房地产开发与经营第二版5房地产项目用地的获取41页.pptx
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1、第第5 5章房地产项目用地的获取章房地产项目用地的获取房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要 房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式,即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地式,即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为,转让属于土地二级市场行为。房地产一级市场行为,转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地,并相应取得土开发企业在获得房地产开发项目用地,并相应取得土地使用权之后,要进行项目的前期工作,其中包括申地使用权之后,要进行项目的前期工作,其中包括申请、获取项目的三种
2、许可证。本章将对这三种土地取请、获取项目的三种许可证。本章将对这三种土地取得方式和三种许可证的申办程序进行介绍与讨论。得方式和三种许可证的申办程序进行介绍与讨论。重点问题重点问题房地产项目用地获取的方式划拨土地使用权的特点、范围。土地使用权出让的类型及各自含义、特点、范围。土地使用权转让的类型及其特点、要求。土地使用权出让与转让的区别。房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.1.1 5.1.1 划拨土地使用权概述划拨土地使用权概述划拨土地使用权的含义划拨土地使用权划拨土地使用权,即通过行政划拨方式取得的土地使用权。土地使用权划拨土地使用权划拨,是指经县级以上人民政府依
3、法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.1 划拨土地使用权的获取划拨土地使用权的获取划拨土地使用权的基本特征5.1.1 5.1.1 划拨土地使用权概述划拨土地使用权概述房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材基本特征基本特征行政性无偿性无期限性流转限制性划拨土地使用权的基本类型国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。5.1.1 5.1.1 划拨土地使用权概述划拨土地使用权
4、概述房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.1.2 5.1.2 划拨土地使用权的适用范围划拨土地使用权的适用范围房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材中央政府的政策规定中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法(1998)划拨用地目录划拨用地目录(国土资(国土资2001第第9号令)号令)地方政府的政策规定原因:划拨土地存在非法隐形市场流转原因:划拨土地存在非法隐形市场流转一般性管理国有企业改制过程中的划拨土地管理5.1.2 5.1.2 划拨土地使用权的适用范围划拨土地使用权的适用范围房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规
5、划教材划拨土地使用权的主要步骤5.1.3 5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流划拨土地使用权获取的主要流程程房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材预审申请批准审查登记发证国有土地使用证国有土地使用证 主要利益主体及相互关系5.1.3 5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流划拨土地使用权获取的主要流程程房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材政府划拨土地使用者原土地使用者行政关系利益关系5.1.4 5.1.4 划拨土地使用权获取过程中的划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费主要成本和税费房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教
6、材其他费用安置补助费主要成本和税费土地补偿费地上附着物及青苗补偿费拆迁补偿费土地使用权出让含义土地使用权出让土地使用权出让,简称土地出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。5.2.1 5.2.1 土地使用权出让概述土地使用权出让概述房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.2 出让土地使用权的获取出让土地使用权的获取出让土地使用权的基本特征5.2.1 5.2.1 土地使用权出让概述土地使用权出让概述房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材基本特征主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出
7、让方:出让一定年限土地使用权受让方:支付土地出让金出让土地使用权的基本类型5.2.1 5.2.1 土地使用权出让概述土地使用权出让概述房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材拍卖拍卖拍卖拍卖招标招标招标招标挂牌挂牌挂牌挂牌协议协议协议协议协议出让的政策规定协议出让的政策规定招牌挂出让的政策规定招牌挂出让的政策规定5.2.2 5.2.2 出让土地使用权的政策规定出让土地使用权的政策规定房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材协议出让5.2.3 5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的出让土地使用权过程中涉及的各主要利益主体及相互关系各主要利益主体及相互关
8、系房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材工商企业中央政府城市居民地方政府开发商农民招牌挂出让 直接的利益主体:出让方出让方地方政府地方政府 受让方受让方土地使用者土地使用者5.2.3 5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的出让土地使用权过程中涉及的各主要利益主体及相互关系各主要利益主体及相互关系房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材土地使用权出让金土地使用权出让金:国有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期限的土地使用费,主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面。其他费用其他费用:契税,征地补偿费,房屋拆迁费,耕地占用税,新增建设用地土地有偿
9、使用费,耕地开垦费和各项管理费用等。5.2.4 5.2.4 出让土地使用权过程中主要成出让土地使用权过程中主要成本和税费本和税费房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材协议出让土地使用权的含义协议出让国有土地使用权协议出让国有土地使用权,是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。5.3.15.3.1协议出让土地使用权概述协议出让土地使用权概述房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.3 协议出让土地使用权的获取协议出让土地使用权的获取协议出让土地使用权的基本特征非市场出让,没有竞争
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