房地产开发项目的区位条件分析.pptx

3 31 1 房地产项目的开发程序房地产项目的开发程序 开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序包括包括8 8个步骤，即个步骤，即投资机会寻找投资机会寻找、初步可行性研究初步可行性研究、土地使用权的谈判土地使用权的谈判、详细可行性研究详细可行性研究、规划设计与规划设计与方案报批方案报批、签署合作协议签署合作协议、施工建设与竣工验收施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理市场营销与物业管理。3 31 11 1投资机会的选择投资机会的选择 投资机会选择是整个开发过程中最为重要投资机会选择是整个开发过程中最为重要的一环，主要包括投资机会寻找和筛选两个的一环，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。步骤。3 31 12 2 初步可行性研究初步可行性研究 初步可行性研究是指在规划参数尚未获初步可行性研究是指在规划参数尚未获得政府批准的前提条件下，由专业职能部门得政府批准的前提条件下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场一般条件以及常规按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标和项目的特点，就其投资效果和性规划指标和项目的特点，就其投资效果和可能出现的技术经济问题进行研究，编制初可能出现的技术经济问题进行研究，编制初步可行性研究报告。步可行性研究报告。3 31 13 3土地使用权谈判土地使用权谈判 土地使用权谈判土地使用权谈判是指开发商在其完成了初步可是指开发商在其完成了初步可行性研究后，对于若干认为有潜在开发价值的项目行性研究后，对于若干认为有潜在开发价值的项目与土地提供方或合作方就相应的条件和价值等因素与土地提供方或合作方就相应的条件和价值等因素进行谈判，以便取得更利于自身的条件。进行谈判，以便取得更利于自身的条件。通过这一过程将使开发商的某种投资设想落实通过这一过程将使开发商的某种投资设想落实到一个具体的地块上。如认为可行，就可以草签购到一个具体的地块上。如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。买土地使用权或有关合作的意向书。3 31 14 4 详细可行性研究详细可行性研究 在通过谈判取得了一些较为有利的条件后，可在通过谈判取得了一些较为有利的条件后，可对该项目进行详细的、正式的可行性研究。对该项目进行详细的、正式的可行性研究。详细可行性研究是对方案优选阶段的验证和继详细可行性研究是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段，要采用多种技术经济方法，对优续。在这一阶段，要采用多种技术经济方法，对优选出的开发方案进行市场分析、财务分析、敏感性选出的开发方案进行市场分析、财务分析、敏感性分析、经济效益分析和社会效益分析，从多个角度分析、经济效益分析和社会效益分析，从多个角度说明项目的建设是否可行。说明项目的建设是否可行。3 31 15 5 规划设计与方案报批规划设计与方案报批 规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，是开规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，是开发区域内的空间布置计划。规划设计的目的就是做好发区域内的空间布置计划。规划设计的目的就是做好土地使用的土地使用的功能分区功能分区工作和工作和各项建设用地的规划安排各项建设用地的规划安排。在这一过程中，开发商根据市场分析中得到的用在这一过程中，开发商根据市场分析中得到的用户需求特征确定了最终设计方案，并因符合城市规划户需求特征确定了最终设计方案，并因符合城市规划的要求而获得政府方面的批准（即用地、规划许可，的要求而获得政府方面的批准（即用地、规划许可，其标志是获得土地使用权证、建设用地规划许可证和其标志是获得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证）。建设工程规划许可证）。3.1.6 3.1.6 签署有关合作协议签署有关合作协议 开发商完成了各种方案的报批后，开始开发商完成了各种方案的报批后，开始签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议、签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议、长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。工合同、保险合同和预租（售）合同。