房地产投资分析6N.pptx
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1、房地产投资分析 开设:地理与规划学院1主讲:王春芝 副教授 注册房地产估价师 注册土地估价师 土地登记代理人 第三章 房地产交易第一节 房地产交易概述 城市房地产管理法规定,房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁三种形式。一、房地产价格申报制度(合同签订后90日内)二、房地产价格评估制度(缴纳税费的依据)三、房地产价格评估人员资格认证制度2第二节 房地产交易的形式 一、房地产转让(一)房地产转让的条件l划拨土地使用权的转让条件:政府批准、办出让手续(缴纳土地出让金)、或缴纳土地收益金l出让土地使用权的转让条件 出让金缴齐、土地证、投资达25%以上、转让房屋时须持有房产证。l不许转让的
2、房地产被查封、产权不明、拖欠工程款、共有房地产未经其他共有人同意的、依法收回的等3第二节 房地产交易的形式(二)房地产转让的程序签订合同、申报成交价、审查、核实价格、缴纳契税和补地价、发证。二、房地产租赁(一)租赁主体的权利与义务(二)租赁客体(三)租赁合同租赁用途、租期、租金及交付形式、房屋修缮责任、违约责任等(四)租赁登记4第二节 房地产交易的形式三、房地产抵押(一)房地产抵押的限制条件 权属不明(争议)、划拨土地且无建筑物、教育医疗设施、列入拆迁改造范围的、查封、扣押的房地产不得抵押。(二)房地产抵押合同(三)抵押登记和评估5第三节 商品房销售一、商品房现售按建筑面积计价关于建筑面积约定
3、的法律规定(3%)二、商品房预售预售许可制度(必须取得商品房预售许可证):国有土地使用证 建设用地规划许可证(4证齐全)建设工程规划许可证 施工许可证 6第四节 房地产权属登记一、权属证书房屋权属证书3种:房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证土地权属证书4种:国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利证明书7第四节 房地产权属登记二、登记种类1、土地产权登记 初始土地登记和变更土地登记(多数)2、房屋产权登记总登记、转移登记、变更登记和其他登记三、登记时间(90日)8第五节 土地使用权出让一、土地使用权出让的含义二、土地使用权出让的方式1、协议2、招标3、拍卖4、挂牌三、
4、土地使用权出让的程序9城乡分割的房地产制度城乡分割的房地产制度10我国目前实行的是城乡分割的房地产制度。城市土地归国家所有,但居民和企业可购买国有土地使用权。由此,城市居民的住房经由建设部门发放房屋所有权证、国土部门发放国有土地使用权证后,可进入市场交易。而在农村,中国现行法律和政策规定,农民宅基地属于集体所有,只能在本集体经济组织内(本村)流转。集体土地不可以出让。农村的住宅办理的房产证属于“小产权”证。第六节中国房地产市场的特点 一、政策推动型市场一、政策推动型市场 十几年来,我国的房价经历了三次三次大的变化。而这三次房价的变化都是和当时的国家政策有着直接的关系。11 实行土地有偿出让制度
5、是中国实行土地有偿出让制度是中国第一次第一次房价房价高速上涨的原因高速上涨的原因。1991年未实行土地有偿出让制度之前,中国尚没有对私人消费供给的公开商品房市场,只能用计划指标购房。由团体、单位购房并用实物分配的方式向个人转移居住的权利。尤其是对外销房的价格放开,实现了房地产商品房价格的市场化管理,外销房与内销房大大的拉开了差距并带动了内销房价格的上涨。可以说1992-1993年房价高涨的原因主要来自于土地的有偿出让(1990年5月19日国务院发布城镇国有土地使用权出让转让暂行条例)。12 房价的第二轮第二轮的上升是在19981998年年2323号文号文件停止住房福利实物分配件停止住房福利实物
6、分配之下产生的。1993年1997年的房价下滑与投资下滑,曾造成19961997年的房地产全行业亏损。19921993年曾经房价高涨的地区在这一段时间内的第二次房价上升基本都是一种回归性上升。第二波的房价增长也没有影响市场中日益扩大的消费需求增长。13房价的第三轮第三轮的上升是在实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(国土资源部2002年11号令)后产生的,大力推行经营性用地的招标拍卖和挂牌交易。商业、旅游、娱乐、商品住宅用地,以及其他同一宗土地有两个以上意向用地者,都必须以招标、拍卖和挂牌方式公开出让。14二、以城市房地产市场为主体二、以城市房地产市场为主体三、以住宅房地产市场为主体(三、以
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