房地产开发流程及经济测算培训资料.pptx

p1P1房地产知识培训房地产知识培训2009.6p2P2房地产开发流程房地产开发流程p3P3房地产综合开发的程序房地产综合开发的程序 房地产综合开发的程序按工程进程依次是:决策论证 前期准备 工程管理 销售管理等四个阶段 p4P4房地产综合开发的程序房地产综合开发的程序 决策论证阶段A、寻找开发基地：（开源）（1）征地：通过征用土地取得开发基地；（2）批租：通过协议、投标等方式取得开发基地；（3）土地使用功能置换；p5P5房地产综合开发的程序房地产综合开发的程序 B、规划摸底：即了解城市总体规划对拟开发区域的要求，以便研究开发建设的可能性。（1）用地性质（土地的规划用途）；（2）规划红线要求；（3）建筑密度与建筑面积（容积率）的要求；（4）道路及绿化要求；（5）市政、公建配套及要求；（6）其他特殊条件及要求。决策论证阶段p6P6房地产综合开发的程序房地产综合开发的程序 决策论证阶段C、市场调查：（1）调查市场的需求、供求关系变化以及市场未来的走势等（2）通过系统收集市场信息，对拟开发项目的市场前景进行预测，作出评估。p7P7房地产综合开发的程序房地产综合开发的程序 D、经济分析：（经济测算）（1）投资估算；（2）收入；（3）损益分析；决策论证阶段p8P8房地产综合开发的程序房地产综合开发的程序 E、领导决策：完成了上述工作以后，房地产开发公司的领导可以最后确定对该项目投资与否。决策论证阶段p9P9房地产综合开发的程序房地产综合开发的程序 前期准备阶段A、申请立项。负责立项审批的是各房地产开发公司所属的区、县、局、委办的计划主管部门。如果房地产开发公司申报的项目的投资规模超过了各主管部门的审批权限，则由各主管部门报市计划委员会审批。B、编制建设计划方案。建筑设计方案的编制必须符合城市总体规划的要求，须报市或区规划建筑管理部门批准。同时，还应征询水、电、煤、市政、消防、通讯等配套单位意见。p10P10房地产综合开发的程序房地产综合开发的程序 前期准备阶段C、申请建设用地。房地产开发公司报送设计方案，并取得建设用地规划许可通知后应及时向土地管理部门申请建设用地手续，经批准后方可用地。D、委托设计。办理用地手续后，可以通过招标委托进行工程设计。参加设计招标者必须具有一定资格的设计单位。工程设计一般分三个阶段：1）设计方案；2）扩初设计；3）施工图设计。扩初设计完成后，必须分别征询环保、人防、消防、自来水、市政、供电、煤气、绿化、卫生防疫等部门的意见。p11P11房地产综合开发的程序房地产综合开发的程序 前期准备阶段E、筹措建设资金。筹措资金的渠道主要有四个方面：（1）自有流动资金；（2）向银行或其他金融机构贷款；（3）向社会发行融资债券或股票；（4）预售（或预租）商品房。p12P12房地产综合开发的程序房地产综合开发的程序 前期准备阶段F、拆迁G、三通一平。三通一平指施工临时用水、用电、道路及场地平整。建设单位一般在完成施工图设计后即可向供水、供电部门申请用水、用电。上述工作完成后，房地产项目的施工条件基本具备。p13P13房地产综合开发的程序房地产综合开发的程序 工程管理阶段（施工阶段）开发项目的实施阶段，一般包括现场清理、材料准备、施工队伍招投标、合理管理、施工管理、工程监理等方面工作。本阶段要妥善处理好工程竣工的各项善后工作，主要有验收、场地清理、开发工程财务决算和资料归档等几方面。p14P14房地产综合开发的程序房地产综合开发的程序 工程管理阶段A、组织施工招标。通过招标，选定中标单位后，必须在规定的时间里与中标单位签订施工合同。B、控制施工进度。工程开工以后，建设单位必须在施工现场派驻甲方代表，督促施工单位按计划施工，保证施工进度。C、加强质量监理。工程质量监理是对工程施工质量进行全过程专业化的监督与管理。p15P15房地产综合开发的程序房地产综合开发的程序 工程管理阶段D、竣工验收。E、市政公建配套，应按规划要求，与房屋施工同步进行。积极做好配合工作，以保证水、电、煤等配套工作的尽快完成。F、交付使用。G、资料汇总归档。p16P16房地产综合开发的程序房地产综合开发的程序 销售管理阶段A、由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证1、以下基本证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。p17P17房地产综合开发的程序房地产综合开发的程序 销售管理阶段B、销售团队组建，并进行职责分工。C、销售阶段控制D、记录销售过程F、合同变更管理p18P18建筑常识建筑常识p19P19一、常用性规划术语一、常用性规划术语n 建设用地面积建设用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。俗称“红线红线”。n 建筑面积建筑面积 指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积之和。层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积。n 建筑基底面积建筑基底面积是指建筑物首层的建筑面积。p20P20一、常用性规划术语一、常用性规划术语n 使用性质使用性质 是指建设用地的建设项目使用性质。