房地产测量概论.pptx
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1、 房 地 产 测 量 主讲人:徐锋测评一、平时考核(一、平时考核(30%)1.考察出勤率考察出勤率(10分)分)2.作业作业 三次(三次(30分)分)3.实验实验 (40分)分)4.探究式学习,课堂随机提问探究式学习,课堂随机提问探究式学习,课堂随机提问探究式学习,课堂随机提问 (2020分,每人分,每人分,每人分,每人4 4次,每次次,每次次,每次次,每次5 5分)分)分)分)二、期末考核(二、期末考核(二、期末考核(二、期末考核(70%70%)闭卷考试(闭卷考试(闭卷考试(闭卷考试(100100分)分)分)分)教材教材n n房地产测量,刘权编著 ISBN:9787307069770,人手一
2、本 第一章第一章 房地产测量概论 测绘学测绘学是研究如何对地球表面物体的是研究如何对地球表面物体的形状、大小、空间位置及其属性形状、大小、空间位置及其属性等进行等进行测定、采集、表述的科学。按其研究的测定、采集、表述的科学。按其研究的对象和应用的范围不同,测绘学包括对象和应用的范围不同,测绘学包括大大地测量学、摄影测量学、工程测量学、地测量学、摄影测量学、工程测量学、地图制图学、地籍测量学以及房地产测地图制图学、地籍测量学以及房地产测量学量学等。等。地面测量第1章 房地产测量概论房房地地产产测测绘绘-概概述述 1.1 1.1 房地产测绘的定义房地产测绘的定义1 1、房地产的概念房地产的概念 :
3、房产是建筑物财产的简称,有房屋房产是建筑物财产的简称,有房屋财产和构筑物财产。地产是土地财产的财产和构筑物财产。地产是土地财产的简称。简称。房地产是房产、地产的统称房地产是房产、地产的统称。它。它具有实物性、经济性、不动性。房屋、具有实物性、经济性、不动性。房屋、构筑物与土地均是有价值的,所以构筑物与土地均是有价值的,所以房产房产和地产都是不动产。和地产都是不动产。结构关系:结构关系:2、房地产测绘定义n n房地产测绘是采集、表述房屋以及房屋房地产测绘是采集、表述房屋以及房屋用地的权属、权界、位置、数量、质量用地的权属、权界、位置、数量、质量及利用现状等信息的一门技术。及利用现状等信息的一门技
4、术。n n定义定义1 1:测绘技术与房地产产权产籍管理:测绘技术与房地产产权产籍管理相结合的专业测绘,运用测绘仪器、测相结合的专业测绘,运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定绘技术、测绘手段来测定房屋房屋、土地土地及及房屋附属物房屋附属物的的自然状况自然状况、权属状况权属状况、位位置置、数量数量、质量质量和和利用状况利用状况的专业测绘。的专业测绘。测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作,以房产调查为依据,测绘技术为手段,作,以房产调查为依据,测绘技术为手段,从控制到碎部,精确测定各类从控制到碎部,精确测定各类房屋用地的房屋用地的坐坐落、用地四至、权属界址
5、点的坐标、面积大落、用地四至、权属界址点的坐标、面积大小、小、房屋的房屋的界址、境界及其附属物,绘制房界址、境界及其附属物,绘制房产图,出具房产测绘成果的工作。产图,出具房产测绘成果的工作。定义定义2:1 1)、房地产基础测绘)、房地产基础测绘n n房地产基础测绘是指在一个城市或一个地房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内,大范围、整体地建立房地产的平面域内,大范围、整体地建立房地产的平面控制网,测绘房地产的基础图纸控制网,测绘房地产的基础图纸-房地产房地产分幅平面图分幅平面图及及房地产分丘平面图房地产分丘平面图。3、房地产测绘包括:房地产基础测绘、房地产测绘包括:房地产基础测绘 房地产项目
6、测绘房地产项目测绘 房地产基础测绘房地产基础测绘2)、房地产项目测绘n n房地产项目测绘房地产项目测绘:是指在房地产权属管理、是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中,测绘程中,测绘房地产分丘平面图房地产分丘平面图、房地产分层房地产分层分户平面图分户平面图及相关的及相关的图、表、册、簿、数据图、表、册、簿、数据等所开展的各项测绘活动。等所开展的各项测绘活动。n n房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关,工作量开发、拆迁等房地产活动紧密相关,工作量大。大。最最大量、大
