房地产投资项目财务分析经营管理.pptx

第第6 6章章 房地房地产投投资项目目财务分析分析v房地房地产投投资项目目财务分析概述分析概述v房地房地产投投资项目目财务分析基本分析基本报表表v传统的的财务分析指分析指标v现代的代的财务分析指分析指标v房地房地产投投资项目目财务分析的分析的应用用不完全懂得会计和财务管理工作的经营者，就好比是一个投篮而不得分的球手。罗伯特.希金斯6.1 6.1 房地房地产投投资项目目财务分析概述分析概述1.1.房地房地产项目目财务分析的含分析的含义v财务报表分析是指以财务报表和其他资料（报表附注、财务情况说明）为依据和起点，采用专门方法:系统分析和评价企业的过去和现在的财务状况、经营成果及其变动，目的是了解过去、评价现在、预测未来、帮助各利益关系人改善决策。6.1.2 6.1.2 财务报表分析的作用表分析的作用v评价企价企业的的经营业绩：企业的盈利能力如何？影响企业盈利能力的主要因素是哪些？企业的自我可持续增长能力如何？影响企业自我可持续增长能力的主要因素是什么？v诊断企断企业的的财务健康状况：健康状况：企业的负债状况如何？企业否具有财务风险？企业是否具有偿债能力？企业的经营风险如何？企业是否面临财务困境或破产风险？6.1.2 6.1.2 财务报表分析的作用表分析的作用v计划未来的划未来的经营策略和策略和财务政策：政策：评价和决定企业未来的投资项目；调整和制定企业未来的资本结构政策；调整和制定企业未来的融资和筹资政策；调整和制定企业未来的利润分配政策。v评价企价企业的投的投资价价值：投资者根据企业披露和公布的财务报表，确定企业股票（股权）和债券是否具有投资价值？银行根据企业披露和公布的财务报表，决定是否批准或提早企业的贷款申请？根根据据房房地地产产开开发发项项目目经经济济评评价价方方法法，房房地地产产开开发发项目经济评价的一般程序为：项目经济评价的一般程序为：房地产市场房地产市场调查与预测调查与预测投资与成本投资与成本费用估算费用估算收入估算收入估算与资金筹措与资金筹措财务财务评价评价房地产开发房地产开发项目策划项目策划方案方案比选比选不确定不确定性分析性分析综综 合合评评 价价 房地产项目财务评价是在房地产市场调查与房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资成本与费用估算、收入估预测、项目策划、投资成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。况进行分析。第第8 8章章 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价房地产开发项目经济评价中的财务评价报表房地产开发项目经济评价中的财务评价报表基本财务报表基本财务报表基本财务报表基本财务报表辅助财务报表辅助财务报表辅助财务报表辅助财务报表备注备注备注备注n现金流量表l 全部投资现金流量表全部投资现金流量表l 资本金现金流量表资本金现金流量表l 投资者各方现金流量表投资者各方现金流量表n资金来源与运用表n损益表n资产负债表l项目总投资估算表（包括（包括项目开发建设的各种投资费项目开发建设的各种投资费用估算表、经营资金估算表）用估算表、经营资金估算表）l项目收入（包括销售收入、（包括销售收入、出租收入和自营收入）出租收入和自营收入）与经营税金及附加估算表l投资计划与资金筹措表（包括借款资金还本付息表）（包括借款资金还本付息表）u基础性数据存储于辅助报表中；u辅助报表通过对应关系生成基本报表。6.2 6.2 房地房地产投投资项目的基本目的基本财务报表表v现金流量表金流量表现金流量表报告公司在一段时期内从事经营活动、投资活动和筹资活动所产生的现金流量金流量。该报表分别报告公司“来自来自经营活活动的的现金流量金流量”（如净利润、折旧、摊销、递延所得税、流动资产与流动负债之差，等等），），“来自投来自投资活活动的的现金流量金流量”（如资本性支出、并购支出、出售资产、投资回收，等等）“来自筹来自筹资活活动的的现金流量金流量”（长短期负债增减、配股、增发新股、利息和股利支出，等等）。6.2 6.2 房地房地产投投资项目的基本目的基本财务报表表1.1.现金流量表金流量表来自经营性活动的现金净流入量简称“净营业现金流”，它是由企业正常的经营活动产生的，与企业“出售资产”、“银行借款”、“发行股票”或“发行债券”无关。因此净营业现金流是企业现金流量表的最重要组成部分，其信息的含义对企业高层经理、投资者、银行和政府主管机关，都具有重要的政策启示。