房地产开发项目融资.pptx

第八章第八章 房地产开发项目融资房地产开发项目融资【教学目的教学目的】通过本章教学，使学生明确房地产资本市场，掌握房地产开发项目融资，了解金融机构对项目贷款管理，清楚房地产开发中的机构投资者参与。【重点难点重点难点】房地产市场与资本市场关系、有助于金融机构同意融资的其他因素。第一节第一节 房地产资本市场房地产资本市场一、房地产市场与资本市场一、房地产市场与资本市场历史性原先没有融资，没有房地产资本市场；随市场发展，房地产价值提高，机构持有大量房地产，发行股票、债券；贷款实现抵押证券化。二、房地产企业权益与债务融资二、房地产企业权益与债务融资权益融资权益融资1、所有权分股权、股票2、市场分私募、公开募集债务融资债务融资债券银行贷款、保险机构贷款借款债务换股权债务换股权三、房地产开发贷款与土地储备贷款三、房地产开发贷款与土地储备贷款房地产开发贷款房地产开发贷款1、定义向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。2、贷款种类土地购置贷款、土地开发贷款、建设贷款3、风险管理三种贷款可以由一个贷款人提供，但从风险角度，国家惯例是不同贷款人提供。土地储备贷款土地储备贷款四、房地产抵押贷款四、房地产抵押贷款房地产抵押贷款含义借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保，获得贷款。贷款种类1、个人住房抵押贷款类型公积金贷款商业性贷款利率固定利率、浮动利率开发商担保2、商用房地产抵押贷款3、在建工程抵押贷款金融机构对房地产抵押物的要求合法、抵押率五、抵押贷款二级市场五、抵押贷款二级市场抵押贷款二级市场的发展专业化流动性抵押贷款二级市场发展的条件健全的房地产抵押贷款一级市场；支持二级市场发展的市场条件。抵押贷款支持证券的类型六、房地产投资信托基金六、房地产投资信托基金房地产投资信托基金的含义房地产投资信托基金的含义是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产投资信托基金的分类房地产投资信托基金的分类1、按经营物业类型分商业、工业、住宅2、按投资策略分权益型抵押型混合型3、按发行原则分开放型封闭型4、按组织形态契约型公司型房地产投资信托基金的特征房地产投资信托基金的特征1、特征、特征投资目标清晰投资收益分配是资金信托和财产信托的结合价格取决于其房地产价值2、利益、利益流动性高市场价值稳定高现金回报有效分散投资风险抵御通货膨胀房地产投资信托基金房地产投资信托基金第三节第三节 房地产开发项目融资房地产开发项目融资一、房地产项目融资概述一、房地产项目融资概述房地产投资项目使用资金的特性资金量大、周期长、集中房地产项目融资的含义项目投资者以项目为目的进行的融资活动。房地产项目融资的意义1、生产开发商、建筑商2、消费使用、投资3、政府直接融资与间接融资二、房地产项目融资方案二、房地产项目融资方案项目融资的结构30%资本金永远不使用自己的钱按照市场情况决定融资结构融资组织形式的选择既有项目法人融资新设项目法人融资资金来源的选择自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构资金、其他机构或个人资金、预租或预售收入资本金筹措现金、存款、股权、债券、实物资产、土地债务资金筹措信贷债券承包商垫资预租或预售三、融资方案分析与决策三、融资方案分析与决策资金来源可靠性分析融资结构分析融资成本分析融资风险分析第三节第三节 金融机构对项目贷款管理金融机构对项目贷款管理一、企业资信等级评价一、企业资信等级评价1、企业素质2、资金实力3、企业偿债能力4、经营管理能力5、获利能力6、企业信誉7、企业在贷款银行的资金流量8、其他指标二、金融机构对开发建设项目的审查二、金融机构对开发建设项目的审查开发项目贷款评估的主要指标三大审查1、项目基本情况2、市场分析结果3、财务评价指标开发项目贷款的其他指标1、开发商拟贷款数量2、贷款期限3、利息率4、目标收益率三、有助于金融机构同意融资的其他因三、有助于金融机构同意融资的其他因素素四、贷款综合评价四、贷款综合评价1、某笔贷款的综合风险度某笔贷款风险额某笔贷款额100%2、某笔贷款风险额某笔贷款额信用等级系数贷款方式系数期限系数项目风险等级系数第四节第四节 房地产开发中的机构投资者参与房地产开发中的机构投资者参与一、机构投资者的类型和投资特点一、机构投资者的类型和投资特点机构投资者的类型信托基金、保险公司机构投资者的投资特点长期持有二、房地产市场对机构投资者的需求二、房地产市场对机构投资者的需求发展商业房地产市场的需求资本实力、操作技巧防范房地产金融风险的需求提高房地产投资管理水平的需求三、机构投资者对房地产生产的参与三、机构投资者对房地产生产的参与参与主体的表现参与主体的表现1、信托公司2、国外房地产产业基金3、证券投资基金参与的方式参与的方式1、直接投资和间接投资2、权益性投资和债务性投资3、权益参与贷款4、售后回租参与的条件参与的条件1、对市场风险的判断和预期2、对合作伙伴的要求