房地产投资与投资风险精.pptx

房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理进入20世纪以来，随着世界经济的发展，社会的进步和人口的增加，人们对房地产的雪球日益增加了。随着中国房地产市场的飞速发展，房地产服务业在市场中的地位和作用日益重要。为让大家学到更多房地产开发经营有关的知识本课程介绍房地产投资与房地产市场的基本理论与基本概念，重点讲述房地产市场调查与市场分析、房地产投资项目经济评价与可行性研究的技术和方法，概要介绍房地产开发程序、房地产金融和物业资产管理等内容。回顾房地产的概念？房地产：是房产和地产的总称，本质上是指土地及地上的建筑物和构筑物及其各种权益。本课程中主要介绍:有关房地产投资、房地产市场规律、房地产市场调查、房地产开发程序、房地产价值、房地产经济评价、房地产风险分析、房地产项目开发可行性分析、房地产金融、物业管理等内容。第一章第一章房地产投资与投资风险房地产投资与投资风险内容提要：1、投资与房地产投资 2、房地产投资的特性 3、房地产投资的形式与利弊 4、房地产投资的风险 5、风险与投资组合 第一节投资与房地产投资一一.投资概述投资概述（一）投资的概念（一）投资的概念投资：是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。（如、房地产投资、股票投资、基金投资、艺术品投资等等）对投资最通俗的理解：就是用钱来获取更多的钱。从金融角度理解：投资是购买金融资产以期获得满意的未来收益或者资产增值后将其以更高价格出卖的行为。从经济角度理解：是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。投资和投机相比经历时间较长，趋向在未来一定时期内获得某种比较持续稳定的收益。投资和投机的区别在当今的市场上，最难区分的概念恐怕非投资和投机莫属了。投资和投机的界线已经变得越来越模糊，以至于有了这样的调侃：投资就是一次成功的投机，而投机就是一次失败的投资。人们似乎已不太看重投资与投机的区别，在许多情况下，投资和投机两个概念经常是互相换用。更多的情况下则是，投资已不再是一个严肃的概念，反倒成为投机者手中高举的一面大旗，以此来引诱跟风者，为自己派发服务。投资：以谋求未来收益为目的，投放一定的财物，以经营某项事业为目的。投机：迎合时机，专指乘时机以谋求个人名利都是为谋求利益而为，然而仔细一想，投资是理性的，它是为经营事业为目的，它有严谨的思考合理的分析为前提而做出的决定，而投机是感性的，是所谓迎合时机而为。第一节投资与房地产投资一.投资概述（二）投资的分类（二）投资的分类1.短期投资和长期投资（按投资期限或投资回收期长短来分的）短期投资-大概在1年内能收回的各种投资活动。资金周转快、流动性好、风险相对小、但收益率较低。长期投资-1年以上的投资活动。投资回收期长、短期变现能力差、风险较高、但盈利能力较强。长期投资与短期投资相比显著不同点是（guriba）A更重视货币时间价值B更重视风险价值的计量CA和B都是D更重视现金流量的计算一一.投资概述投资概述（二）投资的分类（二）投资的分类2.直接投资与间接投资直接投资与间接投资（按投资人能否控制其投资资金）直接投资：投资人直接将资本用于开办企业、购置设备、收购和兼并其它企业等，通过一定的经济组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。特点：资金所有者和使用者为同一个人或机构，所以，能有效控制资金的使用过程。间接投资：主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资。特点：资金所有者和使用者是分离的一.投资概述（二）投资的分类（二）投资的分类3.金融投资和实物投资金融投资和实物投资（按投资对象存在形式的不同）金融投资：是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产的经济行为。在现实经济生活中，金融投资不仅有资本市场的股票、债券、基金、期货、信托、保险等投资形式，还有货币市场的存款、票据、外汇等投资形式，还可以包括风险投资、彩票投资等。实物投资：是指投资者为获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产）以形成实物资产的经济行为。实物投资大致可分为固定资产投资、流动资产投资等。金融投资与实物投资的主要区别在于：前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累。固定资产、流动资产、金融资产的区别？一.投资概述（二）投资的分类（二）投资的分类4、生产性投资和非生产性投资（按其投入的领域）、生产性投资和非生产性投资（按其投入的领域）生产性投资：是指投入到生产、建设等物质生产领域中的投资，其最终成果是各种生产性资产。由于企业的生产性资产分为固定资产和流动资产，因此，生产性投资又分为固定资产投资和流动资产投资。在经济建设中，生产性固定资产投资与流动资产投资必须保持适当的比例，这样，生产和投资才能正常进行。生产性投资通过循环和周转可以回流，并且可以实现增值和积累。非生产性投资：是指投入到非物质生产领域中的投资，其最终成果是各种非生产性资产，主要用于满足人民的物质文化生活得要。非生产性投资又可分为两部分：一部分是纯消费性投资，没有盈利，投资不能收回，其再投资依靠社会积累，如对学校、国防安全、社会福利设施等的投资；另一部分是可转化为无形商品的投资，有盈利，可以收回投资，甚至可实现增值和积累，如对影剧院、电视台、信息中心和咨询公司等的投资。此外，投资还可以按照国内投资和国际投资等多种方式进行分类。房地产投资领域几乎涉及到了各种投资形式，尤其是房地产金融的不断创新与发展，使得传统上不适合在房地产投资领域使用的短期投资、间接投资和金融投资形式越来越得到普遍的应用。一.投资概述（三）投资的特性（三）投资的特性1.投资是一种经济行为，2.投资具有时间性3.投资目的是获取收益4.投资具有风险性一.投资概述（四）投资的作用（四）投资的作用1.投资是一个国家经济增长的基本推动力。2.投资与企业发展密切相关3.投资可以出促进人民生活水平4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往。二.房地产投资概述（一）房地产投资概念（一）房地产投资概念房地产投资：经济主体房地产投资：经济主体以获取未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资的目的：实现财富最大化（二）房地产投资分类（二）房地产投资分类有三种分类方法:1.按投资主体划分按投资主体划分:根据房地产主体不同可分为,政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。其中，政府投资和非盈利机构投资以社会效应和环境效应为重（如、廉租住房投资、低碳排放住宅师范项目投资）；企业投资和个人投资以经济效应为重。