房地产投资分析基础数据估算精.pptx
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1、1第五章第五章 基础数据估算(基础数据估算(P90P90)25.15.1房地产投资与成本费用估算(房地产投资与成本费用估算(P90P90)5.1.15.1.1房地产投资与成本费用的概念和构成(房地产投资与成本费用的概念和构成(P90P90)1.1.房地产投资的概念和构成房地产投资的概念和构成 房地产开发项目总投资包括:开发建设投资和经营资金房地产开发项目总投资包括:开发建设投资和经营资金(1 1)开发建设投资)开发建设投资 指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用,主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用,主要包括:
2、土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等(他费用以及不可预见费用等(1212项)项)(2 2)经营资金)经营资金 是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金32.2.成本费用的概念和构成(成本费用的概念和构成(P91P91)(1 1)成本费用)成本费用 指投资者为进行投资获得收益所必须付出的代价指投资者为进行投资获得收益所必须付出的
3、代价(2 2)开发产品成本)开发产品成本 指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,也就是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,也就是当开发项目产品建成时,按照国家有关会计制度和财务制度当开发项目产品建成时,按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资规定转入的房地产产品的开发建设投资(3 3)经营成本)经营成本 房地产产品在出售、出租时,将开发产品成本按照国家有关房地产产品在出售、出租时,将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本,主要包括土地转让成本、出租财务和会计制度结转的成本,主要包括土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本土
4、地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本4序序 号号 项项 目目 总总 投投 资资 估算说明估算说明 1 1开发建设投资开发建设投资以下以下1212项之和项之和1.1.1 11.1.2 21.1.3 31.1.4 41.1.5 51.1.6 61.1.7 71.1.8 81.1.9 91.1.10101 1.11111 1.1212土地费用土地费用前期工程费前期工程费基础设施建设费基础设施建设费建筑安装工程费建筑安装工程费公共配套设施建设费公共配套设施建设费开发间接费开发间接费管理费用管理费用财务费用财务费用销售费用销售费用开发期税费开发期税费其他费用其他费用不可预见费不可预见费2 2经营资金
5、经营资金3 3项目总投资项目总投资(1 1)+(2 2)3 3.1 1 3 3.1.1.1.1 3 3.1.2.1.23.23.2开发建设投资开发建设投资开发产品成本开发产品成本固定资产投资固定资产投资经营资金经营资金(3.1.1)+(3.1.2)(3.1.1)+(3.1.2)表表5-1 5-1 房地产开发项目总投资估算表房地产开发项目总投资估算表 单位:万元单位:万元3.3.房地产投资于成本费用的关系(房地产投资于成本费用的关系(P91P91)5开发开发项目项目总投资总投资开发建开发建设投资设投资经营经营资金资金总成本费用总成本费用土地费用土地费用前期工程费前期工程费基础设施建设费基础设施建
6、设费建筑安装工程费建筑安装工程费公共配套设施建设费公共配套设施建设费开发间接费开发间接费管理费用管理费用财务费用财务费用销售费用销售费用开发期税费开发期税费其他费用其他费用不可预见费用不可预见费用固定资产固定资产及其他及其他资产资产开发产品开发产品成本成本开发经营开发经营成本成本6房地产开发项目开发完成后:房地产开发项目开发完成后:1.1.如果存在自营或出租部分:如果存在自营或出租部分:开发项目总投资开发项目总投资=开发建设投资开发建设投资+经营资金经营资金开发建设投资开发建设投资=总成本费用总成本费用=固定资产固定资产及其他资产及其他资产+开发产品成本开发产品成本整理得:整理得:开发项目总投
