房地产经营与管理.pptx
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1、中国地质大学(武汉)第一章 导导 论论中国地质大学(武汉)第一章 导论 房地产业是国民经济的支柱产业,其发展越来越成熟。本书将站在房地产开发商的角度,重点介绍在房地产开发及流通过程中,房地产经营管理理念、方法及手段。中国地质大学(武汉)导论:导论:房地产开发、经营与管理概述房地产开发、经营与管理概述1.1房地产开发、经营与管理概述1.1.1房地产和房地产业1.房地产的概念对于房地产的概念,应该从两个方面来理解,房地产既是一种客观存在的物质形态,同时也是一项法律权利。中国地质大学(武汉)导论:导论:房地产开发、经营与管理概述房地产开发、经营与管理概述2.房地产的商品特性(1)位置固定性(2)使用
2、长期性(3)投资大量性(4)保值增值性3.房地产的分类房地产最基本的分类方法是其构成分为土地和房屋两大类。而按不同的方法还可以对土地和房屋进行各种分类。中国地质大学(武汉)(1)土地的分类1、是否具有建筑用途3、按按土地的开发程度2、按是否与城市经济紧密相连(2)房屋的分类1、按建筑结构的不同2、按功能用途的不同3、按价格的构成不同4、按所有权的归属不同导论:导论:房地产开发、经营与管理概述房地产开发、经营与管理概述中国地质大学(武汉)导论:导论:房地产开发、经营与管理概述房地产开发、经营与管理概述4.房地产业的含义和特点房地产业是从事房地产开发、经营、管理、和服务的产业。房地产业的活动范围主
3、要有:(1)土地开发和再开发;(2)房屋开发;(3)地产经营;(4)房产经营;(5)房地产物业管理服务;(6)房地产金融;中国地质大学(武汉)1.1.2房地产经营管理的含义房地产经营管理包括:1、房产开发经营2、地产开发经营3、服务经营1.1.3房地产经营管理的特征(1)房地产属于不动产,生产周期长。(2)房产与地产的价格相互隐含。(3)房产与地产使用权的转让都必须符合国家法律规定,同时也必须具备法律规定的必备形式。(4)房产与地产的权属转移同步化。导论:导论:房地产开发、经营与管理概述房地产开发、经营与管理概述中国地质大学(武汉)导论:导论:房地产开发、经营与管理概述房地产开发、经营与管理概
4、述1.2房地产经营管理的研究对象、内容与方法1.2.1房地产经营管理的研究对象1.房地产商品及房地产商品化2.房地产商品的特殊性中国地质大学(武汉)导论:导论:房地产开发、经营与管理概述房地产开发、经营与管理概述1.2.2房地产经营管理的研究内容(1)要从理论的角度论述房地产经营的客观存在,并在事实的基础上分析房地产经营的发展及其演变,探求其运动规律。(2)要从全局和原则的角度,着重分析房地产经营管理的地位和作用。(3)要基于事实,运用理论,具体分析房地产经营的运行过程,研究房地产经营的一般经济活动规律和实际操作方法。中国地质大学(武汉)1.2.3房地产经营管理的研究方法1.矛盾分析法2.宏观
5、研究与微观研究结合法3.定性研究与定量研究结合法4.比较分析法5.经验或案例方法导论:导论:房地产开发、经营与管理概述房地产开发、经营与管理概述中国地质大学(武汉)1.3我国房地产开发与经营业的历史回顾1.4房地产经营管理的基础理论1.4.1房地产实物学1.4.2房地产经济学1.4.3房地产营销学1.4.4房地产技术学1.4.5房地产政策学1.4.6房地产法学导论:房地产开发、经营与管理概述导论:房地产开发、经营与管理概述中国地质大学(武汉)第二章第二章房地产开发经营分析基础房地产开发经营分析基础中国地质大学(武汉)第二章:房地产开发经营分析基础2.1现金流量2.1.1现金流量2.1.2房地产
6、投资与成本中国地质大学(武汉)第二章 房地产开发经营分析基础1.投资与成本的概念(1)投资(2)成本2.房地产投资分析中投资与成本(1)开发项目总投资(2)开发产品成本费用中国地质大学(武汉)a.产品开发成本b.经营成本c.期间费用2.1.3经营收入、利润和税金1.经营收入2.利润3.税金:销售税金、土地使用税和房产税、企业所得税第二章 房地产开发经营分析基础中国地质大学(武汉)第二章 房地产开发经营分析基础2.2资金的时间价值与等效值计算2.2.1资金的时间价值2.2.2利息与利率1.利息与利率2.单价计息与复利3.名义利率与实际利率中国地质大学(武汉)第二章 房地产开发经营分析基础2.2.
