房地产成本全过程精细化管理三大管理宝典四大控制工具操作短页.pptx
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1、1房地产成本全过程精细化管理中房地产成本全过程精细化管理中三大管理宝典四大控制工具三大管理宝典四大控制工具操作实务操作实务朱曙东朱曙东住房与城乡建设部政策研究中心住房与城乡建设部政策研究中心特聘专家特聘专家中中国国房房地地产产及及住住宅宅研研究究会会专专家家中国建设工程造价管理协会专家委员会委员中国建设工程造价管理协会专家委员会委员北京大学房地产黄埔同学会专家委员会主任北京大学房地产黄埔同学会专家委员会主任2讲座总目录讲座总目录 第三部分第三部分 房地产全过程精细化成本四大控制工具操作房地产全过程精细化成本四大控制工具操作 第二部分第二部分 房地产开发项目工程成本失控的原因分析房地产开发项目工
2、程成本失控的原因分析 第一部分第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作3 第一部分第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作第一部分第一部分分目录分目录 第二宝典第二宝典 价款支付管理宝典操作实务价款支付管理宝典操作实务 第一宝典第一宝典 工程合同管理宝典操作实务工程合同管理宝典操作实务第三宝典第三宝典 工程结算管理宝典操作实务工程结算管理宝典操作实务4 第一部分第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作 第一宝典第一宝典 工程合同管理宝典操作实务工程合同管理宝
3、典操作实务房地产合同的精细化管理框架房地产合同的精细化管理框架一一二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理三三四四工程合同对成本的跟踪与控制工程合同对成本的跟踪与控制中海房地产工程合同管理分享中海房地产工程合同管理分享5房地产工程合同精细化管理框架房地产工程合同精细化管理框架一一1 1 合同管理概述合同管理概述1 11 1 工程合同的概念工程合同的概念 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利、义务合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议。关系的协议。建设工程合同建设工程合同是承包人进行工程建设,发包人支付价款
4、的合同。建设工程合同包括是承包人进行工程建设,发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同工程勘察、设计、施工合同及材料设备采购合同及材料设备采购合同。1.2 1.2 合同管理的概念合同管理的概念 合同管理是对工程项目中相关合同的策划、签订、履行、变更、索赔和争议解决的合同管理是对工程项目中相关合同的策划、签订、履行、变更、索赔和争议解决的管理。它是工程项目管理的重要组成部分。管理。它是工程项目管理的重要组成部分。1.3 1.3 合同管理的合同管理的目的目的 合同管理是保证项目总目标和企业总目标的实现合同管理是保证项目总目标和企业总目标的实现,具体目的包括:具体目的包括:(1
5、 1)使整个工程项目在预定的成本)使整个工程项目在预定的成本(投资投资)、工期范围内完成,达到预定的质量和、工期范围内完成,达到预定的质量和功能要求,实现工程项目的三大目标。功能要求,实现工程项目的三大目标。(2 2)使项目的实施过程顺利,合同争议较少,合同各方面能互相协调,都能够圆)使项目的实施过程顺利,合同争议较少,合同各方面能互相协调,都能够圆满地履行合同责任。满地履行合同责任。(3 3)保证整个工程合同的签订和实施过程符合法律的要求。)保证整个工程合同的签订和实施过程符合法律的要求。(4 4)在工程结束时使双方都感到满意,)在工程结束时使双方都感到满意,开发商能开发商能按计划获得一个合
6、格的工程,达按计划获得一个合格的工程,达到投资目的;承包商不但获得合理的利润,还赢得了信誉,建立双方友好合作关系。这到投资目的;承包商不但获得合理的利润,还赢得了信誉,建立双方友好合作关系。这是企业经营管理和发展战略对合同管理的双赢要求。是企业经营管理和发展战略对合同管理的双赢要求。6房地产工程合同精细化管理框架房地产工程合同精细化管理框架一一2 2 房地产工程项目管理、成本管理与合同管理的关系房地产工程项目管理、成本管理与合同管理的关系工程项目管理工程项目管理进度管理进度管理成本管理成本管理质量管理成本的控制成本的控制成本的确定成本的确定成本目标进度目标质量目标合同管理工程项目目标工程项目目
