房地产房地产与房地产市场.pptx

1第一章第一章房地产与房地产市场房地产与房地产市场2第一节第一节 房地产房地产一、房地产概念一、房地产概念o1.1.房地产的定义：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建房地产的定义：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。o2.2.房地产的三种存在形态房地产的三种存在形态o(1)(1)土地：如一块无建筑物的城市空地，或建筑物与土地合为一土地：如一块无建筑物的城市空地，或建筑物与土地合为一体时，可无视建筑物的存在，如为征收土地税费或确定补交土体时，可无视建筑物的存在，如为征收土地税费或确定补交土地使用权出让金的数额而单独评估土地价格。地使用权出让金的数额而单独评估土地价格。o(2)(2)建筑物：建筑物虽然必须建造在土地之上，但在某些情况下建筑物：建筑物虽然必须建造在土地之上，但在某些情况下却把它单独看待。如为房屋入火灾保险，房屋拆迁补偿等。却把它单独看待。如为房屋入火灾保险，房屋拆迁补偿等。o(3)(3)房地：把建筑物和其占用的土地作为一个整体来考虑。房地：把建筑物和其占用的土地作为一个整体来考虑。33.3.房地产用词房地产用词(1)(1)房地产：泛指土地、建筑物或土地与建筑物合成一房地产：泛指土地、建筑物或土地与建筑物合成一体。体。(2)(2)房地：指土地与建筑物合成一体，如说房地价格时，房地：指土地与建筑物合成一体，如说房地价格时，即指此价格包含土地价格及建筑物价格。即指此价格包含土地价格及建筑物价格。(3)(3)土地：仅指土地部分。土地：仅指土地部分。(4)(4)建筑物：仅指建筑物部分。建筑物：仅指建筑物部分。4.4.房地产的别名房地产的别名(1)(1)不动产：指不能移动或移动后会破坏其功能或损失不动产：指不能移动或移动后会破坏其功能或损失其价值的财产。其价值的财产。(2)(2)物业：在香港，通常使用物业：在香港，通常使用“物业物业”这个词，其实质这个词，其实质就是房地产。就是房地产。4o房地产概念的总结房地产概念的总结5思思 考考o土地与地产的区别土地与地产的区别o房屋与房产的区别房屋与房产的区别6二、房地产的特点二、房地产的特点（一）物理特征（一）物理特征1 1、不可移动性；、不可移动性；2 2、异质性；、异质性；3 3、不灭性。、不灭性。（二）经济特征（二）经济特征1 1、稀缺性；、稀缺性；2 2、经济寿命长；、经济寿命长；3 3、适应性；、适应性；4 4、位址。、位址。7第二节第二节 房地产市场房地产市场一、概念一、概念（1 1）狭义的房地产市场：指房地产商品交易的场所。）狭义的房地产市场：指房地产商品交易的场所。（2 2）广义的市场：）广义的市场：一是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和；一是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和；二是房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。具二是房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。具体地说，它包括房地产所有权的买卖、租赁、抵押、典体地说，它包括房地产所有权的买卖、租赁、抵押、典当及产权互换以及土地使用权的有偿出让、转让、出租当及产权互换以及土地使用权的有偿出让、转让、出租等活动，还包括各种中介对土地、房屋所进行的经营性等活动，还包括各种中介对土地、房屋所进行的经营性活动。活动。8二、房地产市场的特点二、房地产市场的特点o房地产市场与其他的市场不同，其差别是因为房地产市场与其他的市场不同，其差别是因为个人资产的价值、政府在房地产市场中的角色，个人资产的价值、政府在房地产市场中的角色，人们获得资产的方式和人们希望资产带来的效人们获得资产的方式和人们希望资产带来的效用等因素造成的。用等因素造成的。o（1 1）价值量大；）价值量大；o（2 2）政府干预；）政府干预；o（3 3）感觉；）感觉；o（4 4）愿望；）愿望；o（5 5）心理效用。）心理效用。