房地产所有权法律制.pptx
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1、1第二章第二章 房地产所有权法律制度房地产所有权法律制度本章主要内容:本章主要内容:第一节第一节 房地产权利概述房地产权利概述第二节第二节 土地所有权土地所有权第三节第三节 房屋所有权房屋所有权第四节第四节 房地产相邻关系与地役权房地产相邻关系与地役权第一节房地产权利概述一、房地产权利的概念和特点一、房地产权利的概念和特点特点特点:1.属于财产权属于财产权2.是众多权利的集合是众多权利的集合3.客体包括物和行为客体包括物和行为3第一节第一节 房地产权利房地产权利二、分类二、分类(一)土地权利与房屋权利(一)土地权利与房屋权利1 1、土地权利:所有权、使用权、租赁权等,土地、土地权利:所有权、使
2、用权、租赁权等,土地所有权实行所有权实行“一元二分一元二分”制度。制度。2 2、房屋权利:所有权、租赁权等。、房屋权利:所有权、租赁权等。(二)城市房地产权利和农村房地产权利(二)城市房地产权利和农村房地产权利城市:实行买卖、租赁、抵押等法律制度城市:实行买卖、租赁、抵押等法律制度农村:实行耕地保护、土地承包经营和宅基地等农村:实行耕地保护、土地承包经营和宅基地等特殊法律制度特殊法律制度(三)房地产物权、债权和继承权(三)房地产物权、债权和继承权4三、房地产权利的体系(三、房地产权利的体系(P21P21)1 1、所有权:土地所有权、房屋所有权(普、所有权:土地所有权、房屋所有权(普通、区分所有
3、)、房地产共有、相邻关系。通、区分所有)、房地产共有、相邻关系。2 2、用益物权:建设用地使用权、土地承包、用益物权:建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、相邻关经营权、宅基地使用权、地役权、相邻关系。系。3 3、担保物权:建设用地使用权、土地承包、担保物权:建设用地使用权、土地承包经营权、房屋抵押权。经营权、房屋抵押权。4 4、债权:租赁权、借用权。、债权:租赁权、借用权。5 5、继承权:房屋所有权、建设用地使用权。、继承权:房屋所有权、建设用地使用权。5第二节第二节 土地所有权土地所有权一、概述一、概述(一)土地所有权的特点(一)土地所有权的特点1 1、主体的限定性:国家和
4、农民集体组织;、主体的限定性:国家和农民集体组织;2 2、客体的特定性和差异性:、客体的特定性和差异性:(1 1)特定性:国有土地和集体土地;)特定性:国有土地和集体土地;(2 2)差异性:地域上的差异(城市和农村)和法律)差异性:地域上的差异(城市和农村)和法律上的差异(权属确认方式、流转)。上的差异(权属确认方式、流转)。3 3、内容的限制性:土地所有权禁止交易;、内容的限制性:土地所有权禁止交易;4 4、权能具有分离性:、权能具有分离性:国有土地:实行建设用地使用权制度国有土地:实行建设用地使用权制度集体土地:实行承包经营权制度、宅基地使用权制度集体土地:实行承包经营权制度、宅基地使用权
5、制度和建设用地使用权制度。和建设用地使用权制度。6(二)所有权的内容:占有、使用、收益和(二)所有权的内容:占有、使用、收益和处分处分其中处分主要是指法律上的处分其中处分主要是指法律上的处分狭义是指土地所有权发生变化:包括土地调狭义是指土地所有权发生变化:包括土地调整(整(“飞地飞地”)和土地征用;)和土地征用;广义还包括在所有权上设定负担,如建设用广义还包括在所有权上设定负担,如建设用地使用权、承包经营权、宅基地使用权等。地使用权、承包经营权、宅基地使用权等。7(三)土地所有权的效力范围(三)土地所有权的效力范围1 1、横向范围:地界、横向范围:地界2 2、纵向范围:地表、地上和地下空间。、
6、纵向范围:地表、地上和地下空间。相应的相应的法律限制:相邻关系,国家利益和法律限制:相邻关系,国家利益和社会公共利益方面的限制。社会公共利益方面的限制。8二、国家土地所有权二、国家土地所有权(一)特点:(一)特点:1 1、主体的唯一性:国家、主体的唯一性:国家2 2、客体的限定性、客体的限定性3 3、取得方式的特定性:没收和接管、赎买、征收,、取得方式的特定性:没收和接管、赎买、征收,法律宣布收归国有。法律宣布收归国有。4 4、实行有偿使用制度(缴纳土地使用权出让金)。、实行有偿使用制度(缴纳土地使用权出让金)。9(二)范围:(二)范围:1 1、城市市区的土地、城市市区的土地2 2、法律规定属