7、3资金等效值与现金流量图1、资金等值的概念2.现金流量图2.2.4复利计算公式与系数1.复利计算中的常用符号2.复利计算公式与系数3.复利计算的标准表示法中国地质大学(武汉)第二章 房地产开发经营分析基础2.3房地产投资经营经济效果评价2.3.1房地产投资经营经济效果的表现形式1.置业投资2.开发投资2.3.2投资回收与投资回报2.3.3收益率2.3.4通货膨胀的影响中国地质大学(武汉)第三章第三章房地产项目可行性研究房地产项目可行性研究中国地质大学(武汉)第三章:房地产项目可行性研究第三章:房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用1.
8、可行性研究是项目投资决策的依据2.可行性研究是筹集建设资金的依据3.可行性研究是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据4.可行性研究是编制下阶段规划设计的依据中国地质大学(武汉)3.1.3可行性研究的依据1.国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划;2.批准的项目建议书和同等效力的文件;3.国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等;第三章:房地产项目可行性研究中国地质大学(武汉)第三章:房地产项目可行性研究第三章:房地产项目可行性研究4.自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料;5.有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料;6.国家所规定的经济参数和指标;7.开发项
9、目备选方案的土地利用条件、规划条件以及备选规划设计方案等中国地质大学(武汉)3.1.4可行性依据的工作阶段1.投资机会研究2.初步可行性研究3.详细可行性研究4.项目的评估和决策第三章:房地产项目可行性研究第三章:房地产项目可行性研究中国地质大学(武汉)3.2可行性研究的内容与步骤3.2.1可行性研究的内容1.项目概况2.开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定(1)土地调查。(2)人口调查。(3)调查开发项目用地范围内建筑物的种类,各种建筑物的数量及面积,需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。第三章:房地产项目可行性研究第三章:房地产项目可行性研究中国地质大学(武汉)第三章:房地产项目可行性
10、研究第三章:房地产项目可行性研究(4)调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。(5)调查各种管线。(6)调查其他地上、地下物。(7)制定拆迁方案。(8)制定安置方案。中国地质大学(武汉)3.市场分析和建设规模的确定4.规划设计方案(1)市政规划方案选择;(2)项目构成及平面布置;(3)建筑规划方案选择5.资源供给条件分析6.环境影响评价7.项目开发组织机构和管理费用的研究8.开发建设计划的编制(1)前期开发计划;(2)工程建设计划。(3)建设场地计划;(4)施工队伍的选择。第三章:房地产项目可行性研究第三章:房地产项目可行性研究
11、中国地质大学(武汉)9.项目经济及社会效益分析(1)项目总投资估算(2)项目投资来源、筹措方式的确定(3)开发成本估算(4)销售成本、经营成本估算(5)销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算(6)财务评价(7)国民经济评价(8)风险分析(9)项目环境效益、社会效益及综合效益评价第三章:房地产项目可行性研究第三章:房地产项目可行性研究中国地质大学(武汉)10.结论及建议(1)运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性,并推荐最佳方案(2)存在的问题及相应的建议3.2.2可行性研究的步骤1.接受委托2.调查研究3.方案选择和优化4.财务评价和综合评价5.编制可行性研究报告第三
12、章:房地产项目可行性研究第三章:房地产项目可行性研究中国地质大学(武汉)第三章:房地产项目可行性研究第三章:房地产项目可行性研究3.3房地产开发项目策划与基础参数选择3.3.1房地产开发项目策划1.区位分析选择2.开发内容和规模的分析与选择3.开发时机的分析与选择4.合作方式的分析与选择5.融资方式与资金结构的分析与选择6.产品经营方式的分析与选择中国地质大学(武汉)第三章:房地产项目可行性研究第三章:房地产项目可行性研究3.3.2构造评价方案3.3.3选择基础参数(1)时间类参数(2)融资相关参数(3)收益相关参数(4)评价标准类指标中国地质大学(武汉)第三章:房地产项目可行性研究第三章:房