7、量、最最具现实性、具现实性、最最重要的是房屋、重要的是房屋、土地土地权属证件附图权属证件附图的测绘。的测绘。房地产项目测绘房地产项目测绘 1.2房地产测绘的目的和任务一、房地产测绘的任务一、房地产测绘的任务1 1、对、对房屋本身以及与房屋相关的建筑物房屋本身以及与房屋相关的建筑物 和构筑物和构筑物进行测量调查和绘图的工作;进行测量调查和绘图的工作;2 2、对、对土地以及土地上人为的、天然的荷载土地以及土地上人为的、天然的荷载 物物进行测量调查和绘图工作;进行测量调查和绘图工作;3 3、对、对房地产的权属、位置、质量、数量,房地产的权属、位置、质量、数量,利用状况等利用状况等进行测定、调查和绘制
8、成图进行测定、调查和绘制成图 的工作。的工作。二、房地产测绘的目的1 1、为为房房地地产产管管理理(包包括括产产权权产产籍籍管管理理、开开发发 管管理理、交交易易管管理理和和拆拆迁迁管管理理)服服务务、以以及及为为评评估估、征征税税、收收费费、仲仲裁裁、鉴鉴定定等等活活动动提提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。供基础图、表、数字、资料和相关的信息。2 2、为、为城市规划、城市建设城市规划、城市建设(如基础设施,地如基础设施,地 下下管管网网,通通讯讯线线路路,环环境境保保护护)等等提提供供基基础础数据和资料。数据和资料。总结:总结:总结:总结:1 1、主要是通过调查和测绘工作来确定房屋及其
9、、主要是通过调查和测绘工作来确定房屋及其、主要是通过调查和测绘工作来确定房屋及其、主要是通过调查和测绘工作来确定房屋及其房屋用地的房屋用地的房屋用地的房屋用地的坐落、权属、权界、权源、数量、质量坐落、权属、权界、权源、数量、质量坐落、权属、权界、权源、数量、质量坐落、权属、权界、权源、数量、质量和利用现状和利用现状和利用现状和利用现状等,并以文字、数据及图集的形式表述等,并以文字、数据及图集的形式表述等,并以文字、数据及图集的形式表述等,并以文字、数据及图集的形式表述出来。出来。出来。出来。2 2、为房地产管理,尤其是房屋的、为房地产管理,尤其是房屋的、为房地产管理,尤其是房屋的、为房地产管理
10、,尤其是房屋的产权、产籍产权、产籍产权、产籍产权、产籍管管管管理提供准确可靠的成果资料。理提供准确可靠的成果资料。理提供准确可靠的成果资料。理提供准确可靠的成果资料。3 3、同时,它也是、同时,它也是、同时,它也是、同时,它也是国家基础空间数据库国家基础空间数据库国家基础空间数据库国家基础空间数据库的重要组的重要组的重要组的重要组成部分,为城市规划、土地利用规划、城镇建设、成部分,为城市规划、土地利用规划、城镇建设、成部分,为城市规划、土地利用规划、城镇建设、成部分,为城市规划、土地利用规划、城镇建设、市政工程、为房地产开发、交易、评估、拆迁、征市政工程、为房地产开发、交易、评估、拆迁、征市政
11、工程、为房地产开发、交易、评估、拆迁、征市政工程、为房地产开发、交易、评估、拆迁、征收税费、金融、保险等提供基础资料。收税费、金融、保险等提供基础资料。收税费、金融、保险等提供基础资料。收税费、金融、保险等提供基础资料。1.3 房地产测量的作用房地产测量的作用 1 1地理方地理方地理方地理方面的作用:面的作用:面的作用:面的作用:房产测绘房产测绘房产测绘房产测绘为房屋和房为房屋和房为房屋和房为房屋和房屋用地及有屋用地及有屋用地及有屋用地及有关信息提供关信息提供关信息提供关信息提供准确的、具准确的、具准确的、具准确的、具有统一坐标有统一坐标有统一坐标有统一坐标系统的地理系统的地理系统的地理系统的
12、地理位置数据资位置数据资位置数据资位置数据资料料料料。n n 2法律方面的作用法律方面的作用 审核验收确认后就具有法律效力。是进行审核验收确认后就具有法律效力。是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据,的依据,是加强房地产管理、核发产权、颁发权证、是加强房地产管理、核发产权、颁发权证、保障房地产占有者和使用者的合法权益,加保障房地产占有者和使用者的合法权益,加强社会主义法制管理的重要依据。强社会主义法制管理的重要依据。n n3经济方面的作用经济方面的作用 房地产测量提供的大量准确的房产薄册、房地产测量提供的大量准确的房产薄册、房产数据、房产图集等资料,为及时
