房地产开发与经营第二版房地产融资.pptx
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1、第第8 8章章 房地产融资房地产融资 本章从房地产融资的概念入手,分析了房地本章从房地产融资的概念入手,分析了房地产融资与一般融资的区别,并对房地产融资进行产融资与一般融资的区别,并对房地产融资进行了分类。从房地产融资的资金来源、融资结构、了分类。从房地产融资的资金来源、融资结构、融资方式、融资成本以及运用融资策略来控制融融资方式、融资成本以及运用融资策略来控制融资风险等角度出发,对房地产融资的一系列相关资风险等角度出发,对房地产融资的一系列相关问题进行了较为深入的探讨。问题进行了较为深入的探讨。房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要本章内容提要 房地产融资
2、的风险管理房地产融资的风险管理 房地产融资的成本管理房地产融资的成本管理 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式 房地产融资的资金来源房地产融资的资金来源 房地产融资概论房地产融资概论重点问题重点问题房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产融资的概念房地产融资的概念从广义上讲,是指在房地产开发、流通及消费过程中,从广义上讲,是指在房地产开发、流通及消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称,包括资金的筹集、运融服务的一系列金融活动的总称,包括资金的筹集、运用和清算。用和清
3、算。从狭义上讲,是指房地产企业及房地产项目的直接和间从狭义上讲,是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和,包括房地产信贷及资本市场融资等。接融资的总和,包括房地产信贷及资本市场融资等。8.1 8.1 房地产融资概论房地产融资概论房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产融资的分类房地产融资的分类 8.1 8.1 房地产融资概论房地产融资概论房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材从融资主体看从融资主体看 从融资渠道看从融资渠道看其他分类方式其他分类方式-房地产企业融资房地产企业融资-房地产项目融资房地产项目融资-借贷性融资和投资性融资借贷
4、性融资和投资性融资-货币性融资和实物性融资货币性融资和实物性融资 -直接融资直接融资-间接融资间接融资 房地产融资的特点房地产融资的特点 8.1 8.1 房地产融资概论房地产融资概论房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材融资规模大融资规模大1偿还期较长偿还期较长2资金缺乏流动性资金缺乏流动性3高风险高收益高风险高收益4 8.2 8.2 房地产融资的资金来源房地产融资的资金来源房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产融资的资金来源房地产融资的资金来源房地产企业的一房地产企业的一般性资金来源般性资金来源 房地产企业区别一般房地产企业区别一般企业的
5、资金来源企业的资金来源 企业自有资金企业自有资金 政府财政资金政府财政资金 银行贷款银行贷款 股票、债券、合资、租赁、股票、债券、合资、租赁、商业信用等多种筹资方式商业信用等多种筹资方式 其他资金来源其他资金来源 房地产抵押贷款房地产抵押贷款 售后回租售后回租 预售资金预售资金 其他筹资方式其他筹资方式租赁租赁.银行贷款融资银行贷款融资 信托融资信托融资 股票融资股票融资 房地产债券融资房地产债券融资房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.3 8.3 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式 银行贷款融资银行贷款融资 概念概念 是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及
6、其是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。配套设施开发建设的贷款。融资的基本条件融资的基本条件 对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目,对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目,应满足以下几个基本条件:应满足以下几个基本条件:(1)(1)房地产企业应满足的融资条件房地产企业应满足的融资条件 (2)(2)房地产开发项目应满足的条件房地产开发项目应满足的条件房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.3 8.3 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式 信托融资信托融资 概念概念从资金信托从资金信托的角度的角度房地产信托是指受托人(信托投资
7、公司)遵循信托的基本房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则,将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地原则,将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益,并将收益支付给受益人的行为。产业以获取收益,并将收益支付给受益人的行为。从财产信托从财产信托的角度的角度房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理,由信托机构将的物业委托给专门的信托机构经营管理,由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。信托收益交付给受益人的行为。房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材
8、 8.3 8.3 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式 房地产信托融资的优势房地产信托融资的优势房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.3 8.3 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式优势优势1n信托融资创新信托融资创新空间宽广,并有空间宽广,并有巨大的灵活性。巨大的灵活性。2n 可以通过信托可以通过信托解决,增大市场解决,增大市场供需双方的选择供需双方的选择空间。空间。3n不受银行贷款时企业自不受银行贷款时企业自有资金不低于开发项目有资金不低于开发项目总投资总投资35%的约束,也的约束,也能够弥补能够弥补121号文规定的号文规定的只有主体结构封顶才能只有主
9、体结构封顶才能按揭所造成的中间消费按揭所造成的中间消费融资的断裂。融资的断裂。股权证券化信托股权证券化信托 股权投资类信托股权投资类信托 权益转让模式权益转让模式 混合型信托混合型信托 抵押贷款类信托抵押贷款类信托类型类型房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.3 8.3 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式 房地产信托的运营模式房地产信托的运营模式 股票融资股票融资房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.3 8.3 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式股票分类股票分类按股票所代表的按股票所代表的股东权利股东权利 按票面是否按票面
10、是否记载金额记载金额按是否记载按是否记载股东姓名股东姓名 记名股票和不记名股票记名股票和不记名股票 普通股股票和优先股股票普通股股票和优先股股票 有面值股票和无面值股票有面值股票和无面值股票 房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。股票融资股票融资房地产开发与经营(第二版)普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.3 8.3 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式Title-直接发行直接发行-间接发行间接发行-平价发行平价发行-折价发行折价发行-溢价发行溢价
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