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第六章第六章 房地产开发项目的房地产开发项目的工程建设管理工程建设管理主讲：尚宇梅教授主讲：尚宇梅教授教学内容教学内容项目工程建设的组织与管理项目工程建设的组织与管理方式方式开发项目工程建设进度管理开发项目工程建设进度管理开发项目工程建设投资控制开发项目工程建设投资控制开发项目质量控制与安全管理开发项目质量控制与安全管理v教学目的：通过本章学习，使学生了解开发商在建教学目的：通过本章学习，使学生了解开发商在建设阶段的主要工作，建设监理的内容及竣工验收的设阶段的主要工作，建设监理的内容及竣工验收的要求；熟悉房地产开发项目建设与项目管理的内容要求；熟悉房地产开发项目建设与项目管理的内容和程序，使学生对开发项目的建设过程有一个全面和程序，使学生对开发项目的建设过程有一个全面的认识。的认识。v重点难点：重点是建设过程中的三个基本控制；难重点难点：重点是建设过程中的三个基本控制；难点是三大控制目标的实现的方法和监理的实施。点是三大控制目标的实现的方法和监理的实施。v教学时数：教学时数：4 4 第一节第一节 项目工程建设的组织与管理方式项目工程建设的组织与管理方式组织方式组织方式建设监理建设监理管理方式管理方式房地产开发项目建设房地产开发项目建设一、房地产开发项目工程建设的组织方式一、房地产开发项目工程建设的组织方式（一）自建（一）自建（二）委托施工（二）委托施工v工程总承包工程总承包 v 工程部分承包工程部分承包 二、房地产开发项目工程建设阶段的管理方式二、房地产开发项目工程建设阶段的管理方式（一）平行承发包管理（一）平行承发包管理（二）总承包委托建设管理（二）总承包委托建设管理三、建设监理制度三、建设监理制度（一）监理单位的主要工作内容（一）监理单位的主要工作内容（二）监理单位的质量责任和义务（二）监理单位的质量责任和义务v应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务。的范围内承担工程监理业务。v与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系的，不得承和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系的，不得承担该项建设工程的监理业务。担该项建设工程的监理业务。v应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。施工质量承担监理责任。v应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件施工现场。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。未经总监理工程师签字，建设单位不拨一道工序的施工。未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。付工程款，不进行竣工验收。v监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。第二节第二节 房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理进度控制进度控制原理原理房地产开发房地产开发项目建设项目建设进度控制进度控制方法方法进度控制进度控制实施实施一、开发项目进度计划概述一、开发项目进度计划概述（一）项目进度计划系统（一）项目进度计划系统v按项目建设参与方分类：根据项目建设参与方不同将开发项目按项目建设参与方分类：根据项目建设参与方不同将开发项目进度计划系统构建为业主方和项目建设参与其它各方（如设计进度计划系统构建为业主方和项目建设参与其它各方（如设计方、施工方、供货方等）多个不同的建设项目进度计划。方、施工方、供货方等）多个不同的建设项目进度计划。