地块块内内各各类类总总建建筑筑面面积积与与规规划划地地块块面面积积(红红线线以以内内)之之比比;别别墅墅容容积积率率一一般般在在1.31.3以以内内,多多层层容容积积率率一一般般在在1.81.8以以内内,小小高高层层在在2.52.5以以内内,高高层层
4、在在2.52.5及以上;及以上;(目的为限制小区人口密度比目的为限制小区人口密度比)p7 7、占地面积:小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内、占地面积:小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内(%)(%)p8 8、基地面积:建筑物整体在地面的正投影面积、基地面积:建筑物整体在地面的正投影面积p9 9、建筑面积:整个建筑每一层累积加起来的面积总和、建筑面积:整个建筑每一层累积加起来的面积总和p1010、楼楼间间距距:板板式式建建筑筑的的间间距距系系数数在在建建筑筑朝朝向向与与正正南南夹夹角角为为0-200-20度度时时最最大大,为为1.71.7(新新建建区区);1.61.
5、6(改改建建区区)。单单栋栋塔塔式式建建筑筑在在两两侧侧无无其其他他遮遮挡挡建建筑筑时时间间距距系系数数不不得得小小于于1.01.0;多多栋栋塔塔式式建建筑筑东东西西排排列列,相相邻邻建建筑筑的的间间距距等等于于或或大大于于单单塔塔的的长长度度时,与被遮挡的板式建筑的间距系数不得小于时,与被遮挡的板式建筑的间距系数不得小于1.21.2。p1111、绿化率:绿化面积在占地面积中所占的百分比、绿化率:绿化面积在占地面积中所占的百分比(一)房地产名词(一)房地产名词p1212、得房率、得房率(公摊公摊):套内使用面积与建筑公共(外保温)面积比:套内使用面积与建筑公共(外保温)面积比p1313、日日照
6、照间间距距:建建筑筑物物与与建建筑筑物物之之间间的的距距离离,它它要要满满足足一一个个比比例例的的要要求求,以以冬冬至至(或或大大寒寒)日日(太太阳阳距距地地球球最最远远)为为计计算算依依据据,透透过前栋楼照在后栋楼一层窗台沿的日照时间不能低于过前栋楼照在后栋楼一层窗台沿的日照时间不能低于1-21-2(3 3)小时)小时p1414、中线:指墙中间的一条线,到两个墙中间的距离、中线:指墙中间的一条线,到两个墙中间的距离p1515、层层高高:本本层层建建筑筑地地面面至至上上一一层层建建筑筑地地面面的的高高度度;住住宅宅标标准准层层高一般为为高一般为为2.8-3.02.8-3.0米米p1616、净高
7、:本层楼建筑地面与本层顶棚之间的净高度、净高:本层楼建筑地面与本层顶棚之间的净高度p1717、承承重重墙墙:指指支支撑撑着着上上部部楼楼层层(楼楼板板)重重量量的的墙墙体体;也也起起到到把把一一个个房房间间和和另另一一个个房房间间隔隔开开的的作作用用。在在工工程程图图上上称称为为承承重重墙墙,是是该该建筑的结构承重构件的称谓,是支撑上部楼层墙、楼板重量的墙体建筑的结构承重构件的称谓,是支撑上部楼层墙、楼板重量的墙体(一)房地产名词(一)房地产名词p1818、非非承承重重墙墙:指指不不支支撑撑着着上上部部楼楼层层(楼楼板板)重重量量的的墙墙体体,只只起起到到把把一一个个房房间间和和另另一一个个房
8、房间间隔隔开开的的作作用用。如如在在工工程程图图上上称称做做中中空空墙墙体体或或填填充充墙墙(如如砼砼空空斗斗墙墙、加加气气砼砼砌砌块块墙墙、实实心心砖砖墙墙、GRCGRC板板、页页岩岩空空心心砖砖、或或轻轻质质板板材材隔隔墙墙等等;也也可可称称做做为为隔隔墙墙),是指不是支撑上部楼层墙、楼板重量的墙体,是指不是支撑上部楼层墙、楼板重量的墙体p1919、房型:指几房、几厅、几卫、几阳台、房型:指几房、几厅、几卫、几阳台2020、动动线线:进进门门后后,各各个个功功能能房房之之间间的的活活动动距距离离,动动静静分分开开,干湿分开,厅与卧室不在一条直线上干湿分开,厅与卧室不在一条直线上p2121、
