房地产开发项目的可行性论证.pptx

房地产开发项目的可行性论证与科学决策张跃松F可行性研究国内外现状F我国房地产项目可行性分析常见误区F可行性研究工作阶段F房地产项目可行性研究报告基本框架F房地产开发项目评价可行性研究的国内外现状v可行性研究 可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。v可行性研究的根本目的 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。银行等金融机构可行性研究报告是建设项 目申请贷款的先决条件可行性研究与项目评价国外研究现状v国外先进的评价方法与评价理论v世界银行实行的项目评价方法v项目评价方法的新发展v国外项目评价的指导性著作n我国房地产项目可行性分析常见误区误区一：一个标准的效益分析 可行性研究的“效益分析”不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。误区二：先入为主的可行性研究可行性研究报告从各个角度描绘某个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。我国房地产可行性分析如何真正“可行”可行性报告在房地产行业，房地产企业集团内部格式必须一样，统一游戏规则，便于分析和评估加快专业化及市场培育工作提高从业人员素质建立可行性研究数据库。信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。可行性研究工作的四个阶段投资机会研究 初步可行性研究详细可行性研究项目的评估和决策可行性研究基本框架建设项目可行性研究的内容 (1)项目概况 (2)开发项目用地的现状调查及动迁安置 (3)市场分析和建设规模的确定 (4)规划设计方案选择 (5)资源供给 (6)环境影响和环境保护 (7)项目开发组织机构和管理费用研究 (8)开发建设计划 (9)项目经济及社会效益分析v如何进行可行性研究接受委托方案优化财务和国民经济评价编制报告调查研究1 1 项目总论项目总论1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 1.1.2 开发公司 1.1.3 承担可行性研究工作的单位 1.1.4 研究工作依据 1.1.5 项目建设规模和内容 1.1.6 项目开发手续1.2 可行性研究结论 1.2.1市场预测 1.2.2项目建设进度 1.2.3投资估算和资金筹措 1.2.4项目综合评价结论房地产项目可行性研究报告基本框架2 2 项目投资环境和市场研究项目投资环境和市场研究2.1市场宏观背景 2.1.1全国投资环境 2.1.2本市投资宏观背景 2.1.3区域发展及前景预测 2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴 2.2 区域市场分析 2.2.1 区域市场界定 2.2.2 供给分析 2.2.3 需求分析 2.2.4 竞争分析 2.2.5 典型物业调查 2.2.6 市场分析有关结论3 项目分析及评价项目分析及评价3.1 地块解析 3.1.1 交通条件 3.1.2 地形、地势 3.1.3 水电气保障 3.1.4 规划限制条件 3.2 项目SWOT分析 3.3 项目评价4 4 市场定位及项目评估市场定位及项目评估 4.1 项目定位 4.2 方案评估意见5 5 项目开发建设进度安排项目开发建设进度安排 5.1 有关工程计划说明 5.2 施工横道图6 6 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 6.1 项目总投资估算 6.2 资金筹措 6.3 投资使用计划7 7 销售及经营收入测定销售及经营收入测定8 8 财务与敏感性分析财务与敏感性分析 8.1 盈利能力分析 8.2 项目不确定性分析 8.3 社会效益和影响分析 9 9 可行性研究结论与建议可行性研究结论与建议 9.1 拟建方案的结论性意见 9.2 项目主要问题的解决办法和建议 9.3 项目风险及防范建议 房地产开发项目成本及费用的构成 土地费用 前期工程费 房屋开发费 管理费 销售费用 财务费用 其他费用 不可预见费 税费房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目评价主要技术经济指标：财务内部收益率财务净现值动态投资回收期成本利润率成本收益率机 构属 性指 标 名 称联合国工发组织方案排序指标净现值、净现值率、内部收益率方案比较指标财务比率：长期债务-净值-资产率、流动比率、速动比率等效益比率：净现值率、雇用人员和投资之间比率、库存周转率 中 国项目排序和方案比较指标净现值、内部收益率、净现值率国内外项目排序和方案比较指标分析项目的评价及决策方法调查研究确定决策目标搜集决策目标预测未来的情况拟定各种可行方案方案评估方案选择方案实施预测技术可行性研究决策准则实施情况反馈意见决策后预决策决策 决策程序 项目的单目标评价vFIRR评价vNPV评价 