7、资开发项目总投资=固定资产固定资产及其他资产及其他资产+开发产品成本开发产品成本+经营资金经营资金2.2.如果不存在自营或出租部分(只有出售):如果不存在自营或出租部分(只有出售):开发项目总投资开发项目总投资=开发建设投资开发建设投资=总成本费用总成本费用=开发产品成本开发产品成本7例:某开发商开发一小区,总建筑面积为例:某开发商开发一小区,总建筑面积为4978149781平平方米,其中,住宅部分为方米,其中,住宅部分为4758147581,休养所为,休养所为12001200,综合商场为,综合商场为10001000。住宅部分全部预售,休养。住宅部分全部预售,休养所出租,综合商场为自营。该项目
8、总投资为所出租,综合商场为自营。该项目总投资为1305713057万元,其中开发建设投资万元,其中开发建设投资1304913049万元,由开发产品万元,由开发产品成本成本1286712867万元和自营固定资产的万元和自营固定资产的182182万元组成;综万元组成;综合商场在开发完毕后自营时,需经营资金合商场在开发完毕后自营时,需经营资金8 8万元,万元,到项目结束时一次性收回。到项目结束时一次性收回。1.1.填列项目总投资估算表填列项目总投资估算表2.2.如果该项目没有固定资产投资和经营资金发生时,如果该项目没有固定资产投资和经营资金发生时,总投资额应该是多少?总投资额应该是多少?8序序 号号
9、 项项 目目 总总 投投 资资 估算说明估算说明 1 1开发建设投资开发建设投资13049130491.1.1 11.1.2 21.1.3 31.1.4 41.1.5 51.1.6 61.1.7 71.1.8 81.1.9 91.1.10101 1.11111 1.1212土地费用土地费用前期工程费前期工程费基础设施建设费基础设施建设费建筑安装工程费建筑安装工程费公共配套设施建设费公共配套设施建设费开发间接费开发间接费管理费用管理费用财务费用财务费用销售费用销售费用开发期税费开发期税费其他费用其他费用不可预见费不可预见费2 2经营资金经营资金8 83 3项目总投资项目总投资1305713057
10、(1 1)+(2 2)3 3.1 1 3 3.1.1.1.1 3 3.1.2.1.23.23.2开发建设投资开发建设投资开发产品成本开发产品成本固定资产投资固定资产投资经营资金经营资金130491304912867128671821828 8(3.1.1)+(3.1.3)(3.1.1)+(3.1.3)表表5-1 5-1 项目总投资估算表项目总投资估算表 单位:万元单位:万元9开发开发项目项目总投资总投资1305713057万元万元开发建开发建设投资设投资1304913049万万元元经营经营资金资金8 8万元万元总成本费用总成本费用土地费用土地费用前期工程费前期工程费基础设施建设费基础设施建设费
11、建筑安装工程费建筑安装工程费公共配套设施建设费公共配套设施建设费开发间接费开发间接费管理费用管理费用财务费用财务费用销售费用销售费用开发期税费开发期税费其他费用其他费用不可预见费用不可预见费用固定资产固定资产及其他及其他资产资产182182万元万元开发产品开发产品成本成本1286712867万元万元105.1.2房地产投资与成本费用估算的要求和依房地产投资与成本费用估算的要求和依据(据(P93了解)了解)5.1.3房地产投资与成本费用估算方法(房地产投资与成本费用估算方法(P94了解)了解)投资分类估算法投资分类估算法11二、房地产开发项目总成本费用的具体估算(二、房地产开发项目总成本费用的具
12、体估算(P95P95)1.1.土地费用估算土地费用估算 含义:指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用含义:指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用 土地使用权取得有多种方式:划拨、出让、转让等土地使用权取得有多种方式:划拨、出让、转让等序序 号号项项 目目金金 额额估算说明估算说明 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6土地出让金土地出让金征地费征地费拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费土地转让费土地转让费土地租用费土地租用费土地投资折价土地投资折价合合 计计 表表5 5-2 2 土地费用估土地费用估算算 单位:万元单位:万元 12(1 1)土地出让金)土地出让金*指土地使用者按规定向政府缴
13、纳的土地费用,或土指土地使用者按规定向政府缴纳的土地费用,或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款土地出让价款*每个地方都有土地出让金标准。可以到当地房屋评每个地方都有土地出让金标准。可以到当地房屋评估协会查询。估协会查询。13(2 2、3 3)土地征用拆迁费)土地征用拆