7、标手段和手段和工具工具方法和方法和保障保障7房地产工程合同精细化管理框架房地产工程合同精细化管理框架一一33房地产开发企业的合同体系房地产开发企业的合同体系房地产开发企业的合同体系房地产开发企业的合同体系业务类合同业务类合同土地购置前期开发建设销售租赁物业管理建安工程合同材料设备采购合同咨询合同房屋销售合同商业运营合同广告宣传合同物业管理委托合同维修整改合同土地合同地勘测绘合同设计合同前期工程合同基础设施合同配套设施合同管理类合同管理类合同财 务、管 理财务合同财务合同人事、办公类合同人事、办公类合同8房地产工程合同精细化管理框架房地产工程合同精细化管理框架一一44房地产开发企业的合同关系与合
8、同网络房地产开发企业的合同关系与合同网络房地产开发企业的合同关系与合同网络房地产开发企业的合同关系与合同网络开发商承包商咨询合同贷款合同勘察/设计合同监理委托合同采购供应合同工程保险合同材料设备运输合同材料设备采购合同流动资金贷款合同保险合同仓储保管合同设备租赁合同工程分包合同国际工程承包合同FIDIC运输合同土地征用与出让(成批/宗地)合同拆迁安置及拆迁承包合同供用水/电/气等合同房屋租赁与销售合同工程施工承包合同代理销售合同物业管理合同9房地产工程合同精细化管理框架房地产工程合同精细化管理框架一一(1 1)工程合同管理是工程项目管理、全过程成本管理的工具和手段;是全过程成本管理目标实现的)
9、工程合同管理是工程项目管理、全过程成本管理的工具和手段;是全过程成本管理目标实现的重要保证;重要保证;(2 2)在全过程成本管理的合同网络关系中,业主和承包商是最重要的的两个合同节点,施工承包合)在全过程成本管理的合同网络关系中,业主和承包商是最重要的的两个合同节点,施工承包合同是所有合同中最重要的合同;同是所有合同中最重要的合同;(3 3)开发活动中有关各方之间的相互关系是合同关系,包括直接的和间接的合同关系,即建立在法)开发活动中有关各方之间的相互关系是合同关系,包括直接的和间接的合同关系,即建立在法律基础上的权利义务关系。要做好开发项目的全过程成本管理工作,关键是做好合同管理工作。律基础
10、上的权利义务关系。要做好开发项目的全过程成本管理工作,关键是做好合同管理工作。44房地产开发企业的合同关系与合同网络房地产开发企业的合同关系与合同网络房地产开发企业的合同关系与合同网络房地产开发企业的合同关系与合同网络55房地产开发企业的合同管理职责房地产开发企业的合同管理职责房地产开发企业的合同管理职责房地产开发企业的合同管理职责合同承办部门:合同承办部门:负责本部门合同起草、会签、校稿、审核、负责本部门合同起草、会签、校稿、审核、批准、签章的过程管理批准、签章的过程管理 合同会签部门:合同会签部门:负责从本部门负责从本部门需求需求和和专业专业角度提出会签意见。角度提出会签意见。计划财务部(
11、综合管理岗位:计划财务部合同管理员)计划财务部(综合管理岗位:计划财务部合同管理员):负责对合同会签、执行过程进行动态监督管理负责对合同会签、执行过程进行动态监督管理 行政部门:行政部门:负责合同审核、用印、存档、查询工作负责合同审核、用印、存档、查询工作总结总结典型案例典型案例1 1龙湖地产合同管龙湖地产合同管理职责划分理职责划分66房地产开发企业的合同管理的内容和流程房地产开发企业的合同管理的内容和流程房地产开发企业的合同管理的内容和流程房地产开发企业的合同管理的内容和流程策划策划起草起草会签会签校稿校稿审核审核批准批准订立订立履行履行变更变更纠纷处理纠纷处理终止终止10 第一部分第一部分
12、 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作 第一宝典第一宝典 工程合同管理宝典操作实务工程合同管理宝典操作实务房地产合同的精细化管理框架房地产合同的精细化管理框架一一二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理三三四四工程合同对成本的跟踪与控制工程合同对成本的跟踪与控制中海房地产工程合同管理分享中海房地产工程合同管理分享11二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理1.1 1.1 合同总体策划的基本概念:合同总体策划的基本概念:就是在工程项目的开始阶段,对整个工程、对整个合同的签订和就是在工程项目的开始阶段,对整个工程、对整个合同的
13、签订和实施有重大影响的带根本性和方向性的问题进行研究的过程。实施有重大影响的带根本性和方向性的问题进行研究的过程。合同策划又叫合同规划。合同策划又叫合同规划。1.2 合约规划的编制:合约规划的编制:项目启动阶段编制合约规划,将项目各成本费项对应分解成未来可执行的合项目启动阶段编制合约规划,将项目各成本费项对应分解成未来可执行的合同,明确合同招标方式、时间,合同计价方式标准,随项目进展,合约规划逐步变成真实的合同和同,明确合同招标方式、时间,合同计价方式标准,随项目进展,合约规划逐步变成真实的合同和合同造价。(合同造价。(案例:案例:龙湖地产项目合同管理规划龙湖地产项目合同管理规划)1.3 1.