项目的多目标评价vDEA方法vAHP方法v模糊综合评价有量化分析的文章更易于发表v（1）StudyontheMethodofMulti-ObjectiveOptimizationandDecision-MakingforConstructionProjectsvProceedingsof2001InternationalConferenceonManagementScience&Engineering,2001.8收录ISTPv（2）StudyontheComparisonMethodofSafetyandDurabilityofEngineeringProjectsvProceedingsof2003InternationalConferenceonManagementScience&Engineering.2003.8收录ISTPv（3）Studyontherationalreturnoninvestmentinthefinancialevaluationofconstructionproject.vProceedingsof2003InternationalConferenceonConstruction&RealEstateManagement.2003.10收录ISTPv（4）TheComparisonandAnalysisofRealEstateOperationinChina.JOURNALOFHARBININSTITUTEOFTECHNOLOGY，2004.12v收录EI,独立作者v（5）面向客户关系管理的房地产企业数据库设计.哈尔滨工业大学学报，2004.12收录EIv（6）中国房地产市场运行是否过热的比较分析,沈阳建筑大学学报，2005，2（7）层次分析法（AHP）在城市小区物业管理中的应用,沈阳建筑工程学院学报,2000.1（8）建设项目可行性论证中质量与寿命评价指标体系的设置,哈尔滨建筑大学学报,2001.4（9）基于结构可靠度的建设工程质量与安全使用寿命的综合评价,低温建筑技术,2001.4（10）基于模糊数学的工程安全耐久性比较法研究,土木工程学报（建设工程与管理分册）,2002，第一期（11）建设项目多目标优化决策方法的研究,沈阳建筑工程学院学报,2002.3（12）建筑工程质量与使用寿命的预测及定量关系分析建筑科学,2001.8（13）基于模糊聚类分析的房地产运行阶段的比较研究,沈阳建筑大学学报2005，2（14）国外及香港物业管理模式的分析与借鉴.2000年跨世纪城市发展国际研讨会论文集,2000.1（15）建设工程质量与寿命关系模型的研究.（16）DEA在建设项目多目标评价中的应用（17）StudyontheMethodofMulti-ObjectiveOptimizationandDecision-Making.Proceedingsof2002(2001)InternationalConferenceonConstruction&RealEstateManagement.2002(2001)（18）ComparisonandAnalysisofRealEstateMarketOverheatinginChinaProceedingsof2004InternationalConferenceonConstruction&RealEstateManagement.2004.12（19）建设项目多目标优化决策（DEA）方法,全国投资与建设研究成果集，2004.9（20）建设项目非DEA有效方案的诊断与优化,化工技术经济，2004.12（21）我国房地产定位策略研究,建筑管理现代化，2005，3（22）对于我国经济适用房政策的思考,中国房地产信息，2005.5v（23）中国的城市经营，2005（24）浅谈建筑工程设计阶段的质量与寿命评价，2005.6（2525）The Influential Elements and Trend of Chinas Housing Market Development，2005（26）Application of DEA in Project Evaluation of Real Estate Enterprises，2005（27）Diagnosis and optimization of DEA ineffectiveness of the construction projects，2005（28）From Risk Management to Uncertainty Management:a significant change in Project Management，2005（29）项目评价及优化的应用，2005（30）Application of DEA in Evaluation of housing projects in China，2005内容框架F宏观调控政策下的房地产开发F房地产开发项目的投资与策划F房地产开发项目的可行性论证与科学决策F定量化方法在可行性论证与科学决策中的应用F房地产开发建设过程中的几个问题F房地产经纪的国内外比较F如何进行房地产投资的资金融通F物业管理的规定与评价