房地产开发成本控制课程.pptx

房地产开发成本的定义房地产开发成本的定义 是指房地产企业为开发一定数量的商品房所是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）各管理部门为组织和管理开业（公司本部）各管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。销售费用。房地产开发成本控制架构房地产开发成本控制架构n房地产开发成本的构成房地产开发成本的构成n房地产开发成本控制的意义房地产开发成本控制的意义n房地产开发成本控制的措施房地产开发成本控制的措施房地产开发成本构成房地产开发成本构成1.土地使用权出让金土地使用权出让金2.土地征用及拆迁安置补偿费土地征用及拆迁安置补偿费 3.前期工程费前期工程费4.建安工程费建安工程费5.基础设施费基础设施费6.公共配套设施费公共配套设施费7.不可预见费不可预见费8.开发期间税费开发期间税费土地使用权出让金土地使用权出让金n国家以土地所有者身份，将一定年限内的土国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。因素修正得到。土地征用及拆迁安置补偿费土地征用及拆迁安置补偿费 n土地征用费土地征用费是指国家建设征用农村土地发生的是指国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。费的估算可参照国家和地方有关规定进行。n拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费是指依法定程序，将国有储是指依法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。前期工程费前期工程费 n项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可按项目总投资额的一定百分比估算。通常般可按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的规划及设计费为建安工程费的3左右，水文左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。准估算。n“三通一平三通一平”等土地开发费用。主要包括地上等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。据实际工作量，参照有关计费标准估算。建安工程费建安工程费 n主要指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装备及安装)以及室内装修工程费等。以及室内装修工程费等。n在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。算。基础设施费基础设施费 n本项费用又称红线内工程费，包括供本项费用又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。排洪、电讯、环卫等工程费用。n通常采用单位指标估算法来计算。通常采用单位指标估算法来计算。公共配套设施费公共配套设施费 n它主要包括不能有偿转让的开发小区它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。内公共配套设施发生的支出。n其估算可参照其估算可参照“建安工程费建安工程费”的估算的估算方法。方法。不可预见费不可预见费 n它包括基本预备费和涨价预备费。依据它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述准确程度，以上述16项之和为基数，项之和为基数，按按3一一5计算。计算。开发期间税费开发期间税费 n开发项目投资估算应考虑项目在开发过开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大、中有关部门征收的费用。在一些大、中城市，这部分费用在开发建设项目投城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。关法规标准估算。房地产成本控制的意义房地产成本控制的意义n从宏观上讲，对房地产开发企业成本控从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源、避制进行研究，对合理利用土地资源、避免房地产市场泡沫经济、减少国民经济免房地产市场泡沫经济、减少国民经济损失，有一定的意义。损失，有一定的意义。n房地产业经过几年的高速发展，已经走房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。现在房地产的利润能出了暴利的时代。现在房地产的利润能维持在维持在12%左右就算好的项目。左右就算好的项目。房地产成本控制的意义房地产成本控制的意义n国家加强了对土地市场的管理与整顿国家加强了对土地市场的管理与整顿（如国土资源部第（如国土资源部第1111号、号、2121号、号、7171号令号令等），对经营性用地取消了协议取得土等），对经营性用地取消了协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业必须地使用权的方式，房地产开发企业必须按市场经济规范的要求取得土地使用权，按市场经济规范的要求取得土地使用权，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得。即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得。这使这使房地产开发企业逐步走上了集约化房地产开发企业逐步走上了集约化经营管理的发展道路。经营管理的发展道路。房地产成本控制的意义房地产成本控制的意义n在房地产业的日益放开的今天，资本实力雄厚在房地产业的日益放开的今天，资本实力雄厚或融资能力强的境外企业（如和记黄浦、新鸿或融资能力强的境外企业（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），导致房国的扩张（如万科、万达、世贸等），导致房地产市场的竞争更加日趋激烈。在同等条件下，地产市场的竞争更加日趋激烈。在同等条件下，对未来售价不明确或只能预估售价的情况下，对未来售价不明确或只能预估售价的情况下，企业只有很好的进行成本控制，才可能在土地企业只有很好的进行成本控制，才可能在土地市场竞争中处于相对优势的状态，才能取得土市场竞争中处于相对优势的状态，才能取得土地的使用权及开发权。如果成本控制不力的企地的使用权及开发权。如果成本控制不力的企业必定会被市场所淘汰。业必定会被市场所淘汰。房地产成本控制的措施房地产成本控制的措施n成本控制措施的概况成本控制措施的概况房地产的成本控制要将成本理念贯穿房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括于整个项目实施过程中，具体包括:1.1.前期调研的成本控制前期调研的成本控制2.2.设计阶段设计阶段的成本控制的成本控制3.3.施工阶段施工阶段的成本控制的成本控制4.4.竣工结算阶段竣工结算阶段的成本控制的成本控制前期调研的成本控制前期调研的成本控制n在房地产工程开发前期，必须充分考虑在房地产工程开发前期，必须充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作于一个房地产项目的成败起着关键的作用，如果全凭感觉，这是非常危险的。用，如果全凭感觉，这是非常危险的。n房地产开发企业从事项目开发的根本目房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本是的是为了盈利，进行成本控制的根本是要取得经济效益。要取得经济效益。前期调研的成本控制前期调研的成本控制n可行性研究是在对消费者的心理和市场可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。如果的基础上，决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握，对市对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量减少开发者的现金投入，这样就可尽量减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。减少资金成本，让项目顺利地进行下去。设计阶段的成本控制设计阶段的成本控制n降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在本阶段。关键放在本阶段。n建设单位应以对建安成本影响最大的设建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，应注意：计阶段为关键环节，应注意：1.1.实行方实行方案设计、工程设计的招投标制度。案设计、工程设计的招投标制度。2.2.加加强技术沟通、实行限额设计。强技术沟通、实行限额设计。3.3.加强设加强设计出图前的审核工作。计出图前的审核工作。施工阶段的成本控制施工阶段的成本控制应注意应注意3 3方面：方面：n合理控制工程变更：建立工程洽商签证合理控制工程变更：建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等部门、有管理制度，明确工程、预算等部门、有关人员的权限、分工及职责。关人员的权限、分工及职责。n严格审核承包商的索赔要求：对于承包严格审核承包商的索赔要求：对于承包商索赔的处理，则应合同办事。加强对商索赔的处理，则应合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，减少索赔的发生。性，加强预见性，减少索赔的发生。施工阶段的成本控制施工阶段的成本控制n做好材料设备的加工订货：预算人员要做好材料设备的加工订货：预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差。对施好材料限价工作，合理控制价差。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行指导价范围的，应实行“适当参与（不适当参与（不包办代替）、推荐厂家（不指定厂家）、包办代替）、推荐厂家（不指定厂家）、监督质量、合理限价监督质量、合理限价”的原则，对于设的原则，对于设备采购应实行招投标，以确保质优价廉。备采购应实行招投标，以确保质优价廉。竣工结算阶段的成本控制竣工结算阶段的成本控制n凡结算工程必须按设计图纸及合同规定凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应在验收单中注明，结算中予以扣除。n应做好工程洽商签证及预算增减账的清应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。凡原标底内已含项目不能重复出现。竣工结算阶段的成本控制竣工结算阶段的成本控制n要严格按合同及有关协议的规定，合理要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。会签制度，确保结算质量。谢谢 谢！谢！