6.2 6.2 房地房地产投投资项目目财务分析基本分析基本报表表 1 1）现金流量表的种金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：（1 1）全部投全部投资现金流量表金流量表全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计计算全部投算全部投算全部投算全部投资资所得税所得税所得税所得税前及所得税后前及所得税后前及所得税后前及所得税后财务财务内部收益率、内部收益率、内部收益率、内部收益率、财务净现值财务净现值及投及投及投及投资资回收期等回收期等回收期等回收期等评评价指价指价指价指标标的的的的计计算表格算表格算表格算表格。其目的是考察项目全部投全部投全部投全部投资资的盈利能力的盈利能力的盈利能力的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。序号序号项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1现金流入1.11.11.21.21.31.31.41.41.51.51.61.61.71.7销售收入销售收入出租收入出租收入自营收入自营收入净转售收入净转售收入其他收入其他收入回收固定资产余值回收固定资产余值回收经营资金回收经营资金2现金流出 表6-1：全部投资财务现金流量表全部投资财务现金流量表单位：万元单位：万元2.12.12.22.22.32.32.42.42.52.52.62.62.72.7开发建设投资开发建设投资经营资金经营资金运营费用运营费用修理费用修理费用经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税 3 3净现金流量净现金流量 4 4累计净现金流量累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）：3、投资回收期（年）：4、基准收益率（%）：（2 2）资本金本金现金流量表金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。6.2 房地房地产投投资项目目财务分析基本分析基本报表表序号 项 目合计 1 23 N 1现金流入1.11.21.31.41.51.61.7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金 2现金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付 3净现金流量 4累计净现金流量 计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）;2、财务净现值（ic=%）表6-2:资本金现金流量表资本金现金流量表单位：万元单位：万元 （3 3）投）投资者各方者各方现金流量表金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。其表格形式见下表6-3。6.2 房地房地产投投资项目目财务分析基本分析基本报表表序号序号项项 目目合计合计 1 1 2 2 3 3 N N 1 1现金流入现金流入1.1.1 12.2.2 2（1 1）（2 2）（3 3）（4 4）应得利润应得利润资产清理分配资产清理分配回收固定资产余值回收固定资产余值回收经营资金回收经营资金净转售收入净转售收入其他收入其他收入 2 2现金流出现金流出2.12.12.22.2开发建设投资出资额开发建设投资出资额经营资金出资额经营资金出资额 3 3净现金流量净现金流量 4 4累计净现金流量累计净现金流量表表6-36-3：投资各方现金流量表：投资各方现金流量表单位：万元单位：万元1 1）资金来源与运用表的含金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余金盈余或短缺短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。