房地产的概述.pptx

第一章 房地产的概述1.1 房地产的概念1.1.1土地的概念1.1.2建筑物的概念1.1.3 权益房地产的概念房地产是指土地土地、建筑物建筑物及其他地上定着物定着物，包括物质实体物质实体和依托于物质实体上的权益权益。物质实体是权益的载体，而最终体现房地产价值的是其权益。房地产是一种商品商品。房地产有三种存在形态，单纯的土地，单纯的建筑物，房地（土地和建筑物结合形式）1.1.1 土地的概念土地是指地球的表面及其上下表面及其上下的一定空间。土地的开发利用受到三大制约：土地使用制度土地使用制度，土地，土地权利设置，相邻关系权利设置，相邻关系。对一块土地的基本认识：（1）坐落位置；（2）面积大小；（3）形状；（4）四至；（5）利用现状；（6）周边环境；（7土地权利状况；（8）规划设计条件；（9）生熟程度；（10）地质、水文和气象条件、其他。毛地：（undeveloped land，未开发的土地）。是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。生地：（raw land）是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。熟地：（cultivated land）经过土地开发，具备基本建设条件的土地。具体特征：“三通一平三通一平“（通水、通电、通路、平整土地）“五通一平五通一平”（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）七通一平七通一平（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）中国现行土地制度概述1.全部土地为社会主义公有制：全民所有全部土地为社会主义公有制：全民所有/集体所有集体所有2.全民所有制的土地全民所有制的土地-国有土地，其所有权由国家（具体由国国有土地，其所有权由国家（具体由国务院）行使务院）行使3.国有土地：城市市区的土地，农村和城市郊区中已经依法没国有土地：城市市区的土地，农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地，国家依法征收的土地，依法不收、征收、征购为国有的土地，国家依法征收的土地，依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂、及其它土地，农村属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂、及其它土地，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，因国家组织移民、自然灾害等原因而不再使用的原有的土地，因国家组织移民、自然灾害等原因而不再使用的原集体所有制的土地集体所有制的土地4.集体所有制：法律规定的属于国家所有土地以外的土地集体所有制：法律规定的属于国家所有土地以外的土地5.国家实行土地登记制度：国家实行土地登记制度：6.国家实行土地有偿有限使用制度：国家核准的划拨土地以外国家实行土地有偿有限使用制度：国家核准的划拨土地以外7.国家实行土地用途管制制度：严格限制农用地转为建设用地国家实行土地用途管制制度：严格限制农用地转为建设用地8.国家实行耕地保护制度国家实行耕地保护制度9.取得国有土地使用权的途径：取得国有土地使用权的途径：4种种 行政划拨行政划拨 房地产转让房地产转让 国家出让 土地或房地产租赁 闲置土地的处理闲置土地的范围1.未按国家建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的2.国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未按规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的3.已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的1/3，或者投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设联系满一年的4.法律、法规规定的其他情形闲置土地的处置方式1.延长开发建设期限，但最长不超过一年2.改变土地用途，办理有关手续后继续开发3.安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发；土地增值的，由政府收取增值地价4.政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设5.政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给予经济补偿6.政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书因政府及政府有关部门行为造成土地闲置的，由政府和用地单位协商处理相邻关系相邻关系是两个以上相互毗邻的不动产所有人或占有、使用人，在行使不动产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系在实际生活中是大量、经常发生的，种类繁多，如相邻土地使用、通行关系，相邻用水、排水关系，相邻防危关系，相邻通风、采光关系等等。我国民法通则规定处理相邻关系的原则是：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系是减少纠纷的重要方面。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。相邻关系相邻关系比较复杂，较重要的有：1、关于生活、工业、农业用水，特别是高低地、上下游、左右岸之间的需水与排水，水利与水害关系。如造成对方损失，应予赔偿；如分享水利，费用应分担。2、关于防止危险和危害。如环境污染，存放及使用易爆、易燃物，近房施工，危险建筑等。相邻双方应避免由于自己方面的原因对邻方造成危险及危害。也有权要求排除来自对方的危险和危害。一旦造成损失，责任者应依法承担责任。3、关于邻地的通行和使用。包括穿越邻地至公共通道的通行权，通 过邻地设置管道和线路，以及因建筑施工而使用邻地等。如因此造成邻方的损失，也应赔偿。