13、正确房产数据、房产图集等资料,为及时正确掌握掌握城镇房屋和土地的现状及其变化城镇房屋和土地的现状及其变化,理,理清清-公私占有的公私占有的-房地产数量和面积,建立房地产数量和面积,建立产权、产籍和产业管理档案,产权、产籍和产业管理档案,统计各类房统计各类房屋的数量和比例屋的数量和比例等提供了可靠的依据,也等提供了可靠的依据,也为开展房地产经济理论研究奠定了坚实的为开展房地产经济理论研究奠定了坚实的基础。基础。n n4社会服务方面的作用社会服务方面的作用 房地产测量提供房屋及其用地的地理位置、房地产测量提供房屋及其用地的地理位置、权属、数量、质量、及利用现状等资料,可权属、数量、质量、及利用现状
14、等资料,可以很好地为房地产管理部门和规划部门,全以很好地为房地产管理部门和规划部门,全面了解和掌握城镇房屋和土地的总数量、总面了解和掌握城镇房屋和土地的总数量、总质量、人均数量、发展速度等指标,为更好质量、人均数量、发展速度等指标,为更好地配置土地资源,合理使用房屋,有计划的地配置土地资源,合理使用房屋,有计划的进行城区的改造和新区的规划、开发服务。进行城区的改造和新区的规划、开发服务。房地产测量资料,是开展城镇房地产管理理房地产测量资料,是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。论研究的重要基础资料。房地产的核心业务包括房地产的核心业务包括房地产测量、房产房地产测量、房产预售、产权登记与交
15、易管理、房产档案管理预售、产权登记与交易管理、房产档案管理,它们之间具有紧密的关系。如下图所示:它们之间具有紧密的关系。如下图所示:图图1 11 1 房产测量在期房和现房中的作用房产测量在期房和现房中的作用 在图在图在图在图1-11-1中,可以看出房地产管理的业务分为中,可以看出房地产管理的业务分为中,可以看出房地产管理的业务分为中,可以看出房地产管理的业务分为三个三个三个三个阶段:房产预售阶段和存量房管理阶段、二手房管理阶段:房产预售阶段和存量房管理阶段、二手房管理阶段:房产预售阶段和存量房管理阶段、二手房管理阶段:房产预售阶段和存量房管理阶段、二手房管理阶段。阶段。阶段。阶段。相应的房地产
16、测量业务分为相应的房地产测量业务分为相应的房地产测量业务分为相应的房地产测量业务分为三个阶段:房产预三个阶段:房产预三个阶段:房产预三个阶段:房产预售阶段的预售测量、存量房管理阶段的竣工测量、二售阶段的预售测量、存量房管理阶段的竣工测量、二售阶段的预售测量、存量房管理阶段的竣工测量、二售阶段的预售测量、存量房管理阶段的竣工测量、二手房管理阶段的变更测量手房管理阶段的变更测量手房管理阶段的变更测量手房管理阶段的变更测量。在房产预售阶段,房地产。在房产预售阶段,房地产。在房产预售阶段,房地产。在房产预售阶段,房地产管理部门主要进行商品房预售审批,核发商品房预售管理部门主要进行商品房预售审批,核发商
17、品房预售管理部门主要进行商品房预售审批,核发商品房预售管理部门主要进行商品房预售审批,核发商品房预售许可证,并对预售合同进行备案管理。房地产开发商许可证,并对预售合同进行备案管理。房地产开发商许可证,并对预售合同进行备案管理。房地产开发商许可证,并对预售合同进行备案管理。房地产开发商要领取房产预售许可证,必须先申请进行预售测量,要领取房产预售许可证,必须先申请进行预售测量,要领取房产预售许可证,必须先申请进行预售测量,要领取房产预售许可证,必须先申请进行预售测量,测量出预销售建筑面积,否则不能进行房产预销售。测量出预销售建筑面积,否则不能进行房产预销售。测量出预销售建筑面积,否则不能进行房产预
18、销售。测量出预销售建筑面积,否则不能进行房产预销售。在存量房管理阶段,房地产开发商在房屋竣工后,需在存量房管理阶段,房地产开发商在房屋竣工后,需在存量房管理阶段,房地产开发商在房屋竣工后,需在存量房管理阶段,房地产开发商在房屋竣工后,需要申请竣工测量,房地产管理部门审查确权后登记发要申请竣工测量,房地产管理部门审查确权后登记发要申请竣工测量,房地产管理部门审查确权后登记发要申请竣工测量,房地产管理部门审查确权后登记发放证书,并进行档案管理和物业维修基金管理。如果放证书,并进行档案管理和物业维修基金管理。如果放证书,并进行档案管理和物业维修基金管理。如果放证书,并进行档案管理和物业维修基金管理。
19、如果日后房产权属和现状发生变化时,还需要申请变更测日后房产权属和现状发生变化时,还需要申请变更测日后房产权属和现状发生变化时,还需要申请变更测日后房产权属和现状发生变化时,还需要申请变更测量,对房产重新确权发证。量,对房产重新确权发证。量,对房产重新确权发证。量,对房产重新确权发证。n n 5.5.建筑工程施工招标中的作用建筑工程施工招标中的作用建筑工程施工招标中的作用建筑工程施工招标中的作用 在建筑工程施工招标过程中,建设单位与施工方在建筑工程施工招标过程中,建设单位与施工方在建筑工程施工招标过程中,建设单位与施工方在建筑工程施工招标过程中,建设单位与施工方签订房地产施工合同时,经常以房屋建
