房地产开发产品成本核算探讨.pptx

1财务报表分析财务报表分析3主主 题题房地产项目开发流程房地产项目开发流程1房地产开发产品成本核算规程房地产开发产品成本核算规程22第一部分第一部分 房地产开发流程房地产开发流程北京市土地储备及一级开发工作程序北京市土地储备及一级开发工作程序2北京市房地产项目开发流程北京市房地产项目开发流程13规划手续办理规划手续办理阶段阶段组织开发组织开发施工阶段施工阶段销售竣工销售竣工交付阶段交付阶段三个阶段北京市房地产项目开发流程北京市房地产项目开发流程4房地产开发企业土地开发权的取得房地产开发企业土地开发权的取得 根据根据2006年年8月国土资源部发布的月国土资源部发布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范范，以下六类情形必须纳入，以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围招标拍卖挂牌出让国有土地范围：u供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；用地；u其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；u划拨土地使用权改变用途，划拨土地使用权改变用途，u划拨土地使用权转让，划拨土地使用权转让，u出让土地使用权改变用途，出让土地使用权改变用途，u依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。5房地产开发企业土地开发权的取得房地产开发企业土地开发权的取得以下五类情形以下五类情形可纳入协议出让国有土地的范围可纳入协议出让国有土地的范围：u供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；u原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；u划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；u出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；u法律、法规规定可以协议出让的其他情形。法律、法规规定可以协议出让的其他情形。6取得土地开发权取得土地开发权房地产开发企业房地产开发企业招标招标拍卖拍卖挂牌挂牌国土资源管理部门国土资源管理部门发布招标公告或者发布招标公告或者发出投标邀请书，发出投标邀请书，邀请特定或者不特邀请特定或者不特定的法人、自然人定的法人、自然人和其他组织参加国和其他组织参加国有土地使用权投标，有土地使用权投标，根据投标结果确定根据投标结果确定土地使用者的行为土地使用者的行为 国土资源管理国土资源管理部门发布拍卖部门发布拍卖公告，由竞买公告，由竞买人在指定时间、人在指定时间、地点进行公开地点进行公开竞价，根据出竞价，根据出价结果确定土价结果确定土地使用者的行地使用者的行为为 国土资源管理部门发布挂牌公告，国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为土地使用者的行为 房地产开发企业土地开发权的取得房地产开发企业土地开发权的取得7建设用建设用地规划地规划许可证许可证建设工建设工程规划程规划许可证许可证建设工程建设工程施工许可施工许可证证预售许预售许可证可证竣工竣工备案备案土地使用权证土地使用权证北京市房地产开发相关手续办理流程简图北京市房地产开发相关手续办理流程简图立项取取得得土土地地开开发发权权8建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。土地的合法权益。9建设用地规划许可证及相关手续建设用地规划许可证及相关手续 房地产开发企业房地产开发企业房地产开发企业房地产开发企业 北京市规委北京市规委北京市发改委北京市发改委北京市建委北京市建委北京市规委北京市规委设计招标备案设计招标备案日照分析日照分析开发办会审（审核企业资开发办会审（审核企业资质、项目资本金）质、项目资本金）立项核准立项核准规划方案设计规划方案设计建建设设用用地地规规划划许许可可证证10建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。法权益。法律后果：房地产商如未取得法律后果：房地产商如未取得建设工程规划许可证建设工程规划许可证或者违反或者违反建设工程建设工程规划许可证规划许可证的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分11建设工程规划许可证及相关手续建设工程规划许可证及相关手续 房地产开发企业房地产开发企业房地产开发企业房地产开发企业 北京市消防局北京市消防局北京市人防办公室北京市人防办公室北京市建委北京市建委北京市交通委北京市交通委交通报建交通报建消防报建消防报建项目登记备案通知书项目登记备案通知书人防总规及单体报建人防总规及单体报建区教委（开发办）区教委（开发办）教育报建教育报建建建设设工工程程规规划划许许可可证证初步设计、各专用报建图初步设计、各专用报建图12建设工程施工许可证建设工程施工许可证建设工程施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。