14、3 合同规划的内容合同规划的内容典型案例典型案例2 2龙湖地产项目合龙湖地产项目合同管理规划同管理规划3 3万科地产标准合万科地产标准合同范本目录同范本目录4 4龙湖地产工程合龙湖地产工程合同需求单同需求单(1 1)合同范围、合同界限、衔接关系规划)合同范围、合同界限、衔接关系规划(2 2)委托方式和承包方式规划)委托方式和承包方式规划(3 3)招标方式的确定)招标方式的确定(4 4)合同类型策划)合同类型策划(4 4)合同条件的选择)合同条件的选择(建议尽快建立并优先采用)(案例:(建议尽快建立并优先采用)(案例:万科地产标准合同范本目录万科地产标准合同范本目录)(5 5)合同体系的协调:)
15、合同体系的协调:目的使项目所涉及的各合同之间关系得到目的使项目所涉及的各合同之间关系得到恰当的安排与协调。包括的恰当的安排与协调。包括的内容:内容:工作上的协调工作上的协调技术上的协调技术上的协调价格上的协调价格上的协调 时间上的协调时间上的协调合同管理的组织协调合同管理的组织协调11合同策划(合同规划)合同策划(合同规划)合同策划(合同规划)合同策划(合同规划)2 2 2 2 提交合同需求提交合同需求 在项目进行过程中,项目公司要把握好招投标及合同进度,及在项目进行过程中,项目公司要把握好招投标及合同进度,及时提出合同需求。时提出合同需求。内容如下(内容如下(案例:案例:龙湖地产工程合同需求
16、单龙湖地产工程合同需求单)工作范围、工作内容、技术要求、验收标准、中间交接工作范围、工作内容、技术要求、验收标准、中间交接验收时间、开工时间、完成时间、场地情况、配合工作等验收时间、开工时间、完成时间、场地情况、配合工作等12二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理3 3 确定招标小组成员、考察入围单位、招标确定招标小组成员、考察入围单位、招标分工分工研发部研发部负责实施的招标负责实施的招标工程部工程部负责实施的招标负责实施的招标造价采购部负责实施的招标造价采购部负责实施的招标材设招标材设招标土建安装工程土建安装工程精装工程精装工程景观工程景观工程组长组长研发部经理研发部经理工
17、程部经理工程部经理造价采购部职能负责人造价采购部职能负责人副组长副组长造价采购部职能负责人造价采购部职能负责人工程部职能负责人工程部职能负责人精装部经理精装部经理景观部经理景观部经理组组员员运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总精装部经理精装部经理精装部经理精装部经理精装部经理精装部经理精装部经理精装部经理景观部经理景观部经理景观部经理景观部经理景观部经理景观部经理景观部经理景观部经理工程部经理工程部经理招标中心经理招标中心经理招标中心经理招标中心经理 招标中心经理招标中心经理 招标中心经理招标中心经理 招标中心经理招标中心经理采购中心
18、经理采购中心经理 采购中心经理采购中心经理 采购中心经理采购中心经理 采购中心经理采购中心经理工程技术支持工程技术支持组专业工程师组专业工程师工程技术支持工程技术支持组专业工程师组专业工程师工程技术支持工程技术支持组专业工程师组专业工程师工程技术支持工程技术支持组专业工程师组专业工程师工程技术支持工程技术支持组专业工程师组专业工程师工程技术支持工程技术支持组专业工程师组专业工程师组组员员材料设备工材料设备工程师程师材料设备工材料设备工程师程师材料设备工材料设备工程师程师材料设备工材料设备工程师程师项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监工
19、程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理项目专业工项目专业工程师程师项目专业工项目专业工程师程师项目专业工项目专业工程师程师项目专业工项目专业工程师程师项目专业工项目专业工程师程师项目专业工项目专业工程师程师注:表中标有注:表中标有“”的为必须参加人员,标有的为必须参加人员,标有“”的成员可视招标的具体内容选择性参与的成员可视招标的具体内容选择性参与