20、筑面积为施签订房地产施工合同时,经常以房屋建筑面积为施签订房地产施工合同时,经常以房屋建筑面积为施签订房地产施工合同时,经常以房屋建筑面积为施工款结算的面积依据,一旦定下单价后,最重要的工款结算的面积依据,一旦定下单价后,最重要的工款结算的面积依据,一旦定下单价后,最重要的工款结算的面积依据,一旦定下单价后,最重要的就是房屋建筑面积的多少。可是在实务中,经常发就是房屋建筑面积的多少。可是在实务中,经常发就是房屋建筑面积的多少。可是在实务中,经常发就是房屋建筑面积的多少。可是在实务中,经常发生由此房屋建筑面积而引起的纠纷,究其原因是产生由此房屋建筑面积而引起的纠纷,究其原因是产生由此房屋建筑面积
21、而引起的纠纷,究其原因是产生由此房屋建筑面积而引起的纠纷,究其原因是产权登记使用的房屋建筑面积的计算标准和建筑工程权登记使用的房屋建筑面积的计算标准和建筑工程权登记使用的房屋建筑面积的计算标准和建筑工程权登记使用的房屋建筑面积的计算标准和建筑工程造价中使用的房屋建筑面积的计算标准不同,前者造价中使用的房屋建筑面积的计算标准不同,前者造价中使用的房屋建筑面积的计算标准不同,前者造价中使用的房屋建筑面积的计算标准不同,前者执行执行执行执行房产测量规范房产测量规范房产测量规范房产测量规范GB/T 17986-2000,GB/T 17986-2000,后者执行后者执行后者执行后者执行建筑工程建筑面积计
22、算规范建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范GB/T 50353-2005GB/T 50353-2005,不是测量技术和精度问题,而是依据标准不同。不是测量技术和精度问题,而是依据标准不同。不是测量技术和精度问题,而是依据标准不同。不是测量技术和精度问题,而是依据标准不同。两个规范存在较大的不同,主要表现在以下几个两个规范存在较大的不同,主要表现在以下几个两个规范存在较大的不同,主要表现在以下几个两个规范存在较大的不同,主要表现在以下几个方面:方面:方面:方面:1)1)对房屋层高的计算,对房屋层高的计算,对房屋层高的计算,对房屋层高的计算,房产测量规范房产测量
23、规范房产测量规范房产测量规范中规定:中规定:中规定:中规定:层高在层高在层高在层高在2.20m2.20m以上计算全面积,以上计算全面积,以上计算全面积,以上计算全面积,2.20m2.20m以下不计算面以下不计算面以下不计算面以下不计算面积积积积。建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范规定:层高在规定:层高在规定:层高在规定:层高在2.20m2.20m以上计算全面积,以上计算全面积,以上计算全面积,以上计算全面积,2.20m2.20m以下计算半面积以下计算半面积以下计算半面积以下计算半面积。2)2)阳台面积的计算,阳台面积的计算,阳台面积
24、的计算,阳台面积的计算,房产测量规范房产测量规范房产测量规范房产测量规范中规定:中规定:中规定:中规定:封闭阳台计算全面积,不封闭阳台计算半面积。封闭阳台计算全面积,不封闭阳台计算半面积。封闭阳台计算全面积,不封闭阳台计算半面积。封闭阳台计算全面积,不封闭阳台计算半面积。建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范规定:规定:规定:规定:阳台计算半阳台计算半阳台计算半阳台计算半面积。面积。面积。面积。n n3)室外楼梯的计算,室外楼梯的计算,房产测量规范房产测量规范中规中规定:定:有顶盖楼梯计算全面积,无顶盖楼梯有顶盖楼梯计算全面积,无顶盖楼
25、梯计算半面积。计算半面积。建筑工程建筑面积计算规建筑工程建筑面积计算规范范规定:规定:有顶盖楼梯计算半面积,无顶有顶盖楼梯计算半面积,无顶盖楼梯不计算面积。盖楼梯不计算面积。n n4)最主要的区别在于:依据)最主要的区别在于:依据房产测量规房产测量规范范计算的产权面积不包括不被分摊的建计算的产权面积不包括不被分摊的建筑面积。筑面积。n n6.面积纠纷司法鉴定中的作用面积纠纷司法鉴定中的作用 近近近近几几几几年年年年,房房房房屋屋屋屋权权权权属属属属纠纠纠纠纷纷纷纷、面面面面积积积积纠纠纠纠纷纷纷纷经经经经常常常常发发发发生生生生,随随随随着着着着百百百百姓姓姓姓法法法法制制制制观观观观念念念念
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