13建设工程施工许可证及相关手续建设工程施工许可证及相关手续 房地产开发企业房地产开发企业房地产开发企业房地产开发企业 北京市建委北京市建委北京市人防办公室北京市人防办公室北京市建委北京市建委北京市建委北京市建委施工、监理单位招标施工、监理单位招标施工图审查施工图审查项目施工计划通知书项目施工计划通知书人防工程备案人防工程备案北京市园林局北京市园林局树木移伐许可树木移伐许可给水、热力、供电、给水、热力、供电、燃气、电信、市政管委燃气、电信、市政管委巡签巡签建设工程施工许建设工程施工许可证征求意见函可证征求意见函施工图设计施工图设计建建设设工工程程施施工工许许可可证证14 组织开发施工阶段组织开发施工阶段内外装修内外装修基础基础/小市政小市政环境工程环境工程施工图纸施工图纸土方土方/桩基桩基/土建工程土建工程15关于房地产开发项目合同关于房地产开发项目合同固定金额合同固定金额合同按照合同价款执行并支付合同款，通常无洽商变更。如设按照合同价款执行并支付合同款，通常无洽商变更。如设计合同或采购合同等。计合同或采购合同等。该类合同通常按照工作的节点支付合同款，如门窗安装过程中，窗框安该类合同通常按照工作的节点支付合同款，如门窗安装过程中，窗框安装完毕即可支付总合同款的装完毕即可支付总合同款的20%等等方式。等等方式。按工程量计算的合同按工程量计算的合同通常通过招标的方式签订合同，签订合同时按照预通常通过招标的方式签订合同，签订合同时按照预计的工程量和投标确定的工程量单价确定合同金额，最终的合同价以实际计的工程量和投标确定的工程量单价确定合同金额，最终的合同价以实际的工程量进行结算。最终的结算价以双方认可的中介机构的报告为准。的工程量进行结算。最终的结算价以双方认可的中介机构的报告为准。该类合同通常按照工程报量及招标单价确定当月应付工程款。该类合同通常按照工程报量及招标单价确定当月应付工程款。16关于工程报量关于工程报量在房地产开发工程中大致有两类合同需要报量：总包工程及大型公建项目的机电分包工程。通常由施工单位根据其当月或者当季完成的工程量向监理单位申报，监理单位审核施工单位申报的工程量，经审核，双方达成共识后再报甲方工程师最终确定该月或季度的工程量，并作为工程结算的依据之一。17关于房地产开发贷款关于房地产开发贷款房地产开发贷款有别于流动资金贷款银行向房地产开发企业发放房地产开发贷款必须满足以下两个条件：1）自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的35；2）房地产开发企业的“四证”齐全。详见详见中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 18国有土地使用权证及相关手续国有土地使用权证及相关手续通过招拍挂及协通过招拍挂及协议出让的方式议出让的方式房地产开发企业取得土地开发权房地产开发企业取得土地开发权签订签订土地出让合同土地出让合同交付土地交付土地国有土地使用权证国有土地使用权证付清土地出让金付清土地出让金19商品房预售许可证商品房预售许可证商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。20商品房预售许可证商品房预售许可证21关于小区配套设施的权属问题关于小区配套设施的权属问题通常而言，按照规定，小区的规模决定了该小区的配套设施的内容及规模，根据朝阳区关于印发朝阳区新建改建居住区公共服务配套设施审核管理意见的通知 的规定，房地产公司须与区建委签订公共服务配套设施建设协议书。房地产公司所有配套设施的建设均须按照配套协议规定的内容实施。根据关于印发朝阳区新建改建居住区公共服务配套设施收缴管理关于印发朝阳区新建改建居住区公共服务配套设施收缴管理暂行办法的通知暂行办法的通知 各类不同性质的配套设施分别由区政府进行收缴。22竣工备案表竣工备案表我国我国建筑法建筑法、合同法合同法等法律都规定了建筑工程竣工经验收合等法律都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，这是国家强制性规范。依据有关规定，我格后，方可交付使用，这是国家强制性规范。依据有关规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得建筑工程竣工建筑工程竣工备案表备案表，因此，出卖人在交付房屋时，应向买受人出示竣工验，因此，出卖人在交付房屋时，应向买受人出示竣工验收备案表原件，否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交收备案表原件，否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。