9、预预制制板板:指指预预先先按按照照尺尺寸寸统统一一制制作作的的砼砼楼楼板板(包包括括预预制制平平板板、预预制制空空心心板板),到到时时候候再再直直接接铺铺上上去去,这这样样可可以以使使施施工工速速度度加加快快,造造价价低低,但但整整体体抗抗震震性性和和抗抗渗渗性性较较差差。厨厨、卫卫房房间间不采用预制板不采用预制板p2222、现浇板:指在施工现场直接用砼浇注的楼板、现浇板:指在施工现场直接用砼浇注的楼板(一)房地产名词(一)房地产名词p2323、销销售售面面积积:销销售售面面积积=套套内内建建筑筑面面积积+分分摊摊的的公公共共建建筑筑面面积积p2424、套套内内建建筑筑面面积积:套套内内建建筑
10、筑面面积积=套套内内使使用用面面积积+套套内内墙墙体体面积面积+阳台建筑面积阳台建筑面积p2525、分分摊摊的的公公用用建建筑筑面面积积:分分摊摊的的公公用用建建筑筑面面积积=公公用用建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数套套内内建建筑筑面面积积;公公用用建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数=公公用用建建筑筑面积面积套内建筑面积之和套内建筑面积之和p2626、建建筑筑密密度度:规规划划地地块块红红线线内内各各类类建建筑筑基基底底占占地地面面积积与与规规划总用地块面积之比;一般为划总用地块面积之比;一般为30304040(一)房地产名词(一)房地产名词p2727、绿绿地地率率:规规划划地地块块内内各各类类
11、绿绿地地面面积积的的总总和和占占规规划划地地块块面面积积的的比比率率;一般新建社区绿地率在一般新建社区绿地率在30-3530-35左右左右p2828、住住宅宅的的层层高高和和净净高高:层层高高是是指指住住宅宅高高度度以以“层层”为为单单位位计计量量,每每一一层层之之间间的的层层高高度度,在在建建筑筑称称谓谓上上这这个个高高度度就就叫叫层层高高;它它通通常常包包括括下下层层地地板板面面或或楼楼板板面面到到上上层层地地板板、楼楼板板面面之之间间的的距距离离。目目前前,一一般般住住宅宅多多层层层层高高在在2.82.83.03.0米米左左右右(规规范范规规定定建建筑筑层层高高不不得得小小于于2.6m2
12、.6m),高高层层、小小高层在高层在2.9-3.22.9-3.2米左右;净高则是指层高减去楼板厚度的净距离。米左右;净高则是指层高减去楼板厚度的净距离。(一)房地产名词(一)房地产名词p2929、住住宅宅的的开开间间:住住宅宅开开间间即即住住宅宅的的宽宽度度,指指一一间间房房屋屋内内一一面面墙墙中中到到另另一一面面墙墙中中之之间间的的实实际际距距离离,因因为为是是就就一一个个自自然然间间的的宽宽度度而而言言,故故又又称称为为开开间间,住住宅宅开开间间一一般般为为3.04.53.04.5米米,较较小小的的开开间间范范围围,可可缩缩短短楼楼板板的的层层间间跨跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震
13、性度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性p3030、住住宅宅进进深深:指指一一间间独独立立的的房房屋屋或或一一幢幢居居住住建建筑筑从从前前墙墙中中到到后后墙墙中中之之间间的的实实际际长长度度,我我国国城城镇镇住住宅宅房房间间的的进进深深一一般般限限定定在在5 5米米左左右右(与与开开间间的的比比例例关关系系),一一般般不不任意扩大。任意扩大。(一)房地产名词(一)房地产名词p3131、砖砖混混结结构构住住宅宅:砖砖混混结结构构住住宅宅中中的的“砖砖”,指指的的是是一一种种统统一一尺尺寸寸的的建建筑筑材材料料,也也有有其其他他尺尺寸寸的的异异型型粘粘土土砖砖、如如空空心心砖砖等等;“混混”是是
14、指指由由钢钢筋筋、水水泥泥、砂砂石石、水水按按一一定定比比例例配配制制的的混混合合的的钢钢筋筋混混凝凝土土配配料料,包包括括楼楼板板、过过梁梁、楼楼梯梯、阳阳台台、挑挑檐檐。这这些些配配件件与与砖砖做做的的承承重重墙墙相相结结合合,可可以以称称为为砖砖混混结结构构住住宅宅,由由于于使使用用和和抗抗震震要要求求,砖砖混住宅一般控制在混住宅一般控制在5 5、6 6、7 7层(室外地面距屋檐高度不超层(室外地面距屋檐高度不超18-2118-21米)。米)。p3232、其其他他结结构构类类型型:1 1、框框架架结结构构住住宅宅:是是指指以以钢钢筋筋混混凝凝土土浇浇捣捣成成承承重重梁梁柱柱;用用轻轻质质