v按使用方分类：根据使用方不同将开发项目进度计划系统构建按使用方分类：根据使用方不同将开发项目进度计划系统构建为项目负责人所使用的进度计划、项目部门负责人所用进度计为项目负责人所使用的进度计划、项目部门负责人所用进度计划和项目管理人员所用进度计划。划和项目管理人员所用进度计划。v按项目范围分类：根据项目范围不同将开发项目进度计划系统按项目范围分类：根据项目范围不同将开发项目进度计划系统构建为项目总进度计划、单位工程进度计划和分部分项工程进构建为项目总进度计划、单位工程进度计划和分部分项工程进度计划。度计划。v按时间分类：根据时间不同将开发项目进度计划系统构建为长按时间分类：根据时间不同将开发项目进度计划系统构建为长期进度计划、中期进度计划和短期进度计划；年度进度计划、期进度计划、中期进度计划和短期进度计划；年度进度计划、季度进度计划和月、旬（周）作业计划。季度进度计划和月、旬（周）作业计划。v按目的分类：根据目的不同将开发项目进度计划系统构建为用按目的分类：根据目的不同将开发项目进度计划系统构建为用以反映逻辑关系的进度计划、用于协调的进度计划和用于平衡以反映逻辑关系的进度计划、用于协调的进度计划和用于平衡的进度计划。的进度计划。v按项目个数分类：根据项目个数不同将开发项目进度计划系统按项目个数分类：根据项目个数不同将开发项目进度计划系统构建为单体进度计划和群体进度计划。构建为单体进度计划和群体进度计划。v按粗细程度分类：根据粗细程度不同将开发项目进度计划系统按粗细程度分类：根据粗细程度不同将开发项目进度计划系统构建为规划性进度计划、控制性进度计划和实施性进度计划。构建为规划性进度计划、控制性进度计划和实施性进度计划。（二）项目进度计划的控制（二）项目进度计划的控制1.开发项目进度控制的目的开发项目进度控制的目的2.开发项目进度控制的任务开发项目进度控制的任务（三）项目进度控制的原理（三）项目进度控制的原理1.影响项目进度的因素影响项目进度的因素2.项目进度控制的基本思想：进度计划的拟定，平衡是相对的，项目进度控制的基本思想：进度计划的拟定，平衡是相对的，计划的调整、变化是绝对的。计划的调整、变化是绝对的。3.项目进度控制的方法和措施项目进度控制的方法和措施v项目进度控制的方法。项目进度控制的方法主要是规划、控项目进度控制的方法。项目进度控制的方法主要是规划、控制和协调。制和协调。v项目进度控制的措施。项目进度控制采取的主要措施有组织项目进度控制的措施。项目进度控制采取的主要措施有组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等。措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等。二、项目工程建设进度计划的实施与检查二、项目工程建设进度计划的实施与检查（一）项目施工进度计划的实施（一）项目施工进度计划的实施v贯彻项目施工进度计划贯彻项目施工进度计划v项目施工进度计划的实施项目施工进度计划的实施（二）项目施工进度计划的检查（二）项目施工进度计划的检查（三）项目施工进度计划的调整（三）项目施工进度计划的调整v压缩关键工作的持续时间压缩关键工作的持续时间v组织搭接作业或平行作业组织搭接作业或平行作业（四）项目施工工程延期的管理（四）项目施工工程延期的管理v申报工程延期的条件申报工程延期的条件v工程延期的审批原则工程延期的审批原则 v工期延误的制约工期延误的制约三、项目施工进度计划的比较方法三、项目施工进度计划的比较方法（一）横道图比较法（一）横道图比较法v匀速施工横道图比较法匀速施工横道图比较法v非匀速施工横道图比较法非匀速施工横道图比较法v横道图比较法的特点横道图比较法的特点（二）（二）S形曲线比较法形曲线比较法vS形曲线的绘制步骤形曲线的绘制步骤vS形曲线比较法形曲线比较法（三）香蕉形曲线比较法（三）香蕉形曲线比较法第三节第三节 房地产开发项目投资控制房地产开发项目投资控制投资控制投资控制原理原理房地产开发房地产开发项目建设项目建设投资控制投资控制实施实施一、开发项目投资控制概述一、开发项目投资控制概述（一）项目投资控制（一）项目投资控制1.1.