14、迁费征地费用:征地费用:*指国家将农民集体土地征用转为国有土地的过程所向集体及指国家将农民集体土地征用转为国有土地的过程所向集体及农户缴纳的费用农户缴纳的费用*土地征用拆迁费分为:土地征用拆迁费分为:农村和城市土地征用拆迁费农村和城市土地征用拆迁费*农村土地征用拆迁费:农村土地征用拆迁费:土地补偿费,青苗补偿费,地上附着物补偿费,安置补偿费,土地补偿费,青苗补偿费,地上附着物补偿费,安置补偿费,新菜地开发建设基金,征地管理费,耕地占用税,拆迁费等新菜地开发建设基金,征地管理费,耕地占用税,拆迁费等城镇土地拆迁费:城镇土地拆迁费:地上建筑物、构筑物、附着物补偿费,搬家费、临时搬迁安地上建筑物、构
15、筑物、附着物补偿费,搬家费、临时搬迁安置费,周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费,置费,周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费,拆迁管理费和拆迁服务费等拆迁管理费和拆迁服务费等14(4 4)土地转让费)土地转让费*指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费费(5 5)土地租用费)土地租用费*指土地租用方向土地出租方支付的费用指土地租用方向土地出租方支付的费用(6 6)土地投资折价(了解)土地投资折价(了解)房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下,不
16、需要或多个投资者的直接投资。在这种情况下,不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用,但一般筹集现金用于支付土地使用权的获取费用,但一般需要对土地使用权评估作价。需要对土地使用权评估作价。152.2.前期工程费用(前期工程费用(P95P95)包括:开发项目前期规划、设计、可行性研究,包括:开发项目前期规划、设计、可行性研究,水文、地质勘测,以及水文、地质勘测,以及“三通一平三通一平”等阶段的费等阶段的费用支出。用支出。表表5 5-3 3 前期工程费估算表前期工程费估算表 单位:万元单位:万元 序序号号项项 目目金金 额额估算说明估算说明 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6规划、设计
17、、可规划、设计、可行性研究行性研究研费研费水文、地质勘水文、地质勘测测费费道路费道路费供水费供水费供电费供电费土地平整费土地平整费按总投资百分比按总投资百分比根据工作量结合有关收费标准根据工作量结合有关收费标准合合 计计163.3.基础设施建设费(基础设施建设费(P96P96)指建筑物指建筑物2 2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用。一般按实际工程量估算。道路等工程的费用。一般按实际工程量估算。表表5 5-4 4 基础设施建设费估算表基础设施建设费估算表 单位:万元单位:万元 序序 号号项项 目目建设费用建设费用接口费用接口费用 合
18、合 计计 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 供电工程供电工程 供水工程供水工程 供气工程供气工程 排污工程排污工程 小区道路工程小区道路工程 路灯工程路灯工程 小区绿化工程小区绿化工程 环卫设施环卫设施合合 计计174.4.建筑安装工程费(建筑安装工程费(P96P96)指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。估算主要方法:(估算主要方法:(2 2个)个)单元估算法:单元估算法:基本建设单元的综合投资基本建设单元的综合投资单元数单元数=项目
19、工程总投资项目工程总投资单位指标估算法:单位指标估算法:单位工程量投资单位工程量投资工程量工程量=单项工程投资单项工程投资185.5.公共配套设施建设费(公共配套设施建设费(P97P97)指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用序 号项 目建 设 费 用 估算说明 1 2 3 4 5 6 7居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场锅炉房一般按规划指标和实际工程量估算。合 计表表5-5 5-5 公共配套设施建设费用估算表公共配套设施建设费用估算表 单位:万元单位:万元 1