6.2.2 6.2.2 资金来源与运用表金来源与运用表序号序号 项项 目目合计合计 1 1 2 23 3 N N 1资金来源1.11.11.21.21.31.31.41.41.51.51.61.61.71.71.81.81.91.9销售收入销售收入出租收入出租收入自营收入自营收入资本金资本金长期借款长期借款短期借款短期借款回收固定资产余值回收固定资产余值回收经营资金回收经营资金净转售收入净转售收入2资金运用2.12.12.22.22.32.32.42.42.52.52.62.62.72.72.82.82.92.92.102.10开发建设投资开发建设投资经营资金经营资金运营费用运营费用修理费用修理费用经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税应付利润应付利润借款本金偿还借款本金偿还借款利息支付借款利息支付 3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金 现金来源与运用表现金来源与运用表单位：万元单位：万元该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。反映房地产项目开发经营期各期的资金反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，主要用于资金平衡分析。盈余或短缺情况，主要用于资金平衡分析。作为房地产项目开发经营的必要条件，作为房地产项目开发经营的必要条件，各期累计盈余资金不应出现负值。如果出现负各期累计盈余资金不应出现负值。如果出现负值即资金缺口，应采取筹资措施予以解决。值即资金缺口，应采取筹资措施予以解决。2 2）与一般建）与一般建设项目的不同目的不同 在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样，出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建设项目不同的地方。（1）出售项目资金来源与运用表 （2）出租和自营项目的资金来源与运用表6.2.2 资金来源与运用表金来源与运用表序序 号号项项 目目 合合 计计 1 1 2 2 3 3 N N 1 1资金来源资金来源 1.1 1.1 1.2 1.2 1.3 1.3 1.4 1.4销售收入销售收入资本金资本金长期借款长期借款短期借款短期借款 2 2资金运用资金运用 2.1 2.1 2.2 2.2 2.3 2.3 2.4 2.4 2.5 2.5 2.6 2.6 2.7 2.7开发建设投资开发建设投资经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税应付利润应付利润借款本金偿还借款本金偿还借款利息支付借款利息支付 3 3盈余资金（盈余资金（1 1）-（2 2）4 4累计盈余资金累计盈余资金 出售项目资金来源与运用表出售项目资金来源与运用表单位：万元单位：万元序号序号 项项 目目合计合计 1 1 2 23 3 N N 1资金来源 1.1 1.1 1.2 1.2 1.3 1.3 1.4 1.4 1.5 1.5 1.6 1.6 1.7 1.7 1.8 1.8 1.9 1.9出租收入（或自营收入）出租收入（或自营收入）资本金资本金折旧费折旧费摊销费摊销费长期借款长期借款短期借款短期借款回收固定资产余值回收固定资产余值回收经营资金回收经营资金净转售收入净转售收入2资金运用 2.1 2.1 2.2 2.2 2.3 2.3 2.4 2.4 2.5 2.5 2.6 2.6 2.7 2.7 2.8 2.8 2.9 2.9 2.10 2.10开发建设投资开发建设投资经营资金经营资金运营费用运营费用修理费用修理费用经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税应付利润应付利润借款本金偿还借款本金偿还借款利息支付借款利息支付 3 3盈余资金（盈余资金（1 1）-（2 2）4累计盈余资金 现金来源与运用表现金来源与运用表单位：万元单位：万元 等于资源来源等于资源来源-资金运用资金运用6.2.3 6.2.3 利利润表表1 1）利）利润表（表（损益表）的含益表）的含义利润表（损益表）是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。6.2 6.2 房地房地产投投资项目的基本目的基本财务报表表1 1）利）利润表（表（损益表）益表）损益表反映公司在一段时期内，通常是一年、半年、一季度或一个月期间内，使用资产从事经营活动所产生的净利利润或或净亏损。公司编制损益表的依据：“销售收入售收入-销售成本售成本-经营费用用-管理管理费用用-财务费用用-利息利息-所得税所得税=税后利税后利润”所以，净利润增加了投资者的价值，而净亏损减少了投资者的价值。由于损益表的编制依据“权责会计制”，因此，利润不等于现金。假定其他因素不变，如果“应收账款”太多，盈利的企业可能没有现金；如果“应付账款”增加，亏损的企业不一定没有现金。