主要分为三大类：居住建筑用地（R）：包括住宅、住宅、公寓、别墅，别墅，部队干休所等；公共建筑用地（C）：包括行政办公建筑、商务办公建筑、商业建筑、商务办公建筑、商业建筑、文化建筑、体育建筑、医疗建筑办公用地；生产建筑用地（M、W）：包括仓储建筑、工业建筑。n 土地使用权出让年限土地使用权出让年限 居住用地：7070年年 商务办公用地、工业用地、教育、体育及综合或其他用地：5050年年 商业、旅游、娱乐用地：4040年年p21P21n 容积率容积率 一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。一、常用性规划术语一、常用性规划术语独栋独栋联排联排多层多层小高层小高层高层高层容积率容积率0.5以下0.61.01.0-1.51.5-2.22.4-3.5层数层数12层23层46层7-11层12-30p22P22n 建筑间距建筑间距 裙体布置时板式居住建筑的间距系数裙体布置时板式居住建筑的间距系数一、常用性规划术语一、常用性规划术语建筑朝向与正南夹角02020以上6060以上新建区1.71.41.5改建区1.61.41.5多栋塔式居住建筑的间距系数多栋塔式居住建筑的间距系数遮挡阳光建筑群的长高比1.0以下1.02.02.02.52.5以上新建区1.01.21.51.7改建区1.01.21.51.61.7H(1.6H)020 1.4H 20以上以上60 1.5H 60以上以上 北 p23P231 1、房地产价格的种类、房地产价格的种类 二、房地产价格与价格管理二、房地产价格与价格管理 u 房地产总价：房地产总价：是关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格。房地产总价格不能表明房地产的价格水平。u 房地产单位价格：是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。u 楼面价格：楼面价格：以建筑面积、使用面积、居住面积等为计价单位的价格。u 均均 价：价：总价/建筑面积p24P242 2、房地产开发成本构成、房地产开发成本构成 二、房地产价格与价格管理二、房地产价格与价格管理 目前房地产综合开发成本大体上有五大类构成开发成本构成开发成本构成一四项为前期投资一土地开发费二前期工程费三建安工程费四基础设施配套费五其他费用和不可预见费 p25P25二、房地产价格与价格管理二、房地产价格与价格管理 项目项目单价（元单价（元/平方米）平方米）备注备注一一土地费用土地费用总价/地上建筑面积1地价出让价格2土地出让契税按地价款的3u 土地开发费构成土地开发费构成 p26P26二、房地产价格与价格管理二、房地产价格与价格管理 u 前期工程费构成前期工程费构成 项目项目单价（元单价（元/平米）平米）备注备注二二前期工程费前期工程费1节能评估及项目申请报告2.7 2环境影响评估0.3 3交通影响评估0.9 4监理费45.2 按照建设工程监理与相关服务收费管理规定，暂按安装工程费的2.1%估算5勘察费2.06设计费15-40市场均值估算（北京一般取费标准每平米板楼15元、塔楼20元、塔楼带商业25元、商业40元）7审图费3.0 8标底编制造价的0.03%9招投标代理费用2.5按照累进计算10招投标管理费中标价格的0.06%，暂按建安费计算11测绘费用(钉桩、正负零、竣工等）5.0按照测绘工程产品价格估算（在建工程各类测量）12测绘费用（房屋面积实测）1.4房屋面积实测取费标准1.36元/平米13竣工验收费用10.0包括消防验收、水质验收、空气质量检测等，暂按照10元/平米计算14三通一平费50.0按土地面积，指施工条件所需的水通、电通、路通及场地平整p27P27二、房地产价格与价格管理二、房地产价格与价格管理 u 建安工程费建安工程费项目项目单价（元单价（元/平方米）平方米）备注备注三三建安工程费建安工程费1地上建筑建安费土建工程费（1）别墅、类别墅2000-3000毛坯（2）多层建筑1600-1800毛坯（3）高层建筑2000-2200毛坯小市政配套费50-100指红线内市政工程，视项目实际情况而定市政咨询费1-2小市政的2%园林绿化130-200绿化面积包括防护绿地和公共绿地，按实际面积计算，一般住宅小区130元/平米，别墅区高则500-600元/平米道路100-180道路平米按照占地面积的15%计算，一般最低为100元/平米路灯维护费6 市物价局京价(房)字1997第341号关于住宅小区路灯维护费标准的批复规定设备安装费200含水电暖通、电梯等2地下建筑建安费2000-3000视项目实际情况而定p28P28二、房地产价格与价格管理二、房地产价格与价格管理 u 基础设施配套费基础设施配套费项目项目单价（元单价（元/平米）平米）备注备注四四基础设施配套费基础设施配套费1住宅1602非住宅200p29P29二、房地产价格与价格管理二、房地产价格与价格管理 u 其它费用和不可预见费其它费用和不可预见费项目项目单价（元单价（元/平米）平米）备注备注五五其他费用其他费用1管理费一四项的2%2财务费用一四项的5%3销售费用销售收入的1%计算六六不可预见费不可预见费一五项的1%p30P30策划应用策划应用p31P31市场调查市场调查分析预测分析预测项目定位项目定位经济测算经济测算项目营销项目营销决策论证阶段决策论证阶段前期准备阶段前期准备阶段销售阶段销售阶段 项目策划项目策划策划应用策划应用p32P32THANKS A LOT谢谢谢谢!