20、96.6.开发间接费(开发间接费(P98-99P98-99了解)了解)7.7.管理费用管理费用8.8.财务费用财务费用9.9.销售费用销售费用10.10.其他费用其他费用11.11.开发期税费开发期税费12.12.不可预见费用不可预见费用13.13.运营费用运营费用14.14.修理费用修理费用205.35.3收入与税金估算(收入与税金估算(P111P111)5.3.15.3.1收入概述收入概述房地产投资项目的经营收入包括:房地产投资项目的经营收入包括:租售收入、自营收入租售收入、自营收入1.1.租售收入租售收入 销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入销售收入、租金收入、土地转让收入
21、、配套设施销售收入2.2.自营收入自营收入 通过综合性的自营方式,进行商业和服务业等经营活动所通过综合性的自营方式,进行商业和服务业等经营活动所得到的收入得到的收入5.3.25.3.2收入估算(收入估算(P111P111了解)了解)1.1.租售方案租售方案 2.2.租售价格租售价格213.3.经营收入估算(经营收入估算(P115P115)(1 1)销售收入)销售收入 包括:土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入包括:土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入 公式:销售收入公式:销售收入=可出售建筑面积可出售建筑面积销售单价销售单价(2 2)租金收入)租金收入 包括:出租房租金收入
22、、出租土地租金收入包括:出租房租金收入、出租土地租金收入 公式:租金收入公式:租金收入=可出租建筑面积可出租建筑面积租金单价租金单价潜在总收入潜在总收入=可出租建筑面积可出租建筑面积单位租金单位租金实际总收入实际总收入=潜在总收入潜在总收入(1-1-空置率)空置率)+其他收入其他收入 =潜在总收入潜在总收入出租率出租率+其他收入其他收入净经营收入净经营收入=实际总收入实际总收入-运营费用运营费用没有考虑空置没有考虑空置率和出租率的率和出租率的租金收入租金收入人员工资、办公费人员工资、办公费用、维护维修费、用、维护维修费、清洁保安费等清洁保安费等22(3 3)自营收入)自营收入(P115P115
23、)含义:含义:进行商业和服务业等经营活动所得到的收入进行商业和服务业等经营活动所得到的收入公式:公式:自营收入自营收入=营业额营业额-营业成本营业成本-自营中的商业经营风险自营中的商业经营风险回报回报5.3.35.3.3税金估算(税金估算(P116P116)1.1.营业税金及附加(营业税金及附加(P116P116讲过)讲过)2.2.城镇土地使用税(城镇土地使用税(P116P116)3.3.房产税(房产税(P116P116讲过)讲过)232.2.城镇土地使用税(城镇土地使用税(P116P116)*(1 1)纳税义务人)纳税义务人*是使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人是使用城市、县城、
24、建制镇和工矿区土地的单位和个人*纳税人通常包括以下几类:纳税人通常包括以下几类:*拥有土地使用权的单位和个人拥有土地使用权的单位和个人 拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的,其土地的拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的,其土地的实际使用人和代管人为纳税人实际使用人和代管人为纳税人 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,其实际使用人为纳土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,其实际使用人为纳税人税人 土地使用权共有的,共有各方都是纳税人,由共有各方分别土地使用权共有的,共有各方都是纳税人,由共有各方分别纳税纳税*24(2 2)征税范围)征税范围*城市、县城、建制镇和工矿区内属于国家所有和集
25、体所有的土城市、县城、建制镇和工矿区内属于国家所有和集体所有的土地,不包括农村集体所有的土地地,不包括农村集体所有的土地*(3 3)应纳税额的计算)应纳税额的计算*(全年)应纳税额(全年)应纳税额 实际占用应税土地面积实际占用应税土地面积(平方米)(平方米)适用税额适用税额*实际占用的土地面积(了解)实际占用的土地面积(了解)以测定面积为计税依据,适用于由省、自治区、直辖市人民以测定面积为计税依据,适用于由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。以证书确认的土地面积为计税依据,适用尚未组织测量土地以证书确认的土地面积为计税依据,适用
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