13、地产项目可行性研究3.4房地产开发项目投资与收入估算3.4.1投资估算1.土地费用(1)土地征用拆迁费(2)土地出让地价款(3)土地转让费(4)土地租用费(5)土地投资折价2.前期工程费中国地质大学(武汉)3.房屋开发费(1)建筑安装费(2)公共配套设施建设费(3)基础设施建设费4.管理费5.财务费6.销售费用7.开发期税费8.其他费用9.不可预见费用第三章:房地产项目可行性研究第三章:房地产项目可行性研究中国地质大学(武汉)第三章:房地产项目可行性研究第三章:房地产项目可行性研究3.4.2资金使用计划3.4.3收入估算与资金筹措1.收入估算(1)租售方案(2)租售价格(3)租售收入(4)收款
14、方式2.资金筹措中国地质大学(武汉)3.5房地产开发项目财务报表及财务评价指标3.5.1财务评价报表 1.基本报表(1)现金流量表(2)财务计划现金流量表(3)利润及利润分配表(4)资产负债表2.辅助报表第三章:房地产项目可行性研究第三章:房地产项目可行性研究中国地质大学(武汉)3.5.2财务评价指标(1)财务净现值(2)财务内部收益率(3)动态投资回收期(4)成本 利润率(5)投资利润率(6)资本金利润率第三章:房地产项目可行性研究第三章:房地产项目可行性研究中国地质大学(武汉)第三章:房地产项目可行性研究第三章:房地产项目可行性研究3.6可行性研究报告的撰写3.6.1可行性研究报告的构成(
15、1)封面(2)摘要(3)目录(4)正文(5)附表(6)附图中国地质大学(武汉)3.6.2可行性研究报告正文的写作要点 (1)项目总说明 (2)项目概况(3)投资环境研究(4)市场研究(5)项目地理环境和附近地区竞争性发展项目(6)规划方案及建设条件(7)建设方式及进度安排(8)投资估算及资金筹措(9)项目评估基础数据的预测和选定 (10)项目经济效益评价(11)风险分析(12)可行性研究的结论第三章:房地产项目可行性研究第三章:房地产项目可行性研究中国地质大学(武汉)第四章第四章房地产开发程序房地产开发程序中国地质大学(武汉)第四章第四章 房地产开发程序房地产开发程序4.1房地产开发的定义房地
16、产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动。4.1.2房地产开发的主要程序4.2投资机会选择与决策分析4.2.1投资机会选择4.2.2决策分析中国地质大学(武汉)4.3前期工作4.3.1项目立项1.项目立项的含义2.实施程序(1)工程建设项目立项的办理a.申报资料b.申办程序c.办结时限d.收费标准第四章第四章 房地产开发程序房地产开发程序中国地质大学(武汉)第四章第四章 房地产开发程序房地产开发程序实施程序:(2)建设项目年度投资计划审批的办理a.申报资料b.申办程序c.办结时限中国地质大学(武汉)4.3.2获取土地使用权1.政府土地收购储备与土地一
17、级开发2.获取土地使用权的途径(1)土地使用权转让(2)土地使用权划拨(3)原有划拨土地上存量房地产土地使用权的获得(4)与当前土地使用权拥有者合作4.3.3确定规划设计方案并获得规划许可第四章第四章 房地产开发程序房地产开发程序中国地质大学(武汉)4.3.4建设工程招标1.招标方式(1)公开招标(2)邀请招标2.招标机构 招标机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织(1)招标过程中的决策活动(2)招标中的日常事务工作(3)招标工作小组组成人员第四章第四章 房地产开发程序房地产开发程序中国地质大学(武汉)3.招标程序(1)申请程序(2)编制招标文件(3)编制招标工程标底(4
18、)确定招标方式,发布招标公告或邀请投标函(5)投标人资格审查(6)招标工程交底及答疑(7)开标、评标和决标(8)签订合同第四章第四章 房地产开发程序房地产开发程序中国地质大学(武汉)4.3.5开工申请与审批1.申请领取施工许可证应具备的条件2.申请办理施工许可证的程序4.3.6与市政设施的接驳1.接驳的含义第四章第四章 房地产开发程序房地产开发程序中国地质大学(武汉)第四章第四章 房地产开发程序房地产开发程序2.接驳的实施程序(1)与自来水设施的接驳(2)与供电系统的接驳(4)与供热系统的接驳 (5)与市与天然气(管道煤气)系统的接驳(3)政排污系统的接驳 (6)道路占用审批手续 (7)道路挖