如果出卖人交付的商品住宅未能取得竣工房责任由出卖人承担。如果出卖人交付的商品住宅未能取得竣工验收备案表，其中不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的缺验收备案表，其中不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的缺陷，同时，竣工验收备案表直接关系到房产证的办理，一旦将来陷，同时，竣工验收备案表直接关系到房产证的办理，一旦将来发现该房屋始终无法拿到竣工验收备案表，房产证则始终无法办发现该房屋始终无法拿到竣工验收备案表，房产证则始终无法办理。理。竣工备案表竣工备案表23投入开发投资达投入开发投资达到总投资到总投资25%商商品品房房预预售售许许可可证证项目竣工项目竣工竣竣工工验验收收备备案案人防验收；人防验收；消防验收；消防验收；规划验收；规划验收；环保验收；环保验收；园林、教育、卫生验收园林、教育、卫生验收房屋所有权房屋所有权初始登记初始登记（申办大产（申办大产权）权）竣工验收阶段竣工验收阶段商商品品房房预预售售合合同同备备案案24销售交付销售交付结束结束房屋竣工房屋竣工客户入住并取得产权证客户入住并取得产权证出具测量报告出具测量报告交房交房结算房款结算房款验收验收收房收房缴纳房款缴纳房款25房地产资金回款房地产资金回款房地产销售的几种主要方式：1）一次性2）银行按揭（包括银行抵押贷款及住房公积金贷款）3）分期付款（按照约定的时间付款）银行向房地产公司发放按揭款的条件：“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”详见详见中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 返回返回26房地产开发流程房地产开发流程土地一级开发的概念土地一级开发的概念1土地一级开发的实施方式土地一级开发的实施方式2土地一级开发成本的收益土地一级开发成本的收益3土地一级开发一般工作程序土地一级开发一般工作程序4委托授权的土地一级开发项目程序委托授权的土地一级开发项目程序5符合符合458号文的土地一级开发项目程序号文的土地一级开发项目程序627土地一级开发的概念土地一级开发的概念 土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为基础设施建设的行为。28土地一级开发的实施方式土地一级开发的实施方式根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式：根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式：由政府下属的土地储备机构负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方由政府下属的土地储备机构负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理。式选择开发企业负责具体管理。委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，主要采取由政府直接确定有资质的企业及通过招标方式确定两种方式。在选择企业的方式上，主要采取由政府直接确定有资质的企业及通过招标方式确定两种方式。对于符合对于符合458458号文（国土局于号文（国土局于20042004年年1212月月1717日发布的日发布的关于对不符合继续协议出让条件的经营性项关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知 ）的经营性项目用地，由原建设单位继续）的经营性项目用地，由原建设单位继续完成一级开发工作，也是政府委托企业实施一级开发的一种特例。完成一级开发工作，也是政府委托企业实施一级开发的一种特例。对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。易。29土地一级开发的成本土地一级开发的成本成本构成成本构成成本构成成本构成收购、收回和置换过程中收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用发生的有关补偿费用征地、拆迁补偿征地、拆迁补偿及有关税费及有关税费招标、投标和挂牌招标、投标和挂牌交易发生的费用交易发生的费用土地储备开发供应过程中土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、发生的审计、律师、工程监理费用工程监理费用市政基础设施市政基础设施建设有关费用建设有关费用贷款利息贷款利息30土地一级开发收益土地一级开发收益 