序号序号 项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1经营收入经营收入1.11.11.21.21.31.3销售收入销售收入出租收入出租收入自营收入自营收入2 2经营成本经营成本2.12.1商品房经营成本商品房经营成本2.22.2出租房经营成本出租房经营成本 3 3运营费用运营费用 4 4修理费用修理费用 5 5经营税金及附加经营税金及附加 6 6土地增值税土地增值税 7利润总额1-2-35-6 8 8所得税所得税 9 9税后利润9.19.19.29.29.39.3盈余公积金盈余公积金应付利润应付利润未分配利润未分配利润计算指标：计算指标：1 1、投资利润率（、投资利润率（%）2 2、投资利税率（、投资利税率（%）3 3、资本金利润率（、资本金利润率（%）4 4、资本金净利润率（、资本金净利润率（%）利润表（损益表）利润表（损益表）单位：万元单位：万元1.1.税后利润税后利润=利润总额利润总额-所得税所得税 其中，其中，所得税所得税=应纳税所得额应纳税所得额所得税税所得税税率，率，一般情况下，应纳税所得额（或应纳税一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额；收入）就是前面计算出来的利润总额；房地产开发企业的房地产开发企业的所得税税率一般为所得税税率一般为25%25%。2.2.税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配：（分配：（1 1）弥补企业以前年度亏损；（）弥补企业以前年度亏损；（2 2）提取盈）提取盈余公积金；（余公积金；（3 3）向投资者分配利润，即表中的应）向投资者分配利润，即表中的应付利润。付利润。序号序号项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1销售收入销售收入 2 2总成本费用总成本费用 3 3经营税金及附加经营税金及附加 4 4土地增值税土地增值税 5 5利润总额利润总额 6 6所得税所得税 7 7税后利润税后利润7.17.17.27.27.37.3盈余公积金盈余公积金应付利润应付利润未分配利润未分配利润计算指标：计算指标：1 1、投资利润率（、投资利润率（%）2 2、投资利税率（、投资利税率（%）3 3、资本金利润率（、资本金利润率（%）4 4、资本金净利润率（、资本金净利润率（%）出售型房地产项目的损益表出售型房地产项目的损益表单位：万元单位：万元序号序号项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1出租收入出租收入 2 2经营成本经营成本 3 3经营税金及经营税金及附加附加 4 4利润总额利润总额 5 5所得税所得税 6 6税后利润税后利润 6.1 6.1 6.2 6.2 6.3 6.3盈余公积金盈余公积金应付利润应付利润未分配利润未分配利润出租型房地产项目的损益表出租型房地产项目的损益表单位：万元单位：万元6.2 6.2 房地房地产投投资项目的基本目的基本财务报表表4.4.资产负债表表资产负债表反映的是公司在某一个特定时点，通常是某日（如年末、半年末、季度末、月末等）的全部资产、负债和所有者权益的状况，反映公司的投资的资产价值情况（资产方）和投资回报的索取权价值（负债和所有者权益方）：）：“资产=负债+所有者所有者权益益”，所以资产负债表的基本目标实际上是报告股东某时点在公司的净投资的帐面价值或会计价值。由于资产负债表上的股东权益是帐面价值，其一般与市场价值有差距。这种差距是因为投资者根据企业未来发展预期的判断所引起的。基本财务报表资产负债表资产负债表 对于房地产开发企业来说，资产负债分对于房地产开发企业来说，资产负债分析主要是考察房地产项目开发经营期间的资产析主要是考察房地产项目开发经营期间的资产与负债情况以及项目实施对公司财务（尤其是与负债情况以及项目实施对公司财务（尤其是资产负债率）的影响，从而为投资决策提供依资产负债率）的影响，从而为投资决策提供依据。据。在对房地产开发项目进行独立的财务评在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，无需编制资产负债表。价时，无需编制资产负债表。下一年度回收的的赊销商品或劳务的款项。下一年度回收的的赊销商品或劳务的款项。6.2 6.2 房地房地产投投资项目的基本目的基本财务报表表5.5.各各报表表间的相互关系的相互关系“利润表”与“现金流量表”是为盈利提盈利提供数据供数据分析：利润表是静态，现金流量表为动态。“借款还本付息表”、“资金来源与运用表”、“资产负债表”是为项目的清偿能力分析提供数据。