3 31 17 7施工建设与竣工验收施工建设与竣工验收 项目的建设阶段项目的建设阶段是从项目正式施工到竣是从项目正式施工到竣工使用的过程。进入到这个程序，必须从有工使用的过程。进入到这个程序，必须从有关政府管理部门获得开工许可证。关政府管理部门获得开工许可证。完成这个程序需要持有有关部门下发的完成这个程序需要持有有关部门下发的竣工验收合格证书。竣工验收合格证书。3.1.8 3.1.8 市场营销与物业管理市场营销与物业管理 当项目竣工验收后，开发商的主要工作就是采取有效的当项目竣工验收后，开发商的主要工作就是采取有效的营销手段，促进房屋的租售，以尽快收回资金，保证收益。营销手段，促进房屋的租售，以尽快收回资金，保证收益。物业的租售策略一般与市场需求情况、开发商对资金回物业的租售策略一般与市场需求情况、开发商对资金回收的迫切程度及开发物业的类型有关。收的迫切程度及开发物业的类型有关。物业管理的主要任务是保证入住者方便、安全地使用物物业管理的主要任务是保证入住者方便、安全地使用物业及配套设施，能为其提供一系列生活服务，并通过建筑物业及配套设施，能为其提供一系列生活服务，并通过建筑物的维修与保养、机电设备与公共设施的维护与管理、小区内的维修与保养、机电设备与公共设施的维护与管理、小区内的治安保卫、清洁绿化来保证物业的使用寿命及价值。的治安保卫、清洁绿化来保证物业的使用寿命及价值。需要指出的是，上述开发过程中的每一程序都会对其后需要指出的是，上述开发过程中的每一程序都会对其后续程序产生重要的影响。续程序产生重要的影响。返回返回3 32 2 政府对房地产开发的管理政府对房地产开发的管理3.2.1 3.2.1 政府的土地管理政府的土地管理3.2.2 3.2.2 政府对房地产开发的管理政府对房地产开发的管理3.2.3 3.2.3 政府在房地产开发中对住房、地价、租金、税收、政府在房地产开发中对住房、地价、租金、税收、利率等政策的管理利率等政策的管理3.2.4 3.2.4 政府在房地产开发过程中的市场管理政府在房地产开发过程中的市场管理3.2.5 3.2.5 政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则3 32 21 1 政府的土地管理政府的土地管理1 1土地供应计划上的管理土地供应计划上的管理 无论是宏观经济的计划指导，还是市场运行过程中无论是宏观经济的计划指导，还是市场运行过程中的调控，土地供应计划的作用都十分重要。的调控，土地供应计划的作用都十分重要。一个城市的土地开发和供应计划，一个城市的土地开发和供应计划，一般由城市土地一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、土地开管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定发潜力以及城市规划的要求制定。实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府拥政府拥有足够的土地储备有足够的土地储备。2 2土地使用过程中的管理土地使用过程中的管理 1 1）对划拨土地的管理）对划拨土地的管理 土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。用者使用的行为。政府对划拨土地的管理体现在以下几点：政府对划拨土地的管理体现在以下几点：（1 1）划拨土地使用权的范围）划拨土地使用权的范围 （2 2）对划拨土地的管理）对划拨土地的管理 （2 2）对划拨土地的管理）对划拨土地的管理划拨土地可以转让、出租和抵押，但需符合划拨土地可以转让、出租和抵押，但需符合一定条件一定条件并经批准并经批准对未经批准擅自转让、出租和抵押划拨土地使用权的单位和个人，对未经批准擅自转让、出租和抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据请县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据请假处以罚款假处以罚款国有企业改革中设计的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出国有企业改革中设计的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。处置。凡上交土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。凡上交土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。国家在合法情况下可以无偿收回划拨土地使用权。国家在合法情况下可以无偿收回划拨土地使用权。