委托开发企业负责一级委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一企业的管理费不高于一级开发成本的级开发成本的2%委托开发企业直接实施委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的利润不高于预计成本的的8%31土地一级开发一般工作程序土地一级开发一般工作程序原土地所原土地所原土地所原土地所有者或使有者或使有者或使有者或使用者用者用者用者1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意2、向市储备中心提出土地一级开发申请市国土局市国土局市国土局市国土局1、受理申请并进行土地预审2、委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案市土地储市土地储市土地储市土地储备开发联备开发联备开发联备开发联席会席会席会席会就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见市国土局市国土局市国土局市国土局会同相关会同相关会同相关会同相关部门部门部门部门1、确定土地一级开发主体（直接确（直接确定或者招定或者招标）标）2、下达土地一级开发批复3、签订土地一级开发合同市规委规划意见书市建委建设意见市交通委交通评价意见市园林局古树处理意见市文物局文物保护意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市发改委一级开发核准市国土局商市国土局商市国土局商市国土局商相关委办局相关委办局相关委办局相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、纳入市土地储备库（根据委托合同支付相应土地开发费或管理费），或直接入市交易（由受让方支付土地开发建设补偿费）确定一级开发单位确定一级开发单位办理征地、办理征地、拆迁等手续，拆迁等手续，组织实施征组织实施征地、拆迁和地、拆迁和市政基础设市政基础设施建设。施建设。32直接确定开发企业一级开发项目程序直接确定开发企业一级开发项目程序拟进行一拟进行一拟进行一拟进行一级开发单级开发单级开发单级开发单位位位位1、征得原土地方、区县和乡镇政府或原土地方上级主管部门同意2、向市储备中心提出土地一级开发申请市土地储市土地储市土地储市土地储备开发联备开发联备开发联备开发联席会席会席会席会就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见市国土局市国土局市国土局市国土局会同相关会同相关会同相关会同相关部门部门部门部门1、下达土地一级开发批复2、签订土地一级开发合同土地一级土地一级土地一级土地一级开发主体开发主体开发主体开发主体办理建设项目用地预审市规委规划意见书市建委建设意见市交通委交通评价意见市园林局古树处理意见市文物局文物保护意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市发改委核准市国土局商市国土局商市国土局商市国土局商相关委办局相关委办局相关委办局相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、纳入市土地储备库（根据委托合同支付相应土地开发费或管理费），或直接入市交易（由受让方支付土地开发建设补偿费）办理征地、办理征地、拆迁等手续，拆迁等手续，组织实施征组织实施征地、拆迁和地、拆迁和市政基础设市政基础设施建设。施建设。33符合符合458458号文的一级开发项目程序号文的一级开发项目程序市土地储备开市土地储备开市土地储备开市土地储备开发联席会发联席会发联席会发联席会就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见，并决定是否由原建设单位继续开展前期工作市规委规划意见书市建委建设意见市交通委交通评价意见市园林局古树处理意见市文物局文物保护意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市发改委核准市国土局商市国土局商市国土局商市国土局商相关委办局相关委办局相关委办局相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、纳入市土地储备库（根据委托合同支付相应土地开发费或管理费），或直接入市交易（由受让方支付土地开发建设补偿费）土地一级开土地一级开土地一级开土地一级开发主体发主体发主体发主体办理征地、拆迁等手续，组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设土地一级土地一级土地一级土地一级开发主体开发主体开发主体开发主体办理建设项目用地预审返回返回34开发产品成本核算规程开发产品成本核算规程主要内容主要内容开发产品及开发产品成本定义开发产品及开发产品成本定义开发产品及开发产品成本定义开发产品及开发产品成本定义1 1成本费用开支范围成本费用开支范围成本费用开支范围成本费用开支范围2 2成本核算对象及归集方法成本核算对象及归集方法成本核算对象及归集方法成本核算对象及归集方法3 