（如、写字楼、商品住宅楼投资）二.房地产投资概述（二）房地产投资分类（二）房地产投资分类2.按经济活动类型划分：按经济活动类型划分：可分为土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资。房地产中介服务和物业管理不属于房地产投资研究范畴。3.按物业类型划分：居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资、特殊物业投资二.房地产投资概述房地产投资特性每年都会以单选、多选或判断题的类型出现，尤其是存在效益外溢和转移的特性。问：房地产的特点和房地产投资的特点有什么区别？答：房地产具有不可移动性、寿命周期长、异质性和弱流动性等特点，而房地产投资具有以下8个特点：区位选择异常重要、适于进行长期投资（可简单理解为长期性，下同）、需要适时的更新改造投资（适应性）、投资价值难以判断因而易产生资本价值风险（投资价值不确定性）、变现性差、易受政策影响（政策影响性）、依赖专业管理（专业管理依赖性）、存在效益外溢和转移（相互影响性）。房地产投资特点是由于房地产特点所决定的，比如：正是由于房地产具有不可移动性，房地产投资才具有区位选择异常重要性和存在效益外溢和转移，异质性决定投资价值难以判断因而易产生资本价值风险，弱流动性决定变现性差，寿命周期长决定适于进行长期投资等。二.房地产投资概述（三）房地产投资的特性（三）房地产投资的特性1.区位选择异常重要:理解房地产的不可移动性决定了区位选择异常重要。2.适于进行长期投资：掌握经济寿命与自然寿命的概念。3.需要适时的更新改造投资：理解投资者需要适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。4.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险：异质性是房地产的重要特征。5.变现性差：与房地产弱流动性密切相关。6.易受政策影响7.依赖专业管理8.存在效益外溢和转移1.区位选择异常重要例题房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对()都具有吸引力。A.置业投资者B.开发商C.承包商D.租客答案：ABD2.适于进行长期投资房地产具有寿命周期长的特点，可以说是一种长期投资。房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。房地产的经济寿命与其使用性质相关。（应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同）。例题房地产的经济寿命是指物业开始使用至()的时刻。A.总收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.收益为零D.收益率小于基准收益率答案：GURIBA3.需要适时的更新改造投资为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。4.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险：异质性是房地产的重要特征。各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。因此，投资价值难以判断因而易产生资本价值风险因此，投资价值难以判断因而易产生资本价值风险。5.变现性差：与房地产弱流动性密切相关。6.易受政策影响政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。7.依赖专业管理专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。8.存在效益外溢和转移相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。房地产投资的特点例题房地产投资的特点例题例子例子1：仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（）。A更长的经济寿命B更显著的各异性C更强的适应性D更专业的物业管理答案：GURIBA。投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化体现的是房地产投资的适应性。题意中销售自行车的店铺比生产自行车的厂房更容易在使用上进行调整。例子例子2：某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。A位置固定性B各异性C适应性D相互影响性答案：DURIBE。房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。例子例子3：（单选）投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。A获取房地产当期收益B获取房地产未来收益C直接从事房地产开发经营活动D间接参与房地产开发经营活动答案：HOYARI例题例题4：按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（）。（有修改）（2002年试题）A存在效益外溢和转移B需要适时的更新改造投资C投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D易受政策影响答案：HOYARI例子例子5（06单选）投资者对房地产内部，使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。A各异性B适应性C相互影响性D专业管理依赖性答案：HOYARI。投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化体现的房地产投资的适应性。例子例子6：按物业类型划分，房地产投资的物业类型主要包括：1.居住物业；2.商业物业；3.工业物业；4.酒店与休闲娱乐设施；5.特殊物业。答案：BURITARINA第二节第二节房地产投资的形式与利弊房地产投资的形式与利弊房地产投资从形式上分为房地产直接投资和房地产间接投资两类。房地产直接投资又可分为房地产开发投资和房地产置业投资两种形式；房地产间接投资的具体投资形式包括：投资房地产企业股票或债券（reits），投资房地产投资信托基金和购买住房抵押支持证券(mbs)等。房地产估价师之房地产开发经营与管理-掌握房地产投资概念、目的、投资特点，易出选择和判断第二节第二节房地产投资的形式与利弊房地产投资的形式与利弊一.房地产直接投资房地产直接投资房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚一.