15、的的砼砼空空斗斗墙墙、加加气气砼砼砌砌块块墙墙、实实心心砖砖墙墙、GRCGRC板板、页页岩岩空空心心砖砖、或或轻轻质质板板材材隔隔墙墙等等分分户户装装配配而而成成的的住住宅宅;一一般般小小高高层层、高高层层建建筑筑物物采采用用框框架架结结构构(缺缺点点是是墙墙角角出出有有柱柱凸凸出出);2 2、框框架架-剪剪力墙结构(多用于公建项目、公寓);力墙结构(多用于公建项目、公寓);3 3、剪力墙结构(多用于高层、剪力墙结构(多用于高层(一)房地产名词(一)房地产名词建建筑筑);4 4、钢钢结结构构(多多用用于于公公建建项项目目和和超超高高建建筑筑);5 5、模模结结构构。多多用用于于住住宅宅类类的的
16、结结构构类类型型有有;木木、砖砖木木、砖砖混混、框框架架、异异型型柱柱结结构构;多层剪力墙、高层有剪力墙结构等。多层剪力墙、高层有剪力墙结构等。p3333、单单元元式式住住宅宅:单单元元式式住住宅宅是是指指除除卧卧室室外外,包包括括起起居居室室、卫卫生生间间、厨厨房房、厕厕所所等等辅辅助助用用房房,且且上上下下水水、供供暖暖、燃燃气气等等设设施施、设设备备齐全,可以独立使用的住房,一般是指成套的楼房。齐全,可以独立使用的住房,一般是指成套的楼房。p3434、公公寓寓式式住住宅宅:公公寓寓式式住住宅宅是是区区别别于于独独院院独独户户的的西西式式别别墅墅住住宅宅而而言言的的,公公寓寓式式住住宅宅一
17、一般般建建筑筑在在大大城城市市里里,多多数数为为高高层层大大楼楼,标标准准较较高高,每每一一层层内内有有若若干干单单户户独独用用的的套套房房,包包括括卧卧室室、起起居居室室、客客厅厅、浴浴室室、厕厕所所、厨厨房房、阳阳台台等等等等,还还有有的的附附设设于于旅旅馆馆酒酒店店之之内内,供供一一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。(一)房地产名词(一)房地产名词p3535、花花园园式式住住宅宅:花花园园式式住住宅宅一一般般也也称称西西式式洋洋房房或或小小洋洋楼楼,也也称称花花园园别别墅墅,一一般般都都是是带带有有花花园园草草坪坪和和车车库库的的独独院院式式
18、平平房房或或二二三三层层小小楼楼,建建筑筑密密度度很很低低,内内部部居居住住功功能能完完备备,装装修修豪豪华华,并并富富有有变变化化,住住宅宅水水、电电、暖暖供供给给一一应应俱俱全全,户户外外道道路路、通通讯讯、购购物物、绿绿化化也也都都有有较较高高的的标标准,一般为高收入者购买准,一般为高收入者购买p3636、跃跃层层式式住住宅宅:跃跃层层式式住住宅宅是是指指住住宅宅占占有有上上下下两两层层楼楼面面,卧卧室室、起起居居室室、客客厅厅、卫卫生生间间、厨厨房房及及其其他他辅辅助助用用房房可可以以分分层层布布置置,上上下下层层之之间间的的交交通通不不通通过过公公共共楼楼梯梯而而采采用用户户内内独独
19、用用小小楼楼梯梯连连接接,优优点点是是:每每户户都都有有较较大大的的采采光光面面,通通风风较较好好;户户内内居居住住面面积积和和辅辅助助面面积积较较大大;布局紧凑,功能明确,相互干扰较小布局紧凑,功能明确,相互干扰较小(一)房地产名词(一)房地产名词p3737、复复式式住住宅宅:复复式式住住宅宅一一般般是是指指每每户户住住宅宅在在层层高高较较高高的的一一层层楼楼中中增增建建一一个个1.21.2米米的的夹夹层层,两两层层合合计计的的层层高高要要大大大大低低于于跃跃层层式式住住宅宅(复复式式为为3.33.3米米,而而一一般般跃跃层层式式为为5.65.6米米),其其下下层层供供起起居居用用,如如炊炊
