房地产房地产与房地产市场.pptx
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1、1第一章第一章房地产与房地产市场房地产与房地产市场2第一节第一节 房地产房地产一、房地产概念一、房地产概念o1.1.房地产的定义:房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建房地产的定义:房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。o2.2.房地产的三种存在形态房地产的三种存在形态o(1)(1)土地:如一块无建筑物的城市空地,或建筑物与土地合为一土地:如一块无建筑物的城市空地,或建筑物与土地合为一体时,可无视建筑物的存在,如为征收土地税费或确定补交土体时,可无视建筑物的存在,如为征收土地税费或确定补交土地使用权出让金的数额而单
2、独评估土地价格。地使用权出让金的数额而单独评估土地价格。o(2)(2)建筑物:建筑物虽然必须建造在土地之上,但在某些情况下建筑物:建筑物虽然必须建造在土地之上,但在某些情况下却把它单独看待。如为房屋入火灾保险,房屋拆迁补偿等。却把它单独看待。如为房屋入火灾保险,房屋拆迁补偿等。o(3)(3)房地:把建筑物和其占用的土地作为一个整体来考虑。房地:把建筑物和其占用的土地作为一个整体来考虑。33.3.房地产用词房地产用词(1)(1)房地产:泛指土地、建筑物或土地与建筑物合成一房地产:泛指土地、建筑物或土地与建筑物合成一体。体。(2)(2)房地:指土地与建筑物合成一体,如说房地价格时,房地:指土地与建
3、筑物合成一体,如说房地价格时,即指此价格包含土地价格及建筑物价格。即指此价格包含土地价格及建筑物价格。(3)(3)土地:仅指土地部分。土地:仅指土地部分。(4)(4)建筑物:仅指建筑物部分。建筑物:仅指建筑物部分。4.4.房地产的别名房地产的别名(1)(1)不动产:指不能移动或移动后会破坏其功能或损失不动产:指不能移动或移动后会破坏其功能或损失其价值的财产。其价值的财产。(2)(2)物业:在香港,通常使用物业:在香港,通常使用“物业物业”这个词,其实质这个词,其实质就是房地产。就是房地产。4o房地产概念的总结房地产概念的总结5思思 考考o土地与地产的区别土地与地产的区别o房屋与房产的区别房屋与
4、房产的区别6二、房地产的特点二、房地产的特点(一)物理特征(一)物理特征1 1、不可移动性;、不可移动性;2 2、异质性;、异质性;3 3、不灭性。、不灭性。(二)经济特征(二)经济特征1 1、稀缺性;、稀缺性;2 2、经济寿命长;、经济寿命长;3 3、适应性;、适应性;4 4、位址。、位址。7第二节第二节 房地产市场房地产市场一、概念一、概念(1 1)狭义的房地产市场:指房地产商品交易的场所。)狭义的房地产市场:指房地产商品交易的场所。(2 2)广义的市场:)广义的市场:一是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和;一是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和;二是房地产商品流通过程中各种交
5、换关系的总和。具二是房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。具体地说,它包括房地产所有权的买卖、租赁、抵押、典体地说,它包括房地产所有权的买卖、租赁、抵押、典当及产权互换以及土地使用权的有偿出让、转让、出租当及产权互换以及土地使用权的有偿出让、转让、出租等活动,还包括各种中介对土地、房屋所进行的经营性等活动,还包括各种中介对土地、房屋所进行的经营性活动。活动。8二、房地产市场的特点二、房地产市场的特点o房地产市场与其他的市场不同,其差别是因为房地产市场与其他的市场不同,其差别是因为个人资产的价值、政府在房地产市场中的角色,个人资产的价值、政府在房地产市场中的角色,人们获得资产的方式和人们希望资
6、产带来的效人们获得资产的方式和人们希望资产带来的效用等因素造成的。用等因素造成的。o(1 1)价值量大;)价值量大;o(2 2)政府干预;)政府干预;o(3 3)感觉;)感觉;o(4 4)愿望;)愿望;o(5 5)心理效用。)心理效用。9三、房地产市场的分类三、房地产市场的分类o现阶段中国的房地产市场根据其组成可以分为房产现阶段中国的房地产市场根据其组成可以分为房产市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳务市市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳务市场和房地产信息市场五种类型。场和房地产信息市场五种类型。o(1 1)房产市场)房产市场n按交换形式分:买卖市场、租赁市场和互换市场按交换形式分:
7、买卖市场、租赁市场和互换市场n从供房时间分:现货市场和期货市场从供房时间分:现货市场和期货市场10o(2 2)地产市场)地产市场o一级市场:即城市土地出让市场,各级政府代表国一级市场:即城市土地出让市场,各级政府代表国家这一所有权主体将指定地段通过招标、拍卖、协家这一所有权主体将指定地段通过招标、拍卖、协议出让等形式提供给开发者,开发者一次性支付出议出让等形式提供给开发者,开发者一次性支付出让期内享有的土地使用权的出让费用。让期内享有的土地使用权的出让费用。o二级市场:即城市地产转让市场,指土地在一级市二级市场:即城市地产转让市场,指土地在一级市场上出让后,受让者将土地通过一定的投资过渡,场上