划拨土地使用权管理暂行办法划拨土地使用权管理暂行办法 【发文文号发文文号】:19921992第第1 1号号 【颁布部门颁布部门】:国家土地管理局国家土地管理局 【颁布日期颁布日期】:1992-3-8:1992-3-8 【施行日期施行日期】:1992-3-8:1992-3-8第六条第六条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：转让、出租、抵押：(一一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二二)领有国有土地使用证；领有国有土地使用证；(三三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；(四四)依照依照条例条例和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。金。2 2）对出让土地的管理）对出让土地的管理 土地使用权出让土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。权出让金的行为。土地使用权出让金土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。支付的整个使用期间的地租。（见教材（见教材P112P112）国有土地使用权出让审批流程图国有土地使用权出让审批流程图 3 3）对闲置土地的管理）对闲置土地的管理 经法定手续取得土地使用权的单位或个人，未经法定手续取得土地使用权的单位或个人，未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人民政府同意而超过规定的期限未动工开发的建设人民政府同意而超过规定的期限未动工开发的建设用地，视为闲置土地。用地，视为闲置土地。（1 1）闲置土地的范围（教材）闲置土地的范围（教材P113P113）（2 2）闲置土地的处置方式（教材）闲置土地的处置方式（教材P113P113）（3 3）征收土地闲置费（教材）征收土地闲置费（教材P113P113）返回返回 3 32 22 2政府在房地产开发中的规划管理政府在房地产开发中的规划管理 城市规划城市规划是在一定时期内城市建设的发展规划。是在一定时期内城市建设的发展规划。它所确定的城市规模和发展方向，是为了实现城市它所确定的城市规模和发展方向，是为了实现城市经济和社会发展目标，合理进行城市建设与管理的经济和社会发展目标，合理进行城市建设与管理的蓝图和依据，是协调各项建设和许多经济关系的纲蓝图和依据，是协调各项建设和许多经济关系的纲领性文件。领性文件。1 1政府在土地使用权出让过程中的规划管理政府在土地使用权出让过程中的规划管理 在国有土地使用权出让之前，政府应当制定控制性详在国有土地使用权出让之前，政府应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的出的规划设计条件及附图规划设计条件及附图。其管理主要体现在地块的规划设计条件及附图上：其管理主要体现在地块的规划设计条件及附图上：规划设计条件规划设计条件地块面积、使用性质、容积率、建筑密地块面积、使用性质、容积率、建筑密 度、高度、绿地率度、高度、绿地率 附图附图地块区位、地块坐标、标高，建筑界限以及地块地块区位、地块坐标、标高，建筑界限以及地块 周围地区环境及基础设施条件周围地区环境及基础设施条件 2 2政府在房地产开发过程中的规划管理政府在房地产开发过程中的规划管理 主要体现在：主要体现在：开发项目选址、定点审批阶段开发项目选址、定点审批阶段 申请建设用地规划许可证阶段申请建设用地规划许可证阶段 规划设计条件审批阶段规划设计条件审批阶段 设计方案审批阶段设计方案审批阶段 建设工程规划许可证阶段建设工程规划许可证阶段 竣工验收阶段竣工验收阶段选址意见规划通知书选址意见规划通知书用地性质、位置和界限用地性质、位置和界限规划设计通知书规划设计通知书规划设计方案审批通知书规划设计方案审批通知书建设工程规划许可证建设工程规划许可证规划部门参与验收规划部门参与验收 3 3开发项目在规划设计方案中的主要技术经济指标开发项目在规划设计方案中的主要技术经济指标 1 1）居住区开发项目技术经济指标）居住区开发项目技术经济指标 （1 1）居住区总用地居住区总用地：指居住区范围内的总用地面积，包括：指居住区范围内的总用地面积，包括 居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。（2 2）居民每人占地居民每人占地：是居住区内人均用地指标，包括人均：是居住区内人均用地指标，包括人均 居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人 均绿化用地。均绿化用地。（3 3）居住区总建筑面积居住区总建筑面积：指居住区范围内的总建筑面积，：指居住区范围内的总建筑面积，包括居住建筑面积和公共建筑面积。包括居住建筑面积和公共建筑面积。（4 4）总户数、总人口、平均每户人口总户数、总人口、平均每户人口：指居住区内可容纳：指居住区内可容纳 的总户数、总人口及总人口与总户数之比。