9三、房地产市场的分类三、房地产市场的分类o现阶段中国的房地产市场根据其组成可以分为房产现阶段中国的房地产市场根据其组成可以分为房产市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳务市市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳务市场和房地产信息市场五种类型。场和房地产信息市场五种类型。o（1 1）房产市场）房产市场n按交换形式分：买卖市场、租赁市场和互换市场按交换形式分：买卖市场、租赁市场和互换市场n从供房时间分：现货市场和期货市场从供房时间分：现货市场和期货市场10o（2 2）地产市场）地产市场o一级市场：即城市土地出让市场，各级政府代表国一级市场：即城市土地出让市场，各级政府代表国家这一所有权主体将指定地段通过招标、拍卖、协家这一所有权主体将指定地段通过招标、拍卖、协议出让等形式提供给开发者，开发者一次性支付出议出让等形式提供给开发者，开发者一次性支付出让期内享有的土地使用权的出让费用。让期内享有的土地使用权的出让费用。o二级市场：即城市地产转让市场，指土地在一级市二级市场：即城市地产转让市场，指土地在一级市场上出让后，受让者将土地通过一定的投资过渡，场上出让后，受让者将土地通过一定的投资过渡，再转让给其他的土地或房屋需求者。再转让给其他的土地或房屋需求者。o思考思考:原行政划拨的土地使用权可否直接转让？原行政划拨的土地使用权可否直接转让？11o（3 3）房地产金融市场：指通过房地产专业银行或）房地产金融市场：指通过房地产专业银行或其他商业银行的房地产信贷部，采用信贷、发行股其他商业银行的房地产信贷部，采用信贷、发行股票和债劵以及开展住房储蓄业务，或者运用按揭等票和债劵以及开展住房储蓄业务，或者运用按揭等方式为房地产买卖和租赁活动融通资金而形成的辅方式为房地产买卖和租赁活动融通资金而形成的辅助性的金融市场。助性的金融市场。o（4 4）房地产劳务市场：指为住户和用户提供房屋）房地产劳务市场：指为住户和用户提供房屋修缮、加固、改造、危房鉴定、方案设计、室内外修缮、加固、改造、危房鉴定、方案设计、室内外装修、房屋附属建筑和设备的维修、房屋管理以及装修、房屋附属建筑和设备的维修、房屋管理以及中介活动等综合活动的房地产辅助市场。中介活动等综合活动的房地产辅助市场。o（5 5）房地产信息市场：指围绕房地产业务和技术）房地产信息市场：指围绕房地产业务和技术咨询、房地产租赁和买卖行情以及有关资料等所形咨询、房地产租赁和买卖行情以及有关资料等所形成的供需市场。成的供需市场。12四、不完全竞争条件下的房地产价格问题四、不完全竞争条件下的房地产价格问题（一）基本概念和术语（一）基本概念和术语1 1、交易价格：指房地产在进行交易过程中发生的价格，是、交易价格：指房地产在进行交易过程中发生的价格，是双方议价的结果，也称为实际价格。双方议价的结果，也称为实际价格。2 2、最可能销售价格：是对未来交易中成交价格的一种最可、最可能销售价格：是对未来交易中成交价格的一种最可能的估计。能的估计。3 3、市场价值：是经济学理论中认为的房地产市场价格波动、市场价值：是经济学理论中认为的房地产市场价格波动的中心，也称为不动产价值或理论价格。的中心，也称为不动产价值或理论价格。4 4、评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格作出的一、评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种最可能的估计、推测或判断。种最可能的估计、推测或判断。5 5、投资价值：对于投资者而言，就是预期的未来收益的价、投资价值：对于投资者而言，就是预期的未来收益的价值。反映了投资者对某一房地产未来预期利润能力的一值。反映了投资者对某一房地产未来预期利润能力的一种假定。种假定。（二）房地产交易价值的形成（二）房地产交易价值的形成abVs 房产价值Vp 最可能售价当VpVs，卖，Vs为最低价（a端）cdVb 买价VI 房产价值当VbVI，买，VI为最高可接受价格（d端）卖方买方adVs VI 交易区间当ad时，交易有可能发生，否则无法成交房地产交易价格的形成取决于交易双方对同一宗房地产价值的不同认知，只有买方对房地产投资价值的评估不低于卖方时，交易才会发生。