20、事事、进进餐餐、洗洗浴浴等等,上上层层供供休休息息睡睡眠眠和和贮贮藏藏用用,户户内内设设有有一一层层的的起起居居室室高高2 2米米,上上层层直直接接作作为为卧卧室室的的床床面面,人人可可坐坐起起但但无无法法直直立立;优优点点是是:平平面面利利用用系系数数高高,通通过过夹夹层层复复合合,可可使使住住宅宅的的使使用用面面积积提提高高50507070;户户内内隔隔层层为为木木结结构构,将将隔隔断断家家具具、装装饰饰融融为为一一体体,既既是是墙墙,又又是是楼楼板板、床床、柜柜,降降低低了了综综合合造造价价;上上部部层层采采用用推推拉拉窗窗户户,通通风风采采光光良良好好,与与一一般般层层高高和和面面积积
21、相相同同的的住住宅宅相相比比,土土地地利利用用率率可可提提高高4040;不不足足在在于于:复式住宅面宽大、进深小,如采用内廓式平面组合复式住宅面宽大、进深小,如采用内廓式平面组合(一)房地产名词(一)房地产名词(一)房地产名词(一)房地产名词 必必然然导导致致一一部部分分户户型型朝朝向向不不佳佳,自自然然通通风风采采光光较较差差;层层高高过过低低,如如厨厨房房只只有有2 2米米高高度度,长长期期使使用用易易产产生生局局促促憋憋气气的的不不适适感感,贮贮藏藏间间较较大大,但但层层高高只只有有1.21.2米米,很很难难充充分分利利用用;由由于于室室内内的的隔隔断断楼楼板板均均采采用用轻轻薄薄的的木
22、木隔隔断断,木木材材的的成成本本较较高高,且且隔隔音音、防防火火功功能能差差,房房间间的的私私密密性性、安安全全性性较较差差。目目前前,这这种种住住宅宅的的设设计计正正在在不不断断改改进进,由由于于其其精精巧巧实实用用,价价格格较较低低仍仍有有广广阔阔的的市市场场前前景景。现现在在郑郑州州市市大大部部分分新新建建社社区的多层顶层有复式结构(区的多层顶层有复式结构(6 6层,层,6.56.5层)。层)。3838、商商品品房房面面积积误误差差的的处处理理方方式式:按按套套内内建建筑筑面面积积或或者者建建筑筑面面积积计计价价的的,当当事事人人应应当当在在合合同同中中载载明明合合同同约约定定面面积积与
23、与产产权权登登记记面面积积发发生生误误差差的的处处理理方方式式。合合同同未未作作约约定定的的,按按以以下下原则处理:原则处理:面面积积误误差差比比绝绝对对值值在在3 3以以内内(含含3 3)的的,据据实实结结算房价款;算房价款;面面积积误误差差比比绝绝对对值值超超过过3 3时时,买买受受人人有有权权退退房房。买买受受人人退退房房的的,房房地地产产开开发发企企业业应应当当在在买买受受人人提提出出退退房房日日期期3030日日内内将将买买受受人人已已付付房房价价款款退退还还给给买买受受人人,同同时时支支付付已已付付房房价价款款利利息息。买买受受人人不不退退房房的的,产产权权登登记记面面积积大大于于合
24、合同同约约定定面面积积时时,面面积积误误差差比比在在3 3之之内内(含含3 3)的的房房价价款款由由买买受受人人补补足足;超超出出3 3部部分分的的房房价价款款由由房房地地产产企企业业承承担担,产产权权归归买买受受人人。产产权权登登记记面面积积小小于于合合同同约约定定面面积积时时,面面积积误误差差比比绝绝对对值值在在3 3(含含3 3)以内部分的房价款由房地产企业返还买受人;以内部分的房价款由房地产企业返还买受人;(一)房地产名词(一)房地产名词(一)房地产名词(一)房地产名词 绝绝对对值值超超过过3 3的的房房价价款款由由房房地地产产开开发发企企业业双双倍倍返返还还买买受受人人。按按建建筑筑
25、面面积积计计价价的的,当当事事人人应应当当在在合合同同中中约约定定套套内内建建筑筑面面积积和和分分摊摊的的共共有有建建筑筑面面积积,并并约约定定建建筑筑面面积积不不变变而而套套内内建建筑筑面面积积发发生生误误差差以以及及建建筑筑面面积积与与套套内内建建筑筑面面积积均均发发生生误误差差时的处理方式。时的处理方式。p双拼:即每单元层中有两户住宅,又称一梯两户。双拼:即每单元层中有两户住宅,又称一梯两户。p三拼:即每单元层中有三户住宅,有成一梯三户。三拼:即每单元层中有三户住宅,有成一梯三户。p独栋别墅:既独立一栋存在的别墅。独栋别墅:既独立一栋存在的别墅。p双拼别墅:两栋连在一起的别墅双拼别墅:两
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