房地产开发项目的经营.pptx
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1、10 10 房地产开发项目的经营房地产开发项目的经营导导 读读 房房地地产产经经营营是是通通过过各各种种不不同同的的交交易易形形式式来来完完成成的的,包包括括了了销销售售、租租赁赁、转转让让等等多多种种形形式式。尽尽管管形形式式不不同同,但但经经营营的的目目的的却却是是共共同同的的:尽尽可可能能获获得得更更大大的的利利润润。由由于于房房地地产产经经营营的的复复杂杂性性,涉涉及及到到很很多多专专业业性性很很强强的的交交易易知知识识、法法律律和和程程序序,需需要学生在学习中掌握和了解。要学生在学习中掌握和了解。10 10 房地产开发项目的经营房地产开发项目的经营10.1 10.1 房地产市场交易房
2、地产市场交易10.1.1 10.1.1 房地产市场概念房地产市场概念 广广义义地地说说,任任何何能能使使买买卖卖双双方方接接触触的的安安排排都都可可以叫做以叫做“市场市场”,包括这种接触引起的种种关系。,包括这种接触引起的种种关系。(1 1)房地产市场含义房地产市场含义 房房地地产产作作为为不不动动产产,是是一一种种特特殊殊的的商商品品。物物虽虽然然不不动动,但但权权益益可可以以流流通通,因因此此就就有有了了交交易易行行为为。所所以以我我们们可可以以说说,房房地地产产市市场场是是令令房房地地产产的的买买卖卖双双方方走走到到一一起起,并并就就某某宗宗特特定定房房地地产产的的交交易易价价格格达达成
3、成一一致致的的任任何何安安排排,也也是是于于某某一一特特定定的的时时间间段段内内达达成成所所有交易的总和。有交易的总和。10 10 房地产开发项目的经营房地产开发项目的经营(2 2)房地产市场的特点)房地产市场的特点v房地产市场是权益交易市场。房地产市场是权益交易市场。v房地产市场是地区性市场。房地产市场是地区性市场。v房地产市场容易受到法规政策的影响。房地产市场容易受到法规政策的影响。v房地产市场需要广泛的专业人员服务。房地产市场需要广泛的专业人员服务。10 10 房地产开发项目的经营房地产开发项目的经营10.1.2 10.1.2 房地产市场的分类房地产市场的分类 从识别和把握房地产宏观市场
4、环境的角度出发,从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发,可以按照地域、房地产的用途和等级、交易目的等可以按照地域、房地产的用途和等级、交易目的等标准,对房地产市场进行分类。标准,对房地产市场进行分类。(1 1)按地域范围划分。地域所包括的范围可大可小,)按地域范围划分。地域所包括的范围可大可小,最常见的是按城市划分,例如北京市房地产市场,最常见的是按城市划分,例如北京市房地产市场,上海市房地产市场等。上海市房地产市场等。(2 2)按房地产的用途和等级划分。如居住物业市场、)按房地产的用途和等级划分。如居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场等。商业物业市场、工业物业市场、特殊物
5、业市场等。10 10 房地产开发项目的经营房地产开发项目的经营(3 3)按房地产交易形式划分。从土地市场的角度来说,)按房地产交易形式划分。从土地市场的角度来说,包括国有土地使用权出让子市场包括国有土地使用权出让子市场(土地一级市场土地一级市场)和和转让子市场转让子市场(土地二级市场土地二级市场);新建成的房地产产品;新建成的房地产产品交易,存在着销售交易,存在着销售(含预售含预售)、租赁、租赁(含预租含预租)和抵押和抵押等子市场;面向存量房屋的交易,则存在着租赁、等子市场;面向存量房屋的交易,则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。转让、抵押、保险等子市场。10 10 房地产开发项目的经营房
6、地产开发项目的经营10.1.3 10.1.3 房地产交易的原则房地产交易的原则(1 1)房地一体原则。土地和房屋等地上建筑物具有)房地一体原则。土地和房屋等地上建筑物具有物质形态上的不可分割性,根据法律规定,在房屋物质形态上的不可分割性,根据法律规定,在房屋的转让、租赁、抵押等交易活动中,其所占用的土的转让、租赁、抵押等交易活动中,其所占用的土地使用权应当一并转移。地使用权应当一并转移。(2 2)房地产物权登记生效原则。房地产作为)房地产物权登记生效原则。房地产作为种不种不动产,其权属状态及其权属情况的变化,一般很难动产,其权属状态及其权属情况的变化,一般很难从房地产的占有形态上体现出来。因此
7、,善意的第从房地产的占有形态上体现出来。因此,善意的第三方往往容易受到损害。为了维护交易的安全,保三方往往容易受到损害。为了维护交易的安全,保护善意交易方的合法权益,各国都实行房地产登记护善意交易方的合法权益,各国都实行房地产登记制度,我国也不例外。制度,我国也不例外。(3 3)房地产交易价格申报原则。)房地产交易价格申报原则。10 10 房地产开发项目的经营房地产开发项目的经营10.1.4 10.1.4 房地产交易的表现形式房地产交易的表现形式(1 1)地产交易)地产交易v土地所有权征收或征用;土地所有权征收或征用;v土地使用权出让;土地使用权出让;v土地使用权转让。土地使用权转让。(2 2