7、于国家所有的农村、城市郊、法律规定属于国家所有的农村、城市郊区土地。区土地。10(三)国有的具体体现:(三)国有的具体体现:1 1、国家垄断经营、国家垄断经营2 2、实行有偿、有期限使用制度、实行有偿、有期限使用制度3 3、限制使用范围和用途、限制使用范围和用途4 4、出让由土管部门统一管理(土地储备中、出让由土管部门统一管理(土地储备中心)心)11三、集体土地所有权三、集体土地所有权(一)形成:两个阶段(地主(一)形成:两个阶段(地主农民农民集集体)体)(二)特点:(二)特点:1 1、主体的多元性:农民集体组织包括村农民、主体的多元性:农民集体组织包括村农民集体、农村集体经济组织和乡镇农民集
8、体等;集体、农村集体经济组织和乡镇农民集体等;2 2、客体是国有土地之外的其他土地(农用地、客体是国有土地之外的其他土地(农用地和建设用地);和建设用地);3 3、实行土地承包经营权制度、建设用地使用、实行土地承包经营权制度、建设用地使用权和宅基地使用权制度。权和宅基地使用权制度。12(三)范围:(三)范围:1 1、农村和城市郊区土地(法定国有的除外)、农村和城市郊区土地(法定国有的除外);2 2、宅基地和自留地、自留山(自留草场)、宅基地和自留地、自留山(自留草场)13(四)农村土地及其利用(四)农村土地及其利用1 1、所有权的行使、所有权的行使(1 1)行使主体:)行使主体:A.A.村农民
9、集体所有:村集体经济组织或村委会行使;村农民集体所有:村集体经济组织或村委会行使;B.B.村内两个以上农民集体所有:村内各该集体经济组村内两个以上农民集体所有:村内各该集体经济组织或村民小组行使;织或村民小组行使;C.C.乡镇农民集体所有:由乡镇集体经济组织行使。乡镇农民集体所有:由乡镇集体经济组织行使。(2 2)救济与特别程序:)救济与特别程序:集体经济组织、村委会或其负责人作出的决定侵害集集体经济组织、村委会或其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受害集体成员可请求法院撤销。体成员合法权益的,受害集体成员可请求法院撤销。需本集体成员决定事项:土地承包方案以及将土地发需本集体成员决定事项
10、:土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;个别土地承包包给本集体以外的单位或者个人承包;个别土地承包经营权人之间承包地的调整;土地补偿费等费用的使经营权人之间承包地的调整;土地补偿费等费用的使用、分配办法。用、分配办法。142 2、农业用地:承包经营,签订、农业用地:承包经营,签订土地承包土地承包经营合同经营合同3 3、建设用地:由县级政府登记造册,确定、建设用地:由县级政府登记造册,确定使用者使用权。使用者使用权。15四、土地权属争议的处理四、土地权属争议的处理土地所有权和使用权归属争议(土地所有权和使用权归属争议(案例案例)1 1、国有土地使用权的确定:一般维护现有、国有
11、土地使用权的确定:一般维护现有关系的稳定性,确定给现使用者;关系的稳定性,确定给现使用者;2 2、集体土地所有权和使用权的确定:按照、集体土地所有权和使用权的确定:按照使用年限确定(使用年限确定(2020年),实践中也有法院年),实践中也有法院尊重历史和事实予以确定。尊重历史和事实予以确定。1.下列关于我国土地使用权法律制度的哪些表下列关于我国土地使用权法律制度的哪些表述是正确的?述是正确的?(2006168)A土地使用权既可以有偿取得,也可以无土地使用权既可以有偿取得,也可以无偿取得偿取得B就权利性质而言,土地使用权属于用益就权利性质而言,土地使用权属于用益物权物权C国有土地使用权的主体既可
12、以是法人,国有土地使用权的主体既可以是法人,也可以是个人也可以是个人D农林土地承包经营权的取得不以登记为农林土地承包经营权的取得不以登记为要件要件2.某村召开村民会议,讨论村民承包地在承包期某村召开村民会议,讨论村民承包地在承包期内收回问题。根据土地承包法的规定,下列哪些内收回问题。根据土地承包法的规定,下列哪些村民属于可以被收回承包地的情形?村民属于可以被收回承包地的情形?(2005173)A.张甲全家已迁入小城镇落户张甲全家已迁入小城镇落户B.李乙全家迁入省会城市,并转为城市户口李乙全家迁入省会城市,并转为城市户口C.王丙家庭人口已经由过去的王丙家庭人口已经由过去的7人减为人减为3人人D.