资金平衡v财务指指标分析分析建立一系列财务指标，全面描述企业的盈利能力盈利能力（Profitability）、资产流流动性性（Liquidity）、资产使用效率使用效率（Asset Turnover）和负债能力能力（Borrowing Capacity）、价价值创造造（Value Added）、盈利和市盈利和市场表表现（Earnings&Market Performance）和现金能力金能力（Cash Flow Generation）;并将这些财务指标与企业历史上的财务指标、与行业的平均数和行业的先进企业的相关指标进行对比;最后综合判断企业的经营业绩、存在、存在问题和和财务健康状健康状况况。6.3 传统的的财务指指标分析分析6.3 6.3 传统的的财务指指标分析分析v基本指基本指标1.1.收益乘数收益乘数收益乘数表示物业的市场价值（价格）与总收入或净收入之间的比率关系。它虽然不能充当独立分析的工具，但可以很容易地将那些明显不能接受的项目加以剔除。序号序号项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1出租收入出租收入 2 2经营成本经营成本 3 3经营税金及经营税金及附加附加 4 4利润总额利润总额 5 5所得税所得税 6 6税后利润税后利润 6.1 6.1 6.2 6.2 6.3 6.3盈余公积金盈余公积金应付利润应付利润未分配利润未分配利润出租型房地产项目的损益表出租型房地产项目的损益表单位：万元单位：万元收益乘数收益乘数2.2.财务比率比率 财务比率一般用于所投资物业相互间的比较。较为常用的财务比率有营业比率、损益平衡比率和偿债保障比率。营业比率：它是项目的经营支出占实际总收入的百分比。6.3 传统的的财务指指标分析分析序号序号项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1出租收入出租收入 2 2经营成本经营成本 3 3经营税金及经营税金及附加附加 4 4利润总额利润总额 5 5所得税所得税 6 6税后利润税后利润 6.1 6.1 6.2 6.2 6.3 6.3盈余公积金盈余公积金应付利润应付利润未分配利润未分配利润出租型房地产项目的损益表出租型房地产项目的损益表单位：万元单位：万元营业比率 一般说来，营业比率越高一般说来，营业比率越高代表营运的效率越差，反之则代表营运的效率越差，反之则效率越高。效率越高。6.3 6.3 传统的的财务指指标分析分析2.2.财务比率比率损益平衡比率：它是项目的经营支出与还本付息额之和占潜在总收入的百分比（也可以看成是物业的盈亏平衡比率）。这个比率越小，则潜在总收入越大，则项目现金流量出现负数之前的项目总收入水平可以越低。所以，损益平衡比率越低越好。6.3 6.3 传统的的财务指指标分析分析偿债保障比率保障比率偿债保障比率有时也叫偿债能力比率、能力比率、还本付息本付息比率比率。表示项目净经营收益与年债息总额（年还本付息额）之间的关系。这是项目净经营收入在降到不足以清偿所欠的债务本息之前的下降程度。序号序号 项项 目目合计合计 1 1 2 23 3 N N 1资金来源 1.1 1.1 1.2 1.2 1.3 1.3 1.4 1.4 1.5 1.5 1.6 1.6 1.7 1.7 1.8 1.8 1.9 1.9出租收入（或自营收入）出租收入（或自营收入）资本金资本金折旧费折旧费摊销费摊销费长期借款长期借款短期借款短期借款回收固定资产余值回收固定资产余值回收经营资金回收经营资金净转售收入净转售收入2资金运用 2.1 2.1 2.2 2.2 2.3 2.3 2.4 2.4 2.5 2.5 2.6 2.6 2.7 2.7 2.8 2.8 2.9 2.9 2.10 2.10开发建设投资开发建设投资经营资金经营资金运营费用运营费用修理费用修理费用经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税应付利润应付利润借款本金偿还借款本金偿还借款利息支付借款利息支付 3 3盈余资金（盈余资金（1 1）-（2 2）4累计盈余资金 现金来源与运用表现金来源与运用表单位：万元单位：万元 该该倍倍数数越越大大，则则周周转转不不灵灵的的可可能能性性越越小小，因因而而所所面面临临的的财财务务风风险险越越小小，它它表表明明了了贷贷款款的的安安全全程程度度，所所以以该该指指标越大越好。标越大越好。6.3 6.3 传统的的财务指指标分析分析3.3.盈利能力指盈利能力指标 所有盈利分析方法的一个共同特点是将投所有盈利分析方法的一个共同特点是将投资与收益有机地与收益有机地联系起来。