在这一区间内，实际成交价格会在某一位置发生，取决于双方的议价技巧。14第三节第三节 房地产业房地产业一、房地产业的内涵一、房地产业的内涵o房房地地产产业业：从从事事房房地地产产综综合合开开发发、经经营营、管管理理和和服服务的综合性行业。务的综合性行业。o具具体体包包括括，土土地地的的开开发发，房房屋屋的的建建造造、维维修修、管管理理，土土地地使使用用权权的的有有偿偿转转让让、划划拨拨，房房屋屋所所有有权权的的买买卖卖、租租赁赁，房房地地产产的的抵抵押押贷贷款款以以及及由由此此形形成成的的房房地地产产市市场。场。o房房地地产产业业涉涉及及的的范范围围很很广广，其其中中，房房产产是是指指建建设设在在土土地地上上的的各各种种房房屋屋，包包括括住住宅宅、厂厂房房、仓仓库库、商商业业、服服务务、办办公公、文文教教、医医疗疗卫卫生生和和体体育育用用房房等等；地地产产是是土土地地和和地地下下各各种种基基础础设设施施的的总总称称，包包括括供供水水、供供热热、供供气气、供供电电、排排水水排排污污等等地地下下管管线线以以及及地地面面道道路等。路等。15二、房地产业的特性二、房地产业的特性1.1.基础性基础性2.2.先导性：超前建设先导性：超前建设 进进行行国国民民经经济济建建设设，首首先先要要由由房房地地产产开开发发和和经经营营提提供供生生产产和和生生活活的的空间。当然，也不能盲目夸大，否则会造成楼宇闲置。空间。当然，也不能盲目夸大，否则会造成楼宇闲置。3.3.带动性：带动性：房地产业可以带动房地产业可以带动5656个相关产业的发展。个相关产业的发展。按按照照中中国国房房地地产产协协会会秘秘书书长长顾顾云云昌昌宣宣布布的的数数字字，房房地地产产业业的的发发展展将将拉拉动动相相关关2424个个行行业业的的发发展展，其其拉拉动动比比例例为为1 1：1.31.3。而而从从支支撑撑中中国国经经济济增增长长的的数数字字分分析析来来看看，房房地地产产业业也也确确实实在成为推动经济增长的主力军。在成为推动经济增长的主力军。戴戴德德梁梁行行泛泛城城中中国国执执行行董董事事吴吴少少聪聪说说，“房房地地产产业业已已日日渐渐成成为为上上海海的的支支柱柱产产业业。”一一位位银银行行界界人人士士更更指指出出，没没有有一一个个行行业业像像房房产产业业那样带动如此多的相关行业。那样带动如此多的相关行业。世世界界银银行行19941994年年的的一一项项研研究究表表明明，100100亿亿元元的的住住房房建建设设投投资资将将创创造造170-220170-220亿亿元元的的需需求求，每每销销售售100100亿亿元元住住房房，将将带带动动130130150150亿亿元元其他商品销售，需求带动系数保守估计值为其他商品销售，需求带动系数保守估计值为3 3。4.4.灵敏性灵敏性 市场经济的寒暑表，社会经济的寒暑表。市场经济的寒暑表，社会经济的寒暑表。5.5.风险性风险性 高收益与高风险并存。高收益与高风险并存。6.6.周期性周期性 房房地地产产业业的的周周期期性性在在美美国国、日日本本，我我国国大陆、香港、台湾都很明显。大陆、香港、台湾都很明显。7.7.对金融业的依赖性对金融业的依赖性 19981998年年，全全国国房房地地产产开开发发投投资资资资金金来来源源中中，开开发发商商自自有有资资金金仅仅占占12.5%12.5%。美美国国学学者者研研究究认认为为，二二战战以以后后，美美国国房房地地产产业业的的周周期性与抵押贷款市场的变化一致。期性与抵押贷款市场的变化一致。17三、房地产业在国民经济中的作用三、房地产业在国民经济中的作用1 1能促进国民经济的增长能促进国民经济的增长 近近几几年年，积积极极的的财财政政政政策策和和稳稳健健的的货货币币政政策策取取得得了了明明显显的的效效果果，GDPGDP增增长长7%7%以以上上，在在这这中中间间，房房地地产产投投资资的的作作用用功功不不可可没没。以以20002000年年为为例例，全全社社会会完完成成固固定定资资产产投投资资3261932619亿亿元元，比比19991999年年增增长长9.3%9.3%，其其中中的的2.72.7个个百百分分点点是是由由49024902亿亿元元房房地地产产投投资资引引起起的的。