的总户数、总人口及总人口与总户数之比。（5 5）平均每户居住建筑面积平均每户居住建筑面积：指居住区内居住建筑面积与：指居住区内居住建筑面积与 总户数之比。总户数之比。（6 6）居住建筑密度居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率，即：指居住建筑对居住用地的覆盖率，即：居住建筑密度居住建筑密度=居住建筑基底面积居住建筑基底面积/居住建筑用地面积。居住建筑用地面积。（7 7）容积率容积率（居住建筑面积密度）：容积率（居住建筑面积密度）：容积率=居住建筑面积居住建筑面积/居住建筑用地面积。居住建筑用地面积。（8 8）人口毛密度人口毛密度：指居住区内可居住的总人口与总用地面积：指居住区内可居住的总人口与总用地面积 之比。之比。（9 9）人口净密度人口净密度：指居住总人口与居住建筑用地面积之比。：指居住总人口与居住建筑用地面积之比。（1010）平均层数平均层数：指居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。：指居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。（1111）高层比例高层比例：一般七层以上为高层住宅，即高层住宅建筑：一般七层以上为高层住宅，即高层住宅建筑 面积占总建筑面积的比例。面积占总建筑面积的比例。（1212）住宅间距住宅间距：指相邻居住建筑之间的距离。：指相邻居住建筑之间的距离。（1313）居住区平均造价居住区平均造价：指居住区总造价与居住区总建筑面积：指居住区总造价与居住区总建筑面积 之比。之比。（1414）建设周期建设周期：指自工程开工至全部工程完工的持续时间。：指自工程开工至全部工程完工的持续时间。2 2）非居住区开发项目技术经济指标）非居住区开发项目技术经济指标 非居住区开发项目指酒店、写字楼、商业零售中心、非居住区开发项目指酒店、写字楼、商业零售中心、公寓、小型住宅区等开发项目，为评价其规划设计方案公寓、小型住宅区等开发项目，为评价其规划设计方案的经济性和合理性，经常采用以下技术经济指标作为衡的经济性和合理性，经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。量的标准。（1 1）建筑容积率建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积：项目规划建设用地范围内全部建筑面积 与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在 内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。（2 2）建筑面积建筑面积：指开发项目各栋、各层建筑面积的总和。：指开发项目各栋、各层建筑面积的总和。（3 3）地上建筑面积地上建筑面积：指地上各层建筑面积的总和。：指地上各层建筑面积的总和。（4 4）建筑密度建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑 物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。（5 5）规划建设用地面积规划建设用地面积：项目用地规划红线范围内土地面积：项目用地规划红线范围内土地面积.（6 6）建筑高度建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口：指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口 高度上限。高度上限。（7 7）绿地率绿地率：规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用：规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用 地面积之比。地面积之比。（8 8）停车位个数停车位个数：指在规划用地范围内设置的地面和地下停：指在规划用地范围内设置的地面和地下停 车位的个数。车位的个数。（9 9）有效面积系数有效面积系数：指建筑物内可出售或出租建筑面积与总：指建筑物内可出售或出租建筑面积与总 建筑面积之比。建筑面积之比。返回返回 3 32 23 3 政府在房地产开发中对住房、地价、政府在房地产开发中对住房、地价、租金、税收、利率等政策的管理租金、税收、利率等政策的管理 我国的房地产市场是一个我国的房地产市场是一个效率低下、不够完善效率低下、不够完善的市场，所以政府的宏观调控相对来说也显得非常的市场，所以政府的宏观调控相对来说也显得非常重要。宏观管理房地产市场的手段包括制定重要。宏观管理房地产市场的手段包括制定住房政住房政策策、地价政策地价政策、租金政策租金政策、税收政策税收政策、利率政策利率政策等。等。