3开发成本分配原则及方法开发成本分配原则及方法开发成本分配原则及方法开发成本分配原则及方法4 4开发产品成本的核算开发产品成本的核算开发产品成本的核算开发产品成本的核算6 6还建成本的核算还建成本的核算还建成本的核算还建成本的核算5 535完成全部开发完成全部开发过程、已验收过程、已验收合格、合乎设合格、合乎设计标准、可对计标准、可对外销售、出租外销售、出租开发产品定义开发产品定义包括商品性土包括商品性土地、商品房、地、商品房、出租房、周转出租房、周转房、配套设施、房、配套设施、代建工程等代建工程等 开发产品的定义开发产品的定义开发产品的定义开发产品的定义36住宅类住宅类写字楼写字楼车位及车位及其他配套其他配套商品性商品性土地土地普通商普通商品住宅品住宅/别墅别墅/高档公高档公寓寓写字间写字间产权车产权车库、能库、能有偿转有偿转让或出让或出租的其租的其他配套他配套七通一平七通一平（上水、（上水、下水、燃下水、燃汽、热力、汽、热力、供电、电供电、电信、道路、信、道路、土地平整）土地平整）开发产品的功能开发产品的功能开发产品的功能开发产品的功能37开发产品开发产品开发产品开发产品成本成本成本成本的定义的定义的定义的定义 开发产品开发产品成本成本指直接与未开发土地及与建造开发产品并使之达到可指直接与未开发土地及与建造开发产品并使之达到可租售状态的所有相关支出，租售状态的所有相关支出，但不包括公司本部行政管理部门为组织和管但不包括公司本部行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。让开发产品而发生的销售费用。38开发各种房屋开发各种房屋（包括商品房、（包括商品房、出租房、周转出租房、周转房、代建房等）房、代建房等）所发生的各项所发生的各项费用支出费用支出 开发土地开发土地（即建设场（即建设场地）所发生地）所发生的各项费用的各项费用支出支出 开发能有偿转让开发能有偿转让的大配套设施及的大配套设施及不能有偿转让、不能有偿转让、不能直接计入开不能直接计入开发产品成本的公发产品成本的公共配套设施所发共配套设施所发生的各项费用支生的各项费用支出出 土地开土地开发成本发成本 房屋开房屋开发成本发成本 配套设施配套设施开发成本开发成本 开发产品成本的分类开发产品成本的分类开发产品成本的分类开发产品成本的分类接受委托单位接受委托单位的委托，代为的委托，代为开发以委托单开发以委托单位名义立项的位名义立项的房地产开发项房地产开发项目所发生的各目所发生的各项费用支出项费用支出 代建工程代建工程开发成本开发成本 返回返回39土地征用及土地征用及土地征用及土地征用及拆迁补偿费拆迁补偿费拆迁补偿费拆迁补偿费 开发房地产而取得土地所发生的土地使用权出让、开发房地产而取得土地所发生的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用转让税费、征地拆迁和安置补偿费用 前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费 房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、环境评估、场地平整等费用文地质勘察、测绘、环境评估、场地平整等费用 建筑安装建筑安装建筑安装建筑安装工程费工程费工程费工程费 开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费用和设备费项建筑安装工程费用和设备费 基础设施费基础设施费基础设施费基础设施费 经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用 成本费用开支范围成本费用开支范围成本费用开支范围成本费用开支范围-1-140公共配套公共配套公共配套公共配套设施费设施费设施费设施费 居住小区内服务的公共设施和生活服务设施的建设居住小区内服务的公共设施和生活服务设施的建设费用费用开发间接开发间接开发间接开发间接费用费用费用费用 公司内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产公司内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品所发生的各项费用品所发生的各项费用 借款费用借款费用借款费用借款费用 为开发房地产借入资金所发生的借款费用为开发房地产借入资金所发生的借款费用 成本费用开支范围成本费用开支范围成本费用开支范围成本费用开支范围-2-241土地征用及拆迁土地征用及拆迁补偿费（补偿费（40-50%40-50%）建安工程费（建安工程费（40%）基础设施费（基础设施费（5%）前期费用、开发前期费用、开发间接费用、间接费用、借款利息（借款利息（0%-10%）公共配套公共配套设施费（设施费（0-5%）注意！注意！注意！注意！