房地产开发经营管理.pptx

2024/9/1 周日7.1 7.1 房地产开发项目可行性研究概述房地产开发项目可行性研究概述7.1.1 房地产开发项目可行性研究含义 房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用技术、经济、管理、社会学等多学科相关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科学。其基本任务是通过对工程、技术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综合论证开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第1页页/共共35页页2024/9/1 周日7.1.2 房地产开发项目可行性研究的作用和依据房地产开发项目可行性研究是项目投资决策、申请有关建设许可文件、申请金融信贷、指导规划设计工作的依据。（1）国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策；（2）项目所在城市的规划条件；（3）项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料；（4）项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案；（5）有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；（6）房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系。1.房地产开发项目可行性研究的作用2.房地产开发项目可行性研究的依据房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第2页页/共共35页页2024/9/1 周日7.1.3 房地产开发项目可行性研究的工作程序接受委托与建立研究组织收集资料并进行市场调研设计研究项目投资方案编制可行性研究报告并提交房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第3页页/共共35页页2024/9/1 周日7.1.4 可行性研究报告的编制单位可行性研究报告可由开发商自行编制，但不适用于向金融机构申请贷款的情况。通常情况下，由开发商委托具有相应资质的工程咨询机构来编制完成。房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第4页页/共共35页页2024/9/1 周日7.2 7.2 房地产开发项目可行性研究与投资决策房地产开发项目可行性研究与投资决策项目项目概况概况市场市场研究研究结论结论及建议及建议项目经项目经济评价济评价社会影社会影响分析响分析项目开项目开发方案发方案可行性研究的主要内容7.2.1 可行性研究的主要内容房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第5页页/共共35页页2024/9/1 周日第一部分，项目概况（1）项目概况。（2）开发项目现状调查。第二部分，市场研究（1）宏观环境层面的调查。（2）区域环境层面的调查。（3）项目微观环境层面的调查。（4）项目定位 房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第6页页/共共35页页2024/9/1 周日第三部分，项目开发方案（1）建设条件与资源供给分析。（2）规划方案。（3）开发进度。（4）市场营销策略。（5）环境影响分析。（6）开发组织机构。第四部分，项目经济评价（1）投资与收入估算。（2）资金安排。（3）经济参数的确定。（4）财务评价。（5）风险与不确定性分析。（6）国民经济评价。房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第7页页/共共35页页2024/9/1 周日第五部分，社会影响分析社会影响评价主要对项目建设带来的社会效益、环境效益等进行分析。第六部分，结论及建议房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第8页页/共共35页页2024/9/1 周日投资决策就是在综合分析项目建设的可行性基础上，做出的是否可以投资的决定和安排。在投资决策分析中应当注意的是：应当重视市场研究和市场研究方法的创新；在开发实践工作中，定性分析正变得越来越重要。房地产开发项目的投资决策分析7.2.2 房地产开发项目的投资决策分析房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第9页页/共共35页页2024/9/1 周日7.3 7.3 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算7.3.1 房地产开发项目投资估算1.土地费用2.前期工程费与城建费用3.基础设施建设费4.建筑安装工程费5.公共配套设施建设费6.开发间接费7.管理费8.销售费用9.不可预见费10.税费11.其他费用12.建设期利息房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第10页页/共共35页页2024/9/1 周日1.土地费用房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。（1）划拨用地的土地费用。通过划拨形式取得的土地费用，不包含土地使用权出让金，但是土地使用者需缴纳土地征用、拆迁补偿安置等费用以及视开发程度而定的土地开发成本（城市基础设施建设费）等。（2）出让用地的土地费用。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有开发状况需要支付的拆迁安置补偿费、城市基础设施建设费或征地费等。（3）转让用地的土地费用。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。（4）合作用地的土地费用。主要通过土地作价入股来合作开发。房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第11页页/共共35页页2024/9/1 周日2.前期工程费与城建费用3.基础设施建设费前期工程费与城建费用主要包括项目策划、可行性研究、规划设计、水文地质勘查以及“三通一平”或“七通一平”等土地开发工程费用。基础设施建设费也称室外工程费，是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的工程管线建设费用、与市政设施的接口费用以及其他室外工程费用等。房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第12页页/共共35页页2024/9/1 周日4.建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备购置费用和安装工程(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备及安装等)费用。5.共配套设施建设费（附属工程费）是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第13页页/共共35页页2024/9/1 周日6.开发间接费用开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。7.管理费管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。8.销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第14页页/共共35页页2024/9/1 周日9.不可预见费不可预见费也即预备费中的基本预备费，根据房地产项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度而有所不同。10.税费房地产项目投资估算应考虑开发过程中所必须负担的各种税金以及向其他部门规定交纳的费用。房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第15页页/共共35页页2024/9/1 周日11.其他费用其他费用主要包括施工图设计审查费、工程交易服务费、各项检测费用、施工噪声及排污费、工程监理费、工程保险费、施工执照申领费等。12.建设期利息建设期利息系指筹措债务资金时在建设期内发生并计入项目总投资的利息。