1、住房政策的影响、住房政策的影响廉廉租租房房不能进入流通市场不能进入流通市场经经济济适适用用房房面向中低收入家庭，在土地供应和税费征面向中低收入家庭，在土地供应和税费征收上给予优惠收上给予优惠市场化商品房市场化商品房完全放开的市场化方式经营完全放开的市场化方式经营2、地价的杠杆作用、地价的杠杆作用政府对土地市场的垄断及地价对房地产政府对土地市场的垄断及地价对房地产价格的影响很大建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、价格的影响很大建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等在一定时期都大致固定在一定水平上，因投资利润、税金等在一定时期都大致固定在一定水平上，因此灵活运用协议、招标、拍卖三种出让方式，可以间接控制此灵活运用协议、招标、拍卖三种出让方式，可以间接控制房价房价3、租金的控制、租金的控制4、税收的功能、税收的功能保证土地收益、体现产业政策保证土地收益、体现产业政策5、利率的作用、利率的作用 返回返回3 32 24 4 政府在房地产开发过程中的市场管理政府在房地产开发过程中的市场管理 政府在房地产开发中进行的市场管理，主要体政府在房地产开发中进行的市场管理，主要体现在以下几个方面：现在以下几个方面：1 1资质审查资质审查 2 2产权登记产权登记 3 3建立房地产价格评估制度建立房地产价格评估制度 4 4交易程序的规范化交易程序的规范化1 1、资质审查、资质审查 20002000年年3 3月月2929日发布实施的日发布实施的房地产开发企业资质管理房地产开发企业资质管理办法办法中规定，房地产开发企业分为一、二、三、四等四个中规定，房地产开发企业分为一、二、三、四等四个资质等级。资质等级。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门；部门初审，报国务院建设行政主管部门；二级以下审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设二级以下审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定行政主管部门制定 未取得资质企业不得从事房地产开发经营业务，取得资未取得资质企业不得从事房地产开发经营业务，取得资质的企业还要每年进行年检，不合格者由原资质审批部门予质的企业还要每年进行年检，不合格者由原资质审批部门予以降级或注销资质证书以降级或注销资质证书2 2、产权登记、产权登记 房地产交易的实质是产权交易，产权登记不仅是保证投房地产交易的实质是产权交易，产权登记不仅是保证投资者权益的功能，还能维护交易秩序、代征税费、房地产市资者权益的功能，还能维护交易秩序、代征税费、房地产市场跟踪等功能场跟踪等功能3 3、建立房地产价格评估制度房地产市场交易和政府管理都需、建立房地产价格评估制度房地产市场交易和政府管理都需要房地产估价服务的支持要房地产估价服务的支持4 4、交易程序的规范化、交易程序的规范化 返回返回 3 32 25 5政府在房地产开发过程中实施宏观管政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则理的原则 政府合理确定自己在房地产开发和房地产市场中的角色，政府合理确定自己在房地产开发和房地产市场中的角色，着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行，是政府对房地产着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行，是政府对房地产市场实施有效管理的关键。市场实施有效管理的关键。政府政策应具备的共同特征是：政府政策应具备的共同特征是：公平、效率、系统、协调、公平、效率、系统、协调、前瞻性和引导性前瞻性和引导性。政府干预房地产市场的政策也不例外。但由。政府干预房地产市场的政策也不例外。但由于房地产特殊的空间于房地产特殊的空间固定性、昂贵性和耐久性固定性、昂贵性和耐久性，对干预其发展，对干预其发展的政策也具有相应的特殊原则。的政策也具有相应的特殊原则。1 1目标的确定性目标的确定性 这些目标通常包括：这些目标通常包括：v 使存量房地产资源得到最有效的利用。使存量房地产资源得到最有效的利用。v 保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。v 引导新建项目的位置选择。引导新建项目的位置选择。v 满足特殊群体的需要。满足特殊群体的需要。2 2政策的连续性与协调性政策的连续性与协调性 首先，要求体现新旧政策的衔接。首先，要求体现新旧政策的衔接。其次，还要体现与相关政策的衔接配套。其次，还要体现与相关政策的衔接配套。最后，还应体现多元性与系统性的统一。最后，还应体现多元性与系统性的统一。3 3政策的针对性和导向性政策的针对性和导向性4 4政策的公平性和效率政策的公平性和效率返回返回