20、招标小组是根据每项招标工作的具体内容成立的临时团队。招标小组是根据每项招标工作的具体内容成立的临时团队。龙湖的做法如下:龙湖的做法如下:13二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理4 4 合同的起草、审查、会签、审批合同的起草、审查、会签、审批4.1 4.1 合同的起草:合同的起草:合同要自己单位起草,把相关的管理要求灌输进去。注意事项:合同要自己单位起草,把相关的管理要求灌输进去。注意事项:(1 1)注意合同名称:)注意合同名称:合同名称要明确公司、项目、事项。按合同名称要明确公司、项目、事项。按“地区地区+公司公司+项目名称项目名称+事项事项”的原则命名合同。的原则命名合同
21、。(2)(2)注意合同正文:注意合同正文:建议在本公司合同范本的基础上,根据以上合同策划的内容以及建议在本公司合同范本的基础上,根据以上合同策划的内容以及提交的合同需求,依据本工程项目实际情况,针对性地对专用条款进行完善即可。提交的合同需求,依据本工程项目实际情况,针对性地对专用条款进行完善即可。(3)(3)注意合同结尾:注意合同结尾:双方都必须使用合法的印章(公章或合同专用章),不得使用财双方都必须使用合法的印章(公章或合同专用章),不得使用财务章或业务章等不合法印章。务章或业务章等不合法印章。4.2 4.2 合同审查:审查的工具合同审查:审查的工具合同审查表合同审查表(1)(1)合同审查表
22、的作用:合同审查表的作用:用合同审查表可以系统地进行合同文本中的问题和风险分析,用合同审查表可以系统地进行合同文本中的问题和风险分析,提出相应的对策。作用有:提出相应的对策。作用有:将合同文本将合同文本“解剖解剖”开,使它开,使它“透明透明”和易于理解,使合同主谈人对合同有一个全面和易于理解,使合同主谈人对合同有一个全面了解。了解。检查合同内容的完整性。用标准合同结构对照该合同文本,即可发现它缺少哪些必需检查合同内容的完整性。用标准合同结构对照该合同文本,即可发现它缺少哪些必需条款。条款。分析评价每一合同条文执行的法律后果,将给开发商带来的问题和风险挖掘出来,为分析评价每一合同条文执行的法律后
23、果,将给开发商带来的问题和风险挖掘出来,为合同谈判和签订提供决策依据。合同谈判和签订提供决策依据。通过审查对发现的以下问题及时进行修正和完善:通过审查对发现的以下问题及时进行修正和完善:l)l)合同条款之间的矛盾性,即不同合同条款之间的矛盾性,即不同条款对同一具体问题的规定或要求不一致;条款对同一具体问题的规定或要求不一致;2)2)对开发商不利甚至有害的条款,如过于苛对开发商不利甚至有害的条款,如过于苛刻、责权利不平衡、单方面约束性条款;刻、责权利不平衡、单方面约束性条款;3)3)隐含着较大风险的条款;隐含着较大风险的条款;4)4)内容含糊,概念内容含糊,概念不清或自己未能完全理解的条款。不清
24、或自己未能完全理解的条款。14二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理4 4 合同的起草、审查、会签、审批合同的起草、审查、会签、审批4.2 4.2 合同审查的工具合同审查的工具合同审查表合同审查表(2)(2)合同审查表的格式合同审查表的格式审查项审查项目编号目编号审查审查项目项目条款条款号号 条条 款款 内内 容容 条条 款款 说说 明明 建建 议议 或或 对对 策策J02020J02020工程工程范围范围3.13.1工程范围包括工程范围包括BQBQ单中所列单中所列出的工程,及承包商可合出的工程,及承包商可合理推知需要提供的为本工理推知需要提供的为本工程服务所需的一切辅助工程
25、服务所需的一切辅助工程程工程范围不清楚,工程范围不清楚,业主可以随意扩大业主可以随意扩大工程范围,增加新工程范围,增加新项目项目1.1.限定工程范围仅为限定工程范围仅为BQBQ单中所列出单中所列出的工程;的工程;2.2.增加对新增工程可重新约定价格增加对新增工程可重新约定价格条款条款S06021S06021责任责任和义和义务务6.16.1承包商严格遵守工程师对承包商严格遵守工程师对本工程的各项指令并使工本工程的各项指令并使工程师满意程师满意工程师权限过大,工程师权限过大,使工程师满意对承使工程师满意对承包商产生极大约束包商产生极大约束工程师指令及满意仅限技术规范及工程师指令及满意仅限技术规范及
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