以上费用以上费用99%以上均依据有关合同规定支付以上均依据有关合同规定支付各项成本费用开支所占比重各项成本费用开支所占比重各项成本费用开支所占比重各项成本费用开支所占比重421)181)18类收费类收费2)2)项目转让费项目转让费土地征用及拆迁补偿费开支范围土地征用及拆迁补偿费开支范围土地征用及拆迁补偿费开支范围土地征用及拆迁补偿费开支范围 土地征用及拆迁补偿费指因开发房地产而取得土地所发生的土地使用土地征用及拆迁补偿费指因开发房地产而取得土地所发生的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。具体包括土地出让金，批权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。具体包括土地出让金，批租地价，还建房成本、耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿租地价，还建房成本、耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，青苗补偿费，地上物补偿费，树木补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安费，青苗补偿费，地上物补偿费，树木补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，单位停业期损失补助费，新菜地开发建屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，单位停业期损失补助费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费等费用。证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费等费用。其中收费项目大多有国家规定的收费标准。其中收费项目大多有国家规定的收费标准。43主要包括：前期工作咨询费、勘察费、设计费、招投标主要包括：前期工作咨询费、勘察费、设计费、招投标交易服务费、招投标代理服务费、钉桩放线费、环境评交易服务费、招投标代理服务费、钉桩放线费、环境评估费、临时水电路、场地平整费用估费、临时水电路、场地平整费用前期工程费开支范围前期工程费开支范围前期工程费开支范围前期工程费开支范围44主要包括：建安工程费、建设工程许可证执照费、临时占主要包括：建安工程费、建设工程许可证执照费、临时占路执照费、临时用地和临时建设工程费、建筑节能与发展路执照费、临时用地和临时建设工程费、建筑节能与发展新型墙体材料专项基金、工程建设监理费、建设工程质量新型墙体材料专项基金、工程建设监理费、建设工程质量监督费、施工噪声扰民费监督费、施工噪声扰民费建筑安装工程费开支范围建筑安装工程费开支范围建筑安装工程费开支范围建筑安装工程费开支范围同楼体的建筑直接相关同楼体的建筑直接相关45主要包括：基础设施工程费、供用电建设承发包管理费、主要包括：基础设施工程费、供用电建设承发包管理费、居住小区路灯维护费、地下水资源费、防空地下室易地建居住小区路灯维护费、地下水资源费、防空地下室易地建设费、供电贴费、建设项目共用电力设施代维护费、绿化设费、供电贴费、建设项目共用电力设施代维护费、绿化补偿费补偿费基础设施建设费开支范围基础设施建设费开支范围基础设施建设费开支范围基础设施建设费开支范围基本是楼外施工工作及相关收费基本是楼外施工工作及相关收费46按性质包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、按性质包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理和市政公用等八类配金融邮电、社区服务、行政管理和市政公用等八类配套公建套公建 公共配套设施费开支范围公共配套设施费开支范围公共配套设施费开支范围公共配套设施费开支范围是指不能有偿转让或出租的配套设施费是指不能有偿转让或出租的配套设施费 47包括现场管理机构人员的工资、职工福利费、折旧包括现场管理机构人员的工资、职工福利费、折旧费、修理费、差旅费、业务招待费、办公费、交通费、修理费、差旅费、业务招待费、办公费、交通费、通讯费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、费、通讯费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、空置房物业费、其他费用及建成后不能有偿转让或空置房物业费、其他费用及建成后不能有偿转让或出租的售楼处建设支出等出租的售楼处建设支出等 开发间接费用开支范围开发间接费用开支范围开发间接费用开支范围开发间接费用开支范围48开发房地产借入资金所发生的借款费用。包括借入资金的开发房地产借入资金所发生的借款费用。包括借入资金的利息支出、折价或溢价的摊销以及相关借款手续费等辅助利息支出、折价或溢价的摊销以及相关借款手续费等辅助费用。费用。