房地产开发企业所得税.pptx
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1、房地产开发企业所得税房地产开发企业所得税政策政策辅导辅导昆明市国税直属分局 杨劭玲房地产企业所得税政策房地产企业所得税政策n n一、收入的税务处理n n二、成本、费用扣除的税务处理n n三、特定事项的税务处理n n四、自查重点文件依据:国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号一、收入的税务一、收入的税务处理处理n n(一)未完工开发产品n n 完工开发产品n n开发产品(成本对象)完工条件n n 竣工证明已报房地产管理部门备案n n 开始投入使用n n 取得初始产权证明一、收入的税务处理一、收入的税务处理n n未完工开发产品会计处理:n n预售开发产品
2、取得预售价款时,在财务核算上由于不具备收入确认条件,只能先在预收帐款中进行核算,待开发产品竣工后具备收入确认条件时才可确认收入实现。n n借:银行存款 贷:预收帐款一、收入的税务处理一、收入的税务处理n n税务处理:n n预售收入预计计税毛利率=预计毛利额 计入当期应纳税所得额 产品完工后,将实际毛利额和预计毛利额的差额计入当期应纳税所得额,同时结转成本。年度申报时须出具差额调整情况报告。一、收入的税务处理一、收入的税务处理n n预计计税毛利率(云地税二字预计计税毛利率(云地税二字200930200930号)号)n n1 1、经济适用房、经济适用房、限价房、危改房、限价房、危改房n n 计税毛
3、利率不得低于计税毛利率不得低于3%3%n n2 2、其他项目、其他项目n n 昆明市四城区及昆明高新区、度假区、经济开昆明市四城区及昆明高新区、度假区、经济开发区内,不得低于发区内,不得低于1515;n n 各州、市政府所在地城市的城区和郊区,不得各州、市政府所在地城市的城区和郊区,不得低于低于1010;n n 其他县、区(市),不得低于其他县、区(市),不得低于5 5n n按照项目所在地确定按照项目所在地确定一、收入的税务处理一、收入的税务处理n n注意事项:n n销售未完工产品不得扣除成本(成本未接转)n n未缴纳营业税,也应缴纳所得税一、收入的税务处理一、收入的税务处理n n(二)销售收
4、入范围n n销售开发产品取得的全部价款n n 现金 现金等价物 其他经济利益n n 代收款项(基金、费用、附加)n n 以是否纳入产品价内,或开具发票单位标准进行判断一、收入的税务处理一、收入的税务处理n n (三)收入确认(三)收入确认原则:原则:n n正式签订正式签订房地产销售合同房地产销售合同或或房地产预售合房地产预售合同同所取得的收入,所取得的收入,确认确认为销售收入的实现。为销售收入的实现。销售方式销售方式 一次性全额一次性全额收款:收款:实际收讫价款或取得索取实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日价款凭据(权利)之日 分期收款:分期收款:销售销售合同约定合同约定的价款和付款的价
5、款和付款日。日。提前提前付款的,在实际付款付款的,在实际付款日。日。银行银行按揭:按揭:首付款应于实际收到日确认收入首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现收入的实现。委托委托销售:销售:收到受托方已销开发产品清单之日收到受托方已销开发产品清单之日 一、收入的税务处理一、收入的税务处理采取委托销售方式 支付手续费 视同买断 超基价分成 包销一、收入的税务处理一、收入的税务处理委托方式委托方式开发企业与购买方(或三方)签开发企业与购买方(或三方)签定销售合同定销售合同受托方与购受托方与购买方签定销买方签定销售合同售
6、合同销售合同价买销售合同价买断价(基价、包断价(基价、包销合同价)销合同价)销售合同价销售合同价买断价(基价、买断价(基价、包销合同价)包销合同价)视同买断视同买断销售合同价销售合同价买断价买断价买断价买断价超基价分成超基价分成销售合同价销售合同价基价基价基价基价 分成分成包销包销销售合同价销售合同价包销合同价包销合同价包销合同价包销合同价支付手续费支付手续费按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认销开发产品清单之日确认一、收入的税务处理一、收入的税务处理n n(四)视同销售n n具体项目:开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工
7、福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。n n视同销售确认时点n n 开发产品所有权或使用权转移时n n 实际取得利益权利时一、收入的税务处理一、收入的税务处理n n(四)视同销售n n视同销售收入的确认方法n n 本企业近期同类开发产品市场销售价格n n 参照当地同类开发产品市场公允价值n n 按开发产品的成本利润率n n 成本利润率不得低于不得低于15%n n 具体比例由主管税务机关确定 一、收入的税务处理一、收入的税务处理n n(四)租金收入:按照合同约定金额和承租人应付租金的日期确认收入实现。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本
8、、费用扣除的税务处理n n允许扣除:n n期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n(一)扣除项目n n1、合理的工资薪金:国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知(国税函20093号)n n合理性确认:n n企业制订了较为规范的员工工资薪金制度;企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平;n nn n。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的,工资薪金的调整是有序进行的;企业对实际发放的工资薪金,已依法履行了代扣代缴个人所得税义务。有关工资薪
9、金的安排,不以减少或逃避税款为目的。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n2、应付福利费:工资薪金总额14%n n范围内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用。(折旧、工资等)为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利。(供暖费补贴、防暑降温费、困难补贴、食堂经费补贴、交通补贴、医疗补贴等)其他职工福利费(丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等)二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n2008年及以后年度发生的职工福利费,应首先冲减2008年以前计提但未使用的职工福利费余额,不足部分按新税法规定扣除;仍有余额的,继续留在以后
10、年度使用。n n国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知(国税函2009388号)。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n3、五险一金n n补充养老保险、补充医疗保险:5%,商业保险不得扣除。财政部 国家税务总局 关于补充养老保险费 补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知(财税200927号)二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n4、工会经费:2%,已拨缴,取得工会经费拨缴款专用收据二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理5、职工教育经费:2.5%,实际发生。对于在2008年以前已经计提但尚未使用的职工教育经费余额
11、,2008年及以后新发生的职工教育经费应先从余额中冲减。仍有余额的,留在以后年度继续使用。(国税函2009388号)二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理6、广告费和业务宣传费:销售(营业)收入15%,可结转。全面归集7、业务招待费:60%,销售(营业)收入 5 二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理8、利息支出:为建造产品发生,按会计准则归集。财务费用性质,在税前扣除。n n利率限制:不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n本金限制:企业实际支付给关联方的利息支出,不超过规定比例的,
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