房地产直接投资房地产直接投资（一）房地产开发投资（一）房地产开发投资所谓房地产开发投资，是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、货仓等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。一.房地产直接投资房地产直接投资（二）房地产置业投资（二）房地产置业投资房地产置业投资，是指面已具备使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产)，也可以是市场上的存量房地产(市场上的旧有房地产)。置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。例如，某公司以300万元投资购买了一个250m2的写字楼单位，并将其中的100m2用做该公司的办公室，将另外150m2租给另外一个单位使用，每年扣除维修管理费用后的净租金收入是50万元。经过l0年之后，该公司为了财务安排方面的需要，将拥有的250m2写字楼全部转售出去，扣除销售税费后的净转售收入为450万元。可以看出，该公司的置业投资，同时达到了自用(消费)、获取经常性收益、投资保值和增值等几个方面的目的。二.房地产间接投资房地产间接投资房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。房地产间接投资的具体投资形式包括：投资房地产企业股票或债券（reits）投资房地产投资信托基金购买住房抵押支持证券(mbs)等。二.房地产间接投资房地产间接投资（一）投资房地产企业股票或债券（一）投资房地产企业股票或债券为了降低融资成本，越来越多的大型房地产投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。例如，北京首都创业集团1999年5月28日成功发行了5亿元期限为3年、年利率为54的企业债券，用于阳春光华、盛世家园等6个优质普通住宅项目的开发，不仅解决了开发项目资金短缺的问题，也为投资者提供了一个很好的间接投资房地产的机会；北京天鸿宝业、深圳金地、华润北京置地等则通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投人问题。债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。二.房地产间接投资房地产间接投资（二）投资房地产投资信托基金（二）投资房地产投资信托基金房地产投资信托基金(REITS)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITS的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经理管理的房地产投资组合中，REITS将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。投资者将资金投入REITS有很多优越性：第一，收益相对稳定，因为REITS的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，REITS投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITS股份转换为现金，因为REITS股份可在主要的证券交易所交易，这就使得买卖房地产投资信托基金的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。REITS选择投资的领域非常广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经理管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地产投资信托公司的股票，成了千百万个人投资者以及大型机构投资者(包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等)间接投资房地产的重要工具。中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道，以摆脱过分依赖商业银行间接融资的局面。而REITS作为一种创新的房地产金融工具，已经出现了若干雏形。预计随着中国相关法律制度的完善，REITS很快将成为中国投资者现实的投资工具。二.房地产间接投资房地产间接投资（三）购买住房抵押支持证券（三）购买住房抵押支持证券所谓住房抵押贷款证券化，就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权所谓住房抵押贷款证券化，就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。主购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。主要做法是：银行将所要做法是：银行将所持有的个人住房持有的个人住房抵押贷款债权抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司，出售给专门设立的特殊目的公司(spc)，由该公司将其汇集，由该公司将其汇集重组成重组成抵押贷款集合抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券证券出售给投资者。购买抵押出售给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。地获取房地产投资的收益。住房抵押贷款证券化兴起于住房抵押贷款证券化兴起于20世纪世纪70年代，现已成为美国、加拿大等发达年代，现已成为美国、加拿大等发达资本主义资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段，新兴国家和地区如泰国、国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段，新兴国家和地区如泰国、韩国、马来西亚、韩国、马来西亚、香港等也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持香港等也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地证券成了一种重要的房地产间接投资工具。随着中国住房市场住房金融服务的迅产间接投资工具。随着中国住房市场住房金融服务的迅速发展，在中国推行住房抵押贷速发展，在中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，作为大众投资工具款证券化的条件已日趋成熟，作为大众投资工具的住房抵押支持证券，已经出现在中国的住房抵押支持证券，已经出现在中国的投资市场上了，但美国的投资市场上了，但美国2008年住房抵押贷款危机的影响步伐有所放缓，不过最终还是要年住房抵押贷款危机的影响步伐有所放缓，不过最终还是要成为大众投资方式的。成为大众投资方式的。