8、)房产交易形式)房产交易形式 房屋买卖;房屋租赁;房屋交换;房屋抵押、典房屋买卖;房屋租赁;房屋交换;房屋抵押、典当等。当等。10 10 房地产开发项目的经营房地产开发项目的经营10.1.5 10.1.5 主要交易行为主要交易行为(1 1)房地产转让。房地产转让,是指房地产权利人通)房地产转让。房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其所有的房地产过买卖、赠与或者其他合法方式将其所有的房地产转移给他人的行为,主要有房地产买卖、交换、赠转移给他人的行为,主要有房地产买卖、交换、赠与、继承等几种方式。与、继承等几种方式。v房地产买卖房地产买卖v房地产交换房地产交换v房地产赠与房
9、地产赠与v房地产继承房地产继承 10 10 房地产开发项目的经营房地产开发项目的经营(2 2)房地产租赁)房地产租赁 房地产租赁是指房地产所有者作为出租人,将其房地产租赁是指房地产所有者作为出租人,将其房地产租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付房地产租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。房地产租赁中的承租人以支付租金为租金的行为。房地产租赁中的承租人以支付租金为代价取得了对房地产使用的权利,出租人需按照合代价取得了对房地产使用的权利,出租人需按照合同规定的时间和标准,将出租的房地产租给承租人同规定的时间和标准,将出租的房地产租给承租人使用。但承租人对所得的房地产只有占有和使用权,
10、使用。但承租人对所得的房地产只有占有和使用权,而不具有对房地产的处分权,即承租人取得的仅仅而不具有对房地产的处分权,即承租人取得的仅仅是按照房地产的本来用途而使用的权利,未经出租是按照房地产的本来用途而使用的权利,未经出租人许可,不得将承租权转让或转租。人许可,不得将承租权转让或转租。10 10 房地产开发项目的经营房地产开发项目的经营(3 3)房地产抵押)房地产抵押 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产和不转房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产和不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的法律行为。移占有的方式向抵押权人提供债务担保的法律行为。在这里,抵押人就是债务人,即贷款者,抵押权人在这里,
11、抵押人就是债务人,即贷款者,抵押权人就是债权人,即放款者,在抵押设定后,债务人不就是债权人,即放款者,在抵押设定后,债务人不履行债务时,抵押权人有依法以抵押的房地产拍卖履行债务时,抵押权人有依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受到偿还的权利。这一权利就是抵所得的价款优先受到偿还的权利。这一权利就是抵押权。押权。10 10 房地产开发项目的经营房地产开发项目的经营10.1.6 10.1.6 房地产市场交易的标的物房地产市场交易的标的物 依照依照城市房地产管理法城市房地产管理法等法律法规的有关等法律法规的有关规定,下列房地产不得进行转让:规定,下列房地产不得进行转让:(1 1)以出让方式取得土地使
12、用权;)以出让方式取得土地使用权;(2 2)司法机关和行政机关依法裁定地产权利的;)司法机关和行政机关依法裁定地产权利的;(3 3)依法收回土地使用权的;)依法收回土地使用权的;(4 4)共有房地产,未经其他拥有此房地产的自然人书)共有房地产,未经其他拥有此房地产的自然人书面同意的;面同意的;(5 5)权属有争议的;)权属有争议的;(6 6)未依法登记领取权属证书的;)未依法登记领取权属证书的;(7 7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。10 10 房地产开发项目的经营房地产开发项目的经营10.1.7 10.1.7 房地产交易的基本流程房地产交易的基本
13、流程 房地产买卖是最常见的房地产交易形式之一,房地产买卖是最常见的房地产交易形式之一,主要有商品房买卖、二手房买卖等类型,其中商品主要有商品房买卖、二手房买卖等类型,其中商品房买卖又包括商品房预售和商品房现售。房买卖又包括商品房预售和商品房现售。有关流程见下图。有关流程见下图。预购人通过中介,媒体等渠道寻找中意楼盘预购人通过中介,媒体等渠道寻找中意楼盘预购人查询该楼盘的基本情况预购人查询该楼盘的基本情况预购人与开发商签订商品房预售合同预购人与开发商签订商品房预售合同办理预售合同文本登记备案办理预售合同文本登记备案商品房竣工后,开发商办理初始登记,交付房屋商品房竣工后,开发商办理初始登记,交付房
14、屋与开发商签订房屋交接书与开发商签订房屋交接书办理交易过户、登记领证手续办理交易过户、登记领证手续图图10.1 10.1 商品房预售基本流程商品房预售基本流程房地产开发企业办理商品房初始登记取得房屋所有权房地产开发企业办理商品房初始登记取得房屋所有权房地产开发企业与房地产中介机构签订委托合同,或设立售楼部自行销售房地产开发企业与房地产中介机构签订委托合同,或设立售楼部自行销售房地产开发企业或其委托的房地产中介机构发布售房信息房地产开发企业或其委托的房地产中介机构发布售房信息买受人通过中介、媒体等了解该楼盘并产生购买意向买受人通过中介、媒体等了解该楼盘并产生购买意向替买受人查询该楼盘的权益和物质
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