根根据据投投入入-产产出出模模型型测测算算，如如果果新新增增住住宅宅投投资资500500亿亿元元，房房地地产产业业增增加加值值占占GDPGDP的的比比重重可可以以提提高高0.250.25个个百百分分点点，通通过过连连锁锁反反应，最终可以拉动应，最终可以拉动GDPGDP增幅上升增幅上升0.650.65个百分点。个百分点。据据联联合合国国统统计计，各各国国用用于于房房屋屋建建造造的的投投资资占占国国民民经经济济生生产产总总值值的的6%-12%6%-12%，新新创创造造资资产产占占同同年年固固定定资资产产形形成总值的一半以上。成总值的一半以上。18房房地地产产业业是是财财政政收收入入的的重重要要来来源源，一一般般可可占占政政府府财财政政收收入入的的10%-40%10%-40%。杭杭州州市市公公开开表表彰彰了了20022002年年度度地地税税前前100100名名纳纳税税大大户户，其其纳纳税税总总额额占占全全市市地地方方税税收收总总收收入入的的35.71%35.71%。在在这这100100强强中中，房房地地产产企企业业有有3030家家，纳纳税税额额占占到到百百强强总总纳纳税税的的26.98%26.98%，此此外外，与与房房地地产产有有关关的的产产业业，如如建建筑筑公公司司以以及及设设计计研研究究院院也也有有五五家家上上了了百百强强名单。名单。初初步步测测算算，房房地地产产业业增增加加值值占占GDPGDP的的比比重重，20002000年年为为1.91%1.91%。资资料料显显示示，美美国国房房地地产产业业增增加加值值占占GDPGDP的的11.8%11.8%，加加拿拿大大占占15.7%15.7%，日日本本占占11%11%，法法国国、挪挪威威分分别别占占7.1%7.1%、9.6%9.6%，菲菲律律宾宾占占6.7%6.7%，就连泰国和印度也分别占，就连泰国和印度也分别占4.4%4.4%和和3.3%3.3%。192 2推动相关产业的发展推动相关产业的发展 有有数数据据显显示示，房房地地产产业业产产值值每每增增加加1 1元元，能能使使相相关关产产业业产产值值增增加加1.5-2.01.5-2.0元元。据据投投入入产产出出模模型型测测算算，每每100100亿亿元元房房地地产产投投资资（或或叫叫销销售售100100亿亿元元住住宅宅的的产产出出）可可以以诱诱发发国国民民经经济济各各部部门门的的产产出出286286亿亿元元，其其中中，诱诱发发建建筑筑业业产产出出90.7690.76亿元。亿元。在在美美国国，建建筑筑业业约约每每年年消消费费冶冶金金工工业业产产品品的的16%16%以以上上，水水泥泥、玻玻璃璃、砖砖瓦瓦的的70%70%，木木材材的的40%40%，油油漆漆的的50%50%。在在我我国国，建建筑筑工工程程消消耗耗的的钢钢材材约约占占钢钢材材消消耗耗总总量量的的25%25%，木木材材约约占占40%40%，水泥，水泥70%70%，玻璃，玻璃70%70%，塑料制品，塑料制品25%25%。房房地地产产业业与与制制造造业业也也有有密密切切的的关关系系。据据投投入入产产出出模模型型测测算算，每每100100亿亿元元房房地地产产投投资资可可以以诱诱发发制制造造业业产产出出123.61123.61亿亿元元，其其中中，非非金金属属矿矿物物制制品品业业最最高高、31.4531.45亿亿元元，金金属属冶冶炼炼及及压压延延加加工工业业其其次次、18.8118.81亿亿元元，化化学学工工业业再再次次、14.9814.98亿亿元元，排排在在最最后后的的是是金金属属制制品品业业9.829.82亿亿元元、机机械械工工业业8.798.79亿亿元、电器机械及器材制造业元、电器机械及器材制造业7.587.58亿元等等。亿元等等。20房房地地产产业业诱诱发发相相关关部部门门的的产产出出，除除了了建建筑筑业业、制制造造业业之之外外，依依次次为为采采矿矿业业（16.6416.64亿亿元元）、商商业业（11.1611.16亿亿元元）、房房地地产产业业自自身身（10.9810.98亿亿元元）、电电力力煤煤气气自自来来水水供供应应业业（6.596.59亿亿元元）、货货物物运运输输及及仓仓储储业业（5.865.86亿亿元元）、社社会会服服务务业业（4.984.98亿亿元元）、农农业业（4.554.55亿亿元元）、金金融融保保险险业业（4.084.08亿亿元元）、邮邮电电业业（3.053.05亿亿元元）、饮饮食食业业（1.571.57亿亿元元）、综综合合技技术术服服务务业业（1.181.18亿亿元元）等等等等。