房地产投资分析-第7章.pptx

房地产投资风险分析的作用房地产投资风险分析的作用首先，可为房地产投资者提供可靠的依据，减少投资的盲目性，并根据主观和客观承受风险的能力，作出合适的决策，以提高决策的科学性。其次，房地产投资风险分析可通过掌握风险对投资活动及其结果的影响程度，了解风险的来源和发族趋势，以便预先制定出避开风险的方案或减少风险损失的防范措施。再次，房地产投资风险分析还有对投资人的激励作用，或叫诱惑作用。7.1.2房地产投资风险的种类1.按公司财务管理需要不同，风险可分为经营风险与财务风险。2.按企业对风险的可控程度不同，风险可分为系统风险和非系统风险。3.按照风险的大小不同，风险可分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险。4.按照风险所发生的时期不同，风险可分为投资前期风险、开发建设期风险、经营阶段风险、管理阶段风险。7.1.3房地产投资风险的影响因素1.房地产政策2.房地产类别3.房地产管理水平4.宏观经济状况5.金融环境7.1.4房地产投资风险的基本特征1.客观性2.不确定性3.潜在性4.多样性5.可测定性6.相关性7.补偿性7.2房地产项目风险分析的定性研究7.2.1头脑风暴法头脑风暴法又称专家会议法，这是一种刺激创造性、产生新思想的技术。7.2.2德尔菲法三个显著的特点：1.匿名性;2.统计性：3.收敛性：7.2.3外推方法外推方法可分为前推、后推和旁推等三种。7.2.4幕景分析法一个幕景就是对一个投资项目或某个房地产企业未来状态的描绘，或者按年代的更改进行描绘。7.3.2线性盈亏平衡分析利润产品销售收入(1一销售税率)一变动成本一固定成本即：LPQ(1一r)一bQ一a令利润为零，则有盈亏平衡产量Q0aP(1一r)一b如果不考虑销售税率，则盈亏平衡产量为：Q0a(P一b)例例7-1：一栋28单元的公寓住宅，预计每单元年净租金收人为8万元，每单元年度经营费用中的变动成本为4万元，除债息以外的固定费用16万元。1.试分析公寓投资者无负债情况下的盈亏平衡情况。2.如果投资人以12的贷款利率贷款600万元，分析此时的盈亏平衡情况。例题例题某厂生产和销售一种产品，单价为15元，单位变动成本为12元，全月固定成本100000元，每月销售40000件。由于某些原因其产品单价将降至13.50元；同时每月还将增加广告费20000元。试计算：（1）该产品此时的盈亏平衡点。（2）增加销售多少件产品才能使利润比原来增加5？例题例题 某企业以单位售价15元出售产品1万件。该产品单位变动成本10元，总固定成本2万元。现拟变动售价以增加盈利，有两个不同方案：（1）将售价提高到16元，估计销售量会下降至9000件；（2）将售价降低至14元，估计销售量会上升至14000件。问选择何方案为宜？例例7-2：某房地产公司生产房地产建筑配套产品，年固定成本为28万元，单位变动成本为80元件，产品销售价格为260元件，目前该公司的年产量为3500件。根据市场调查和预测可知：近几年市场需求量较大，同时商场竞争又十分激烈，故公司董事会决定拟采取降价扩销措施，按销售量的1%递减售价，并按销售量的1递增单位变动成本。试求：1.该公司生产规模(产量)在什么范围时可获利?2.最大盈利时的最佳产量是多大?7.4敏感性分析7.4.1敏感性分析的概念敏感性分析是通过分析、预测房地产投资项目的某些不确定性因素发生变化时，项目经济评价指标因此而受到的影响程度，进而从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种分析方法。7.4.2敏感性分析的内容1.租金和售价；2.开发成本；3.时间因素(开发期)；4.利率因素7.4.3敏感性分析的方法敏感性分析表；敏感性分析图。1.确定指标（净现值、净年值、费用年值、利润、内部收益率等）2.选择因素（利率、租金、销售单价、开发成本、开发期等），在选定一种因素后，其它因素要保持不变。3.计算给定变化幅度对指标的影响，即敏感性系数。敏感性系数EA/F，式中F为不确定因素的变化率()，A为不确定性因素发生F变化率时，评价指标相应的变化率。4编制敏感性分析表，确定敏感指标。例例7-3：设某房地产公司拟开发一住宅小区，预计开发建设面积10000平方米，开发固定成本为120万元，每平方米变动成本为600元，预计售价为l000元平方米，销售税率为5。若不考虑不确定因素时，该小区项目的预期利润为LPQ(1一 r)一 bQ一 a 100010000(15)一 60010000一1200000230(万元)。假设基准利润为160万元，试以售价、变动成本、固定成本、销售量为不确定因素，对开发利润这一评价指标进行敏感性分析。7.5房地产投资风险的管理7.5.1风险自留1.承担风险2.自保风险7.5.2风险转移7.5.3风险组合7.5.4风险预防与风险回避思考题5.某开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营，假设在出租经营期间，假设在整个经营期内月租金不变，为每月15元/平方，出租经营期间的运营成本为租金收入的30%，固定成本为5万元。使开发商盈亏平衡的出租率为多少？