相邻关系举证应该有实施方承担，被实施方举证要困难的多，类似于环境案件。而比较常见的相邻关系有几下几种：（1）相邻土地使用关系；（2）相邻防险、排污关系；（3）相邻用水、流水、截水、排水关系；（4）相邻管线安设关系；（5）相邻光照、通风、音响、震动关系；（6）相邻竹木归属关系。(7)相邻安全关系所谓“相邻”，不以不动产的直接相邻为限。例如甲、乙两村处于同一条河流的上下游，两村虽然不直接相邻，但亦可能因用水、流水、截水与排水关系，而又相邻关系适用的余地。1.1.2 建筑物的概念 建筑物属于人工建筑人工建筑而成的东西，广义：包括房屋和构筑物。构筑物是指建筑物中除了房屋以外的东西，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。对建筑物的基本认识：（1）坐落位置；（2）面积大小面积大小；（3）建筑层数和高度；（4）用途；（5）建筑结构；（6）建筑装修；（7附属设备；（8）建成年月、维修保养情况及完损程度；（9）公共服务程度；（10）平面格局；（11）产权状况；（12）其它。建筑物：指人工建筑而成的资产，属于固定资产范畴，包括房屋和构建物两大类。房屋是指供人居住、工作、学习、生产、经营、娱乐、储藏物品以及进行其他社会活动的工程建筑。构建物指房屋以外的工程建筑，如围墙、道路、水坝、水井、隧道、水塔、桥梁和烟囱等。构筑物：一般是指人们不直接在其内进行生产和生活活动的建筑，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、挡土墙、蓄水池和囤仓等。两者的区别；建筑物可用于居住，生产以及进行其它社会活动，而构筑物却不能直接在其内进行生产或生活。定着物是固定于土地并不能移动的有独立实用价值的物。如房屋、地下管道、树木、沟渠等。定着物虽与土地联结，但不是土地的组成部分，故属独立之物。定着物因固定于土地，所以适用不动产法律，定着物所有权为不动产所有权。不动产所有权原则上以登记为变动公示，故土地所有人不得以添附方式原始取得适用不动产法律的定着物或附着物的所有权。1.1.3房地产的产权（1）所有权所有权关键词：依法关键词：依法-充分、完整充分、完整支配权，占有、使支配权，占有、使用、用、收益、处分收益、处分 全面性全面性 整体性整体性 弹性弹性 永久性永久性（2）使用权使用权关键词：对他人之物关键词：对他人之物一定范围内一定范围内占有、使用、占有、使用、收益收益（3）他项权他项权关键词：他人土地上（主体在所有人、使用人以关键词：他人土地上（主体在所有人、使用人以外）外）役权（地役权，人役权）、役权（地役权，人役权）、抵押抵押 我国的土地所有权和土地使用权（1）土地所有权土地所有权关键词：占有、使用、收益、处分关键词：占有、使用、收益、处分 国家所有国家所有 集体所有集体所有 1.1.主体特定性主体特定性 2.2.交易限制性交易限制性 3.3.权属稳定性权属稳定性 4.4.权属可分离性权属可分离性（2）土地使用权土地使用权关键词：法律、合同允许关键词：法律、合同允许占有、使用、收益、处分占有、使用、收益、处分1.1.出让：一定年限出让：一定年限 向国家支付出让金向国家支付出让金 2.2.转让：再转移。出售、交换、赠与转让：再转移。出售、交换、赠与 登记登记3.3.抵押：提供债务履行担保（合法的、可抵押的土地使抵押：提供债务履行担保（合法的、可抵押的土地使用权）用权）书面合同书面合同 抵押登记抵押登记 4.4.划拨划拨5.5.征收征收6.6.征用征用 土地使用权出让出让年限 土地使用权出让的最高年限按出让土地用途分别确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。具体地块的出让年限，由土地管理部门会同城市规划、建设和房产管理部门在上述最高出让年限内商定。合同约定的土地使用年限届满，除申请续期经依法批准外，国家无偿收回土地使用权及其地上建筑物、其他附着物。土地划拨土地划拨 土地使用权划拨是指经有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。特点：无偿无限期划拨土地范围（1）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（4）法律、行政法规规定的其他用地房地产转让（1）房地产买卖房地产买卖关键词：土地使用权转移关键词：土地使用权转移 房地产权属更换房地产权属更换 一定程度开发一定程度开发 建筑物及设施设备建筑物及设施设备（2）房地产赠与房地产赠与关键词：自愿关键词：自愿 无偿无偿 土地使用权土地使用权 房屋所有权房屋所有权（3）其他合法方式其他合法方式关键词：买卖、赠与以外的其他房地产权属转移关键词：买卖、赠与以外的其他房地产权属转移 作价入股、合资合作、兼并收购、交换、继作价入股、合资合作、兼并收购、交换、继承、遗赠承、遗赠 房地产抵押（1）房地产抵押权的设定房地产抵押权的设定关键词：合法（房屋所有权连同其范围内的土地关键词：合法（房屋所有权连同其范围内的土地所有权、以出让方式取得的土地使用权）、抵所有权、以出让方式取得的土地使用权）、抵押合同、抵押登记押合同、抵押登记 不可以：权属争议、公共福利事业的、文物不可以：权属争议、公共福利事业的、文物保护、依法公告拆迁范围、查封、扣押、监管保护、依法公告拆迁范围、查封、扣押、监管等限制房地产、依法不得抵押的等限制房地产、依法不得抵押的（2）房地产抵押权实现房地产抵押权实现关键词：债务人不能履行到期债务关键词：债务人不能履行到期债务 折价、变卖、拍卖折价、变卖、拍卖 房地产租赁（1）土地使用权租赁土地使用权租赁 1.1.出租人因出让取得。划拨土地出租有限制出租人因出让取得。划拨土地出租有限制条件条件 2.2.开发利用达到一定要求开发利用达到一定要求 3.3.出租期限不得超过剩余期限出租期限不得超过剩余期限 4.4.土地使用权与地上建筑物、其他附着物一土地使用权与地上建筑物、其他附着物一同出租同出租 （2）房屋租赁房屋租赁 房地产交易的主要形式之一房地产交易的主要形式之一 不得出租的情形不得出租的情形 1.2.6 房地产产权登记（1）总登记总登记 县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行的统一的权属登记。（2）初始登记初始登记 最初取得房地产所进行的登记。