系起来。全面全面资本化率本化率：表示预期净经营收益占市场价格的百分比，序号序号 项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1经营收入经营收入1.11.11.21.21.31.3销售收入销售收入出租收入出租收入自营收入自营收入2 2经营成本经营成本2.12.1商品房经营成本商品房经营成本2.22.2出租房经营成本出租房经营成本 3 3运营费用运营费用 4 4修理费用修理费用 5 5经营税金及附加经营税金及附加 6 6土地增值税土地增值税 7利润总额1-2-35-6 8 8所得税所得税 9 9税后利润9.19.19.29.29.39.3盈余公积金盈余公积金应付利润应付利润未分配利润未分配利润计算指标：计算指标：1 1、投资利润率（、投资利润率（%）2 2、投资利税率（、投资利税率（%）3 3、资本金利润率（、资本金利润率（%）4 4、资本金净利润率（、资本金净利润率（%）利润表（损益表）利润表（损益表）单位：万元单位：万元 从前面的收益乘数分析可知，从前面的收益乘数分析可知，它是它是净收益乘数的倒数净收益乘数的倒数。因为没有反映融资状况对投资因为没有反映融资状况对投资项目的影响，全面资本化率这个项目的影响，全面资本化率这个指标的适用性受到一定的限制。指标的适用性受到一定的限制。6.3 6.3 传统的的财务指指标分析分析股本化率股本化率（也叫（也叫权益益资本化率）：表示本化率）：表示税前税前现金金流量占流量占初始股本投初始股本投资的百分比。的百分比。现金回报率现金回报率(也叫资本金净利润率也叫资本金净利润率)：是指：是指税后税后现现金流量与金流量与股本投资股本投资之比。之比。序号 项 目合计 1 23 N 1现金流入1.11.21.31.41.51.61.7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金 2现金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税所得税借款本金偿还借款利息支付 3净现金流量 4累计净现金流量 计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）;2、财务净现值（ic=%）表6-2:资本金现金流量表资本金现金流量表单位：万元单位：万元 股本化率股本化率考虑了不同融资条件对物业的影响，但是它未能考虑所得税对投资项目的影响。6.3 6.3 传统的的财务指指标分析分析经纪人收益率人收益率 经纪人收益率指标解决了现金回金回报率指率指标的缺点。它调整了分子，用税后税后现金流量金流量再加上递增的增的权益投益投资额，使之既考虑了所得税结果，也考虑了由于抵押贷款分期偿还后相应的权益增加（即物业价值的变动）情况，从而使所投资的物业看起来更富有吸引力。序号 项 目合计 1 23 N 1现金流入1.11.21.31.41.51.61.7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金 2现金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税所得税借款本金偿还借款利息支付 3净现金流量 4累计净现金流量 计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）;2、财务净现值（ic=%）表6-2:资本金现金流量表资本金现金流量表单位：万元单位：万元6.3 6.3 传统的的财务指指标分析分析4.4.回收期指回收期指标回收期是计算各投资项目的预期现金收益等于初始投资时的年数。收回初始投资所需时间越短的项目越好。回收期与收益率之间也存在着倒数关系。从前面的介绍中我们知道有几种不同的收益指标，所以回收期相应也有几种计算方法。回收期=市场价格/净经营收益（全面资本化率的倒数）回收期=初始股本投资/税前现金流量（股本化率的倒数）回收期=初始股本投资/税后现金流量（现金回报率的倒数）若每年预期现金流量相同：回收期=初始股本投资/预期现金流量若每年预期现金流量不同，则回收期是将每年预期现金流量求和直到等于初始投资额为止的时间。v传统财务分析方法的不足分析方法的不足忽略了整个持有期内所有的预期的期的现金流量金流量，而仅仅集中在经营期的第1年，最多也是前面几年的经营情况。未考虑投资期末处理（即销售）物业所带来的现金流量。对于有些物业投资来说，期末转让或销售物业的收益或许在整个物业投资收益中占有更大的比重。忽略了净现金流量的金流量的时间问题。