19、掘审批手续4.3.7前期工作的其他环节中国地质大学(武汉)4.4建设阶段4.4.1质量控制(1)对原材料的检验(2)对工程中的配套设备进行检验(3)确立施工中控制质量的具体措施(4)确立有关质量文件的档案制度第四章第四章 房地产开发程序房地产开发程序中国地质大学(武汉)第四章第四章 房地产开发程序房地产开发程序4.4.2进度控制1.工程进度计划的编制2.进度管理及计划调整(1)横道图法(2)网络图法中国地质大学(武汉)3.其他配套进度计划(1)材料供应计划(2)设备周转计划(3)临时工程计划4.进度控制中应关注的因素(1)材料、设备的供应情况(2)设计变更(3)劳动力安排情况(4)气象条件第四
20、章第四章 房地产开发程序房地产开发程序中国地质大学(武汉)4.4.3成本控制1.成本控制的主要内容(1)编制成本计划,确定成本控制的目标(2)审查施工组织设计和施工方案(3)控制工程款的动态结算(4)控制工程变更2.控制工程成本的做法和手段(1)强化“成本”意识,加强全面管理(2)确定成本控制的对象(3)完善成本控制制度(4)制定有效的奖励措施第四章第四章 房地产开发程序房地产开发程序中国地质大学(武汉)第四章第四章 房地产开发程序房地产开发程序4.4.4合同管理1.合同管理的作用2.房地产开发项目的主要合同关系3.合同管理的主要工作内容4.4.5安全管理中国地质大学(武汉)4.4.6竣工验收
21、1.竣工验收的要求2.竣工验收的依据3.竣工验收的工作程序(1)单项工程竣工验收(2)综合验收4.竣工结算5.编制竣工档案(1)技术资料的内容(2)竣工图第四章第四章 房地产开发程序房地产开发程序中国地质大学(武汉)第四章第四章 房地产开发程序房地产开发程序4.5租售阶段4.5.1选择物业销售形式1.开发商自行销售2.委托物业代理(1)物业代理的作用(2)物业代理的形式(3)委托物业代理公司应注意的问题中国地质大学(武汉)4.5.2制定租售方案1.出租还是出售2.租售进度3.租售价格(1)成本导向定价法(2)购买者导向定价法(3)竞争导向定价法第四章第四章 房地产开发程序房地产开发程序中国地质
22、大学(武汉)第四章第四章 房地产开发程序房地产开发程序4.5.3制定宣传与广告策略1.制定宣传策略(1)确定宣传目标(2)选择宣传的信息与工具(3)实施宣传方案(4)评价宣传效果2.制定广告策略中国地质大学(武汉)第五章第五章房地产开发管理房地产开发管理中国地质大学(武汉)第五章第五章 房地产开发管理房地产开发管理5.1.1房地产开发管理的含义1.房地产开发管理的概念房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或出售、出租商品房的行为。因此这里所说的房地产开发管理是指围绕房地产开发而进行的各项管理活动的总称2.房地产开发管理的主体中国
23、地质大学(武汉)5.1.2房地产开发管理的特点(1)房地产开发管理是一项复杂的工作(2)房地产开发管理具有创造性(3)房地产开发管理具有前瞻性(4)房地产开发管理具有市场性(5)房地产开发管理涉及的管理部门比较多(6)房地产开发管理需要运用多种手段,涉及行政手段、经济手段、金融手段、法律手段和教育手段。第五章第五章 房地产开发管理房地产开发管理中国地质大学(武汉)5.1.3房地产开发管理的内容1.工程 建设项目立项的审批管理2.项目资本金的管理(1)项目资本金的概念(2)项目资本金的出资方式(3)房地产项目资本金3.土地使用权取得的管理(1)土地征用的管理(2)土地使用权出让的管理 (3)土地
24、使用权转让的管理第五章第五章 房地产开发管理房地产开发管理中国地质大学(武汉)4.建设工程规划的管理 (1)土地出让工程中的规划管理(2)房地产开发前期的规划管理 a.开发项目选址、定点审批阶段 b.申请建设用地规划许可证阶段 c.规划设计条件审批阶段 d.设计方案审批阶段 e.申请建设工程规划许可证阶段 第五章第五章 房地产开发管理房地产开发管理中国地质大学(武汉)5.城市房屋拆迁管理 (1)房屋拆迁的有关规定(2)房屋拆迁的基本方式 (3)房屋拆迁的程序(4)房屋拆迁的许可证办理(5)房屋拆迁的公示(6)拆迁争议的解决与拆迁的强制执行(7)对拆迁单位的管理第五章第五章 房地产开发管理房地产
25、开发管理中国地质大学(武汉)6.房地产开发项目招标投标管理(1)投标方式(2)必须招标的项目范围(3)必须招标的规模标准(4)招标应当具备的条件7.施工许可证的管理(1)申请施工许可证 的有关要求(2)对逾期开工、中止施工的管理第五章第五章 房地产开发管理房地产开发管理中国地质大学(武汉)8.房地产开发项目建设过程的管理(1)施工质量管理(2)房地产开发项目施工进度控制(3)房地产开发项目建设成本控制(4)房地产开发项目合同管理(5)房地产开发项目安全管理(6)工程项目竣工验收的管理9.房地产开发项目销售的管理(1)商品房预售管理(2)商品房现售管理(3)经济适用房出售管理第五章第五章 房地产
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