房地产投资分析四川大学.pptx
《房地产投资分析四川大学.pptx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产投资分析四川大学.pptx(49页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、主要内容主要内容4.1房地产投资分析概述房地产投资分析概述4.2市场与区位分析市场与区位分析4.3基础数据分析估算基础数据分析估算4.4财务分析财务分析4.5不确定性分析与风险分析不确定性分析与风险分析4.6房地产投资决策房地产投资决策4.7房地产投资分析运用房地产投资分析运用 4.1 房地产投资分析概述房地产投资分析概述4.1.1 投资与房地产投资的含义投资与房地产投资的含义v广义的投资广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为。是指人们的一种有目的的经济行为。v狭义的投资狭义的投资是指经济主体是指经济主体(个人、家庭、企业等个人、家庭、企业等)以获得以获得所期望的未来货币增值或收益为目的,预
2、先投入一定的资所期望的未来货币增值或收益为目的,预先投入一定的资源源(资金、不动产、技术等资金、不动产、技术等),经营某项事业的经济行为。,经营某项事业的经济行为。v投资行为投资行为的四项基本要素包括:的四项基本要素包括:(1)投资的含义投资的含义 w 投资主体投资主体w 投资客体投资客体w 投资目标投资目标w 投资方式投资方式(2)房地产)房地产投资的含义投资的含义 房房地地产产投投资资是是指指经经济济主主体体以以获获得得未未来来的的房房地地产产资资产产增增值值或或收收益益为为目目的的,预预先先垫垫付付一一定定数数量量的的货货币币与与实实物物,直直接接或或间间接接地地从从事事或或参参与与房房
3、地地产产开开发发经经营营活动的经济行为。活动的经济行为。4.1.2 房地产投资的类型房地产投资的类型v房地产投资可以分为房地产投资可以分为直接投资直接投资和和间接投资间接投资。房地产投资类型体系图 4.1.3 房地产投资的目的房地产投资的目的v从房地产投资的不同类型阐述其投资目的:从房地产投资的不同类型阐述其投资目的:w房房地地产产开开发发投投资资的的目目的的是是为为了了在在完完成成房房地地产产开开发发后后进进行行销销售售,以以获获得得商商品品房房销销售售所所带带来来的的投投资资利利润润,实实现现房房地地产产开开发发企企业业的的正正常常经经营营获获利利,在在房房地地产产价价格格上上涨涨阶阶段段
4、,通通过过储储备备土土地地、减减缓缓销销售售速速度度等等方方式式以以获得房地产增值收益。获得房地产增值收益。w房地产置业投资的目的房地产置业投资的目的有四个:有四个:满足自身生活居住即自用满足自身生活居住即自用作为投资的物业出租给最终使用者作为投资的物业出租给最终使用者作为投资的物业进行储备作为投资的物业进行储备购入物业以满足生产经营需要购入物业以满足生产经营需要w房房地地产产间间接接投投资资的的主主要要目目的的就就是是通通过过购购买买房房地地产产开开发发企企业业股股票票、债债券券以以及及房房地地产产抵抵押押支支持持证证券券等等有有价价证证券券,通通过过长长期期持持有有以以获获得得利利息息收收
5、益并实现保值、增值,在合适的价格出售获得利差收益。益并实现保值、增值,在合适的价格出售获得利差收益。4.1.4 房地产投资分析的任务房地产投资分析的任务v房地产投资分析是一项高知识含量的工作,需要分析人员为房地产投资分析是一项高知识含量的工作,需要分析人员为投资者提供诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等投资者提供诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方面问题的解决方法,这是方面问题的解决方法,这是房地产投资分析的基本任务房地产投资分析的基本任务。w 为投资者提供投资方向为投资者提供投资方向w 为投资者提供运作方案建议为投资者提供运作方案建议 w 为投资者报批及合作提供依据为投资者
6、报批及合作提供依据 w 为投资者预测投资收益为投资者预测投资收益 w 为投资者描述风险及提供避险方法为投资者描述风险及提供避险方法4.1.5 房地产投资分析的发展状况房地产投资分析的发展状况w国务院关于投资体制改革的决定国务院关于投资体制改革的决定出台出台w 投资主体的多元化和资金渠道的多样化投资主体的多元化和资金渠道的多样化 v过去,在当时的国家投资管理体制下,房地产投资分析多局过去,在当时的国家投资管理体制下,房地产投资分析多局限在房地产投资可行性研究上。限在房地产投资可行性研究上。v现在,房地产投资分析更强调专业性、实用性、准确性,并现在,房地产投资分析更强调专业性、实用性、准确性,并且
