房地产大连王珏林.pptx
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1、对我国房地产市场调控政策对我国房地产市场调控政策与发展趋势分析与发展趋势分析住房和城乡建设部政策研究中心住房和城乡建设部政策研究中心 王珏林 为什么要对房地产业进行市场化?我国房地产市场发展过程和取得的成就为什么要对房地产市场进行宏观调控?对房地产市场宏观调控的重点房地产市场宏观调控的目标对房地产市场的发展趋势分析1、为什么要对房地产业进行市场化?一是改善和解决城乡居民住房问题 二是使房地产业在国家经济中发挥作用 三是带动相关产业发展2、我国房地产市场发展过程和取得的成就 市场经过培育、推进、发展三个阶段 1980年4月,邓小平同志提出了住房商品化的思路 1980年开始在烟台、邯郸、抚顺、蚌埠
2、等四个城市开始试点 1984年,发布了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定 1988年,出台国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 1994年国务院发出关于深化城镇住房制度改革的决定 1998年国务院发布了关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知 2003年,制定国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 2005年以来,国务院办公厅先后转发了关于做好稳定住房价格的意见(即“国八条”)和关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见(即“国六条”)建立了市场 建立和培育了供应市场 建立和培育了消费市场带动了经济、城市发展带动了产业发展提高或改善了广大城乡居民的住房条件3、为什
3、么要对房地产市场进行宏观调控?一是房价涨幅太快 二是市场秩序过乱 三是政策法规尚不完善美国商务部统计2008年1月与去年同期相比下降了33.9%是1995年以来最抵水平 受次贷影响,纽约华尔街失业人数创7年新高,过去9个月已裁减超过34000个职位 预计还将裁员的金融机构:花旗6200职位 美林2220职位 摩根丹利2940职位 雷曼兄弟4990职位 美国银行3650职位 贝尔斯登1550职位 高盛1500职位4、对房地产市场宏观调控的重点 7090利用税收手段,控制5 年内住房转手交易行为“两限、两竟”制止集资合作建房控制开发项目资本金的最低比例和土地开发时段 对房贷首付施行区别对待政策 5
4、、房地产市场宏观调控的目标 目的:一是增加市场房源 二是规范市场秩序 三是改善低收入家庭住房问题 应达到的效果:一是建立住房供给体系 二是建立住房分配体系 三是建立市场监管体系6、对房地产市场的发展趋势分析(1)(1)对市场价格变化分析对市场价格变化分析 时 间 同 比 环 比2007年12月 10.5%0.2%2008年1月 11.3%0.3%2008年2月 11.5%0.2%2008年3月 11.8%0.3%2008年4月 10.1%-0.7%2008年1月份全国70个大中城市房价统计情况销售价格分类 同 比 环 比新建住房 12.2%0.3%其中经济适用房 5.1%0.1%普通商品住房
5、13.5%0.3%高档商品住房 11.5%0.4%二手住房 11.9%0.1%新建非住宅 7.1%0.7%其中办公楼 11.2%1.4%商业营业用房 5.2%0.2%4 4月份新建住房销售价格涨幅较大、下降较快的城市月份新建住房销售价格涨幅较大、下降较快的城市 城 市同比涨幅 城 市环比涨幅 城 市环比下降乌鲁木齐 22.0%南 京1.6%深 圳-2.2%海 口19.2%金 华1.3%三 亚-0.5%宁 波17.8%海 口1.2%泉 州-0.4%蚌 埠16.3%银 川1.2%合 肥-0.3%4 4月份二手住房销售价格涨幅较快的城市月份二手住房销售价格涨幅较快的城市 城 市 同比涨幅 城 市 环
6、比涨幅 乌鲁木齐 21.5%南 京 3.7%兰 州 19.6%长 沙 2.7%长 春 15.7%银 川 2.2%无 锡 15.4%遵 义 2.2%银 川 13.0%长 春 2.1%20082008年年6 6月月7070个大中城市房屋销售价格同比上涨个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%8.2%同比涨幅较大城市环比涨幅超过1%的城市城市同比涨幅城市环比涨幅乌鲁木齐20.2%兰州2.6%海口18.1%济宁1.5%宁波14.7%济南1.4%北京14.3%温州1.2%杭州13.3%岳阳1.2%环比下降的城市:南充-1.0%,南昌-0.9%,成都-0.7%,无锡-0.4%2008 2008年上半年北京二