6.3.2 6.3.2 投投资分析的合理化分析的合理化趋势v发展展趋势投资分析的合理化的趋势就是，项目的投资收益要作数量、数量、质量和量和时间三方面的修正。一般情况下，投资者会综合考虑各种经验分析值以及项目的净现值和内部收益内部收益率率等指标之后，再做决策。6.3.2 6.3.2 投投资分析的合理化分析的合理化趋势6.4 6.4 现代的代的财务指指标分析分析1.1.投投资者特者特别强调运用运用权益投益投资收益率；收益率；2.2.运用运用现金流量；金流量；3.3.采用折采用折现分析方法。分析方法。6.4.1 指标划分6.4 6.4 现代的代的财务指指标分析分析1.1.根据是否考根据是否考虑了了资金的金的时间价价值因素划分，分因素划分，分为静静态分析分析指指标和和动态分析指分析指标两大两大类。6.4.1 指标划分6.4 6.4 现代的代的财务指指标分析分析2.2.根据分析的目根据分析的目标划分，分划分，分为盈利能力指盈利能力指标、清、清偿能力指能力指标和和资金平衡能力指金平衡能力指标三大三大类。6.4.1 指标划分6.4 6.4 现代的代的财务指指标分析分析3.3.根据指根据指标的性的性质划分，分划分，分为时间性指性指标、价、价值性指性指标和比和比率性指率性指标三大三大类。财务分析指标时间性指标投资回收期借款偿还期价值性指标财务净现值比率性指标财务内部收益率投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率财务比率资产负债率流动比率速动比率6.4.1 指标划分6.4.2 6.4.2 各各财务分析指分析指标与与报表的关系表的关系 从上述有关从上述有关财务分析的内容与分析的内容与财务分分析指析指标体系，我体系，我们可以看出可以看出财务分析指分析指标与与财务基本基本报表表之之间的的对应关系。关系。见表表6-12:6-12:分析内容分析内容基本报表基本报表静态指标静态指标动态指标动态指标盈利能力分析盈利能力分析现金流量表（全部投资）现金流量表（全部投资）静态投资回收期静态投资回收期财务内部收益率财务内部收益率财务净现值财务净现值动态投资回收期动态投资回收期现金流量表（自有资金）现金流量表（自有资金）静态投资回收期静态投资回收期财务内部收益率财务内部收益率财务净现值财务净现值动态投资回收期动态投资回收期利润表利润表投资利润率投资利润率投资利税率投资利税率资本金利润率资本金利润率资本金净利润率资本金净利润率清偿能力分析清偿能力分析借款还本付息表借款还本付息表资金来源与运用表资金来源与运用表资产负债表资产负债表借款偿还期借款偿还期还本付息比率还本付息比率资产负债率资产负债率流动比率流动比率速动比率速动比率资金平衡能力分析资金平衡能力分析资金来源与运用表资金来源与运用表其他其他价值指标、实物指标价值指标、实物指标或比率指标或比率指标 表表6-12 6-12 财务分析指标与基本报表的关系财务分析指标与基本报表的关系 序号序号 项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1经营收入经营收入1.11.11.21.21.31.3销售收入销售收入出租收入出租收入自营收入自营收入2 2经营成本经营成本2.12.1商品房经营成本商品房经营成本2.22.2出租房经营成本出租房经营成本 3 3运营费用运营费用 4 4修理费用修理费用 5 5经营税金及附加经营税金及附加 6 6土地增值税土地增值税 7利润总额1-2-35-6 8 8所得税所得税 9 9税后利润9.19.19.29.29.39.3盈余公积金盈余公积金应付利润应付利润未分配利润未分配利润计算指标：计算指标：1 1、投资利润率（、投资利润率（%）2 2、投资利税率（、投资利税率（%）3 3、资本金利润率（、资本金利润率（%）4 4、资本金净利润率（、资本金净利润率（%）利润表（损益表）利润表（损益表）单位：万元单位：万元是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润总额（或预计回收期内的年平均利润总额）年利润总额（或预计回收期内的年平均利润总额）与项目总投资额的比率，主要用来评价开发投资与项目总投资额的比率，主要用来评价开发投资项目的获利水平。项目的获利水平。式中：总投资额式中：总投资额=投资投资+贷款利息贷款利息 1 1）投资利润率）投资利润率6.4.3 6.4.3 各各财务分析指分析指标的的计算算 2 2）投）投资利税率利税率 投投资利税率是利税率是项目利税目利税额与与总投投资额的比的比值。