8、出让后,受让者将土地通过一定的投资过渡,再转让给其他的土地或房屋需求者。再转让给其他的土地或房屋需求者。o思考思考:原行政划拨的土地使用权可否直接转让?原行政划拨的土地使用权可否直接转让?11o(3 3)房地产金融市场:指通过房地产专业银行或)房地产金融市场:指通过房地产专业银行或其他商业银行的房地产信贷部,采用信贷、发行股其他商业银行的房地产信贷部,采用信贷、发行股票和债劵以及开展住房储蓄业务,或者运用按揭等票和债劵以及开展住房储蓄业务,或者运用按揭等方式为房地产买卖和租赁活动融通资金而形成的辅方式为房地产买卖和租赁活动融通资金而形成的辅助性的金融市场。助性的金融市场。o(4 4)房地产劳务
9、市场:指为住户和用户提供房屋)房地产劳务市场:指为住户和用户提供房屋修缮、加固、改造、危房鉴定、方案设计、室内外修缮、加固、改造、危房鉴定、方案设计、室内外装修、房屋附属建筑和设备的维修、房屋管理以及装修、房屋附属建筑和设备的维修、房屋管理以及中介活动等综合活动的房地产辅助市场。中介活动等综合活动的房地产辅助市场。o(5 5)房地产信息市场:指围绕房地产业务和技术)房地产信息市场:指围绕房地产业务和技术咨询、房地产租赁和买卖行情以及有关资料等所形咨询、房地产租赁和买卖行情以及有关资料等所形成的供需市场。成的供需市场。12四、不完全竞争条件下的房地产价格问题四、不完全竞争条件下的房地产价格问题(
10、一)基本概念和术语(一)基本概念和术语1 1、交易价格:指房地产在进行交易过程中发生的价格,是、交易价格:指房地产在进行交易过程中发生的价格,是双方议价的结果,也称为实际价格。双方议价的结果,也称为实际价格。2 2、最可能销售价格:是对未来交易中成交价格的一种最可、最可能销售价格:是对未来交易中成交价格的一种最可能的估计。能的估计。3 3、市场价值:是经济学理论中认为的房地产市场价格波动、市场价值:是经济学理论中认为的房地产市场价格波动的中心,也称为不动产价值或理论价格。的中心,也称为不动产价值或理论价格。4 4、评估价格:是估价人员对房地产客观合理价格作出的一、评估价格:是估价人员对房地产客
11、观合理价格作出的一种最可能的估计、推测或判断。种最可能的估计、推测或判断。5 5、投资价值:对于投资者而言,就是预期的未来收益的价、投资价值:对于投资者而言,就是预期的未来收益的价值。反映了投资者对某一房地产未来预期利润能力的一值。反映了投资者对某一房地产未来预期利润能力的一种假定。种假定。(二)房地产交易价值的形成(二)房地产交易价值的形成abVs 房产价值Vp 最可能售价当VpVs,卖,Vs为最低价(a端)cdVb 买价VI 房产价值当VbVI,买,VI为最高可接受价格(d端)卖方买方adVs VI 交易区间当ad时,交易有可能发生,否则无法成交房地产交易价格的形成取决于交易双方对同一宗房
12、地产价值的不同认知,只有买方对房地产投资价值的评估不低于卖方时,交易才会发生。在这一区间内,实际成交价格会在某一位置发生,取决于双方的议价技巧。14第三节第三节 房地产业房地产业一、房地产业的内涵一、房地产业的内涵o房房地地产产业业:从从事事房房地地产产综综合合开开发发、经经营营、管管理理和和服服务的综合性行业。务的综合性行业。o具具体体包包括括,土土地地的的开开发发,房房屋屋的的建建造造、维维修修、管管理理,土土地地使使用用权权的的有有偿偿转转让让、划划拨拨,房房屋屋所所有有权权的的买买卖卖、租租赁赁,房房地地产产的的抵抵押押贷贷款款以以及及由由此此形形成成的的房房地地产产市市场。场。o房房
13、地地产产业业涉涉及及的的范范围围很很广广,其其中中,房房产产是是指指建建设设在在土土地地上上的的各各种种房房屋屋,包包括括住住宅宅、厂厂房房、仓仓库库、商商业业、服服务务、办办公公、文文教教、医医疗疗卫卫生生和和体体育育用用房房等等;地地产产是是土土地地和和地地下下各各种种基基础础设设施施的的总总称称,包包括括供供水水、供供热热、供供气气、供供电电、排排水水排排污污等等地地下下管管线线以以及及地地面面道道路等。路等。15二、房地产业的特性二、房地产业的特性1.1.基础性基础性2.2.先导性:超前建设先导性:超前建设 进进行行国国民民经经济济建建设设,首首先先要要由由房房地地产产开开发发和和经经
14、营营提提供供生生产产和和生生活活的的空间。当然,也不能盲目夸大,否则会造成楼宇闲置。空间。当然,也不能盲目夸大,否则会造成楼宇闲置。3.3.带动性:带动性:房地产业可以带动房地产业可以带动5656个相关产业的发展。个相关产业的发展。按按照照中中国国房房地地产产协协会会秘秘书书长长顾顾云云昌昌宣宣布布的的数数字字,房房地地产产业业的的发发展展将将拉拉动动相相关关2424个个行行业业的的发发展展,其其拉拉动动比比例例为为1 1:1.31.3。而而从从支支撑撑中中国国经经济济增增长长的的数数字字分分析析来来看看,房房地地产产业业也也确确实实在成为推动经济增长的主力军。在成为推动经济增长的主力军。戴戴
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