7、手房涨幅前十楼盘年上半年北京二手房涨幅前十楼盘排名排名楼盘楼盘20072007年底年底元元/平方米平方米20082008年中年中元元/平方米平方米半年涨幅半年涨幅月均涨幅月均涨幅区域区域1 1海晟名苑海晟名苑1800018000280002800055.6%55.6%9.3%9.3%东直门东直门2 2卡尔公寓卡尔公寓1000010000128001280028.0%28.0%4.7%4.7%亦庄亦庄3 3万国城万国城2000020000250002500025.0%25.0%4.2%4.2%东直门东直门4 4五栋大楼五栋大楼2200022000270002700022.7%22.7%3.8%3
8、.8%车公庄车公庄5 5时间国际时间国际1650016500200002000021.2%21.2%3.5%3.5%三元桥三元桥6 6新世纪家园新世纪家园2000020000240002400020.0%20.0%3.3%3.3%崇文门崇文门7 7芳古园芳古园1250012500150001500020.0%20.0%3.3%3.3%方庄方庄8 8中海馥园中海馥园2000020000240002400020.0%20.0%3.3%3.3%甘家口甘家口9 9左安漪园左安漪园1700017000200002000017.6%17.6%2.9%2.9%左安门左安门1010时代庐峰时代庐峰128001
9、2800150001500017.2%17.2%2.9%2.9%鲁谷鲁谷 2008 2008年上半年上海二手房房价涨幅前十楼盘年上半年上海二手房房价涨幅前十楼盘排名排名楼盘楼盘20072007年底年底元元/平方米平方米20082008年中年中元元/平方米平方米半年涨幅半年涨幅月均涨幅月均涨幅区域区域1 1大华锦绣华大华锦绣华城城86138613148601486072.5%72.5%12.1%12.1%浦东浦东2 2汇景园汇景园1074310743163991639952.6%52.6%8.8%8.8%徐汇徐汇3 3百花公寓百花公寓1447114471210232102345.3%45.3%7
10、.5%7.5%黄浦黄浦4 4大同花园大同花园1535515355210232102336.8%36.8%6.1%6.1%卢湾卢湾5 5翠湖天地翠湖天地4800048000615616156128.3%28.3%4.7%4.7%卢湾卢湾6 6瑞湖天地瑞湖天地1362913629165901659021.7%21.7%3.6%3.6%虹口虹口7 7弘辉名苑弘辉名苑1628916289193411934118.7%18.7%3.1%3.1%黄浦黄浦8 8万科假日风万科假日风景五期景五期1100011000126601266015.1%15.1%2.5%2.5%闵行闵行9 9东辉花园东辉花园15085
11、15085172571725714.4%14.4%2.4%2.4%卢湾卢湾1010滨江名人苑滨江名人苑1957019570217472174711.1%11.1%1.9%1.9%黄浦黄浦(2)对市场的发展外部环境分析:国家经济 城市发展 城镇化推进 市场需求 一是国家经济保持持续稳定快速发展 资料来源:国际货币基金组织数据库资料来源:国际货币基金组织数据库GDPGDP总总量量(亿亿美元美元)19801980年占年占世界比重世界比重(%)%)位次位次GDPGDP总总量量(亿亿美元美元)20052005年占年占世界比重世界比重(%)%)位次位次按按汇汇率法估率法估算算美美国国27895278952
12、3.823.81 112455812455828.028.01 1日本日本10595105959.09.02 2456744567410.310.32 2德德国国826182617.07.03 327917279176.36.33 3中中国国300430042.62.67 722341223415.05.04 4英英国国536953694.64.65 522295222955.05.05 5法法国国691269125.95.94 421267212674.84.86 6意大利意大利460646063.93.96 617655176554.04.07 7加拿大加拿大268926892.32.38
13、 811324113242.52.58 8 城镇规模、人口、密度、固定资产增长很快 时间比较时间比较单位单位比例比例(%)建成区面积建成区面积20062006年比年比19901990年增长年增长 面面 积积 162 162城镇人口城镇人口20062006年比年比19781978年增长年增长 数数 量量 235 235城镇人口城镇人口20062006年比年比19901990年每人、每平方年每人、每平方公里增长公里增长 密密 度度 702 702城市道路城市道路20062006年比年比19901990年增长年增长 长长 度度 154 154城市公共交通城市公共交通20062006年比年比19901
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