借款费用开支范围借款费用开支范围借款费用开支范围借款费用开支范围返回返回49基本原则：任何一项开发建设费用费用支出都是为特定的开发项目而发生的，都应由开发产品来承担成本核算对象确定原则成本核算对象确定原则成本核算对象确定原则成本核算对象确定原则50面积面积开发工期开发工期成本核算对象成本核算对象每一块独立的开发项目每一块独立的开发项目不大不大较短较短较大较大较长分区较长分区分期分期一定区域一定区域土地开发成本核算对象的确定土地开发成本核算对象的确定土地开发成本核算对象的确定土地开发成本核算对象的确定51每一独立编制每一独立编制设计概（预）算设计概（预）算每一独立每一独立施工图预算施工图预算概（预）算所列概（预）算所列单项工程单项工程单项工程单项工程房房屋屋开开发发成成本本核核算算对对象象各期或区、组团各期或区、组团规模较大工期较长规模较大工期较长成片土地的开发成片土地的开发开、竣工时间相近开、竣工时间相近同一施工队伍施工同一施工队伍施工开、竣工时间相近开、竣工时间相近同一施工队伍施工同一施工队伍施工同一开发地点同一开发地点结构类型相同结构类型相同合并为一个合并为一个群体开发项目群体开发项目同一开发地点同一开发地点结构类型相同结构类型相同合并为一个合并为一个群体开发项目群体开发项目房屋开发成本核算对象的确定房屋开发成本核算对象的确定房屋开发成本核算对象的确定房屋开发成本核算对象的确定52能有偿转让或出租的能有偿转让或出租的各配套设施项目各配套设施项目成本核算对象成本核算对象不能有偿转让不能有偿转让不能直接计入不能直接计入各成本核算对象各成本核算对象再按标准再按标准有关开发有关开发产品成本产品成本合并作为一个合并作为一个成本核算成本核算对象对象分配计入分配计入配套设施开发成本核算对象的确定配套设施开发成本核算对象的确定配套设施开发成本核算对象的确定配套设施开发成本核算对象的确定53代建工程开发成本核算对象应以各工程项目为代建工程开发成本核算对象应以各工程项目为代建工程开发成本核算对象应以各工程项目为代建工程开发成本核算对象应以各工程项目为成本核算对象。成本核算对象。成本核算对象。成本核算对象。代建工程开发成本核算对象的确定代建工程开发成本核算对象的确定代建工程开发成本核算对象的确定代建工程开发成本核算对象的确定54能分清成本核算能分清成本核算对象，直接计入对象，直接计入有关成本核算对有关成本核算对象的开发成本象的开发成本 基本原则基本原则不能分清成本核不能分清成本核算对象，先通过算对象，先通过“过度过度”科目归科目归集，待土地开发集，待土地开发完成投入使用时，完成投入使用时，按标准将其分配按标准将其分配计入各成本核算计入各成本核算对象的开发成本对象的开发成本开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法-原则原则原则原则55能否分清能否分清成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象能能开发成本开发成本土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 不能不能两个或两个以上两个或两个以上成本核算对象成本核算对象标准标准分配分配土地征用及拆迁补偿费的归集方法土地征用及拆迁补偿费的归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法-具体方法具体方法具体方法具体方法按照按照土地土地出让合同约出让合同约定的金额定的金额56前期工程费前期工程费基础设施费基础设施费能否分清能否分清成本核算对象成本核算对象能能开发成本开发成本前期工程费及基础设施费前期工程费及基础设施费 不能不能两个或两个以上两个或两个以上成本核算对象成本核算对象标准标准分配分配前期工程费、基础设施费归集方法前期工程费、基础设施费归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法-具体方法具体方法具体方法具体方法57建筑安装工程费建筑安装工程费 建筑安装工程费归集方法建筑安装工程费归集方法公共配套设施公共配套设施 计入计入“开发成本开发成本配套设施费配套设施费”有关开发有关开发产品成本产品成本分配分配按标准按标准开发商品房开发商品房出租房房屋出租房房屋 直接计入直接计入开发产品开发产品成本成本开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法-具体方法具体方法具体方法具体方法能分清能分清不能分清不能分清开发成本开发成本建筑安装工建筑安装工程费程费待分摊成本待分摊成本 分配计入分配计入58配套设施费配套设施费 配套设施费归集方法配套设施费归集方法能否分清能否分清配套设施费配套设施费成本核算对象成本核算对象能能开发成本开发成本 配套设施费配套设施费 不能不能有关配套设施费有关配套设施费成本核算对象成本核算对象标准标准分配分配能能能否能否有偿转让有偿转让 配套设施费配套设施费产品成本产品成本 不能不能标准标准分配分配有关开发有关开发产品成本产品成本 开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法-具体方法具体方法具体方法具体方法59无法直接计入各项开发产品