第第16页页/共共35页页2024/9/1 周日市场法成本法收益法假设开发法长期趋势法7.3.2 招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第17页页/共共35页页2024/9/1 周日确定租售方式确定可租售面积及可分摊建筑面积确定售价（租金）水平安排租售进度编制租售计划表7.3.3 房地产开发项目租售方案的制定房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第18页页/共共35页页2024/9/1 周日1.确定租售方式2.确定可租售面积及可分摊建筑面积3.安排租售进度租售进度包括安排出售（出租）的时间进度，确定各时间段内出售（出租）面积的数量与比例。4.确定售价（租金）水平5.编制租售计划表租售计划表的主要内容包括销售（出租）面积实现计划与销售（出租）收入实现计划。房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第19页页/共共35页页2024/9/1 周日资金来源渠道资本金预租售收入借贷资金7.3.1房地产开发项目的资金筹措房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第20页页/共共35页页2024/9/1 周日 房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。资金投放次序先使用资本金之后考虑使用预租售收入的再投入最后可安排使用借贷资金资金筹措计划表的编制房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第21页页/共共35页页2024/9/1 周日7.4 7.4 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价 财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。7.4.1财务评价的基本概念和指标体系房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第22页页/共共35页页2024/9/1 周日静态经济评价指标动态经济评价指标清偿能力分析财务评价的主要技术经济指标静态投资回收期成本利润率投资利润率动态投资回收期财务内部收益率借款偿还期利息计算财务净现值7.4.2 财务评价的主要技术经济指标房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第23页页/共共35页页2024/9/1 周日1.静态经济评价指标（1）静态投资回收期静态投资回收期（）是指当不考虑现金流折现时，用项目各年的净收入抵偿全部投资所需的时间。（2）成本利润率成本利利润率（RPC），指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。（3）投资利润率投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率。房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第24页页/共共35页页2024/9/1 周日2.动态经济评价指标（1）财务内部收益率财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。（2）财务净现值 财务净现值（）是指按设定的折现率（行业的基准收益率或设定的目标收益率），将项目寿命期内每年发生的现金流量折现到到建设期初的现值之和。（3）动态投资回收期动态投资回收期（），是指当考虑资金的时间价值即现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第25页页/共共35页页2024/9/1 周日3清偿能力分析（1）利息计算每年应计利息的近似计算公式为：？在房地产开发融资实践中，常采用的还本付息的方式有：利息照付，余额还本；等额还本利息照付；等额还本付息。（2）借款偿还期固定资产投资国内借款偿还期（简称为借款偿还期），是指在国家财政规定及项目具体财务条件下，以项目可用于还款的资金来偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息所需用时间。房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第26页页/共共35页页2024/9/1 周日 财务评价指标的计算与评价不确定性与风险分析财务评价指标的计算与评价编制基本财务报表测算财务基础数据，编制辅助财务报表7.4.3房地产开发项目财务评价报表的编制1.财务评价基本程序房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第27页页/共共35页页2024/9/1 周日房地产开发项目财务评价辅助报表一般包括：总投资估算表1销售收入和销售税金及附加表2投资计划与资金筹措表3借款还本付息计算表42.财务评价辅助报表的编制房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第28页页/共共35页页2024/9/1 周日 通过财务评价基本报表，可以计算反映项目盈利能力的主要财务评价指标，如财务净现值、财务内部收益率等。财务评价基本报表一般包括：现金流量表1损益表2资金来源与运用表3项目投资现金流量表项目资本金现金流量表3.财务评价基本报表的编制房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第29页页/共共35页页2024/9/1 周日财务分析基本报表财务评价指标静态指标动态指标财务盈利能力分析项目投资现金流量表 投资回收期投资回收期财务净现值财务内部收益率项目资本金现金流量表投资回收期财务净现值财务内部收益率损益表投资利润率投资利税率资本金利润率清偿能力分析资金来源与运用表借款偿还期4.财务分析及评价指标的对应关系房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第30页页/共共35页页2024/9/1 周日7.57.5房地产开发项目国民经济评价房地产开发项目国民经济评价 房地产开发项目国民经济评价，是指根据国民经济长远发展目标和社会需要，采用影子价格、影子汇率、社会折现率等国民经济评价参数，从国家整体角度考察项目的效益和费用，计算并衡量房地产开发项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。评价角度不同评价对象不同评价采用的价格不同评价的标准和参数不同7.5.1 房地产开发项目国民经济评价的概念7.5.2 房地产开发项目国民经济评价与财务评价的主要区别房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第31页页/共共35页页2024/9/1 周日7.67.6房地产开发项目社会影响分析房地产开发项目社会影响分析项目对区域远景规划的影响对提高人民物质文化生活及社会福利的影响项目对区域经济发展的影响项目对区域居民就业的影响项目对区域居民就业的影响项目对区域居民就业的影响项目对区域居民就业的影响项目对区域居民就业的影响7.6.1 社会影响分析的主要内容房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第32页页/共共35页页2024/9/1 周日进行效益和费用的调整第一步国民经济评价中项目效益是指房地产项目对区域经济的贡献，分为直接效益和间接效益。第二步第三步效益和费用数值的调整编制表格并计算评价指标通过影子价格、影子工资、影子汇率、影子运费、影子里率等调整建设投资成本、前期费用、流动资金、销售（租赁）收入及经营费用等。编制全部投资的国民经济效益费用流表，并据此计算全部投资的经济内部收益率和经济净现值指标。7.5.3 房地产开发项目国民经济评价的基本步骤房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第33页页/共共35页页2024/9/1 周日7.6.2 社会影响分析的步骤 1.社会调查调查了解项目所在地区的社会环境等方面的情况。2.识别社会因素（1）影响人类生活和行为的因素。（2）影响社会环境变迁的因素。（3）影响社会稳定与发展的因素。3.论证比选方案 （1）确定评价目标与评价范围。（2）选择评价指标。（3）确定评价标准。（4）进行项目评价。房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第34页页/共共35页页2024/9/1 周日房房 地地 产产 经经 营与管理营与管理FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING第第35页页/共共35页页