（3）转移或变更登记转移或变更登记（4）他项权利登记他项权利登记（5）注销登记注销登记 房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止 事实发生之日起30日内登记 不动产统一登记制度国务院发布的不动产登记暂行条例3月1日起正式实施。据了解，2015年底全国将全面换发新版证书 1.3 房地产的特性与类型1.3.1 房地产的特性1.3.2 房地产的类型1.3.1 房地产的特性不可移动性不可移动性个别性：个别性：实物权益，长期使用长期使用昂贵性昂贵性升值性：升值性：投资改良，通货膨胀，稀缺，环境改善相互影响性相互影响性易受政策影响性：易受政策影响性：管制，征税，征收征用，充公1.3.2 房地产的类型（1）1.1.按用途划分按用途划分居住房地产居住房地产商业房地产商业房地产办公房地产办公房地产旅馆房地产旅馆房地产餐饮房地产餐饮房地产娱乐房地产娱乐房地产工业和仓储房地产工业和仓储房地产农业房地产农业房地产特殊用途房地产特殊用途房地产综合房地产综合房地产1.3.2 房地产的类型（2）2.2.按开发程度划分按开发程度划分生地生地毛地毛地净地净地熟地熟地在建工程在建工程现房现房1.3.2 房地产的类型（3）3.3.按是否产生收益按是否产生收益分为收益性房地产收益性房地产和非收益性房非收益性房地产地产两大类。区分的关键是看房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。1.3.2 房地产的类型（4）4.4.按经营使用方式划分按经营使用方式划分销售的房地产出租的房地产营业的房地产自用的房地产1.4 房地产的价格1.4.1 房地产价格的概念1.4.4 房地产价格的形成条件1.4.2地价与一般物品价格的差异1.4.3 房地产价格的特征1.4.5 房地产价格的种类1.4.1 房地产价格的概念 价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。现象 价格是商品价值的货币表现价格是商品价值的货币表现；价值是凝结价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。在商品中的抽象人类劳动。本质本质 房地产价格是和平地和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。1.4.2 地价与一般物品价格的差异生产成本不同生产成本不同折旧不同折旧不同价格差异不同价格差异不同市场性质不同市场性质不同价格形成时间不同价格形成时间不同供求变化不同供求变化不同1.4.3 房地产价格的特征1.房地产价格受区位的影响很大2.房地产价格本质上是房地产权益的价格3.房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金（出售价格出租价格）4.房地产价格是在长期和综合考虑的结果 房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响1.4.4 房地产价格的形成条件3个条件：有用性有用性稀缺性稀缺性有效需求有效需求 价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划价格1.4.5 房地产价格的种类1.根据实物形态不同的分类 这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。土地价格：土地价格：简称地价，不含建筑物价格在内的价格。根据土地的生熟程度，相应的有生地价格、毛地价格、熟地价格，以及净地价格建筑物价格：建筑物价格：不含所占用土地价格在内的价格。房地价格：房地价格：建筑物连同其占用的土地的价格。等同于一般人们所说的房价。房地价格=土地价格+建筑物价格2.根据不同用途的分类根据不同用途的分类买卖价：买卖价：房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币额、商品或其他有价物。租赁价：租赁价：房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。抵押价：抵押价：假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。课税价：课税价：为课税的需要，估价人员评估的作为计税依据的价值。典当价：典当价：设立典权时，由出典人收取或典权人支付的货币额、商品或其他有价物。保险价：保险价：为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。征用价：征用价：政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。3.根据形成基础不同的分类根据形成基础不同的分类市场价格：市场价格：某种房地产在市场上一般的平均价格。市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，一般情况下可以混用。成交价格：成交价格：出售、买者是自愿而不是被迫购买下的实际成交价格。评估价格：评估价格：估价人员对房地产价值进行测算和判定的结果。评估价格可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。如比准价格、积算价格、收益价格。评估价值不是事实，但作为交易双方的价格参考依据，往往会成为最终的成交价格。从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格理论价格：理论价格：完全公平合理的市场进行交易时应该实现的价格。其他分类：其他分类：（1）价格单位：总价格、单位价格、楼面价格）价格单位：总价格、单位价格、楼面价格 （2）价格管理：基准地价、标定地价、房屋重置价格）价格管理：基准地价、标定地价、房屋重置价格 （3）政府干预程度：市场调节价、政府调节价、政府定价）政府干预程度：市场调节价、政府调节价、政府定价 （4）拍卖组价：）拍卖组价：评估价、保留价、起拍价、应价和成交价评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 （5）销售组价：）销售组价：起价、标价、成交价和均价起价、标价、成交价和均价 作业：作业：P23 第第6题题