项目投资控制的含义项目投资控制的含义 在在投投资资决决策策阶阶段段、设设计计阶阶段段、招招标标阶阶段段、施施工工阶阶段段和和项项目目竣竣工工验验收收阶阶段段，把把项项目目投投资资控控制制在在计计划划限限额额以以内，并随时纠正偏差，保证目标的实现。内，并随时纠正偏差，保证目标的实现。2.2.项目投资控制的目标项目投资控制的目标 投资估算投资估算设计概算设计概算施工图预算施工图预算施工预算施工预算决算决算 （二）项目投资控制原理（二）项目投资控制原理 1.1.影响项目投资超额的因素分析影响项目投资超额的因素分析 （1 1）作第一次投资估算时，规划、设计不深入）作第一次投资估算时，规划、设计不深入 （2 2）资料数据不准确，投资计算粗糙）资料数据不准确，投资计算粗糙 （3 3）各设计阶段的投资计算超过投资计划目标）各设计阶段的投资计算超过投资计划目标 （4 4）价格上涨）价格上涨 （5 5）规划或要求改变）规划或要求改变 （6 6）招投标时投标者较少）招投标时投标者较少 （7 7）不可预见因素）不可预见因素 （8 8）人为因素）人为因素 2.2.项目投资控制的主要方面项目投资控制的主要方面 (1)(1)项目建设各阶段对投资的影响项目建设各阶段对投资的影响 (2)(2)项目投资控制的主要方面项目投资控制的主要方面规划设计阶段规划设计阶段 3.3.项目投资的动态控制项目投资的动态控制 (1)(1)动态控制的含义动态控制的含义 (2)(2)动态控制过程中应注意的问题动态控制过程中应注意的问题二、工程建设投资控制的方法二、工程建设投资控制的方法工程建设阶段投资控制的任务主要是对合同价的管理，包括编工程建设阶段投资控制的任务主要是对合同价的管理，包括编制投资计划、确定投资控制跟踪对象、工程款支付和投资分析、制投资计划、确定投资控制跟踪对象、工程款支付和投资分析、工程价款结算方式和督促监理工程师等。工程价款结算方式和督促监理工程师等。（一）编制投资计划（一）编制投资计划1.投资分解方法投资分解方法投资的分解方法有按照投资构成、子项目和时间三种。投资的分解方法有按照投资构成、子项目和时间三种。2.投资计划的表示方法投资计划的表示方法投资计划的表示方法有时间投资计划的表示方法有时间投资使用计划、投资使用计划、S形累计曲线形累计曲线和投资计划表，也可使用时标网络计划对投资直接进行标注。和投资计划表，也可使用时标网络计划对投资直接进行标注。投资计划表的主要内容包括：工程分项编码、工程内容、计投资计划表的主要内容包括：工程分项编码、工程内容、计量单位、工程数量、计划综合单价、工程发生的起止时间。量单位、工程数量、计划综合单价、工程发生的起止时间。（二）确定投资控制跟踪对象（二）确定投资控制跟踪对象v在跟踪投资过程中，必须按照成本结构，对各分在跟踪投资过程中，必须按照成本结构，对各分部分项工程、单位工程的投资情况进行定期的信部分项工程、单位工程的投资情况进行定期的信息采集，也可以通过读取监理的投资支付报告来息采集，也可以通过读取监理的投资支付报告来完成，主要包括工程投资与支付、主要的节约与完成，主要包括工程投资与支付、主要的节约与超支、工程变更支付等。超支、工程变更支付等。（三）费用比较和投资偏差分析（三）费用比较和投资偏差分析v找出目标偏差找出目标偏差v分析偏差产生的原因分析偏差产生的原因v纠正偏差，实现投资控制目标纠正偏差，实现投资控制目标（四）工程价款结算方式（四）工程价款结算方式v工程款的种类：工程款一般包括工程预付款和工工程款的种类：工程款一般包括工程预付款和工程进度款两类。程进度款两类。v支付工程款的方式：按月支付、竣工后一次支付、支付工程款的方式：按月支付、竣工后一次支付、分段支付三类。分段支付三类。