7、不再局限于房地产开发建设投资分析中,而是已经扩展到且不再局限于房地产开发建设投资分析中,而是已经扩展到房房地产开发项目收购地产开发项目收购、企业股权收购企业股权收购、股票和债券分析股票和债券分析、房地产房地产资产运营管理资产运营管理等多个方面。等多个方面。4.2 市场与区位分析市场与区位分析4.2.1 市场分析市场分析房地产投资环境的调查与预测房地产投资环境的调查与预测v房房地地产产投投资资环环境境的的调调查查与与预预测测应应在在国国家家、区区域域、城城市市、邻邻里里的的层次上进行。层次上进行。(1)市场分析的内容市场分析的内容房地产市场状况的调查与预测房地产市场状况的调查与预测v房地产市场状
8、况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行。的基础上进行。(2)市场分析的方法市场分析的方法市场需求预测市场需求预测v市场需求预测市场需求预测是要估算出一个特定的市场对某产品的潜在需求数量。是要估算出一个特定的市场对某产品的潜在需求数量。v最常用的方法是最常用的方法是连比法连比法,是将基数乘以若干修正率而得到预测结果。,是将基数乘以若干修正率而得到预测结果。其公式如下:其公式如下:总市场潜量总市场潜量=特定产品或市场的购买者数量特定产品或市场的购买者数量购买者的平均购买数量购买者的平均购买数量平均单价平均单价市场因素修正率市场因
9、素修正率11市场因素修正率市场因素修正率22其他修正率其他修正率例例如如,某某房房地地产产开开发发企企业业拟拟开开发发酒酒店店式式公公寓寓项项目目,拟拟判判断断潜潜在在市市场场需求量,则可以利用下面的计算式获得计算值:需求量,则可以利用下面的计算式获得计算值:新新建建酒酒店店式式公公寓寓市市场场需需求求量量=家家庭庭户户数数户户均均用用于于购购房房的的可可支支配配收收入入满满足足酒酒店店式式公公寓寓消消费费最最低低收收入入要要求求的的家家庭庭比比例例酒酒店店式式公公寓寓消消费费倾向比例倾向比例市场趋势预测市场趋势预测v市场趋势分析主要方法有市场趋势分析主要方法有:意见调查分析法意见调查分析法主
10、要包括主要包括购买者意图调查法购买者意图调查法、销售人员意见综合法销售人员意见综合法和和德尔菲法德尔菲法。时间序列分析法时间序列分析法主主要要包包括括简简单单平平均均法法、移移动动平平均均法法、加加权权移移动动平平均均法法和和指指数数平平滑滑法法。相关分析法相关分析法主要包括主要包括回归分析法回归分析法和和市场因子推演法市场因子推演法。4.2.2 区位条件分析区位条件分析v房房地地产产行行业业的的投投资资真真理理是是“位位置置,位位置置,还还是是位位置置”,在在很很多多情情况况下下,房房地地产产销销售售价价格格和和租租金金水水平平主主要要是是由由其其区区位位因因素决定的。素决定的。v对对投投资
11、资项项目目构构成成影影响响的的区区位位条条件件包包括括所所在在地地域域的的政政治治、经经济济、人人文文、法法律律等等社社会会因因素素,还还包包括括该该项项目目具具体体地地点点的的自自然然特特征征,如如地地块块宽宽度度和和深深度度、地地貌貌、排排水水、土土壤壤构构成成、基基础础设设施等内容。施等内容。v房房地地产产项项目目区区位位的的分分析析与与选选择择,包包括括地地域域的的分分析析与与选选择择和和具体地点的分析与选择具体地点的分析与选择。w地域的分析与选择是战略性选择地域的分析与选择是战略性选择,是对项目宏观区位条件的,是对项目宏观区位条件的 分析与选择,主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济
12、、分析与选择,主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。文化教育、自然条件等因素。w具体地点的分析与选择具体地点的分析与选择,是指能够直接显现土地价值的、相,是指能够直接显现土地价值的、相 对微观的一种分析,一般针对某一特殊地块来进行。是对房对微观的一种分析,一般针对某一特殊地块来进行。是对房 地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择,地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择,主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小。利用主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小。利用 现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基现状、交通、城