房房地地产产业业也也具具有有生生产产、交交换换、消消费费等等过过程程，贯贯穿穿这这个个过过程程的的资资本本运运动动客客观观上上需需要要银银行行等等金金融融机机构构为为其其提提供供资资本本融融通通服服务务。相应地，房地产业的发展也推动了金融业的发展。相应地，房地产业的发展也推动了金融业的发展。213 3有利于增加就业岗位有利于增加就业岗位 以以与与房房地地产产业业关关联联度度最最高高的的建建筑筑业业为为例例，按按照照每每1 1亿亿元元住住宅宅投投资资与与施施工工面面积积1 1：16.716.7测测算算，新新增增500500亿亿元元住住宅宅投投资资，可可以以增增加加83908390万万平平方方米米的的施施工工面面积积，而而完完成成1 1万万平平方方米米施施工工面面积积需需要要从从业业人人员员167167人人。由由此此推推算算，新新增增500500亿亿元元住住宅宅投投资资可可以以安安排排就就业业人人员员140140万万人人。若若考考虑虑建建筑筑业业对对国国民民经经济济其其他他行行业业的的带带动动作作用用，依依据据投投入入产产出出模模型型测测算算，建建筑筑业业每每生生产产1 1亿亿元元产产品品需需要要直直接接消消耗耗0.640.64亿亿元元的的工工业业产产品品，还还可可以以带带动动0.040.04亿亿元元的的商商品品销销售售，工工商商两两大大行行业业工工作作量量的的增加可以解决更多的就业岗位。增加可以解决更多的就业岗位。224 4促促进进城城市市经经济济发发展展，改改善善城城市市面面貌貌 房房地地产产业业的的发发展展，尤尤其其是是国国有有土土地地使使用用权权的的有有偿偿出出让让，为为城城市市建建设设提提供供了了稳稳定定的的财财政政来来源源。据据调调查查，深深圳圳、珠珠海海等等地地来来自自土土地地的的收收益益可可达达财财政政收收入入的的40%40%，被被称称为为政政府府的的第第二二财财政政，极极大大地地促促进进了了地地方方的的工工业业化化和和城城市市化化进进程程；大大批批三三资资企企业业的的兴兴起起、大大量量外外资资的的引引入入、人人才才和和劳劳动动力力的的聚聚集集又又为为本本地地区区的的经经济济发发展展带带来来了了生生机机和和活活力力。旧旧城城改改造造和和城城市市基基础础设设施的建设因此提速，城市的落后面貌迅速得到改善。施的建设因此提速，城市的落后面貌迅速得到改善。235 5诱诱导导城城镇镇居居民民个个人人消消费费，提提高高居居住水平住水平改改革革开开放放以以来来，住住宅宅建建筑筑商商品品化化、社社会会化化程程度度逐逐步步提提高高，大大量量的的商商品品住住宅宅、经经济济适适用用住住房房入入市市。到到20002000年年年年底底，城城镇镇住住宅宅投投资资累累计计达达到到3.443.44万万亿亿元元，累累计计竣竣工工住住宅宅面面积积57.257.2亿亿平平方方米米。根根据据城城调调总总队队初初步步统统计计，20002000年年，我我国国城城镇镇居居民民人人均均可可支支配配收收入入62806280元元，比比上上年年增增长长6.7%6.7%，人人均均消消费费性性支支出出49904990元元，比比上上年年增增长长8.1%8.1%，并并且且，教教育育、旅旅游游、住住房房、医医疗疗保保健健、交交通通、保保险险等等成成为为城城市市居居民民新新的的消消费费热热点点，其其中中，居居民民人人均均购房支出购房支出460460元、比上年增长元、比上年增长11%11%。24目目前前，房房地地产产及及建建筑筑业业增增加加值值约约90009000亿亿元元，约约占占GDPGDP的的9%9%。19981998年年以以来来，房房地地产产业业每每年年直直接接和和间间接接拉拉动动经经济济增增长长约约2 2个个百百分分点点。房房地地产产业业的的产产业业链链较较长长，涉涉及及数数十十个个产产业业，房房地地产产业业就就业业人人数数年年增增长长率率达达4.5%4.5%，有有30003000多多万万人人直直接接从从事事与与房房地地产产业业有有关关的的工工作作，其其中中仅仅物物业业管管理理行业目前就有行业目前就有500500万人。万人。