13、赵丁最近提出申请,自愿将承包地交回赵丁最近提出申请,自愿将承包地交回3.下列建设用地项目哪些应当由国务院批准?下列建设用地项目哪些应当由国务院批准?(2005172)A.开发未确定使用权的国有荒山开发未确定使用权的国有荒山200公顷,公顷,从事林业生产从事林业生产B.征用集体所有的荒滩征用集体所有的荒滩100公顷,用于兴建公顷,用于兴建高尔夫球场和度假村高尔夫球场和度假村C.经省人民政府批准的道路建设项目,涉及经省人民政府批准的道路建设项目,涉及农用地转为建设用地农用地转为建设用地D.经直辖市人民政府批准的教育项目,需征经直辖市人民政府批准的教育项目,需征用基本农田以外的耕地用基本农田以外的耕
14、地200公顷公顷 4.李庄和赵庄为相邻一块土地的所有权归属发生争议,李庄的村干部就此事请示乡长。乡长的下列哪一答复意见是错误的?(2007124)A这件事,乡政府可以出面召集你们双方协商解决。B如果你们双方达不成协议,我们乡政府是无权处理的。C你们可以去县政府申请处理,也可以直接去县法院起诉。D在纠纷解决之前,你们双方必须维持土地利用的现状。1.ABCD 2.BD 3.BCD 4.C第三节房屋所有权一、房屋所有权概述一、房屋所有权概述(一)概念与特点(一)概念与特点特点:1.客体特定2.主体广泛3.交易自由23(二)形态(二)形态单独所有权、共有所有权、区分所有权单独所有权、共有所有权、区分所
15、有权(三)取得方式(三)取得方式1 1)建造:事实行为(必须合法)成就时发生效力,)建造:事实行为(必须合法)成就时发生效力,不以登记为所有权取得条件。不以登记为所有权取得条件。2 2)转让(买卖、互易、赠与):登记发生物权变动)转让(买卖、互易、赠与):登记发生物权变动效力。效力。3 3)继承和接受遗赠:自继承或受遗赠开始时发生效)继承和接受遗赠:自继承或受遗赠开始时发生效力,不以登记为要件。力,不以登记为要件。4 4)善意取得:受让人善意、合理价格、依法登记。)善意取得:受让人善意、合理价格、依法登记。24二、建筑物区分所有权二、建筑物区分所有权(一)概念:(一)概念:指多个区分所有权人指
16、多个区分所有权人共同拥有一栋区分所共同拥有一栋区分所有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权,与对建筑物有部分所享有的专有所有权,与对建筑物共有部分所享有的共用部分持分权,以及共有部分所享有的共用部分持分权,以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。员权之总称。教材:专用部分的专有权和共用部分的共教材:专用部分的专有权和共用部分的共有权、管理权的总称。有权、管理权的总称。25(二)特点(二)特点1 1、客体特殊性:建筑物专用部分与共用部、客体特殊性:建筑物专用部分与共用部分并存。分并存。三要件
17、:建筑物结构上能区分为两个以上三要件:建筑物结构上能区分为两个以上独立部分;各部分能单独使用并为不同所独立部分;各部分能单独使用并为不同所有人专用,必须有共用部分。有人专用,必须有共用部分。2 2、内容复杂性:由专有权、共有权、管理、内容复杂性:由专有权、共有权、管理权复合构成(权复合构成(专有权占主导地位专有权占主导地位)。)。3 3、主体多重身份:专有所有权人、共有所、主体多重身份:专有所有权人、共有所有权人、管理权人。有权人、管理权人。26(三)建筑物区分所有权关系的要素(三)建筑物区分所有权关系的要素1 1、主体:多重身份;、主体:多重身份;2 2、内容:专有权、共有权和管理权,其中管
18、、内容:专有权、共有权和管理权,其中管理权包括:理权包括:(1 1)设立业主大会,选举业主委员会;)设立业主大会,选举业主委员会;(2 2)共同决定物业重大事项;)共同决定物业重大事项;(3 3)决定物业管理事宜。)决定物业管理事宜。273 3、客体、客体(1 1)专有部分)专有部分1 1)套内建筑面积:套内使用面积套内墙体)套内建筑面积:套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积面积阳台建筑面积2 2)共用墙墙体水平投影面积的一半(壁心为)共用墙墙体水平投影面积的一半(壁心为界)界)(2 2)共有部分:不能分出或单独转让)共有部分:不能分出或单独转让1 1)建筑区划内的道路(城镇公共道路除外);)
19、建筑区划内的道路(城镇公共道路除外);2 2)建筑区划内的绿地(城镇公共绿地或明示属个)建筑区划内的绿地(城镇公共绿地或明示属个人的除外);人的除外);3 3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房;服务用房;4 4)占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车)占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位;(建筑区划内,规划用于停放汽车的车的车位;(建筑区划内,规划用于停放汽车的车位,车库的归属由当事人通过出售、附赠或出租位,车库的归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定);等方式约定);5 5)当然共用的部分:电梯井、楼梯间、垃圾道、)当
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- 房地产 所有权 法律
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