13、市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基 础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。4.3 基础数据分析估算基础数据分析估算4.3.1房地产开发项目投资与成本分析估算房地产开发项目投资与成本分析估算v房地产开发项目投资包括房地产开发项目投资包括开发建设投资开发建设投资和和经营资金经营资金。w 开发建设投资开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设是指在开发期内完成房地产产品开发建设 所需投入的各项成本费用。所需投入的各项成本费用。w 经营资金经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金
14、。房地产开发项目总投资估算表房地产开发项目总投资构成图 v如果房地产开发项目在开发完成后如果房地产开发项目在开发完成后存在自营部分存在自营部分,则房地产开发,则房地产开发项目投资与成本满足下面的等式:项目投资与成本满足下面的等式:开发项目总投资开发项目总投资=开发建设投资开发建设投资+经营资金经营资金 开发建设投资开发建设投资=总成本费用总成本费用=固定资产及其他资产固定资产及其他资产+开发产品成本开发产品成本 将将两式进行整理得:两式进行整理得:开发项目总投资开发项目总投资=固定资产及其他资产固定资产及其他资产+开发产品成本开发产品成本+经营资金经营资金v如果房地产开发项目在开发完成后如果房
15、地产开发项目在开发完成后只有租售而没有自营部分只有租售而没有自营部分,则,则开发项目总投资中不存在经营资金,同时,开发建设投资全部形开发项目总投资中不存在经营资金,同时,开发建设投资全部形成了开发产品成本,而不存在固定资产及其他资产,房地产开发成了开发产品成本,而不存在固定资产及其他资产,房地产开发项目投资与成本满足下面的等式:项目投资与成本满足下面的等式:开发项目总投资开发项目总投资=开发建设投资开发建设投资=总成本费用总成本费用=开发产品成本开发产品成本4.3.2房地产开发项目收入分析估算房地产开发项目收入分析估算v 从投资分析的角度出发,市场分析与预测的最终目的就是从投资分析的角度出发,
16、市场分析与预测的最终目的就是对投资项目租售方案的确定、租售价格的确定和经营收入与对投资项目租售方案的确定、租售价格的确定和经营收入与税费的估算。税费的估算。(1)租售方案)租售方案 房地产项目应在项目策划方案的基础上,制定切实可行的出售、房地产项目应在项目策划方案的基础上,制定切实可行的出售、出租、自营等计划即租售方案。出租、自营等计划即租售方案。(2)价格确定)价格确定 房地产开发企业给自己的产品所定的价格,必定是介于两个极端房地产开发企业给自己的产品所定的价格,必定是介于两个极端(一端为低到没有利润的价格一端为低到没有利润的价格,另一端为高到无人问津的价格另一端为高到无人问津的价格)之间。
17、之间。详细的租售方案制定方法和租售价格的确定方式将在本书详细的租售方案制定方法和租售价格的确定方式将在本书的第八章予以阐述。的第八章予以阐述。(3)经营收入经营收入v房地产投资项目的经营收入主要包括房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入房地产产品的销售收入、租金收入租金收入和和自营收入自营收入。销售收入包括土地转让收入、商品房销售收入和配套设施销售收入。销售收入包括土地转让收入、商品房销售收入和配套设施销售收入。销售收入销售收入=可出售建筑面积可出售建筑面积销售单价销售单价租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。租金收入租金收入
18、=可出租建筑面积可出租建筑面积租金单价租金单价自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业 等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得到的收入。等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得到的收入。v注意:空置期(项目竣工后暂时找不到租户的时间)和出租率注意:空置期(项目竣工后暂时找不到租户的时间)和出租率对租金收入的影响。对租金收入的影响。w没有考虑空置率或出租率的租金收入叫没有考虑空置率或出租率的租金收入叫潜在总收入潜在总收入;w考虑了空置率或出租率以后,从潜在总收入中扣除空置和租考虑了空置率或出租率以后,从潜在总收入中