其其计算公式算公式为：计算出的投资利税率同样也计算出的投资利税率同样也要与规定的行业标准投资利税要与规定的行业标准投资利税率或行业平均投资利税率进行率或行业平均投资利税率进行比较，若前者大于后者，则认比较，若前者大于后者，则认为项目是可以考虑接受的。为项目是可以考虑接受的。式中：利税额式中：利税额=利润总额利润总额+销售税金及附加销售税金及附加 产品销售税金及附加是指应由销售产品、提供工业性劳务等负担的销售税金和教育费附加：营业营业费、消费税、城市维护建设税、费、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等。资源税和教育费附加等。6.4.3 6.4.3 各各财务分析指分析指标的的计算算 3 3）资本金利本金利润率率 资本金利本金利润率是率是项目的利目的利润总额（或年平均利（或年平均利润总额）与与项目目资本金（即自有本金（即自有资金或金或权益投益投资）之比。）之比。其其计算公式算公式为：计计算算出出的的资资本本金金利利润润率率要要与与行行业业的的平平均均资资本本金金利利润润率率或或投投资资者者的的目目标标资资本本金金利利润润率率进进行行比比较较，若若前前者者大大于于或或等等于于后者，则认为项目是可以考虑接受的。后者，则认为项目是可以考虑接受的。6.4.3 6.4.3 各各财务分析指分析指标的的计算算 4 4）资本金本金净利利润率率 资本金本金净利利润率是率是项目目所得税后利所得税后利润与与项目目资本金本金之比。之比。其其计算公式算公式为：应应该该说说，资资本本金金净净利利润润率率是是投投资资者者最最关关心心的的一一个个指指标标，因因为它反映了投资者自己出资所带来的净利润。为它反映了投资者自己出资所带来的净利润。6.4.3 6.4.3 各各财务分析指分析指标的的计算算 5 5）静）静态投投资回收期回收期 静态投资回收期是指以房地产投资项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间。静态投资回收期的计算具体有两种方法：（1 1）当）当项目投入目投入经营后，每年的收益后，每年的收益额大致持平、大致持平、比比较均匀均匀时：例如，某投资者投资例如，某投资者投资100100万元购买一小型公寓项目进行出租，估计投入运营后各万元购买一小型公寓项目进行出租，估计投入运营后各年的净租金收入稳定在年的净租金收入稳定在1010万元。求该项目的静态投资回收期。万元。求该项目的静态投资回收期。根据公式得：投资回收期根据公式得：投资回收期=100/10=10=100/10=10（年）（年）投资回收期投资回收期=项目总投资项目总投资/项目年平均收益额项目年平均收益额 6.4.3 6.4.3 各各财务分析指分析指标的的计算算（2 2）当）当项目投入目投入经营后，每年的收益后，每年的收益额不太均衡、相差不太均衡、相差较大大时：投资回收期投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数（累计净现金流量开始出现正值期数-1 1）+（上期累计现金流量的绝对值（上期累计现金流量的绝对值/本期净现金流量）本期净现金流量）其中净现金流量和累计净现金流量可直接利用财务现其中净现金流量和累计净现金流量可直接利用财务现金流量表（全部投资）中的计算求得。当累计净现金流金流量表（全部投资）中的计算求得。当累计净现金流量等于零或出现正值的年份，即为项目静态投资回收期量等于零或出现正值的年份，即为项目静态投资回收期的最终年份。的最终年份。该指标比较适用于对出租和自营的房地产项目投资回该指标比较适用于对出租和自营的房地产项目投资回收的粗略评价。收的粗略评价。摊销v摊销指对除固定资产之外，其他可以长期使用的经营性资产按照其使用年限每年分摊购置成本的会计处理办法，与固定资产折旧类似；v摊销费用计入管理费用中减少当期利润，但对经营性现金流没有影响。v常见的摊销资产如土地使用权、商誉、大型软件、开办费等无形资产，它们可以在较长时间内为公司业务和收入做出贡献，所以其购置成本也要分摊到各年才合理。v摊销期限一般不超过10年，与折旧一样，可以选择直线法和加速法来摊销无形资产。v从金额上看，一般情况下，摊销的费用相对于折旧费用要小很多，也就是说，大多数公司固定资产要远远大于无形资产，因此摊销和折旧一般会放在一起披露而不加区分。6.4.3 6.4.3 各各财务分析指分析指标的的计算算6 6）借款）借款偿还期期 借款偿还期分为国内借款偿还期和国外借款偿还期：（1 1）国内借款）国内借款偿还期期 国内借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下，在房地产项目计算期内，使用可用作还款的