（五）督促监理工程师（五）督促监理工程师v施工阶段监理单位委派的监理工程师的工程费用施工阶段监理单位委派的监理工程师的工程费用控制的主要任务是：通过工程付款控制、新增工控制的主要任务是：通过工程付款控制、新增工程费控制、预防并处理好费用索赔、挖掘节约投程费控制、预防并处理好费用索赔、挖掘节约投资潜力等来努力实现实际发生的费用不超过计划资潜力等来努力实现实际发生的费用不超过计划投资。投资。第四节第四节 开发项目质量控制与安全管理开发项目质量控制与安全管理质量控制质量控制原理原理安全安全管理管理质量控制质量控制任务和任务和过程过程质量控制质量控制验收验收开发项目开发项目一、开发项目质量控制概述一、开发项目质量控制概述（一）质量和质量控制的概念（一）质量和质量控制的概念v质量的含义质量的含义v质量控制的含义质量控制的含义（二）施工质量控制目标分解（二）施工质量控制目标分解（三）施工质量控制的影响因素（三）施工质量控制的影响因素4M1E v人的因素控制人的因素控制v材料质量因素控制材料质量因素控制v机械设备因素控制机械设备因素控制v施工方案因素控制施工方案因素控制v环境因素控制环境因素控制二、工程建设质量控制任务和过程二、工程建设质量控制任务和过程（一）质量控制任务（一）质量控制任务v编制工程质量控制计划编制工程质量控制计划v各方质量行为的督促各方质量行为的督促v主要控制要点主要控制要点v建立有关质量文件的档案制度建立有关质量文件的档案制度（二）质量控制过程（二）质量控制过程v事前质量控制事前质量控制v事中质量控制事中质量控制v事后质量控制事后质量控制三、工程质量验收三、工程质量验收（一）工程质量验收划分（一）工程质量验收划分v单位工程划分应按下列的确定原则单位工程划分应按下列的确定原则v分部工程划分的确定原则分部工程划分的确定原则v分项工程的划分分项工程的划分（二）工程施工质量验收要求（二）工程施工质量验收要求（三）工程质量验收（三）工程质量验收v检验批合格质量应符合的规定检验批合格质量应符合的规定v分项工程质量验收合格应符合的规定分项工程质量验收合格应符合的规定v分部（子分部）工程质量验收合格应符合的规定分部（子分部）工程质量验收合格应符合的规定v单位（子单位）工程质量验收合格应符合的规定单位（子单位）工程质量验收合格应符合的规定（四）工程质量验收程序和组织（四）工程质量验收程序和组织v检验批及分项工程的验收程序和组织检验批及分项工程的验收程序和组织v分项工程的验收程序和组织分项工程的验收程序和组织v单位（子单位）工程的验收程序和组织单位（子单位）工程的验收程序和组织v4.单位工程竣工验收备案单位工程竣工验收备案（五）工程质量事故的处理（五）工程质量事故的处理v工程质量事故的概念和分类工程质量事故的概念和分类v工程质量事故的处理工程质量事故的处理四、开发项目的安全管理四、开发项目的安全管理（一）安全管理的基本原则（一）安全管理的基本原则v必须贯彻预防为主的方针；必须贯彻预防为主的方针；v管生产同时管安全；管生产同时管安全；v坚持安全管理的目的性；坚持安全管理的目的性；v坚持坚持“四全四全”动态管理；动态管理；v安全管理重在控制；安全管理重在控制；v在管理中发展提高。在管理中发展提高。（二）安全生产责任制（二）安全生产责任制（三）安全教育与培训（三）安全教育与培训（四）安全检查（四）安全检查（五）建设项目施工现场安全管理（五）建设项目施工现场安全管理 本章课外拓展参考书目本章课外拓展参考书目 1.1.首都经贸大学出版社首都经贸大学出版社:房地产开发房地产开发，20062006年年7 7月版，第六章月版，第六章2.2.高等教育出版社：高等教育出版社：房地产开发理论房地产开发理论与实物与实物，19981998年年1010月版，第八章月版，第八章3.3.中国建筑工业出版社：中国建筑工业出版社：房地产开发房地产开发，19991999年年6 6月版，第七章、第九章月版，第七章、第九章4.4.东北财经大学出版社：东北财经大学出版社：房地产开发房地产开发，20002000年年1212月版，第四章、第五章月版，第四章、第五章