19、扣除空置和租 金损失,再加上其他收入,就得到了该物业的金损失,再加上其他收入,就得到了该物业的实际总收入实际总收入;w如果再考虑出租期的运营费用,则租金收入就是如果再考虑出租期的运营费用,则租金收入就是净租金收入净租金收入。三者的关系表示如下:三者的关系表示如下:潜在总收入潜在总收入=可出租面积可出租面积单位租金单位租金 实际总收入实际总收入=潜在总收入潜在总收入(1-1-空置率)空置率)+其他收入其他收入 =潜在总收入潜在总收入出租率出租率+其他收入其他收入 净经营收入净经营收入=实际总收入运营费用实际总收入运营费用(4)税费税费v目目前前我我国国房房地地产产开开发发投投资资中中涉涉及及到到
20、的的主主要要税税金金包包括括营营业业税税、城城市市建建设设维维护护税税、教教育育费费附附加加(通通常常也也叫叫两两税税一一费费)、城城镇镇土土地地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税。使用税、房产税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税。v税税金金的的计计算算方方法法需需要要根根据据国国家家税税收收管管理理政政策策和和项项目目投投资资与与成成本、收入的基础数据估算。本、收入的基础数据估算。4.3.3资金筹措分析资金筹措分析资金筹措分析共分为资金筹措分析共分为资金筹措计划资金筹措计划和和资金使用计划资金使用计划两部分。两部分。v资金筹措计划资金筹措计划需要解决筹资渠道选择、各渠道
21、筹资比例、渠道风需要解决筹资渠道选择、各渠道筹资比例、渠道风险分析、筹资成本控制等四方面的问题。险分析、筹资成本控制等四方面的问题。v资金使用计划资金使用计划应根据可能的项目施工进度与资金来源渠道进行编应根据可能的项目施工进度与资金来源渠道进行编制。在房地产项目可行性研究阶段,计算期可取年、半年、季甚至制。在房地产项目可行性研究阶段,计算期可取年、半年、季甚至月为单位,资金使用计划应按期编制。月为单位,资金使用计划应按期编制。w资金来源的渠道资金来源的渠道主要有资本金、银行贷款、预售收入。主要有资本金、银行贷款、预售收入。w除了这三种形式,承包商带资承包、合作开发、社会集资除了这三种形式,承包
22、商带资承包、合作开发、社会集资(发行股发行股票、发行公司债券票、发行公司债券)、利用外资也经常被开发商作为筹资的渠道。、利用外资也经常被开发商作为筹资的渠道。4.4财务分析财务分析4.4.1财务分析概述财务分析概述v房地产投资项目财务分析房地产投资项目财务分析是指投资分析人员在房地产市场调查是指投资分析人员在房地产市场调查与预测,项目策划,投资、成本与费用估算,收入估算与资金筹与预测,项目策划,投资、成本与费用估算,收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上,通过编制基本财务报表,计算财措等基本资料和数据的基础上,通过编制基本财务报表,计算财务评价指标,对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平
23、衡情务评价指标,对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析,据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。况所进行的分析,据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。v财务分析的基本程序财务分析的基本程序包括:包括:搜集、整理和计算有关基础财务数据资料;搜集、整理和计算有关基础财务数据资料;编制基本财务报编制基本财务报表;表;财务分析指标的计算与评价;财务分析指标的计算与评价;进行不确定性分析;进行不确定性分析;财财务分析结论。务分析结论。v财务分析的重点财务分析的重点是基本财务报表的编制和财务分析指标的计算是基本财务报表的编制和财务分析指标的计算与评价。与评价。4.4.2财务分析基本报
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 投资 分析 四川大学
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【快乐****生活】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【快乐****生活】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。